103年度重上字第955號｜民事：履行契約等｜裁判日期：105 年 06 月 14 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　103年度重上字第955號上　訴　人　李俊仁訴訟代理人　呂偉誠律師被上訴人　　盧明德訴訟代理人　江如蓉律師陳耀南律師上　一　人複代理人　　潘怡廷律師上列當事人間請求履行契約等事件，上訴人對於中華民國103年9月24日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第482號第一審判決提起上訴，本院於105年5月10日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：㈠兩造於民國（下同）99年3月16日簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），由伊向上訴人買受上訴人所有坐落新北市○○區○○段00○00地號土地（下各稱36地號土地、45地號土地，合稱系爭土地），約定買賣價款每坪88萬元，總價款新臺幣（下同）5億5,990萬3,800元，伊當場交付面額 2,799萬5,189元之支票1紙予上訴人以給付第1期價款，上訴人則將45地號土地所有權狀等文件交付地政士為伊設定最高限額2,800萬元抵押權為擔保。兩造於同日另簽立協議書（下稱系爭協議書），伊委請上訴人居間向同段37、42、43地號（下各稱37、42、43地號土地，合稱鄰近土地）所有權人洽談購買鄰近土地事宜，倘經上訴人以低於每坪88萬元之價格斡旋成交者，伊即給付成交價與88萬元間之價差作為上訴人之居間報酬，並約定上訴人應於系爭協議書簽訂日起300 日內洽商完成。詎上訴人於系爭協議書簽訂後不久即多次要求修改文字及延長期限，經雙方合意將系爭協議書有效期間延長為系爭買賣契約之有效期間，若違反協議書將比照買賣契約第9條計罰違約金。又依系爭買賣契約第3.1.1.1條、第3.1.1.3條，上訴人應於簽約當日開立面額2,799萬5,189元，未填到期日之本票1紙予伊，以擔保伊給付之第1期價款，另應交付買賣標的物之土地使用權同意書或其他主管機關要求之相關建管、都市審議所需文件予伊，並配合伊辦理申請建照等事宜（下稱第1期義務），惟上訴人均未履行；嗣伊依約交付面額1億3,997萬5,946元之銀行支票1紙予上訴人作為第2期價款（累計已付價金共1億6,797萬1,135元），依契約第3.1.2.2條約定，上訴人應同時交付用印完成之系爭土地增值稅申報所需文件予伊指定之地政士辦理增值稅申報（下稱第2期義務），上訴人亦未履行，致契約第3.1.3條約定之第3期付款期程無法展開，伊無從依約繼續支付第3期價款2億2,396萬1,514元及第4期價款1億6,797萬1,151元；再依契約第4.3條約定，上訴人應於簽約日起360日內終止系爭土地現存之耕地三七五減租條例租約（下稱三七五租約）並塗銷登記，上訴人復未完成。雖上訴人未完成前揭契約第 3.1.1.1條、3.1.1.3條、第3.1.2.2條及第4.3條之義務，且未依約排除系爭土地現存之三七五租約，拒不申報繳納土地增值稅，然因伊已給付第1期、第2期價款完畢，上訴人自負有繼續履行契約之義務。爰依民法第345條、第348條規定及系爭買賣契約第1.1條、第3.1.3條、第5.1條，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊。又依契約第9.2條規定上訴人應自99年3月17日起負遲延責任，就第1期價款 2,799萬5,189元，上訴人應給付至99年7月7日止按日以萬分之5計算之違約金156萬7,731元，於99年7月7日伊累計已付第1期、第2期價款1億6,797萬1,135元，上訴人應給付自99 年7月8日起至102年3月15日止按日以萬分之5計算之違約金 8,222萬1,871元，以上共計8,378萬9,602元，上訴人並應自102年3月16日起至履行上開義務日止，按日給付8萬3,986元之違約金。