104年度重上字第851號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：105 年 05 月 31 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第851號上　訴　人　徐秉琦訴訟代理人　陳進清律師吳旻靜律師范雅涵律師參　加　人　王傳樟被上訴人　張華曹訴訟代理人　張雙華律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國104 年8月10日臺灣新北地方法院103年度重訴字第509號判決提起上訴，本院於105年5月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用及參加訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人在原審主張依兩造於民國102年6月29日就坐落新北市○○區○○段000地號土地所有權應有部分1/5，及其上同段2429建號即門牌號碼新北市○○區○○○路00巷0弄0號4樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋，與前開土地合稱系爭房地）所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第8條第5項約定及民法第354條、第359條規定解除契約，請求上訴人返還買賣價金；嗣於第二審程序，主張伊亦得依系爭買賣契約之附件即建物現況確認表（下稱系爭確認表）第6 項約定解除契約（見本院卷㈡第44、46、47、49頁），核係補充法律上之陳述，非屬訴訟標的之追加，合先敘明。二、按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂有法律上利害關係，係指參加人之法律上地位，因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）將直接或間接受不利益，若該當事人勝訴，則可免受不利益者而言。被上訴人主張系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任等情，上訴人否認伊向參加人購買後再轉出售予被上訴人之系爭房屋有瑕疵。則倘上訴人因此受敗訴判決，將涉及上訴人是否得對參加人主張瑕疵擔保之權利，堪認參加人就本件訴訟有法律上之利害關係，是參加人聲請參加本件訴訟以輔助上訴人，經核尚無不合，應予准許。三、被上訴人主張：伊於102年6月29日透過訴外人永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶公司）仲介向上訴人購買系爭房地，並簽訂系爭買賣契約，約定買賣價金新臺幣（下同）630 萬元（下稱系爭價金），將系爭房地移轉登記在伊所指定之訴外人張鳳美名下。上訴人於填寫系爭確認表時，表示系爭房屋曾進行氯離子含量檢測，系爭買賣契約第15條第7款載明客廳樑、餐廳樑、臥室樑之氯離子含量依序為0.2635、0.2883、0.2430公斤/立方米。上訴人交屋後，伊委由訴外人正中工程顧問公司（下稱正中公司）檢測結果，系爭房屋主臥樑、兒童房間樑、前房間樑之氯離子含量依序為4.526、0.398、0.317公斤/立方米。另依社團法人新北市土木技師公會（下稱新北市土木技師公會）鑑定所出具之鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋之氯離子濃度確實過高，危及結構安全，達不適合居住之程度，瑕疵已屬重大，上訴人應負瑕疵擔保責任。伊已依系爭買賣契約第8條第5款、系爭確認表第6項之約定及民法第354條、第359條規定解除系爭買賣契約，自得請求上訴人返還系爭價金等語，求為命上訴人給付630萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決。四、上訴人則以：系爭房屋係於74年建造完成，符合當時建築法令而無瑕疵，當時無氯離子含量之國家標準，被上訴人於訂約時，已同意以伊提出由臺灣省土木技師公會出具之氯含量試驗報告（下稱系爭試驗報告）作為系爭房屋之現況，並同意依該現況承受，系爭試驗報告顯示系爭房屋之氯離子含量合於國家標準，被上訴人自行委由正中公司進行檢測，不能作為認定之依據。原審囑託新北市土木技師公會鑑定所採用之檢驗標準，非用於判斷海砂屋，其鑑定結果亦不可採。且若排除受外來污染之檢測點後，系爭房屋之氯離子含量數值均低於0.6公斤/立方米。