104年度重上字第156號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：105 年 02 月 24 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第156號上　訴　人　鍾如海劉興瑞共　　　同訴訟代理人　李成功律師被　上訴人　臺北市瑠公農田水利會法定代理人　林濟民訴訟代理人　黃捷琳律師張玲綺律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國103年12 月31日臺灣臺北地方法院102年度重訴字第1178號第一審判決提起上訴，本院於105年2月3日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決除確定部分外，關於主文第五項命上訴人給付逾新台幣貳佰伍拾壹萬伍仟捌佰玖拾玖元本息，及第六項關於命上訴人按月給付逾新台幣肆萬貳仟玖佰貳拾元部分，暨前開各部分假執行之宣告均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊為坐落臺北市大安區通化段4小段418-2、418-3、418-4、418-5地號土地（各稱418-2、418-3、418-4、418-5地號土地，下則合稱系爭土地）之所有權人；上訴人鍾如海、劉興瑞（下稱鍾如海、劉興瑞，二人則合稱為上訴人）明知系爭土地為伊所有，未經伊同意，竟在系爭土地內搭建房屋（占用面積如原判決附圖〈下稱附圖〉編號B、D、E、F、G、H、I所示，合計55.5平方公尺，下稱系爭房屋），並出租予原審共同被告李建成、林志陽、許麗玲（下稱李建成等3人）經營店面使用，伊因上訴人無權占用前開土地，致伊受有無法使用系爭土地之損害，上訴人因而受有免繳相當租金之利益等情。爰依民法第767條及不當得利法則，求為判決命㈠上訴人將系爭房屋拆除並返還占有土地（面積合計55.5平方公尺）予伊；㈡李建成3人應自系爭房屋遷出；㈢上訴人應給付伊不當得利損害金新台幣（下同）314萬4873元，並加計自起訴狀繕本送達翌日（即102年12月19日）起算之法定遲延利息；暨自102年12月19日起至返還前開占有土地之日止，按月給付伊5萬3650元（上訴人對於其敗訴部分，聲明不服，提起上訴；又李建成等3人敗訴部分，未據聲明不服；另被上訴人逾前開不當得利損害金請求部分，經原審為其敗訴之判決，亦未聲明不服，均已告確定，本院就此即不再贅述）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊等於64年間購買系爭房屋，係基於行使地上權之意，繼續占有使用系爭土地；又依農田水利會會有被占用之非事業用土地處理原則（下稱土地處理原則）第3點及103年6月17日修正前之農田水利會財產處理要點（下稱財產處理要點）第7點規定，伊等對系爭土地有優先購買權；且系爭房屋使用系爭土地多年，被上訴人明知伊等花費興建而不加聞問或阻止，足令伊等認被上訴人已不欲行使權利，被上訴人為本件請求自有權利濫用之情事；另被上訴人請求以系爭土地申報地價百分之10計算不當得利損害金，顯有過高等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，請求駁回被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。三、查，㈠系爭土地為被上訴人所有；㈡上訴人於64年間購買系爭房屋，而取得該屋之事實上處分權，並於69年間配合臺北市政府通化街排水支線打通工程而拆除部分房屋，系爭房屋坐落系爭土地位置及面積如附圖所示 B、D、E、F、G、H、I部分（面積各為11平方公尺、1平方公尺、11平方公尺、9平方公尺、22平方公尺、0.5平方公尺、1平方公尺，合計55.5平方公尺）；㈢上訴人現將系爭房屋各出租林志陽經營早餐店（如附圖B所示）、許麗玲經營翠華港式燒臘店（如附圖G、I所示）及李建成經營乙味屋小吃店（如附圖 D、E、F、H所示），97年3月起每月租金53,000元；㈣被上訴人之人員於102年4月25日在臺北市建築管理工程處召開之協調會議中表示「如以申請地390或併同417、417-1地號共同申購，則本會可依規定辦理讓受，比例及範圍等細節由相關申請人於後續議洽」等情，有卷附土地登記謄本、臺北市稅捐稽徵處大安分處103年1月28日函檢附房屋稅籍證明書、會議紀錄、照片可稽（見原審卷㈠第8至13頁、第74至77頁、第70頁、第253至256頁）；並經原審會同地政人員至現場勘驗並測量屬實，亦有勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所103年5月16日北市大地測字第00000000000號函檢附土地複丈成果圖可憑（見原審卷㈠第134至136頁、第235至237頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第71頁反面），堪信為真。