臺灣高等法院104年度重上字第1066號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 104年度重上字第1066號上　訴　人　許嘉霖訴訟代理人　吳玉雲被　上訴人　王舜玄訴訟代理人　王文正上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國104年9月22日臺灣新北地方法院104年度重訴字第328號第一審判決提起上訴，本院於105年8月9日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人給付被上訴人逾新臺幣壹拾陸萬肆仟貳佰壹拾陸元部分，及該部分假執行之宣告，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。被上訴人應返還上訴人新臺幣壹佰伍拾肆元。上訴人其餘返還及賠償假執行給付及損害之聲明駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國103年8月23日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將被上訴人所有新北市○○區○○路000號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租期自103年9月1日起至105年8月31日止，每月租金為新臺幣（下同）1萬3,500元，約定押租保證金2個月2萬7,000 元。惟上訴人除押租保證金僅給付1萬3,500元外，自103年12月起即未依約給付租金，經催討未果，被上訴人乃再於104年2月25日催告上訴人給付租金，並終止系爭租約。系爭租約既經終止，上訴人占有系爭房屋為無權占有，被上訴人自得請求返還系爭房屋。又系爭租約約定就上訴人無權占用期間得按月就原租金加計1倍為違約金及遲延利息，上訴人得請求被上訴人給付自104年3月5日起，按月加計1倍即2萬7,000元之違約金及遲延利息。另上訴人除欠繳租金外，並欠繳依約應由上訴人負擔之水電、瓦斯費1,640元，及系爭房屋損壞修繕之款項1,963元，暨被上訴人寄發存證信函相關費用604元及提起本件訴訟之裁判費用7萬0,498元等語，爰依系爭租約、租賃物返還請求權、民法第767條所有物返還請求權、不當得利及侵權行為等法律關係，請求：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷離恢復原狀返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人25萬元。㈢請求予以假執行。原審判決上訴人應給付被上訴人16萬4,370元，暨就被上訴人勝訴部分為准、免假執行宣告（免假執行宣告部分經原審於104年10月21 日補充判決，見本院第10-1頁），駁回被上訴人其餘之訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服。上訴人就敗訴部分不服，提起上訴，並依民事訴訟法第395條第2項規定聲請返還及賠償因假執行所為給付及所受損害4萬5,000元。對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴及依民事訴訟法第395條第2項所為聲明均駁回。二、上訴人則以：系爭租約係上訴人陪同其母吳玉雲前往看屋，被上訴人代理人王文正竟自行於系爭租約記載上訴人為承租名義人。況上訴人已與上訴人父親許長修約定由許長修承擔上訴人就系爭租約所負之債務，並已通知被上訴人債務承擔之事，故本件應以許長修為當事人。又系爭租約為王文正所自行製作，王文正並於簽約時表示趕時間，致上訴人代理人吳玉雲未審閱租約內容，王文正亦未告知系爭租約內容，使吳玉雲未知且不及知系爭租約第6條第2、3項關於違約金、遲延利息約定，兩造就此部分之意思表示並未合致。另系爭租約係屬被上訴人預定用於同類契約之條款而訂定之契約，且系爭租約第6條第2項係加重上訴人之責任、其他於上訴人有重大不利益之約定，顯失公平，依民法第247條之1規定，應屬無效。再縱認系爭租約第6條第2項約定有效，被上訴人已於104年2月25日寄發存證信函終止系爭租約，應自該存證信函送達上訴人之翌日起計算違約金，被上訴人請求自104 年2月加計違約金，亦非正當，且系爭租約第6條第2項約定，僅得按租金加計違約金1次，並非「按月」加計違約金，況該違約金之約定亦屬過高，應予酌減。