104年度上易字第856號｜民事：修復漏水｜裁判日期：105 年 07 月 19 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度上易字第856號上　訴　人　上閤屋餐廳股份有限公司法定代理人　蔣正男訴訟代理人　陳昌羲律師被　上訴人　翡翠大廈管理委員會法定代理人　虞功年訴訟代理人　梁勝開林美倫律師張麗淑律師上列當事人間請求修復漏水事件，上訴人對於中華民國104年6月26日臺灣臺北地方法院101年度訴字第4609號第一審判決提起上訴，本院於105年6月28日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由甲、程序部分：一、本件上訴人於原審提起本訴請求被上訴人將系爭房屋（詳後述）因公共污水排放管及管道間所致漏水修復。被上訴人於原審言詞辯論終結前提起反訴，請求上訴人給付共用部分修繕費用。核被上訴人反訴之請求，與上訴人本訴之標的，均屬翡翠大廈共用部分之修繕及費用，是被上訴人提起反訴，與本訴之標的及其防禦方法相牽連，且無民事訴訟法第260 條所定情形，被上訴人於原審提起反訴應屬合法。上訴人主張被上訴人於原審提起反訴，於法不合云云，並不足採。二、按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查兩造於本院提出相關資料（本院卷㈠第29-37、54-60、69-70、85-102、109-120、168-177頁、卷㈡第27-57、67-74 、118、122-127、138-145、153-160頁、卷㈢第7-27頁），上訴人並聲請函查相關資料（本院卷㈠第104頁背面、卷㈡第12-13、81-82頁）及聲請傳喚證人（本院卷㈠第76-77頁、卷㈡第147頁背面），均已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定（本院卷㈢第33頁背面），應准其提出。乙、得心證之理由：一、被上訴人於原審提起反訴主張：上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路○段000號1樓、172號1樓、176巷1號1樓、復興南路一段253巷52號1樓房屋（下合稱系爭房屋）位於伊所屬翡翠大廈1樓，翡翠大廈區分所有權人會議於民國99年12 月18日決議進行翡翠大廈主體及地下室修繕工程（下稱系爭工程），主體工程費及地下室工程費50％由全體區分所有權人按面積分攤，地下室其餘工程費50％按車位應有部分分攤。上訴人已出具同意書，同意將翡翠大廈修繕更新工程授權伊與廠商訂約施作，及依上會議決議繳交修繕費822,998元。惟上訴人至100年5月10日僅繳交411,499元，尚欠411,499元。嗣翡翠大廈區分所有權人會議於100年8月3日決議追加修繕費不足261萬餘元部分，由全體區分所有權按實際使用坪數分攤，地下室車位劃設裝置車擋及防撞條費用則由全體車位所有人負擔，上訴人應分攤之金額為317,736元，計上訴人欠繳修繕費729,235元。爰依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，求為命上訴人如數給付，及自反訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：被上訴人請求伊分攤翡翠大廈共用部分修繕費用，未舉證證明修繕項目均屬共用部分，亦未證明已修繕完成，且支出帳目不清。被上訴人於99年12月18日、100年8月3日區分所有權人會議，關於翡翠大廈主體及地下室修繕工程費用分擔之決議，因牴觸規約第18條、第19條之規定而無效，不得據此請求給付修繕費用；況系爭工程迄今尚未施作，被上訴人請求給付該工程款，即無理由。其請求縱有理由，惟其自100年3月1日起修繕翡翠大廈，影響系爭房屋承租人翔雁國際股份有限公司（下稱翔雁公司）營業，又因其遲未修繕系爭房屋因公共污水排放管所致漏水，翔雁公司乃於103年2月28日提前終止租約，致伊損失3個月租金1894,500 元，且伊因此賠償翔雁公司營業損失180萬元，伊得依民法第184條、第216條規定請求被上訴人賠償，並為抵銷云云，資為抗辯。