臺灣高等法院104年度上易字第1027號

• 裁判案由: 減少買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 105 年 11 月 01 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 104年度上易字第1027號上　訴　人　李尚勳
訴訟代理人　劉炳烽律師
複　代理人　陳冠甫律師
被　上訴人　劉諭潔
訴訟代理人　黃耀正律師
上列當事人間減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國104年7月29日臺灣新北地方法院104 年度訴字第1238號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於105年10 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付逾新臺幣貳拾柒萬玖仟元本息，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
被上訴人追加之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之六十，餘由上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255 條第1項第2款、第3款定有明文。被上訴人於原審原依民法第359條規定，請求上訴人給付交易價值減損新臺幣（下同）182,000 元、修復滲水瑕疵費用262,000 元，並依民法第227條第2項規定，請求上訴人給付自民國103年6月起至104年1月止之租金損害20萬元，嗣於本院就交易價值減損、修復滲水瑕疵費用部分追加依瑕疵擔保、不完全給付、不當得利之法律關係，就租金損害部分追加依瑕疵擔保之法律關係為請求，並追加請求上訴人給付自104年2月起至清償上開交易價值減損、修復滲水瑕疵費用即444,000元之日止，按月給付被上訴人25,000 元，核屬訴之追加。上訴人雖不同意，然關於追加請求給付自104年2月起算之租金損害部分，係擴張應受判決事項之聲明，關於追加請求權基礎部分，其基礎事實則屬同一，依上開規定，其所為之追加，應予准許。
二、被上訴人主張：其於103年4月19日經藍海房屋股份有限公司（下稱藍海公司）營業員即訴外人洪振豪之仲介，與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以910 萬元之價格買受上訴人所有門牌號碼新北市○○區○○路000 號11樓之1房屋（下稱系爭房屋），並於103年5 月29日完成所有權移轉登記。詎被上訴人於103年6 月4日至系爭房屋打掃時，發現系爭房屋夾層2 樓房間內之牆壁有嚴重滲水情形，其牆壁壁面已因此有脫落之問題，經被上訴人委託洪振豪告知上訴人上開瑕疵，上訴人竟置之不理。被上訴人因上開瑕疵無法依原有計畫使用系爭房屋，須另外租屋居住，致受有每月25,000元之租金損害，而上開瑕疵已減損系爭房屋之交易價值，被上訴人除應支付修繕費用262,000 元外，系爭房屋亦因上開滲水瑕疵減少2%之價金即182,000元。爰依民法第359條規定，請求上訴人給付交易價值減損182,000 元、修復滲水瑕疵費用262,000 元，並依民法第227條第2項規定，請求上訴人給付自103年6月起至104年1月止之租金損害20萬元，並均加計自起訴狀繕本送達翌日即104年6 月5日起算之遲延利息。嗣於本院就交易價值減損、修復滲水瑕疵費用追加依瑕疵擔保、不完全給付、不當得利之法律關係，就租金損害追加依瑕疵擔保之法律關係為請求，並追加請求上訴人給付自104年2月起至清償上開交易價值減損、修復滲水瑕疵費用即444,000元之日止，按月給付被上訴人25,000 元等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，被上訴人並為訴之追加）。並於本院聲明：㈠上訴駁回。㈡上訴人應自104年2月起至清償交易價值減損、修復滲水瑕疵費用即444,000元之日止，按月給付被上訴人25,000元。