四、本件應審究者為㈠上訴人有無占用系爭土地之正當權源？㈡若無，則被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，是否有據？㈢若有，則上訴人依不當得利法則，請求被上訴人返還相當租金之利益，以若干金額為當？茲分別論述如下：㈠、上訴人有無占用系爭土地之正當權源？ ⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。 ⒉經查： ⑴、被上訴人為系爭土地之所有人，而上訴人未經上訴人同意，在系爭土地上搭建房屋如附圖所示B、D、E、F、G、H、I部分，合計55.5平方公尺等情，有卷附土地登記謄本、照片可稽（見原審卷㈠第134至136頁、第253至256頁）；且經原審會同地政人員至現場勘驗並測量屬實，亦有卷附勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所103年5月16日北市大地測字第00000000000號函檢附土地複丈成果圖可憑（見原審卷㈠第235至237頁），並為兩造所不爭執（見本院卷第46頁、第71頁反面）；堪認上訴人未經被上訴人同意，而無正當權源占用系爭土地附圖所示 B、D、E、F、G、H、I部分（面積合計為55.5平方公尺）甚明。 ⑵、上訴人雖以其等於64年間購買系爭房屋，於65年間重新申請自來水裝置設籍入住；又於69年間為配合排水支線打通工程拆除部分房屋，及因剩餘房屋腐壞而重建為磚木造房屋；且於本件訴訟前已向大安地政事務所申請登記地上權為由，抗辯其等係基於行使地上權之意，繼續占有使用系爭土地云云，固據提出人民申請複丈案件收據及他項權利位置圖（見原審卷㈠第52、53頁）為證，惟查： ①、按主張時效取得地上權者，須為以行使地上權之意思而占有始足當之，若依其所由發生事實之性質，無行使地上權之意思者，非有變為以行使地上權之意思而占有之情事，其取得時效，不能開始進行（最高法院64年度台上字第2552號判例意旨參照）。又占有土地建築房屋，有以無權占有之意思，有以所有之意思，有以租賃或借貸之意思為之，非必皆以行使地上權之意思而占有，故主張以行使地上權之意思而占有者，應負舉證責任（最高法院84年度台上字第748號判決意旨參照）。 ②、上訴人固於64年間購買系爭房屋，於65年間重新申請自來水裝置設籍入住；又於69年間配合排水支線打通工程拆除部分房屋，及重建為磚木造房屋居住使用至今；且於本件訴訟前已向大安地政事務所申請登記地上權（見原審卷㈠第52至54頁）；惟查，占有土地搭建房屋之意思有多端，自難僅憑上訴人於64年間購買系爭房屋，並裝置自來水、設籍入住及重建居住至今，即可謂係以行使地上權之意思而占有該屋。 ③、又上訴人雖於提起本件訴訟前（ 102年10月28日）已向大安地政事務所申請登記地上權（見原審卷㈠第52、53頁），然業經駁回申請在案（此為上訴人所陳，見本院卷第72頁）；準此，上訴人既未依法登記為地上權人，且未舉證證明係以行使地上權之意思而占有系爭土地，自難僅憑上訴人於提起本件訴訟前曾向大安地政事務所申請登記地上權乙情，即可謂其等係以行使地上權之意而占有系爭土地。 ④、是以，上訴人以其等於64年間購買系爭房屋，於65年間重新申請自來水裝置設籍入住；又於69年間為配合排水支線打通工程拆除部分房屋，及因剩餘房屋腐壞而重建為磚木造房屋；且於本件訴訟前已向大安地政事務所申請登記地上權為由，抗辯其等係基於行使地上權之意，繼續占有使用系爭土地云云，並無可取。 ⑶、上訴人又以土地處理原則第3點為由，抗辯被上訴人應將系爭土地，以議價方式出售為鄰地所有權人之其等，而無權請求拆屋還地云云。