縱系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，亦係於交屋後因同棟建物5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）漏水所致，被上訴人發現瑕疵後怠於通知伊，應視為承認其所受領之物，伊不負瑕疵擔保責任，且系爭房屋未達不堪居住之程度，被上訴人不得解除契約。又系爭房地移轉登記在張鳳美名下，並設定抵押權，已不能返還，被上訴人之解除權消滅，伊亦得主張同時履行抗辯權，於抵押權塗銷前，拒絕返還系爭價金等語，資為抗辯。五、參加人陳述：系爭房屋原為伊所有，嗣出售予上訴人，並提供系爭試驗報告，該房屋屋況正常，並未漏水等語。六、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人聲明：上訴駁回七、本院得心證之理由：㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，同法第354條第1項本文、第359條本文定有明文。是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物之瑕疵擔保責任範疇，買受人不得解除契約，請求返還買賣價金。㈡查系爭房屋於74年間建築完成，被上訴人於102年6月29日經永慶公司仲介，與上訴人簽訂系爭買賣契約，向上訴人購買系爭房地，約定買賣價金為630萬元，交屋日期為同年7月26日，該契約第8條第5項記載：「本買賣標的物於交屋前如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等或其他影響結構安全之瑕疵）時，除本契約另有約定外，乙方（上訴人）應負瑕疵擔保責任。」；系爭確認表第6項「買賣雙方權利義務約定事項」記載：「混凝土氯離子含量檢測約定（僅適用建築完成日期在民國70年1月1日以後之建物）：㈠簽訂不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。檢測廠商由雙方協議共同指定，檢測點以主建物之樑、柱等共取三個樣本為準，如三個檢測樣本檢測結果之平均值符合約定解約條件，即建物建築完成日期在民國87年6月25日（含）當日以前者，約定為0.6公斤/立方米（不含）以上；該日期以後者，約定為0.3公斤/ 立方米（不含）以上，除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方已付之買賣價款。㈡前項所指建築完成日期如無法確認時，雙方同意均以建築謄本第一次登記日期為準。㈢本買賣標的建物無論買方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」；被上訴人已依約給付全部價金，上訴人亦於同年7月19日將系爭房地移轉登記予被上訴人指定之張鳳美，並於同年月26日交屋等情，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約、土地及建物所有權狀、土地及建物登記謄本可稽（見原審卷第155、156頁，本院卷㈠第29至32、59至81頁），均堪信為真實。㈢查經濟部標準檢驗局國家標準中尚無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」標準，僅於91年12月訂定「硬固混凝土氯離子含量試驗方法」，故實務上均以國家標準CNS3090A2042（預拌混凝土）第19節新拌混凝土最大水溶性氯離子含量規定作為依據，系爭鑑定報告亦持相同意見，上訴人抗辯不得以該規定作為認定系爭房屋硬固混凝土氯離子含量檢測之標準云云，要非可採。依系爭買賣契約第8條第5項、系爭確認表第6項之約定，系爭房屋於102年7月26日交屋時之氯離子含量，如就樑、柱採樣3處檢驗最大水溶性氯離子含量平均數值超過0.6公斤/立方米時，上訴人應負瑕疵擔保責任，此與系爭房屋建築完成時，我國有無訂定氯離子含量之國家標準及斯時系爭房屋是否符合該標準無關。系爭確認表第6項第1款前段約定：「簽訂不動產買賣契約後，買方得自費並請求賣方配合辦理房屋混凝土氯離子含量檢測。」係指買賣契約簽訂後、過戶交屋前，被上訴人得負擔費用檢測，上訴人應配合提供仍在其名下之系爭房屋進行採樣檢測，非謂得以簽訂買賣契約後任一時點之採樣檢測結果，作為認定系爭房屋有否瑕疵之依據，此參照同項第3款約定：「本買賣標的建物無論買方於交屋前有無辦理氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」，針對同項第1款前段之檢測，約定無論被上訴人是否於交屋前進行檢測，均不影響上訴人之瑕疵擔保責任，益為顯然。