再者，上訴人已於104年7月25日遷出系爭房屋，許長修於104年7月30日欲交還系爭房屋鑰匙予被上訴人，其代理人王文正當日未予收受，因王文正另有行程，上訴人始配合王文正於翌日上午點交，故104年7月租金不得以全月計算。又上訴人家庭為中低收入戶，經濟負擔沉重，因經濟因素而遲繳房租，請求分期給付租金，並請求被上訴人不予計算遲延利息。本件上訴部分僅就違約金及利息有爭執，其餘部分不爭執。又被上訴人業已執原審判決之假執行宣告，對上訴人聲請強制執行，於法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決時，上訴人爰依民事訴訟法第395條第2項規定，請求被上訴人返還上訴人因假執行所為給付及所受損害等語，資為抗辯。上訴聲明：原判決不利於上訴人部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。另依民事訴訟法第395條第2項規定聲明求為：被上訴人應返還上訴人4萬5,000元（本院卷第113頁）。三、兩造不爭執事項（見本院卷第37、52頁）：㈠被上訴人出租系爭房屋予上訴人，約定每月租金為1萬3,500元，租期自103年9月1日起至105年8月31日止，計2年。㈡簽訂系爭租約時，係由被上訴人之父即王文正與上訴人之母即吳玉雲代簽。㈢兩造前因系爭房屋租賃糾紛於104年1月6日至新北市土城區調解委員會調解，由王文正及許長修出席，調解不成立。㈣上訴人於104年7月25日已遷出系爭房屋，許長修並於原審104年7月30日庭期當庭表示當日可將系爭房屋鑰匙返還被上訴人（見原審卷第38頁反面）。四、被上訴人主張兩造簽訂系爭租約，被上訴人將其所有系爭房屋出租予上訴人，詎上訴人未依約給付租金，業經被上訴人終止系爭租約，上訴人已返還系爭房屋，應給付違約金、遲延利息及水電、瓦斯暨其修繕系爭房屋費用及本件裁判費等語，上訴人雖自承有未依約給付租金之情事，惟以前揭情詞置辯，本院審酌分敘如下：㈠本件有關被上訴人主張：1.上訴人自103年12月起未給付租金，經扣抵上訴人所繳1個月押租保證金1萬3,500元，上訴人得依系爭租約及不當得利法律關係，請求上訴人給付自104年1月起至同年7月止之租金及不當得利計9萬4,500元；2. 上訴人依系爭租約第3條第1項約定應負擔水電、瓦斯等費用計1,574元等情，上訴人就其應給付上開部分不爭執（見本院卷第51、52頁），則被上訴人上開請求，自屬有據。㈡被上訴人主張上訴人與其母吳玉雲於訂約前一日看屋時，被上訴人已逐條解釋，上訴人於看屋時稱隔日要上班，故委由吳玉雲代簽系爭租約，兩造就系爭租約約定內容意思表示業已合致等語，上訴人則辯稱：系爭租約為王文正自行製作，王文正於簽約時表示趕時間，致吳玉雲無法詳細審閱租約內容，且王文正亦未告知租約內容，致吳玉雲不及知且未知悉系爭租約第6條第2、3項關於違約金、遲延利息約定，兩造就系爭租約此部分條項之意思表示未合致云云。按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。又稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。查，系爭租約係由上訴人委任之吳玉雲與被上訴人委任之王文正簽立，為兩造所不爭執，且有系爭租約、委任書影本在卷可稽（見原法院104年度司板簡調字第246號卷【下稱調解卷】第25至28頁）。系爭租約既已明文約定被上訴人將系爭房屋租與上訴人使用收益，上訴人按月支付1萬3,500元租金，對於租賃必要之要素即已意思表示一致，依民法第103 條第2項規定及前揭說明，系爭租約對兩造即有效成立並發生效力。至兩造就此非必要之點，依民法第153條第2項規定，推定契約即為成立，自應由上訴人就非必要之點契約未成立一節負舉證之責任。證人吳玉雲雖證稱：系爭租約係被上訴人代理人王文正用其繕打之契約書，簽約時只有伊與王文正，王文正未敘述系爭租約包含哪些法條法規，就說他很忙，簽一簽錢繳了，就把鑰匙拿給伊。簽約沒有幾分鐘時間，伊亦未看系爭租約內容，王文正亦未告知有關遲延繳納租金應付利息及終止租約不交還房屋應給付違約金之約定等語（見本院卷第74頁）。然系爭租約第6條約定：「違約處罰：1.乙方（按指上訴人，下同）違反約定使用房屋，或拖欠租金達兩個月以上，其租金約定於每期開始交付，並於遲延付二個月時，經甲方（按即被上訴人，下同）催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，甲方得終止租約。2.乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。3.