㈡退步言之，如認伊上開請求無理由，上訴人前揭違反系爭買賣契約第3.1.1.1條、第3.1.1.3條、第3.1.2.2條約定行為已符合契約第9.1條之重大違約情事，伊得依契約第9.1條及民法第254條規定解除契約，又上訴人未於契約第4.3條約定期限屆滿前完成三七五租約之終止，伊亦得依契約第4.4條及民法第254條規定解除契約，爰以起訴狀繕本之送達為解約之意思表示，系爭買賣契約經解除後，上訴人應返還第1 期、第2期價款合計1億6,797萬1,135元，及其中第1期價款 2,799萬5,189元自99年3月16日起至99年7月7日止按週年利率5%計算之遲延利息42萬9,515元，另1億6,797萬1,135元自99年7月8日起至102年3月15日止按週年利率5%計算之遲延利息2,252萬6,540元，以上合計2,295萬6,055元，是上訴人應返還價金與遲延利息總計為1億9,092萬7,190元。再者，上訴人應自99年3月17日起負遲延責任，伊得依系爭買賣契約第9.2條約定請求損害賠償即遲延違約金，就第1期價款 2,799萬5,189元，上訴人應給付至99年7月7日止按日以萬分之5計算之違約金156萬7,731元，就第1期、第2期價款 1億6,797萬1,135元，上訴人應給付自99年7月8日起至102年3月15日止按日以萬分之5計算之違約金8,222萬1,871元，合計8,378萬9,602元。綜上，上訴人應返還伊價金 1億6,797萬1,135元、遲延利息2,295萬6,055元、違約金 8,378萬9,602元，共計2億7,471萬6,792元。㈢聲明求為判決：⒈先位聲明：⑴上訴人應將系爭土地所有權全部移轉登記予被上訴人。⑵上訴人應給付被上訴人 8,378萬9,602元，及自102年3月15日起，至上訴人交付面額2,799萬5,189元之本票及交付買賣標的物之土地使用權同意書予被上訴人之日止，按日給付被上訴人8萬3,986元。⑶就上開聲明第2項願供擔保請准宣告假執行。⒉備位聲明：⑴ 上訴人應給付被上訴人2億7,471萬6,792元，及其中 1億6,797萬1,135元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⑵願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：㈠伊經由訴外人張正宇居間、仲介，與訴外人國美建設股份有限公司（下稱國美公司）相關人員聯繫、洽談系爭買賣契約，從未見過被上訴人本人，系爭買賣契約及協議書實係國美公司以被上訴人名義簽立。系爭協議書所載鄰地即42地號土地係同段44地號土地（下稱44地號土地）之誤植，伊曾請張正宇通知被上訴人更正，被上訴人為國美公司之董事且為董事長之父，國美公司已另與44地號土地所有人簽約合建，被上訴人自有違反系爭協議書第4條約定，應負違約責任，伊分別以100年11月9日律師函及同年12月1日存證信函，依系爭協議書第4條、系爭買賣契約第9.1條解除系爭買賣契約，並依委任契約之法定終止權終止系爭協議書，被上訴人先位依系爭買賣契約請求伊移轉系爭土地所有權及給付遲延利息、違約金，備位請求伊返還價金、遲延利息及違約金，均無理由。㈡兩造於同日簽署系爭買賣契約及系爭協議書，依買賣契約第2條及協議書第3條，可知每坪買賣價金應包含系爭協議書第3條約定之差額補價在內，每坪價金應為140萬元，故被上訴人請求伊為系爭土地所有權移轉登記，應補差額每坪52萬元，於被上訴人未履行該對待給付前，伊得為同時履行抗辯。