二、原審就被上訴人之反訴為其勝訴之判決，上訴人提起上訴，聲明： (一)原判決不利於上訴人部分廢棄。 (二)上廢棄部分，被上訴人在第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。 (原審就本訴為被上訴人敗訴之判決，被上訴人未聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍）三、被上訴人主張上訴人所有系爭房屋位於翡翠大廈1樓，為翡翠大廈區分所有權人，翡翠大廈區分所有權人於99年12月18日開會決議施作系爭工程，主體工程費及地下室工程費50％由全體區分所有權人按面積分攤，地下室其餘工程費用由車位所有人分攤，上訴人已出具同意書，同意授權施作，及依上會議決議繳交修繕費822,998元，惟至100年5月10日僅繳交411,499元，嗣翡翠大廈區分所有權人於100年8月3日開會決議追加修繕費不足261萬餘元部分，由全體區分所有權按實際使用坪數分攤，地下室車位劃設裝置車擋及防撞條費用由車位所有人負擔，上訴人應分攤金額為317,736元，合計 729,235元之事實，提出翡翠大廈區分所有權人會議紀錄為證（原審司北簡調卷第42-73頁），上訴人對此並不爭執（原審卷㈢第129頁），堪信屬實。至被上訴人主張上訴人就上開729,235元負有給付義務等情，為上訴人所否認，並以被上訴人請求之修繕費應由公共基金支付，且被上訴人遲未修繕公共污水排放管漏水,致上訴人受有租金損失1,894,500元及賠償承租人營業損失180萬元，得主張抵銷等語置辯。經查：㈠上訴人應依翡翠大廈區分所有權人99年12月18日、100年8月3日會議決議給付被上訴人729,235元： ⒈查管理委員會係指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，管理委員會之職務包括執行區分所有權人會議決議事項、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條第1款、第2款定有明文。翡翠大廈區分所有權人會議既先後於99年12月18日、100年8月3日決議進行翡翠大廈主體及地下室修繕工程，並決議修繕費用之分攤方式及各區分所有權人分攤金額，已如前述（原審司北簡調卷第42、51、56、60頁）。被上訴人為執行上開區分所有權人會議決議，請求上訴人繳納應分擔之修繕費用729,235元，自屬有據。 ⒉按公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，又其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；另共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，公寓大廈管理條例第10條第2項、第11條第2項分別定有明文。即公寓大廈共用部分之修繕費用，原則上由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，例外由可歸責之區分所有權人或住戶負擔，且區分所有權人會議或規約均得就其費用另為規定，法無明文須優先適用規約，亦未規定須優先以公共基金支付。本件被上訴人請求上訴人繳納應分擔之修繕費用，業經區分所有權人會議決議通過，已如前述。上訴人以翡翠大廈區分所有權人會議於95年間決議修正之規約（原審卷㈠第27-40頁），主張被上訴人就共用部分進行重大修繕，應依規約第12條先以公共基金支付，區分所有權人會議牴觸規約無效云云，自無可採。 ⒊上訴人雖以被上訴人不能證明修繕項目均屬共用部分等語置辯。