然查：①、按會有被占用土地，在納入建築法第3條所規定適用地區前（即實施都市計畫地區、實施區域計畫地區、經內政部指定地區及上列地區外之供公眾使用及公有建築物），已建有房舍，其建物所有權人並有下列證明文件之一者，得將建物所在基地以公開標售並賦予優先承購權方式辦理處分，土地處理原則第3點固有明文規定；惟此要點所定「得」將建物所在基地以公開標售並賦予優先承購權方式辦理處分之規定，既係規定「得」而非強制規定「應」以優先承購權方式辦理處分，要難據謂上訴人依土地處理原則第3點規定有優先承購之權。 ②、是以，上訴人以土地處理原則第3點為由，抗辯被上訴人應將系爭土地以議價方式出售為鄰地所有權人之其等，而無權請求拆屋還地云云，亦無可取。 ⑷、上訴人另以依103年6月17日修正前之財產處理要點第7點規定為由，抗辯被上訴人應將系爭土地，以議價方式出售為鄰地所有權人之其等，而無權請求拆屋還地云云，固據提出協調會議紀錄為證（見原審卷㈠第70頁），但查： ①、按原由直轄市主管機關主管之農田水利會業務，於103年5月31日前，繼續適用原直轄市主管機關依本通則所定組織、人事、財務、會計等法令（農田水利會組織通則第35條參照）；又依臺北市農田水利會不動產處理要點㈡「私有畸零地所有人之畸零地面積少於會有畸零地面積時，不得受理申購，應與水利會聯合開發或調整地形，但與鄰接私有地合併調整地形，依規定無法協議調整為兩宗建築基地者，得讓售申請人」規定以觀，足見私有畸零地所有人之畸零地面積若少於會有畸零地面積時，臺北市農田水利會即不得受理申購。則上訴人所有之417地號土地為8平方公尺，被上訴人所有之418-2地號土地則為12平方公尺（見原審卷㈠第9、15頁土地登記謄本），此為上訴人所不爭執（見本院卷第128頁反面）；準此，上訴人私有畸零地之面積既少於被上訴人會有畸零地面積，被上訴人依前開不動產處理要點㈡之規定，自不得受理上訴人之申購甚明。 ②、況上訴人固於102年4月25日之協調會，曾表示希望承購系爭土地，然於該次協調會中，被上訴人亦已表示「依本會不動產處理要點，如僅以417、417-1地號來申購本會土地，因屬以小併大，本會無法同意讓售，如以申請390或併同417、417-1地號共同申購，則本會可依規定辦理讓售，比例及範圍等細節由相關申請人於後續議洽」（見原審卷㈠第70頁）；顯見被上訴人於該次協調會已說明上訴人私有畸零地之面積因少於會有畸零地面積，被上訴人不得受理申購之情；且縱上訴人主張已向被上訴人為承購之表示，然被上訴人既不得受理上訴人之申購，上訴人亦自陳僅以上開協調會所述為申購之表示（見本院卷第104頁反面），則其等並未另向被上訴人提出得依規定申購之申請，自難僅憑其等於上開協調會所為申購之表示，即可謂已向被上訴人提出申購之申請，被上訴人亦無違反前開規定受理申購之義務。 ③、是以，上訴人以依103年6月17日修正前之財產處理要點第7點規定為由，主張被上訴人應將系爭土地，以議價方式出售為鄰地所有權人之其等，而無權請求拆屋還地云云，仍無可取。 ⑸、上訴人再以系爭房屋使用系爭土地多年，被上訴人明知其等花費興建而不加聞問或阻止，足令其等認被上訴人已不欲行使權利為由，抗辯被上訴人為本件請求有權利濫用之情事云云。惟查： ①、民法第148 條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105號民事判例意旨參照）。 ②、承前所陳，上訴人既屬無權占用系爭土地，致妨害被上訴人對於系爭土地之正常使用；則被上訴人基於系爭土地所有權人地位，行使民法第767條之權利，顯非以損害上訴人為主要目的，自與權利濫用無涉。 ③、是以，上訴人以系爭房屋使用系爭土地多年，被上訴人明知其等花費興建而不加聞問或阻止，足令其等認被上訴人已不欲行使權利為由，抗辯被上訴人為本件請求有權利濫用之情事云云，亦無足取。㈡、被上訴人請求上訴人拆除系爭房屋並返還占用土地，是否有據？ ⒈ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。且按未辦理建物第一次所有權登記以前，房屋所有權屬於出資興建之原始建築人；又房屋之拆除為一種事實上之處分行為，是未經辦理所有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以拆除（最高法院96年度台上字第2772號判決意旨參照）。 ⒉經查，系爭房屋係由上訴人出資興建而有事實上之處分權，合計占用系爭土地55.5平方公尺，卻無合法占用系爭土地之正當權源，業如前述；則被上訴人基於系爭土地所有權人之地位，依民法第767條之規定，訴請上訴人應將系爭房屋拆除後，將占用土地返還，核屬有據，應予准許。