㈢系爭買賣契約第2條約定每坪土地單價88萬元，買賣總價款為5億5,990萬3,800元，契約第7.2條約定土地增值稅由伊負擔，契約成立當時系爭土地公告現值為每平方公尺4萬4,600元，土地增值稅為2,936萬5,605元，102年度土地公告現值已大幅調整為每平方公尺18萬9,000元，土地增值稅增加為 1億2,653萬0,202元，占原買賣總價比例從5.24%鉅增為 22.59%，顯非兩造訂約當時所得預料，而上開增加之土地增值稅，係因被上訴人就系爭土地之三七五租約，遲延依買賣契約第4.4條、第4.5條，選擇解除契約，或直接與佃農協商補償以終止三七五租約後，自應付買賣價金中扣除補償費用，被上訴人應負損害賠償責任，故倘依原買賣契約法律效果及價金履行，對伊顯失公平，依民法第227條之2規定情事變更原則，被上訴人應按前揭增加之土地增值稅加付系爭買賣契約之買賣價金，否則被上訴人請求伊為系爭土地所有權移轉登記，有違誠信原刖及權利濫用禁止原則，不得行使。㈣系爭買賣契約第3.1.1.1條雖約定伊須交付第1期價款之擔保本票，惟伊業依第3.1.1.2條將45地號土地為被上訴人設定最高限額2,800萬元抵押權，實際上已足供擔保，故被上訴人於99年7月7日依契約第3.1.2條給付第2期價款時並未要求伊交付擔保本票，被上訴人再執上開事由主張伊違約，有違權利濫用禁止原則及誠信原則。又兩造於簽約時均明知系爭土地上有三七五租約，且辦理塗銷非屬易事，故約定伊縱未於契約第4.3條約定期限內完成三七五租約終止及塗銷登記，尚不屬違約情事，被上訴人本應依契約第4.4條解除契約由伊無息還款，竟違反第4.4條、第4.5條主張伊違反契約義務，進而請求伊移轉系爭土地所有權及給付損害賠償，與系爭買賣契約之約定不符，亦有違誠信原則，伊無須負違約責任。㈤縱認被上訴人得依系爭買賣契約第9.2條請求遲延利息，屬損害賠償預定性質之違約金，亦有過高，應予酌減等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人先位之訴為一部勝訴，一部敗訴之判決，即判命上訴人應於被上訴人依兩造於系爭買賣契約書第5條約定給付第3期價款2億2,396萬1,514元予上訴人之同時，將上訴人所有系爭土地所有權全部移轉登記予被上訴人，另駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請（原審判決對被上訴人備位之訴未加審究）。上訴人就原判決對其不利部分不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回【被上訴人就原判決敗訴部分（即駁回先位聲明第2項請求遲延利息、違約金部分）並未提起上訴，不在本件裁判範圍內，下不贅述】。被上訴人備位之訴聲明：㈠上訴人應給付被上訴人2億7,471萬6,792元，及其中 1億6,797萬1,135元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。上訴人則答辯聲明：㈠備位之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第162頁）：㈠兩造於99年3月16日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定買賣總價款為5億5,990萬3,800元。㈡被上訴人已於99年3月16日支付第1期價款2,799萬5,189元，並於同年7月7日支付第2期價款1億3,997萬5,946元予上訴人，合計為1億6,797萬1,135元。㈢上訴人並未交付面額為2,799萬5,189元之本票及土地使用同意書予被上訴人。㈣上訴人於收受被上訴人給付第2期價款時，未交付用印完成之土地增值稅申報文件予被上訴人指定之地政士。㈤上訴人曾收受被上訴人分別於100年3月7日、100年3月18日發函催告其應依約履行系爭土地買賣契約義務；被上訴人有收受上訴人於100年3月11日、100年4月14日之回函。㈥兩造於99年3月16日簽立系爭買賣契約時，另簽立系爭協議書，上訴人於系爭協議書簽訂後，另要求修改系爭協議書文字【見臺灣新北地方法院102年度重訴字第191號卷（下稱新北地院卷）第40頁）。㈦上訴人於100年4月24日發函予被上訴人（見新北地院卷第54頁）；被上訴人則於100年5月2日回函予上訴人（見新北地院卷第55至57頁）。㈧系爭土地上之三七五租約迄今仍未全部予以塗銷。