臺灣高等法院104年度重上字第1139號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 104年度重上字第1139號上　訴　人　賴沈碧蓮訴訟代理人　許智勝律師李瑞玲律師複　代理人　黃柏承律師被　上訴人　尚志資產開發股份有限公司法定代理人　林蔚山訴訟代理人　彭郁欣律師劉懿德律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於中華民國104年 10月16日臺灣士林地方法院104年度重訴字第298號第一審判決提起上訴，本院於105年7月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由甲、程序部分：按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但有下列情形之一者，不在此限……三、對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」，民事訴訟法第447條第1項第3款定有明文。查上訴人於本院聲請函查相關資料(本院卷㈠第60-62頁)，已釋明合於民事訴訟法第447條第1項第3款規定(本院卷㈠第160頁背面），應准其提出。乙、得心證之理由：一、上訴人起訴主張：伊於民國100年3月5日與被上訴人簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱買賣契約），向被上訴人購買坐落臺北市○○區○○段00地號土地及坐落其上編號第B2戶17、18樓房屋及地下第二層編號214、215號停車位（下合稱系爭房地），總價新臺幣（下同）12,371萬元。伊已依約給付自備款3,747萬元；其餘8,624萬元，依約應由被上訴人協助伊向得提供最佳條件之銀行貸款以為給付，然其未依約協助取得貸款，伊依約於103年9月17日函知被上訴人解除買賣契約。系爭契約業經解除，且係可歸責於被上訴人之原因，被上訴人自伊已給付之價金中沒入總價15％即18,556,500元作為違約金，於法不合，應予返還。縱認伊解除買賣契約無理由，然伊未依約給付價金全額，屬非可歸責雙方之事由，伊依內政部公布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第18條第2項第1款之規定解除契約，因解約係不可歸責雙方之事由，且伊給付之價金已達總價之30.29％，被上訴人得沒入之違約金以總價之7.5％即9,278,250元為宜。爰依民法第259條、不當得利之法律關係，先位之訴求為命被上訴人給付18,556,500元；備位之訴求為命被上訴人給付9,278,250元，及均自起訴狀繕本送達翌日起加計法定遲延利息之判決。被上訴人則以：伊已依約協助上訴人向各銀行辦理貸款程序，然核貸與否，涉及上訴人之債信、財力證明、還款能力等，與伊無涉，上訴人無法提供足夠之擔保致未取得貸款，非可歸責於伊；況兩造無「最佳貸款條件」之約定，上訴人主張有此約定，又將之解釋為得獲全額貸得預定金額云云，殊無理由，伊並無違約情事，其解除契約不合法。上訴人未依約給付價金，且片面解約，違反契約約定，伊依約解除契約，並依約沒入買賣總價15％即18,556,500元之違約金，於法有據。上訴人簽約時已知契約之違約金為買賣總價之15％，其考量自己履約之意願等因素後，本諸自由、平等地位簽立買賣契約，不得事後反悔違約又請求酌減違約金。本件違約金之約定符合公平原則，無過高情形，上訴人請求酌減並返還已沒入之違約金，為無理由等語，資為抗辯。二、原審駁回上訴人之請求，上訴人提起一部上訴（上訴人就原審駁回其先位聲明請求被上訴人給付18,556,500元本息部分，未聲明不服，已告確定），聲明： (一)原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及假執行聲請均廢棄。 (二)被上訴人應給付上訴人9,278,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 (三)願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明： (一)上訴駁回。 (二)如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。三、查兩造於100年3月5日就系爭房地簽訂買賣契約，買賣價金 12,371萬元，上訴人於103年9月17日通知被上訴人解約，被上訴人則於103年9月19日通知上訴人解約，且退還上訴人已付價金中之17,683,500元、270,755元，其餘18,556,500元充作違約金，未予退還之事實，為兩造所不爭執（原審卷第74、149頁背面），且有兩造提出之買賣契約、存證信函、申請書、簽收單、結算明細表可稽（原審卷第13-32、64-65頁），堪信為真。