乙方違反本條款第1項約定條文使用房屋,甲方有權依民法第199條向乙方請求給付，乙方若再度延宕繳交租金，乙方應付利息之債務；其利率依甲、乙雙方約定，週年利率為百分之五計算。」等語（見調解卷第26頁），系爭租約第6條第2項有關違約金之約定，衡與一般民間通常關於房屋租賃契約之約定大致相符，且其違約金約定之額數，亦屬相當；另有關遲延利息部分，核與民法第203條規定「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」規定之利率相同，並無過高之情事，是一般人就此房屋租賃契約之約定內容，均可理解並接受，衡非影響當事人是否訂立租賃契約重要之點，是吳玉雲上開證言，尚不足為有利上訴人之認定。㈢上訴人辯稱：本件係被上訴人代理人王文正自行於系爭租約記載以上訴人作為承租名義人；況上訴人已與上訴人父親許長修約定由許長修承擔上訴人就系爭租約所負債務，並已通知被上訴人債務承擔之事，故本件應以許長修為當事人云云，為被上訴人否認。查，被上訴人所載入系爭租約之上訴人個人資料，若非上訴人或其代理人提供，被上訴人亦無法自行填入。且上訴人既委由吳玉雲代理簽立系爭租約，對該租約係由上訴人為承租人，並無意見，並於系爭租約承租人後方簽立「吳玉雲代」等語，堪認上訴人確有委任其母吳玉雲代理與被上訴人簽立系爭租約之意。另按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。上訴人於104年6月12日民事答辯狀固表示已與其父許長修約定由許長修承擔上訴人就系爭租約所負之債務，脫離債之關係，並以該書狀通知被上訴人，本件訴訟應以許長修為被告云云（見原審卷第14頁反面），然為被上訴人所不同意（見原審卷第24頁），則上訴人主張其就系爭租約所負之債務，已由許長修承擔，依前開說明，對被上訴人不生效力，被上訴人自仍得依系爭租約對上訴人請求給付，是其上開抗辯，洵無可取。㈣上訴人復辯稱：系爭租約係屬被上訴人預定用於同類契約之條款而訂定之契約，該租約第6條第2項係加重上訴人之責任及其他於上訴人有重大不利益之約定，顯失公平，依民法第247條之1規定，系爭租約第6條第2項約定應屬無效云云，為被上訴人否認。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者，民法第247條之1定有明文。其立法理由略為：「依照當事人之一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，此類契約他方每無磋商變更之餘地。為防止此類契約自由之濫用及維護交易之公平，列舉四款有關他方當事人利害之約定，如按其情形顯失公平者，明定該部分之約定為無效。至於所謂『按其情形顯失公平者』，係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷而有顯失公平之情形而言。」查，系爭租約有關出租人、承租人之姓名、身分證統一編號、地址、聯絡電話、匯款帳號雖等均已電腦預先打成契約書並列印，然此應係上訴人於看屋時或看屋後簽約前已將相關資料提供予被上訴人代理人，以為輸入資料之用，尚難據此即認系爭租約係屬附合契約。況縱認系爭租約係屬附合契約，衡之系爭租約第6條第2項之約定，雖課以承租人即上訴人於終止租約或租期屆滿時未依約返還系爭房屋應負違約金之責任，然我國民法有關租賃契約之規定，於民法第425條、第426條之1、第426條之2、第434條、第440條第2、3項等，對承租人有所保護。其中民法第440條第2、3 項規定出租人於出租房屋之情形，需承租人遲付二期以上租金始得終止租約，尚不得因承租人遲付一期租金，即馬上終止租約。出租人為衡平上開規定並保障其利益，多與承租人約定有關押租保證金，及承租人違約未返還租賃物時，應支付與租金相當倍數違約金之約定，以促使承租人按期給付租金，並擔保租金之收取。是有關押租保證金及違約金之約定，在房屋租賃之情形，已為常態，並為國人普遍接受。本件系爭租約第6條第2項約定上訴人於終止租約不交還房屋，自終止租約翌日起，應支付按房租1倍計算之違約金，核其違約金之約定，尚屬相當，尚難認有何加重其責任及其他於他方當事人有重大不利之情事，上訴人主張系爭租約第6條第2項依民法第247條之1規定係屬無效云云，尚無足取。㈤上訴人另辯稱：依系爭租約第6條第2項約定，被上訴人僅得請求按房租金加計違約金一次，而非「按月」加計違約金，且該違約金之約定過高云云，為被上訴人否認。查： 1.系爭租約第6條第2項約定：「乙方於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租壹倍計算之違約金。」