五、被上訴人主張系爭買賣契約仍屬有效，依民法第345條、第 348條及系爭買賣契約第1.1條、第3.1.3條、第5.1條，請求上訴人將系爭土地所有權移轉登記予伊，上訴人則辯稱被上訴人違反系爭協議書第4條約定，伊業已解除系爭買賣契約及終止系爭協議書，縱認系爭買賣契約仍然存在，被上訴人請求伊移轉系爭土地所有權，亦違反誠信原則及權利濫用禁止原則，應不得行使，又如認被上訴人得請求伊移轉系爭土地所有權，應增加被上訴人請求移轉系爭土地之對待給付買賣價金為每坪140萬元，始符公平等語置辯。茲就兩造爭執論斷如下：㈠按解除契約，除當事人間有保留解除權之特別約定外，非有法律所認之解除權不得為之。契約經解除者，溯及訂約時失其效力，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其效力者迥異。是解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。而契約之終止，乃繼續性契約之當事人一方，因他方之契約不履行而行使終止權，使繼續性之契約關係向將來消滅之意思表示，而就契約之終止權，民法並無一般原則性之規定，必須法律有特別明文規定時，始得據以行使。經查： ⒈依系爭協議書第4條約定：「甲方（即被上訴人，下同）不得以任何方式或透過其他人與37、42、43地號土地所有權人洽談或成立合建，否則視同違約，依雙方簽訂之不動產買賣契約書違約罰責處理。」（見新北地院卷第39、40頁），系爭買賣契約第9條違約罰責則中之第9.1條約定：「本約簽訂後倘可歸責於甲方，非因乙方（即上訴人，下同）因素導致不買或有本約約定之重大違約情事時，經乙方書面催告而不履行時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作懲罰性違約金外，並應賠償乙方之損失，同時撤銷已申報之土地增值稅及公定契約書後，雙方視同解除本約…」（見新北地院卷第35頁），是倘被上訴人有違反系爭協議書第4條之情形，上訴人即得依系爭買賣契約第 9.1條解除系爭買賣契約。 ⒉上訴人辯稱系爭協議書所載42地號土地係44地號土地之誤植，被上訴人違反系爭協議書第4條約定，與44地號土地所有權人訂立合建契約，應負違約責任，伊得解除系爭買賣契約及終止系爭協議書云云，被上訴人則否認系爭協議書所載42地號係44地號之誤植，辯稱伊並未違反系爭協議書第4條約定等語。經查： ⑴兩造於99年3月16日簽訂第1份系爭協議書僅有5條約定，綜觀該協議書之前言、第1條、第4條、第5條，關於上訴人協助被上訴人洽請新莊市中原段鄰地所有權人與被上訴人簽訂買賣契約事宜，均明確記載鄰地為37、42、43地號土地（見新北地院卷第39頁），嗣經兩造同意增修系爭協議書部分文字並加第6條後，再簽署第2份系爭協議書，仍為37、42、43地號之相同記載（見新北地院卷第40頁），果若系爭協議書就42地號土地確有誤植地號之情事，衡情上訴人於修改系爭協議書時當會發現並予更正，豈會容任系爭協議書多數約款均為此記載仍未加修改而予簽署？上訴人抗辯42地號乃44地號之誤植，已與常理有違。參諸證人即辦理系爭土地交易之地政士楊明煌於原審到庭具結證述：兩造當時簽訂系爭買賣契約及第1次協議書時，伊有在場，簽約時都有附地籍圖及登記謄本，所以雙方應該都有看過，伊從未聽聞上訴人表示42地號土地是誤載的情況，且協議書上所載地號是上訴人自己告訴被上訴人，由被上訴人來打，再經過上訴人確認等語（見原審卷第82頁背面至第83頁、第84頁背面），證人即上訴人方面之仲介張正宇亦於原審結證稱：上訴人於簽約時已看過系爭土地之地籍圖等語（見原審卷第53頁背面），互核以觀，堪認兩造於簽訂系爭買賣契約時附有地籍圖，得以知悉36、45地號土地之位置，上訴人當得明瞭鄰地之土地地號及位置，且上訴人於簽訂系爭協議書時親自告訴被上訴人所欲協助洽購之地號，益見42地號之記載應係上訴人自行評估後所為擇定，而非誤植無訛。 ⑵上訴人另陳稱42地號土地與系爭土地並非相連或緊鄰，自非所謂「鄰地」云云，並提出地籍圖及空照圖為證（見原審卷第24、136、137頁），惟觀諸上訴人所提地籍圖及空照圖，42地號土地雖未直接與44地號土地相連，然僅相隔福美街，二者相距不遠，尚難認44地號土地即非鄰地。又證人張正宇固證稱：所謂鄰地就是相鄰的基地，理論上是指37、43、44地號土地，42地號不算是鄰地，42地號不符合上訴人原意，因為不能與系爭土地共同開發等語（見原審卷第53頁及背面），然而，縱使上訴人內心意思係希冀以44地號土地作為洽商居間之標的，既未將其內心意思表示於外，猶在系爭協議書上記載42地號土地，其內心真意顯非契約相對人所能明瞭，兩造間就44地號土地自無達成居間意思合致之可能。上訴人又主張於發現系爭協議書就上開44地號誤植為42地號之情事後，曾發函請求被上訴人更正，並提出100年1月26日函、100年4月24日函(五)為憑（見新北地院卷第45、54頁），惟被上訴人並未同意上訴人之更正請求；另證人張天民律師具結證以：伊於100年3月間陪同上訴人至國美公司開會，討論系爭買賣契約所生糾紛，上訴人在場指摘被上訴人違背系爭買賣契約，且與買賣契約有關之系爭協議書地號記載有誤，具體地號伊已不記得，被上訴人方面表示並未違約，且協議書記載並無錯誤，雙方爭執不下無法達成共識等語（見本院卷第224 頁），益見被上訴人就上訴人主張系爭協議書所載42地號係誤植乙節有所爭執，自不能認兩造對於居間44地號土地之意思表示已達一致。準此，縱認上訴人關於系爭協議書約定居間標的之真意，係指44地號而非42地號土地，惟上訴人並未舉證證明被上訴人就此已與上訴人達成合意，則系爭協議書之居間標的，自不包括44地號土地甚明。 ⑶再者，國美公司與44地號土地共有人訂立合建契約，係由1位林小姐仲介，已合建完成並交屋等情，業據證人葉晴雯、葉志銘結證屬實（見本院卷第225、226頁），有國美公司103年3月27日國美字第0000000-0號函覆合建契約書在卷可稽（見原審卷第109至116頁），又證人表示不便提出合建契約書影本附卷，經本院勘驗證人葉晴雯提出合建契約書原本內容為：一、簽約日期99年10月29日，地主：葉慧娟、葉慧玲、葉瑞雯、葉秀玲、葉晴雯、葉志銘、葉晴芬、葉珮芳、葉志峰（下稱甲方），建方：國美建設股份有限公司（下稱乙方）。二、第1條約定：本合建契約基地坐落臺北縣新莊市○○段00地號土地，謄本面積共計1468.25平方公尺，約444.1456坪。三、契約經立契約書人甲方簽名用印，經乙方及乙方連帶保證人即被上訴人用印（見本院卷第225頁背面），核與前揭國美公司函覆合建契約書相符，堪認國美公司確與44地號土地所有權人訂立合建契約無誤。惟44地號土地並非系爭協議書之居間標的，已如前述，即令與被上訴人關係密切之國美公司未透過上訴人，而經由第三人仲介與44地號所有權人於99年10月29日簽訂合建契約書，亦不能認為被上訴人有上述協議書第4條約定應視同違約之情形。 ⒊上訴人又辯稱被上訴人違反系爭協議書第4條約定，與43 地號土地所有權人洽談訂立合建契約，亦有違約情形云云。查依證人葉德盛於本院結證所稱：伊原為43地號土地共有人，約於3年前出售，伊和伊弟所有權應有部分都賣給伊叔和堂兄弟，渠等和建商碧瑤建設公司要合建，當初有很多家建設公司來詢問交換名片，因土地在重劃區，此種情形很普遍，伊未聽聞國美公司或其仲介人員來談到購買條件。伊擔任立法委員服務處主任，曾在服務處看到國美公司所留名片，但不記得也不確定有無與國美公司人員接觸過，伊未聽聞43地號土地其他共有人提到國美公司找他們談買地或合建事宜等語（見本院卷第188至189頁），僅能證明葉德盛曾於所任職處所見過國美公司人員名片，且葉德盛為立法委員服務處主任，建設公司為開發重劃區土地，所屬人員敦親睦鄰拜訪地方民意代表，藉以瞭解相關訊息而交換名片，亦與常情無違，尚難憑以遽認被上訴人曾與43地號土地所有權人洽談合建。此外，上訴人並未提出其他證據證明被上訴人有以任何方式或透過其他人與43地號土地所有權人洽談合建之情形，其此部分所辯亦非可採。 ⒋從而，上訴人抗辯被上訴人違反系爭協議書第4條約定，應負違約責任，上訴人以100年11月9日律師函及同年12月1日存證信函，依系爭買賣契約第9.1條解除系爭買賣契約，及依委任契約之法定終止權終止系爭協議書，洵非有據，要無足取。㈡次按原訂買賣契約第4條雖有一造違反本契約時，他方不另催告本約視為解除之約定，然該條意旨在約定雙方任何一方違約時，他方得解除契約，並得按照價金請求賠償其損害，而解除權之行使屬於不違約一方，被上訴人既將價金全部交付清楚，自無違約情形，其不願解除契約而請求履行契約，自非不可准許（最高法院50年台上字第1883號判例參照）。經查，依系爭買賣契約第3.1.3條約定：「乙方（即上訴人，下同）完成本約第4條三七五租約之終止及塗銷登記，且乙方於收到買賣標的土地增值稅通知單7日內同時完成土地增值稅繳納及乙方交付買賣標的用印完成之土地移轉登記所需證件書類予甲方（即被上訴人，下同）指定之地政士辦理產權移轉，並經甲方認可日起7日內支付乙方總價款之40%，即2億2,396萬1,514元整。買賣標的應繳納之土地增值稅及欠稅費，如由甲方代為繳納時，並應於本期款項中扣除，如有不足則由尾款中扣除。」（見新北地院卷第32頁），足見上訴人有完成三七五租約之終止及塗銷登記，及繳納土地增值稅，暨交付買賣標的用印完成之移轉登記所需文件予被上訴人指定之地政士辦理產權移轉之義務，然上訴人並未履行上開義務，如前述兩造不爭執事項第㈣、㈧項所示。而依系爭買賣契約第4.4條約定：「若乙方未於第4.2條、第4.3條約定期限內完成『限制登記』之解除及『三七五租約』之終止及塗銷登記，甲方得解除本約或甲方得依第4.5條約定辦理。…」，及第4.5條約定：「…甲方得協調『限制登記』之債權人李文全及『三七五租約』之承租人與乙方達成和解，和解條件…就『三七五租約』依『平均地權條例』第77條規定之補償條件…為上限補償承租人之金額，乙方不得拒絕。若佃農不接受前述解除『三七五租約』條件，即不視為乙方違約。本條甲方協調事項不視為甲方義務，且甲方得隨時終止協調並解除本約…」等語，可知如上訴人未能依約於期限內履行終止三七五租約及塗銷登記之義務，被上訴人得解除契約，或依系爭買賣契約第4.5條約定自行協調三七五租約之承租人與上訴人達成和解以繼續履行系爭買賣契約，故此乃被上訴人之選擇權利，並非被上訴人之義務，倘被上訴人選擇不解除契約而請求上訴人繼續履行契約，為其依約合法行使權利，並非以損害上訴人為主要目的，不生權利濫用或違反誠信原則之問題。上訴人抗辯因與佃農間關於三七五租約之爭議訴訟曠日廢時，伊曾於99年6月6日發函向被上訴人表示願意解約退款，被上訴人亦曾自行與限制登記之債權人李文全及三七五租約之承租人協調多時仍未能達成和解，被上訴人本應依系爭買賣契約第4.4條解約，竟違反第4.4條、第4.5條約定請求上訴人移轉系爭土地所有權登記，自屬違反誠信原則云云，殊非有據，而非可取。㈢再按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又按買賣契約為一種以移轉物權為目的之債權契約，倘經雙方合意之債權契約已經成立，則基於買賣契約，請求對方履行物權移轉必要程序之義務，如非另有其他情事，尚非無據（最高法院38年台上字第111號民事判例參照）。又因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第 264條第1項前段定有明文。上訴人就被上訴人請求履行因雙務契約所負之債務，在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，被上訴人如不能證明自己已為對待給付或已提出對待給付，法院應為被上訴人提出對待給付時，上訴人即向被上訴人為給付之判決，不得僅命上訴人為給付，而置被上訴人之對待給付於不顧（最高法院39年台上字第902號判例參照）。