惟翡翠大廈區分所有權人會議於99年12月18日、100年8月3日決議修繕之項目均屬翡翠大廈主體及地下室工程（原審司北簡調卷第42、50、56、60頁），且除地下室之修繕含共用部分及停車位，其費用由全體區分所有權人及停車位所有人各分攤半數外，其餘均屬共用部分之修繕等情，亦據證人廖建宗、林清俊、梁勝開於原審到場結證綦詳（原審卷㈢第159、160、189、191、192頁），亦與翡翠大廈區分所有權人會議紀錄所附修繕費分攤表、簡報相符（原審司北簡調卷第51頁、卷㈢第74-76、83-87、217-254頁）。至上訴人另辯稱被上訴人未證明已修繕完成，且支出帳目不清云云，核屬被上訴人是否善盡修繕責任之問題，與上訴人應依區分所有權人會議之決議，繳納應分擔之修繕費用無關。上訴人以此置辯，亦無可採。 ⒋又被上訴人稱：翡翠大廈於62年間由華美建設公司員工黃祖槐擔任管理員，於第一銀行以個人名義，開立帳號「00000000000」帳戶，作為管理費收支之用，嗣被上訴人延續該黃祖槐之帳戶，將戶名變更為「翡翠大廈管理委員會」，88年區分所有權人會議決議將大廈管理費及補償費（即公共基金）現金帳中分列，故於89年1月間將前開第一銀行帳戶移至台北富邦銀行大安分行，分設公共基金帳戶帳號000000000000及管理費帳戶帳號000000000000，惟因記帳人員未將管理費及公共基金分列記帳，且管理費不敷使用，乃於94年7月停止使用公共基金帳戶，將其併入管理費帳戶，100年間經區分所有權人會議決議將管理費（含公共基金）收入全部轉至玉山銀行復興分行，該管理費（含公共基金）帳戶於99年12月間之存款餘額僅831,918元，不足以支付系爭工程修繕費用，方由區分所有權人會議決議各區分所有權人分攤金額之事實，提出存摺內頁為證，核與證人虞功年、簡俊材到場證述相符（本院卷㈠第101-102頁、卷㈢第29-33頁），堪信為真。上訴人主張公共基金已足以支付系爭工程修繕費用，毋庸由區分所有權人負擔云云，亦不足採。 ⒌以上，被上訴人依翡翠大廈區分所有權人會議之決議，請求上訴人給付被上訴人729,235元，為有理由。㈡上訴人之抵銷抗辯為無理由：上訴人主張被上訴人遲未修繕公共污水排放管致系爭房屋漏水，上訴人受有租金損失1,894,500元及賠償承租人營業損失180萬元，得主張抵銷等情，為被上訴人所否認。經查： ⒈上訴人上述主張被上訴人遲未修繕公共污水排放管致系爭房屋漏水，賠償承租人營業損失180萬元，提出協議書、發票、支票、銀行交易資料查詢單為證（本院卷㈠第32-34頁），且經證人即翔雁公司負責人林婉玲到場結證在卷（本院卷㈠第184-188頁）。惟依該協議書上載：「……因於100年3 月1日起進行大樓內外修繕，由於外觀拉皮需搭設鷹架帆布於本址四週圍，加上又要自本營業廳壹樓的內部，進行公共幹管修漏的工程。其影響乙方（即承租人）正常營業的損失後果甚距（鉅）。甲方（即上訴人）同意給予乙方180萬元的營業損失」等語觀之，上訴人係因大樓將自100年3月1日起進行內外修繕、搭設鷹架及公共幹管修漏工程，預期影響承租人將來正常營業，而給付該營業損失180萬元，而非上訴人所稱因被上訴人遲未修繕公共污水排放管漏水造成承租人財物損害或營業獲利減少之賠償。此由該100年2月25日所立協議書，約定於103年2月28日始得請款，亦可徵之。堪認上訴人給付該筆180萬元，與上訴人所稱被上訴人遲未修繕公共污水排放管漏水造成之損害無涉。上訴人以此請求被上訴人賠償，難認有理由。 ⒉上訴人主張被上訴人遲未修繕公共污水排放管，致承租人提前終止租約，受有租金損失1,894,500元，提出102年10月9 日終止租賃契約為證（原審卷㈢第290、291頁），且經證人即翔雁公司負責人林婉玲到場結證在卷(本院卷㈠第184-188頁）。然查： ⑴依上訴人所提與承租人翔雁公司於100年2月25日所立協議書上載，其等約定承租人於103年2月28日始得請領該筆180萬元，已如前述。證人林婉玲並到場證稱：「〔既然100年2月25日，上訴人（即上閤屋公司）就同意賠償，為什麼該賠償款項又約定在3年後（即103年2月28日終止租約日起算30天內）支付？〕房東說他願意盡力修繕，他是希望我繼續租，之前的損害他願意賠償，但要租到租約結束，他才會付給我」等語（本院卷㈠第186頁）。