等語（見調解卷第26頁），依系爭租約第3條第1項約定：「租金：每月租金…壹萬參仟伍佰元…」等語，而系爭租約第6條第2項約定，主要目的在促使承租人於租賃契約終止後或屆滿時，應按期返還租賃物，若僅使承租人僅得依約定1個月或1期租金作為違約金，即難以達成依法終止租約後或租期屆滿時，促使承租人返還租賃物之目的，系爭租約第6條第2項約定按房租1倍計算違約金，系爭租約有關房租之約定既係按月計算，其違約金之計算自應按月計算，上訴人此部分抗辯，尚無可取。 2.按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得按民法第252條依職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。原審斟酌上訴人未將系爭房屋返還予被上訴人，被上訴人所受每月租金損害、系爭房屋周遭客觀租金行情、兩造經濟地位等情形，認被上訴人請求上訴人自終止系爭租約後即104年3月起至104年7月30日止，按月以租金1倍計算之違約金，核屬適當。上訴人空言辯稱上開違約金過高云云，自無足取。㈥關於被上訴人請求違約金及遲延利息部分： 1.系爭租約第6條第2、3項約定既屬有效，而有關被上訴人依系爭租約第6條第2項違約金約定，請求上訴人給付依租約1 倍之違約金，亦未過高，本件上訴人已於104年2月26日終止系爭租約，有被上訴人提出之存證信函及中華郵件掛號收件回執影本可查（見調解卷第16至18頁）；另上訴人係於104 年7月31日將系爭房屋返還被上訴人，有系爭房屋點交紀錄影本可查（見原審卷第48頁），堪信為實在。至上訴人雖辯稱：其父許長修於104年7月30日欲交還系爭房屋鑰匙予被上訴人，為被上訴人代理人王文正所拒，上訴人嗣配合王文正於翌日上午點交，故104年7月租金不得以全月計算云云，查，上訴人固於原審104年7月30日庭期當庭表示系爭房屋鑰匙返還被上訴人（見原審卷第38頁反面）。然依上訴人於104 年6月12日民事答辯狀陳稱：其家庭面臨無屋可住之困境，目前需另尋房屋棲身居住等語（見原審卷第14頁）；上訴人在原審之訴訟代理人於104年7月30日當庭表示：「關於搬遷部分被告（按即上訴人）一直有在找尋，7月25日搬出，… 」等語（見原審卷第38頁反面），而上訴人並未主張於7月25日搬出後已通知被上訴人將於同年月30日交付鑰匙、返還系爭房屋並舉證以證明之，可認上訴人係到庭才提出系爭房屋鑰匙欲交付被上訴人，惟系爭房屋於斯時之狀態如何及其水電、瓦斯等結算，均須兩造會同至系爭房屋確認，此觀之兩造於104年7月31日返還房屋時，逐項確認系爭房屋狀況及屋內設備、水電瓦斯等項使用情形，並由兩造之代理人簽名確認自明（見原審卷第48頁）。上訴人雖陳稱之前有約好點交處理云云（見原審卷第54頁反面），然就此並未提出證據證明，尚難遽予採信。衡之一般出租人於承租人不給付租金及返還房屋之情形，亟欲先取得房屋以利後續使用或出租，俾減少損失，則上訴人既未事先通知被上訴人將返還房屋之事宜，而被上訴人代理人既另有其他行程，無法立刻與上訴人至系爭房屋確認並辦理返還房屋事宜，然於翌日即104年7月31日即與上訴人辦理返還系爭房屋事宜，自難認有拖延，則仍應認系爭房屋係於104年7月31日返還，是依系爭租約第6條第2項約定，被上訴人請求上訴人給付自104年3月至7月止，按系爭租約每月租金1萬3,500元1倍，合計6萬7,500元（13,500×5=67,500），自屬有據。 2.系爭租約第6條第3項約定遲付租金於催繳後仍延宕者，依年息百分之5計算利息，而依系爭租約第3條第2項約定，上訴人就系爭房屋之租金應於每月5日前繳納，被上訴人固得於催繳後，上訴人延宕繳交租金時，請求各該期租金按年息百分之5計算之遲延利息。惟系爭租約業經於104年2月26日終止，而上訴人復以上訴人所繳納之1個月押租金，與上訴人所欠繳之103年12月租金扣抵（見原審卷第26頁），則被上訴人所得請求僅104年1月、2月份之遲付租金之遲延利息。至系爭租金終止後，上訴人自104年3月起雖受有相當之租金之不當得利，然其性質仍與系爭租約第6條第3項所約定之租金有所不同，自無從逕依該條項約定請求遲延利息。