至上訴人主張因可歸責於被上訴人未依約履行協助貸款之義務致解除買賣契約，被上訴人以總價金之15％即18,556,500元充作違約金顯屬過高，法院應依民法第252條之規定酌減違約金至總價金之7.5％即9,278,250元，被上訴人應依民法第179條之規定返還上訴人9,278,250元等情，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第2項前段、第252條分別定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，而債務人已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，倘違約金係屬損害賠償總額預定之性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院88年度台上字第1968號判決意旨參照）。㈡依買賣契約第18條第1項、第10項約定「本約買賣總價款中銀行貸款期款計8,624萬元由賣方洽定之金融機構之貸款給付，並由雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方之貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應于賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將定貸款金額撥付賣方」、「買方若不辦理貸款，或因個人原因不合辦理貸款條件，或未能依照本約規定辦妥一切貸款手續，或僅辦理部分貸款金額時，其應付予賣方貸款之全部金額或貸款不足額部分之金額，應於賣方向稅捐機關辦理申報移轉土地現值及房屋契稅、稅籍移轉前，依照賣方通知之繳納期限內，以現金或即期支票，一次付清前述貸款金額或貸款不足額部分之金額。未付清前，賣方得拒絕辦理上述申報稅賦之各項手續與賣方。如買方違反本項規定，經賣方限期催告繳納仍不繳清即視為違約，賣方得依本約第25條第3項規定處理之」等語（原審卷第21、22頁）。顯示被上訴人固有協助接洽銀行貸款之義務，然向銀行申請借貸能否成立，因取決於貸款人與銀行洽商之貸款條件（例如貸款期數、利率、提供之擔保品或保證人等），及貸款人本身之信用條件（如償債能力、職業性質等），另銀行因政府制定之金融政策，亦影響其貸款意願與條件。是上訴人若未能經金融機構同意貸出相當款項用以給付買賣價金，為上訴人與銀行本身之貸款意願、條件設定與信用問題，此為上訴人應自行評估之買賣風險，就貸款不足額部分，上訴人仍須以現金或其他融資方式籌資，以履行業已約定之買賣契約繳款期限。上訴人以被上訴人未向特定金融機構貸得買賣契約所約定貸款成數之款項，為可歸責於被上訴人，並據為解除契約及酌減違約金之事由云云，尚不足採。㈢上訴人復稱買賣契約第18條違反內政部所定預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第18條第2項第1款之規定云云。查內政部所公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，係由行政院消費者保護委員會（下稱消保會）第80次會議通過，經消保會第169次會議通過修正，並經98年10 月30日內政部內授中辦地字第0000000000號公告修正，於99年5月1日生效（原審卷第87頁），其目的在提供房地買賣之契約範本，以為買賣雙方契約義務之規範依據。其中第18條固明文：「貸款約定：㈠第七點契約總價內之部分價款□元整，由買方與賣方洽定之金融機構之貸款給付，由買賣雙方依約定辦妥一切貸款手續。惟買方可得較低利率或有利於買方貸款條件時，買方有權變更貸款之金融機構，自行辦理貸款，除享有政府所舉辦之優惠貸款利率外，買方應於賣方通知辦理貸款日起20日內辦妥對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付賣方。㈡前款由賣方洽定辦理之貸款金額手於預定貸款金額，其差額依下列各目處理：⒈不可歸責於雙方時之處理方式如下：⑴差額在預定貸款金額百分三十以內者，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。⑵差額超過原預定貸款金額百分之三十者，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，縮短償還期限為□年（期間不得少於七年），由買方按月分期攤還。⑶差額超過原預定貸款金額百分之三十者，買賣雙方得選擇前述方式辦理或解除契約。⒉可歸責於賣方時，差額部分，賣方應依原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償。如賣方不能補足不足額部分，買方有權解除契約。