經查： ⒈依系爭買賣契約第5.1條約定：「乙方（即上訴人，下同）應依第3.1.2條及第3.1.3條約定於甲方（即被上訴人，下同）支付期款同時將買賣標的土地移轉登記及申報土地增值稅（含撤銷土地增值稅、公定契約）所需之書類蓋妥印鑑章，並繳交身份證明文件及土地權狀等產權移轉應備證件交付予甲方指定之地政士辦理增值稅申報及產權移轉」，及第3.3條約定：「甲方雙方對付款方式均享有同時履行抗辯權…」，可見價款給付及產權移轉互為對待給付之關係，兩造得行使同時履行抗辯權。而系爭買賣契約約定買賣總價款為5億5,990萬3,800元，被上訴人已於99年3月16日給付第1期價款2,799萬5,189元，另於同年7月7日給付第2期價款1億3,997萬5,946元予上訴人，合計共給付1億6,797萬1,135元之價金，被上訴人尚未給付第3期價款等情，為兩造所不爭執，業如前述，是上訴人辯稱被上訴人依系爭買賣契約請求辦理系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，但被上訴人尚未為對待給付第3期價款，爰為同時履行抗辯，即為可採。從而，被上訴人依系爭買賣契約請求上訴人移轉系爭土地所有權登記，固為有據，惟上訴人辯稱於被上訴人為第3期價款之對待給付前，拒絕自己之給付，亦有理由。 ⒉上訴人另辯以：兩造於同日簽署系爭買賣契約及系爭協議書，依系爭買賣契約第2條及系爭協議書第3條可知系爭買賣契約之每坪買賣價金，應包含系爭協議書第3條約定之差額補價在內，故被上訴人請求上訴人移轉系爭土地所有權登記之對待給付非單以系爭買賣契約第2條約定之價款為限，被上訴人尚應補差額每坪52萬元云云，已為被上訴人所否認。經查，系爭買賣契約第2條已明定：「買賣標的總價款共計5億5,990萬3,800元整（即每坪土地單價88 萬元整）」（見新北地院卷第30頁），被上訴人應給付上訴人之系爭土地價金金額，自應依循前揭契約文字之約定。又觀諸系爭協議書第2條、第3條分別約定：「若37、42、43地號土地之買賣價金每坪低於88萬元，每坪成交價金與88萬間之差額，甲方（即被上訴人，下同）應給付乙方（即上訴人，下同），作為乙方之酬勞。…」、「若上開地號（即37、42、43地號）土地買賣價金每坪高於88萬元，則甲方應補足乙方買賣價金差額。」（見新北地院卷第39頁），可知經由上訴人居間使37、42、43地號土地所有權人將土地出售予被上訴人時，如每坪賣價低於系爭買賣契約約定之88萬元，被上訴人應給付差額予上訴人作為居間報酬，倘每坪賣價高於88萬元者，被上訴人則須補足與系爭買賣契約約定賣價88萬元之差額。是故，如上訴人並未居間使37、42、43地號所有權人將土地出售予被上訴人，自無該3筆土地出售價金與系爭買賣契約約定賣價有差額，被上訴人應依上開系爭協議書第2條、第3條約定履行之問題。本件被上訴人並未經上訴人居間而買受37、42、43地號土地，為兩造所未爭執，則上訴人自無從依系爭協議書第3條約定請求被上訴人給付與系爭買賣契約約定每坪賣價88萬元之差額。此外，遍閱系爭買賣契約及系爭協議書內容，無從捨契約文字別事探求兩造關於系爭土地買賣價金之真意，不以系爭買賣契約第2條之約定即每坪88 萬元為限，而應參酌附近土地之買賣行情補足差額。上訴人憑上開約定辯稱附近土地於99年間實價登錄達每坪95萬元，101年間每坪價額為133萬至155萬元，故被上訴人之對待給付應補足每坪差額52萬元（即每坪價金為140萬元），始符兩造締約真意，要非可取。㈣又按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2第1項定有明文。此情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。又法院依該原則為增加給付之判決，應本於客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益及其他實際之情形，定其增加給付之適當數額。再按當事人依民法第227條之2情事變更原則之規定，請求法院增加給付者，乃為形成之訴，須待法院為增加給付判決確定後，其就新增加給付之請求權始告確定發生，在此之前其所為相關給付之請求，僅屬對於他方當事人為變更契約內容之要約，尚無因此即認其已有請求權可得行使。