三、上訴人則以：其將系爭房屋點交予被上訴人時，系爭房屋並無滲漏水之瑕疵。縱認有滲漏水之情形，然系爭房屋為特定物之買賣，上訴人既已按現狀將系爭房屋交付予被上訴人，即不構成不完全給付，而系爭契約第16條已約定按現況交屋，上訴人僅擔保系爭房屋交付時，具備中古屋通常之效用，系爭房屋於交付時僅存在一般中古屋常見之瑕疵，上訴人又無故意不告知瑕疵情事，自得依上開特約免除物之瑕疵擔保責任，被上訴人依不完全給付、瑕疵擔保之法律關係為請求，並無理由。又系爭房屋漏水情形尚非嚴重，被上訴人請求之修復費用顯屬過鉅，且漏水原因迄未經檢測及鑑定，於被上訴人舉證漏水原因係因外牆招牌所致前，被上訴人所提估價單所列「11樓外牆防水處理大吊車」「外牆漆防水材料」等費用不應列為修繕必要費用。再被上訴人並未舉證系爭房屋是否因漏水瑕疵而減少交易價值及減少之交易價值若干，且漏水瑕疵一經修復，其交易價格即無減損之情形，被上訴人請求交易價值減損，自非正當。另系爭房屋漏水情形並非達於完全不能居住之程度，被上訴人並無另行租屋居住之必要，且系爭房屋為一房格局，被上訴人以三房二廳格局之租金計算其租金損害，亦屬不當。又上訴人已於103年5月底交屋，被上訴人當可自行尋找適當廠商處理滲水事宜，其怠於修繕防止損害之擴大，致輕微滲水變為漏水，被上訴人與有過失，自應免除或減輕上訴人賠償金額3分之2等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈢被上訴人追加之訴駁回。
四、被上訴人主張其於103年4月19日經藍海公司營業員洪振豪之仲介，與上訴人簽訂系爭契約，以910 萬元之價格買受上訴人所有之系爭房屋，並於103年5月29日完成所有權移轉登記，已據其提出不動產買賣契約書為證〔臺灣臺北地方法院104年度訴字第879號卷（下稱北院879號卷）第11-18頁〕，且為上訴人所不爭，堪信為真實。
五、又被上訴人主張系爭房屋2 樓牆壁有嚴重滲水情形，其得依瑕疵擔保、不完全給付、不當得利之法律關係，請求上訴人給付交易價值減損182,000元、修復滲水瑕疵費用262,000元，及自103年6月起至清償上開交易價值減損、修復滲水瑕疵費用即444,000元之日止，按月給付被上訴人25,000 元，則為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠系爭房屋有無滲水之情形？
被上訴人主張系爭房屋2 樓部分有滲水之情形，已據其提出系爭房屋照片、估價單為證（北院879號卷第19-24頁，本院卷第30頁正反面、第61-63 頁），並據系爭房屋仲介人員即證人洪振豪於本院準備程序證稱：「（系爭房屋交屋後，被上訴人是否向你表示過系爭房屋漏水？）有，大約交屋後一個星期內，被上訴人他們去打掃，就用電話通知我房屋有漏水的狀況」「（被上訴人通知你後，你有無到現場查看？）有，我跟我兩位主管、店長，都有到現場查看」「（查看結果？）二樓部分有滲漏水，廁所及外面那邊的水管都有堵塞，當時房子應該已經空了一陣子，沒有人住」「（提示原審卷第19-23 頁照片，照片拍的情形，是否就是當時你在系爭房屋看到的情形？）是的，滲漏水情形就如照片所示」等語（本院卷第80 頁反面-第81頁），及上訴人委託之估價廠商即證人陳進來於本院準備程序證稱：「（你去看時，11樓之1 的房屋是否確有漏水情形？）牆壁有稍微潮溼的情形」等語（本院卷第68頁），足徵系爭房屋確有滲水之情形，上訴人抗辯系爭房屋並無滲水之瑕疵，難謂可採。
㈡被上訴人得否請求上訴人給付系爭房屋因滲水瑕疵所生之交易價值減損182,000元？
按民法第359 條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。是買受人於主張因買賣標的物有瑕疵請求減少價金時，除應證明系爭買賣標的物有瑕疵外，尚應證明系爭瑕疵物之市場實際價格，必買賣當時之價金與市價相當，系爭瑕疵物之市場實際價格較市價為低時，始得請求價值減少之數額。上訴人交付系爭房屋予被上訴人時，系爭房屋有滲水之瑕疵，固如前述。惟關於滲水瑕疵已減損系爭房屋之交易價值一節，被上訴人僅提出內政部不動產交易實價查詢服務網資料（本院卷第57-60 頁），雖該項查詢資料為新北市○○區○○路0000000 號實際交易價格之統計資料，然其樓層、坪數與系爭房屋｛系爭房屋為11層，坪數為11.68坪〔（34.53＋4.08）×0.3025 ＝11.68，小數點第三位以下四捨五入〕｝均不