是被上訴人主張依系爭確認表第6 項約定，兩造合意以採取試體當天之檢測結果作為系爭房屋是否具有瑕疵之認定依據云云，要非可取。至系爭買賣契約第15條第7款雖記載：「本案於民國99年2月6日作氯離子含量檢測，氯離子含量為客廳樑：0.2635公斤/立方米、餐廳樑：0.2883公斤/立方米及臥室樑：0.2430公斤/立方米（報告詳如附件）。甲方（被上訴人）確已知悉上述氯離子檢測數值並同意現況承受。」（見本院卷第7、8頁），然此僅能證明上訴人於簽訂系爭買賣契約時曾提出系爭試驗報告結果予被上訴人，被上訴人對於該試驗結果所顯示之混凝土氯離子含量表示可接受，而願買受，尚難認兩造合意有關於系爭房屋氯離子含量是否過高以系爭試驗報告結果為準。㈣系爭房屋曾經臺灣省土木技師工會於99年2月6日進行氯離子含量試驗，檢測結果如上述系爭買賣契約第15條第7款所載（見原審卷第8、152頁，本院卷㈠第63頁背面）。被上訴人於交屋後，自行委託正中公司於103年1月15日對系爭房屋進行氯離子含量檢測結果，主臥樑、兒童房間樑、前房間樑之氯離子含量依序為4.526、0.398、0.317公斤/立方米（見原審卷第10至12頁），上開3處採樣檢驗結果之平均數值為1.655公斤/立方米〔計算式：（4.526+0.398+0.317）÷3=1.65 5〕。又原審囑託新北市土木技師公會鑑定，該公會於104年1月9日、同年2月9日進行採樣（下稱第一、二次採樣），依序送由正中公司、正泰檢驗科技股份有限公司進行硬固混凝土氯離子含量檢測，第一次採樣檢驗結果，主臥室樑、廚房樑、餐廳樑氯離子含量依序為0.310、1.668、0.365公斤/立方米（見原審卷第148頁），上開3處採樣檢驗結果之平均數值為0.781公斤/立方米〔（0.310+1.668+0.365）÷3=0.781 〕；第二次採樣送驗結果，臥室1樑、臥室2樑、餐廳樑氯離子含量依序為0.1719、0.7480、1.0733公斤/立方米（見原審卷第177頁），上開3處採樣檢驗結果之平均數值為0.6644公斤/立方米〔（0.7480+0.1719+1.0733）÷3=0.6644〕（見原審卷第78、79頁），顯示系爭房屋於103年1月15日、104年1月9日、同年2月9日採樣3處檢驗結果，混凝土氯離子含量平均數值均高於約定之0.6公斤/立方米。上訴人雖抗辯正中公司非新北市政府公告之鑑定機構，且未經會同上訴人採樣，檢測結果欠缺可信性等語，然正中公司為具備檢測能力之機構，新北市土木技師公會第一次採樣亦係送由正中公司鑑定，系爭鑑定報告並認為正中公司之「正中土木實驗室」雖非鑑定機構，然為財團法人全國認證基金會（TAF)之試驗室，具有氯離子檢測資格（見原審卷第77頁），堪認正中公司採樣檢測結果，亦可作為本件認定之依據，上訴人執此抗辯，固非可取。但因正中公司及新北市土木技師公會檢測時間，距離102年7月26日交屋已約6個月至1年6個月，其間可能因其他因素導致混凝土氯離子產生變化，尚不能據此即足認定系爭房屋於交屋時有混凝土氯離子含量過高之瑕疵。㈤系爭鑑定報告載明，所謂「高氯離子建築」（俗稱海砂屋）產生因素，其一為新建過程中混凝土配比（包含水泥、粗細骨材、水、添加料等）含有氯離子成份，其二為鋼筋混凝土結構受外來氯離子污染或有受汙染之情形；於使用階段，不同位置因受外在汙染因素或外在環境因素，不同取樣地點可能會有不同檢驗結果，硬固混凝土暴露在大氣中，會受到濕氣、二氧化硫濃度、含鹽量等因子之影響（見原審卷第70、80、86頁）。即房屋結構混凝土氯離子含量過高之原因，除混凝土配比包含氯離子成分外，亦可能係水氣、二氧化硫濃度、含鹽量等外來污染所導致。又依正中公司試驗報告記載，氯離子含量會隨時間增加較新拌混凝土時略微降低等語（見原審卷第10至12頁）；系爭鑑定報告亦載明：依據內政部91年7月8日台內營字第0000000000號令訂定「結構混凝土施工規範」3.3.2節，正常未受外來氯離子污染之堅固混凝土，會因水泥的水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌混凝土略微降低等語（見原審卷第87頁），可知混凝土凝固後，氯離子含量於正常情形下應隨時間經過而逐漸降低。又建築物之施工通常採ㄇ字型方式逐層施工，亦即鋼筋及模板組立好之後，先澆置柱牆部位，再澆置樑版部位，且大都同一日澆置，為同一批預拌混凝土料源，不同位置因受外來污染因素或外在環境因素，不同取樣點仍有可能會有不同檢驗結果，此為系爭鑑定報告所載明（見原審卷第80頁）。