本件上訴人復辯以：系爭土地增值稅依系爭買賣契約由伊負擔，乃攸關價金合意之重要事項，系爭土地之增值稅於99年3月間簽訂系爭買賣契時為2,936萬5,605元，於100年7月暴增為 1億0,500萬9,281元，於101年7月又增為1億1,710萬8,106元，102年度再增為1億2,653萬0,202元，占系爭土地買賣總價比例從5.24%鉅增為22.59%，且造成伊就系爭土地如另行開發所需花費容積移轉購買道路用地價差損害高達2億1,903萬餘元，顯非兩造訂約當時所得預料，倘依系爭買賣契約原訂法律效果及價金履行，對伊顯失公平，依民法第227條之2規定情事變更原則，被上訴人應增加價金給付，否則被上訴人請求伊移轉系爭土地所有權登記，有違誠信原則及權利濫用禁止原則云云。惟查，上訴人自陳並無依民法第227條之2第1項規定「起訴」請求法院增加給付之意（見本院卷第316頁背面），其所為抗辯未以訴為之，核與前述民法第227條之2第1項規定已有不符，自非所許。再者，一般土地買賣交易均由出賣人負擔土地增值稅，該增值稅之金額固為買賣雙方合意賣價金額之參考因素之一，惟土地公告現值之長期趨勢係逐年上漲，且政府為適當反應土地市價，上漲幅度亦逐年增加，本屬買賣土地之當事人所能正常預料之情事，此觀系爭買賣契約第5.3條約定：「辦理土地增值稅申報時，雙方同意土地移轉現值以申報當時之土地公告現值為準」，及第7.2條約定：「有關買賣發生之土地增值稅歸乙方（即上訴人）負擔」（見新北地院卷第34、35頁），益見上訴人簽訂系爭買賣契約時即已明白知悉其所應負擔之土地增值稅，係以「申報當時」而非簽約時之土地公告現值為準，且上訴人倘未能於約定期限內完成三七五租約之終止及塗銷登記，將導致被上訴人必須自行與三七五租約承租人洽談和解，而延滯系爭買賣契約之付款與履行，亦屬上訴人簽訂系爭買賣契約所得預見之情況。則上訴人既得於簽約時自行評估此一風險作為是否締約及申報土地增值稅之考量，當不得於契約成立後，始以日後可預料之土地增值稅逐年上漲之情事，作為情事變更及調整價金之理由。是上訴人抗辯被上訴人如不同意增加給付價金1億2,653萬0,202元，乃違反誠信原則及權利濫用禁止原則，不得請求上訴人移轉系爭土地所有權登記，洵非有據，委無足採。六、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約之法律關係，請求上訴人將系爭土地所有權全部移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許，惟應於被上訴人依兩造於99年3月16日簽訂系爭買賣契約第5條約定給付第3期價款2億2,396萬1,514元予上訴人之同時，始得請求上訴人給付之。被上訴人備位之訴依民法第259條第2款請求上訴人返還第1期、第2期價款 1億6,797萬1,135元及遲延利息2,295萬6,055元，及依系爭買賣契約第9.2條請求上訴人給付遲延利息8,378萬9,602元，本院審理結果既認被上訴人先位之訴為有理由，自無庸再予審斷備位之訴是否有理由。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，並為同時履行之諭知，核無違誤，上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項，第78條，判決如主文。中華民國 105 年 6 月 14 日民事第二十一庭審判長法官翁昭蓉法官管靜怡法官劉又菁正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 6 月 14 日書記官林吟玲附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院103年度重上字第955號

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