㈢、被上訴人依不當得利法則，請求上訴人返還相當租金之利益，以若干金額為允當？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⒉經查： ⑴、上訴人於系爭土地興建系爭房屋，既係無權占用，已如前陳；上訴人自獲有相當於租金之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害。本院審酌系爭土地位在通化街商圈，鄰近臨江街市場、通化街夜市，並鄰近六張犁、信義路捷運站，生活機能及交通均屬便利，且係以營業為主要之生活型態（見原審卷㈠第252至256頁現場照片、本院卷第89至93頁）；又上訴人占用系爭土地搭建房屋主要係作為出租他人營利使用；暨參照土地法第105條準用第97條規定，認依系爭土地申報總價年息10％，作為被上訴人因無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為適當。 ⑵、準此，系爭土地97年至98年、99年至101年、102年之公告地價每平方公尺依序均為84800元、92000元、92800元（見本院卷第99頁至第102頁）；又系爭建物使用系爭土地面積合計為55.5平方公尺，則被上訴人請求自起訴狀繕本送達之日（即102年12月18日，見原審卷㈠第31、32頁送達證書）起回溯5年至97年12月19日止，上訴人應給付其相當租金之5年不當得利損害金為251萬5899元，並加計自起訴狀繕本送達翌日（即102年12月19日）起算之法定遲延利息；暨自起訴狀繕本送達翌日（即102年12月19日）起至返還前開占用土地之日止，按月給付其不當得利損害金4萬2920元（計算式各詳如附表所示），核屬有據，應予准許；至於被上訴人逾此所為之請求，即非有據，應予駁回。五、從而，被上訴人依民法第767條之規定，訴請上訴人應將系爭房屋拆除後，將占用土地（面積合計為55.5平方公尺）返還予被上訴人；並依不當得利法則，訴請上訴人給付其不當得利損害金251萬5899元及自起訴狀繕本送達翌日（即102年12月19日，見原審卷㈠第31至32頁）起算之法定遲延利息；暨自102年12月19日起至返還前開占用土地之日止，按月給付其4萬2920元；均為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，並改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，於法核無違誤。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其等之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院審酌後均認與本件之結論無涉，茲不再一一論列，併予敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中華民國 105 年 2 月 24 日民事第十六庭審判長法官楊絮雲法官邱育佩法官邱靜琪附表：上訴人受有相當租金之不當得利： 相當5年之不當得利損害金部分：251萬5899元 ⒈97年12月19日至98年12月31日：48萬7403元計算式：84800×10%×55.5×（1＋13/365）＝487403 （元以下4捨5入，下同） ⒉99年1月1日至101年12月31日：153萬1800元計算式：92000×10%×55.5×3＝0000000 ⒊102年1月1日至102年12月18日：49萬6696元計算式：92800×10%×55.5×352/365＝496696 ⒋以上三者合計為251萬5899元。 102年12月19日起按月應給付：4萬2920元計算式：92800×10%×55.5÷12＝42920 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 2 月 24 日書記官蕭麗珍附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院104年度重上字第156號

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