相同，不足以供作系爭房屋無瑕疵及因瑕疵減損後之市場實際價格之參考，亦無從證明系爭房屋買賣當時之市價與其買賣價金是否相當、系爭房屋之市場實際價格是否較市價為低，依上開說明，即難認系爭房屋之價值因上開滲水瑕疵有所減損，被上訴人主張上開滲水瑕疵已減損系爭房屋之交易價值，其得依瑕疵擔保、不完全給付及不當得利之法律關係，請求上訴人返還交易價值減損182,000元，自非有據。
㈢被上訴人得否請求上訴人給付修復滲水瑕疵費用262,000 元、自103年6月起算之租金損害？其金額若干始屬適當？
⒈按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同，民法第360 條定有明文。是民法第360 條，係就約定物之瑕疵擔保責任所為之特別規定，必出賣人就買賣標的物曾與買受人約定，保證有某種品質，而其物又欠缺所保證之品質時，買受人始得依該條規定向出賣人請求不履行之損害賠償（最高法院71年度台上字第208 號判決意旨參照）。上訴人固援引系爭契約第16條其他約定事項：「依現況交屋」之記載（北院879 號卷第17頁），抗辯其物之瑕疵擔保責任業已免除等語。惟系爭契約第10 條第7項已約定：「乙方（即上訴人）依法對甲方（即被上訴人）負有瑕疵擔保之責」（北院879號卷第16 頁），上訴人復於「標的物現況說明書」之「是否有滲漏水情形」、「產權持有期間是否曾因滲漏而進行修繕」欄，勾選「否」（北院879號卷第31 頁），足徵上訴人已保證系爭房屋並無滲漏水等瑕疵，並承諾對被上訴人負物之瑕疵擔保責任。系爭房屋交付予被上訴人時，既有上開滲水瑕疵存在，顯然欠缺上訴人所保證之品質，被上訴人依民法第360 條規定，請求上訴人賠償損害，即屬有據，上訴人抗辯其已依現況交屋，其物之瑕疵擔保責任業已免除，難謂可採。
⒉被上訴人主張其修復系爭房屋滲水預估所需修繕費用為262,000 元，已據其提出上訴人委託之估價廠商即證人陳進來所出具之估價單為證（北院879 號卷第24頁），並經證人陳進來於本院準備程序證稱：「（提示估價單，這份估價單是否你製作的？）是的」「（該估價單是針對何處的建物、那些工程項目而製作？）本件估價單是針對房子內部有漏水而估價，但要修復內部漏水問題，就要從外牆來處理。當初是上訴人找我去估價的，說管委會需要我去估價，我看了之後，是針對景平路601號11樓之1的房屋來進行估價。我估算的工程項目就如估價單上所載，就是先把外牆修復，做防水處理，內部再來做油漆整修，目的是要修復內部漏水問題」「（估價單上的工程項目，是否全部都是系爭房屋內部不再潮溼所需的修繕費用？）是的」「（依你專業，這種案子有無可能僅從內部進行施作處理漏水問題？）因從內部處理，無法做到完全除漏」「（103年10月8日估價單已超過一年，費用是否會有影響？）一定會有所波動，原則上費用應該會增加」等語（本院卷第67頁反面-第69 頁），足證上開估價單所列「11樓外牆防水處理大吊車」、「外牆漆防水材料」、「室內油漆整修」等工程項目及其費用金額，均為修復上開滲水瑕疵所必需，被上訴人請求上訴人給付修復滲水瑕疵費用262,000 元，洵屬正當，上訴人抗辯估價單所列上開工程項目非屬必要，修復費用亦屬過鉅，自非可取。
⒊又被上訴人主張因上開滲水瑕疵無法依原有計畫使用系爭房屋，須另外租屋居住，受有每月25,000元之租金損害，固據其提出存摺節本、網路租金行情資料，並舉其母即證人劉亮妤為證（本院卷第42-45頁、第46-56頁、第100頁反面-第101頁）。惟系爭房屋之坪數僅11.68坪，已如前述，被上訴人所提之網路租金行情資料，及其向證人劉亮妤承租之新北市中和區中山路房屋，其坪數則近40坪（本院卷第46-56 頁、第101 頁），被上訴人執近40坪房屋之租金金額主張其所受租金損害為每月25,000元，顯已逾越系爭房屋於市場上之租金行情。