⒊可歸責於買方時，買方應於接獲通知之日起□天（不得少於30天）內一次給付其差額或經賣方同意分期給付其差額……」等語（原審卷第94-95頁）。惟兩造於買賣契約第18條，業將上開關於貸款差額超過原預定貸款金額30％，兩造均得解除契約之約定刪除，並經兩造用印、簽名其上（原審卷第21頁背面）。顯示兩造已合意排除上開內政部公告契約範本關於貸款差額得解約之約定。即上訴人於締約時，就關於貸款條件、能否貸款成功及若未能核貸預期貸款金額時，應有自備融資之方式，已明瞭且同意採取兩造自行約定之方式，且兩造關於價金給付方式之約定，並未危害公共秩序或善良風俗，亦與買賣契約之要素無關，自難認上開內政部公告契約範本關於貸款差額超過原預定貸款金額30％，兩造均得解除契約之約定，屬於強行之契約內容，應僅係在買賣雙方關於相關契約權利義務未約定時，得據以作為合理公平解釋兩造權利義務之基礎，非謂兩造為異於前開公告契約範本之約定即屬無效。上訴人據此為解除契約及酌減違約金之事由云云，亦不足採。㈣依買賣契約第25條第3項約定：「買方違反付款條件、貸款約定、貸款撥付或本約其他規定者，於賣方書面通知期限內仍未履行者，則視為買方違約，賣方得逕行解除本約，並收回房屋、汽車停車位及土地另行出售，雙方並同意依本約買賣總價款15％計算之金額，由賣方沒收作為違約金」等語（原審卷第24頁）。核兩造於買賣契約既未約定賣方受有其他損害得另行求償，是上開關於依買賣總價款15％計算違約金之約定，屬於損害賠償額預定性質。上訴人締結系爭房地買賣契約，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非上訴人能舉證約定之違約金額過高而顯失公平，上訴人當應受上開違約金約定之拘束，始符契約約定之本旨。查被上訴人未向特定金融機構貸得買賣契約所約定貸款成數之款項，非屬可歸責於被上訴人事由，上訴人亦不得以此解約，已如前述。被上訴人曾分別於103 年6月30日、103年8月26日通知上訴人依約履行繳款義務，上訴人仍未履行，被上訴人方於103年9月19日以存證信函通知上訴人解除買賣契約，核與被上訴人提出之存證信函、簽收單、支票相符（原審卷第26-31、63-64頁）。從而，被上訴人依買賣契約第25條第3項之約定，由上訴人已給付之買賣價金，扣除總價金12,371萬元之15％即18,556,500元充作違約金，自屬有據。㈤被上訴人抗辯本件違約金無過高情事，並以上訴人買受系爭房地所為設計、變更，估計須花費444萬元以回復原狀；另因海悅廣告股份有限公司（下稱海悅公司）代為銷售系爭房地予上訴人，已支付海悅公司服務費用14,788,750元；復因上訴人拒絕繼續履行買賣契約而解約，喪失該段期間與第三人之締約機會，另需支付勞務費用以覓與他人締約機會等情，提出估價單為證，且有海悅公司105年3月4日海悅字第000000000號函附請款明細及發票、瑞助營造股份有限公司105 年4月22日105瑞字第0404號函附卷可憑（原審卷第68頁，本院卷㈠第76-109、143頁）。再者，上訴人主張被上訴人依財政部所定不動產投資興建業之同業利潤標準，可取得10％之淨利為7,815,000元（原審卷第99頁）。是縱使扣除上訴人主張之保留款1,251,312元，被上訴人辯稱因上訴人未依約履行繳款義務，實際上所受損害及所失利益已逾約定之違約金，仍屬有據（4,440,000＋14,788,750＋7,815,000－ 1,251,312=25,792,438），堪認被上訴人依約將上訴人已給付之買賣價金，扣除總價金12,371萬元之15％即18,556,500元充作違約金，並無過高情事。上訴人主張因系爭房地購買價額過高，以此計算違約金有失允當云云，並不足採。此外，上訴人復未能舉證證明本件違約金有何過高情事，上訴人請求法院酌減違約金至總價金之7.5％即9,278,250元，其餘9,278,250元，被上訴人應依不當得利之規定返還上訴人云云，為無理由。四、綜上所述，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人給付上訴人9,278,250元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，洵屬無據，應予駁回。原審（除確定部分外）為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 9 日民事第十八庭審判長法官湯美玉法官黃裕仁法官李慈惠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 8 月 9 日書記官王敬端附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

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