被上訴人就104年1月租金曾於104年1月9日寄發存證信函催繳，限期上訴人於104年1月15日前繳交，該函於104年1月12日送達上訴人；另104年2月租金，則於104年2月25日寄發存證信函，限期上訴人於104年3月1日前繳交，該函於104年2月26日送達上訴人，有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等影本可憑（見調解卷第10至12頁、第15頁、第16至18頁），上訴人均未繳交，則被上訴人請求上訴人就104年1月份租金自104年1月16日起至104年7月30日（計6月14日）止，按年息百分之5計算之遲延利息，計364元（計算式：13,500×5%÷ 12×【6+14/30】≒364元，元以下四捨五入，下同）；請求上訴人就104年2月份租金自104年3月2日起至104年7月30日（計4月28日）止，按年息百分之5計算之遲延利息，計278 元（計算式：13,500×5%÷12×【4+28/30】）≒278元），合計為642元（計算式：364+278=642），則上訴人請求此部分遲延利息，自屬有據，逾此部分請求為無理由。㈦綜上，被上訴人上開得請求之金額計為16萬4,216元（計算式：94,500+1,574+67,500+642=164,216）。五、從而，被上訴人本於系爭租約及不當得利之法律關係，請求上訴人給付16萬4,216元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，非屬正當，應予駁回。原審就上開不應准許部分所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許，爰改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審所為上訴人敗訴之判決，除遲延利息部分理由雖有不同，但結論核無二致外，其餘部分核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分為不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。又本件被上訴人經廢棄改判部分僅154元，本院審酌其金額及上訴人二審勝訴比例極少，故無庸就原判決所為第一審訴訟費用之裁判予以廢棄改判及仍由上訴人負擔第二審上訴之全部訴訟費用，附予敘明。六、再按假執行之宣告，因就本案判決或該宣告有廢棄或變更之判決，自該判決宣示時起，於其廢棄或變更之範圍內，失其效力。法院廢棄或變更宣告假執行之本案判決者，應依被告之聲明，將其因假執行或因免假執行所為給付及所受損害，於判決內命原告返還及賠償，民事訴訟法第395條第1項、第2項定有明文。上訴主張：被上訴人前執原審宣告假執行之判決據以聲請強制執行完畢，請求返還上訴人因此所為給付及所受損害，爰請求被上訴人返還4萬5,000元等語，查，被上訴人以原審宣告假執行之判決為執行名義聲請假執行，經臺灣臺北地方法院以104年度司執字第125228號給付租金等強制執行事件強制執行上訴人對第三人奧迪北區股份有限公司之薪資債權，收取上訴人每月3分之1薪資債權，被上訴人已全數取償完畢，總計獲償16萬5,685元（含債權額16萬4,370元、執行費用1,315元）等情，為被上訴人所自承（見本院卷第99頁），且經本院依職權調取上開執行卷宗屬實。惟原判決既經本院部分廢棄，業如上述；則上訴人聲明請求被上訴人返還上開在原判決廢棄範圍內因假執行所為之給付，於法自屬有據。被上訴人因假執行受償之16萬4,370元，扣除被上訴人於原判決部分廢棄後可得受償金額16萬4,216元，所餘154元（計算式：164,370-164,216＝154）應返還予上訴人。至上訴人主張因遭假執行受有損害部分，並未說明其損害內容及其數額，並舉證以實其說，則此部分主張，即非正當。綜上，上訴人依民事訴訟法第395條第2項規定，於請求被上訴人返還154元之範圍內，為有理由，應予准許，超逾部分為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，自無逐一論駁必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴及上訴人請求被上訴人返還及賠償假執行給付及損害之聲明為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條、第450條、第79條，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 16 日民事第四庭審判長法官陳靜芬法官游悅晨法官蔡政哲正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 105 年 8 月 16 日書記官廖月女

臺灣高等法院104年度重上字第1066號

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