又系爭房屋僅2 樓部分有滲水情形，為被上訴人所是認，而修復上開滲水瑕疵所需之期間為1 個月，亦據證人陳進來於本院準備程序證稱：「（請問修復系爭漏水所需的期間為號？）大概需要一個月」等語（本院卷第69頁），足認系爭房屋僅修繕期間1 個月不適宜居住，被上訴人主張自交屋後即103年6月打掃發現滲水起至上訴人清償上開交易價值減損、修復滲水瑕疵費用之日止，其均應另外租屋居住而受有租金損害，不足採信。茲系爭房屋出賣予被上訴人前，上訴人係以每月17,000元出租予證人葉宜珍，已據證人葉宜珍於本院準備程序證稱：「（之前是否向上訴人承租景平路601號11樓之1房屋？）有的，大約一年半」「（承租當時租金每月多少？）我記得一個月是一萬七千元」等語（本院卷第79頁反面、第80頁），則被上訴人因上開滲水瑕疵應另行租屋居住所受之租金損害應為17,000元。再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213 條第1項、第3項定有明文。被上訴人請求上訴人給付修復滲水瑕疵費用262,000 元，係請求回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，則以修復滲水瑕疵費用賠償，被上訴人因滲水瑕疵所受損害即已獲填補，被上訴人主張於上訴人給付交易價值減損、修復滲水瑕疵費用前，其仍受有租金損害，並據此請求上訴人給付自103年6月起至清償上開交易價值減損、修復滲水瑕疵費用即444,000元之日止，按月給付被上訴人25,000 元，自非可採。依此，被上訴人依民法第360 條規定，請求上訴人給付租金損害17,000元，應屬有據，逾此範圍之請求，洵非正當。另修復上開滲水瑕疵所需之期間為1 個月，系爭房屋於修繕期間內不適宜居住，業詳前述，被上訴人於此期間所受租金損害與其是否怠於修繕無涉，上訴人抗辯被上訴人就損害之擴大與有過失，應免除或減輕其賠償金額，自無理由。
⒋從而，被上訴人依民法第360 條規定，請求上訴人給付修復滲水瑕疵費用262,000元、租金損害17,000元，合計279,000元，於法有據。
六、綜上所述，被上訴人依民法第360 條規定，請求上訴人給付被上訴人279,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年6月5日起（原審卷第17頁）至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。又被上訴人於本院追加之訴訟標的與原審之訴訟標的，均基於同一目的，而為同一之聲明，應屬重疊之合併，本院認追加之訴有理由，自應為被上訴人勝訴之判決，而上訴是否有理由，應以原判決主文與本院裁判結果為標準，是原審就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2 項所示。至上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，其理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴人就此指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。而本院准許被上訴人依民法第360 條規定為上開請求，則被上訴人基於重疊合併另就修復滲水瑕疵費用部分追加依不完全給付、不當得利之法律關係，為同一聲明，於上訴人勝訴部分，即毋庸再行審酌，其餘部分，基於上述同一理由，不應准許，應併予駁回。又上訴人依瑕疵擔保、不完全給付之法律關係，追加請求上訴人自104年2月起至清償交易價值減損、修復滲水瑕疵費用即444,000元之日止，按月給付被上訴人25,000 元，及就交易價值減損部分，追加依瑕疵擔保、不完全給付、不當得利之法律關係為同一請求，均無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日民事第十一庭
審判長法 官 徐福晋
法 官 楊博欽
法 官 陳秀貞
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 105 年 11 月 1 日書記官 李家敏