顯示上訴人與承租人翔雁公司於100年2月25日已合意租約於103年2月28日終止。則上訴人既於3年前已與承租人約定租賃期限於103年2月28日終止，上訴人當能有所因應，上訴人以被上訴人遲未修繕公共污水排放管，致承租人於102年10月9日表示提前 3個月終止租約，受有租金損失1,894,500元云云，自屬無據。 ⑵且查上訴人於100年1月11日具函向被上訴人表示：因翡翠大廈年代已久，且興建當時使用鑄鐵管，大都生鏽腐蝕，致系爭房屋嚴重漏水，請被上訴人將鑄鐵管更換為PVC管等語（原審司北簡調卷第12、13頁）。被上訴人即於100年4 月20日函復稱：翡翠大廈污水管使用鑄鐵，確實年久失修，被上訴人責成水電工班整修，至少系爭房屋頂板之污水管須更換為PVC管，並已規畫施工等語（原審司北簡調卷第16頁）。嗣翡翠大廈區分所有權人會議於100年8月3日決議更新系爭房屋天花板污水管，但應先經兩造與施工廠商會勘，有該會議紀錄可考（原審司北簡調卷第58頁）。被上訴人並據此通知上訴人於100年9月9日、9月23日、11月4日、11月18日開會及101年6月15日、19日會勘，有通知單及會勘紀錄可稽（原審司北簡調卷第74-77、81、82頁）。上訴人復陳稱：會勘過程中，系爭房屋之承租人翔雁公司均有出席等語（原審卷㈠第80頁），顯見上訴人於100年8月3日之後，未依翡翠大廈區分所有權人會議之決議配合會勘，上訴人復未證明翔雁公司有權代理上訴人決定修繕範圍及修繕方法，自難認翔雁公司係代理上訴人會勘。另參酌上訴人於100年11月10日以存證信函請求被上訴人修繕公共污水排放管，表示「本公司於本大樓依照竣工圖共有4戶，貴管委會就該4戶之廁所幹管應預留4套銜接管，俾供將來施工可茲銜接」等語（原審司北簡調卷第18、19頁）；另於103年1月13日原法院勘驗系爭房屋時，雖同意請俊輝工程行按當時管路配置狀況更新（原審卷㈣第2頁之勘驗筆錄），事後又爭執被上訴人未告知施工之工法（原審卷㈣第 29、30頁之103年2月25日存證信函、第16、17頁之103年3 月31日函），復自行僱工修繕系爭房屋內之管路及設置集水盤，並向被上訴人表示對於未經合法區分所有權人決議，擅自發包之工程費用，一概不承認及分擔等語（原審卷㈣第68至70頁之103年5月15日存證信函）。顯見上訴人雖一再要求被上訴人修繕公共污水排放管，卻不願與被上訴人會勘，又不願由被上訴人決定施工方法，因而延滯公共污水排放管之修繕。從而，翔雁公司縱然因系爭房屋漏水而提前於103年2月28日終止租約，亦難認可歸責於被上訴人。上訴人以被上訴人遲未修繕公共污水排放管，致承租人於102年10月9日表示提前3個月終止租約，受有租金損失1,894,500元云云，亦屬無據。 ⒊以上，上訴人依民法第184條、第191條、第216條，公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被上訴人賠償上訴人給付翔雁公司之營業損失180萬元及上訴人因翔雁公司提前終止租約之租金損失1,894,500元，均無理由，上訴人據以主張抵銷被上訴人請求之修繕費用，即無從准許。四、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項規定、區分所有權人會議決議及上訴人所立同意書之約定，請求上訴人給付被上訴人729,235元，及自反訴狀繕本送達翌日即101年11月21日（原審卷㈠第16頁）起至清償日止，按年利率5％計算之利息，洵屬有據，應予准許。原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 7 月 19 日民事第十八庭審判長法官湯美玉法官黃裕仁法官李慈惠正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 105 年 7 月 19 日書記官王敬端

臺灣高等法院104年度上易字第856號

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