而系爭房屋自74年建築完成迄至99年2月6日臺灣省土木技師公會採樣試驗時，已約25年，該次試驗結果顯示系爭房屋樑之混凝土氯離子含量均低於0.3公斤/立方米。惟至103年1月15日正中公司對系爭房屋進行氯離子含量檢測時，主臥樑、兒童房間樑、前房間樑之氯離子含量較諸臺灣省土木技師公會採樣試驗之結果高出甚多，與前述氯離子含量會隨時間增加降低之常態迥異。新北市土木技師公會第一次取樣之氯離子含量檢測結果，主臥樑、廚房樑、餐廳樑氯離子含量依序為0.310、1.668、0.365公斤/立方米，另就同棟建物屋頂層前女兒牆採樣2處，檢測結果氯離子含量各為1.051、1.310公斤/立方米，後女兒牆採樣檢測結果則為0.833公斤/立方米，顯示該棟建物較易受外來污染之室外混凝土氯離子含量平均高於系爭房屋室內樑，且各採樣位置氯離子含量有明顯差距，顯係受外來污染或環境因素之影響致產生差異。㈥臺北地區於102年8月21日因潭美颱風來襲降下豪雨，自同年月20日至同年月22日累積降雨量為238毫米，系爭房屋於同年8月間遇雨發生漏水，張鳳美告知永慶公司之買方仲介人員丙○○後，永慶公司之賣方仲介人員戊○○於102年8月間委託訴外人丁○○進行漏水修繕，並由上訴人支付修繕費用8,000元，嗣因再度發生漏水，張鳳美於102年12月底為此向新北市新莊區調解委員會聲請與系爭5樓房屋所有人乙○○ 調解，並於103年1月16日、同年月22日進行調解等情，為兩造所不爭執，且有中央氣象局颱風警報發布概況表、累積雨量長條圖、保固書、免用統一發票收據、調解通知書可稽（見本院卷㈠第45至47、54、56、58頁）。被上訴人雖否認系爭房屋漏水始於潭美颱風來襲期間，但亦陳明交屋後遇雨即發生漏水，時間距離丁○○於102年8月25日出具保固書1週以上等語（見本院卷㈡第45頁），可見系爭房屋係於交屋後始發生遇雨即漏水情形。證人即乙○○之子甲○○證稱：系爭5樓房屋有下雨就從屋頂漏水，並不是漏自來水，因於100年或101年間發生水泥剝落、鋼筋外露，所以伊才搬走，之後無人居住，80幾年第一次水泥剝落時有找人來看，就說是氯離子含量過高，上訴人未曾反應因系爭5樓房屋漏水導致4樓漏水等語（見本院卷㈠第112、113頁）；又證人丙○○證稱：伊是買方仲介，伊帶客人去看屋時，並沒有發現系爭房屋有漏水，賣方仲介戊○○告訴伊沒有漏水，交屋後發生水從4樓頂版漏下來的情況，就找丁○○去瞭解原因，發現是5樓漏水，伊與戊○○、丁○○有進去5樓房屋內察看，廚房裡面地板有積水，漏水發生3次，分別發生在廚房、後陽台、廚房旁的臥室3個位置等語（見同卷第143、144頁）；證人丁○○亦證稱：戊○○找伊去系爭房屋測漏，伊研判是5 樓漏水，是4樓客房的頂版漏水等語（見同上卷第142頁）；另證人戊○○證稱：伊是賣方仲介，委售過程並無發生任何漏水損壞，後來被上訴人通知次臥的天花板漏水，丁○○報價後，費用由上訴人支付，施作完後隔了相當一段時間，被上訴人又通知廚房天花板也漏水，丁○○比較偏向是樓上漏水，被上訴人找到相關的人拿到5樓的鑰匙，渠等上5樓就看到有大量積水，丁○○建議從5樓做，但5樓屋主好像不願意，伊就幫忙被上訴人寄存證信函給5樓屋主等語（見本院卷㈠第180、181頁）。而新北市土木技師公會鑑定時，鑑定人赴現場勘查，亦發現系爭房屋同棟屋頂層之屋頂有漏水情況，並沿著屋頂地板往5樓滲入，5樓天花板有嚴重混凝土剝落、白華及鋼筋鏽蝕嚴重狀況，並有2支樑混凝土已經有爆裂情形，漏水情況並已經到達4樓餐廳廚房頂版情形，業據載明於系爭鑑定報告，且有現場照片可稽（見原審卷第86、105至123頁，本院卷㈡第11至15頁，外放證物袋照片27張）。另依證人甲○○提出之系爭5房屋水費收據（外放證物袋）顯示，該房屋自101年12月起至103年4月之水錶度數均為52 度，顯示確無使用自來水，可見系爭房屋頂版漏水之原因，係因屋頂層屋頂漏水，雨水沿著屋頂層地板往5樓滲入，系爭5樓房屋積水後再滲漏至系爭房屋頂版。新北市土木技師公會鑑定報告據此比較臺灣省土木技師公會檢測結果，研判系爭房屋樑氯離子過高有外來污染情形（見原審卷第86頁）。該公會函覆本院雖記載，鑑定時造成本案標的物氯離子含量提高因素，外來雨水污染非唯一因素，尚包含不同之取樣方式、取樣位置，以及暴露於大氣中受濕氣、二氧化硫濃度、含鹽量等因子影響等語（見本院卷㈠第164頁），但亦說明：含水量及氯離子入侵，會隨混凝土相對濕度增加而上昇，因而造成混凝土內氯離子溶出，如水一直滲漏，則會造成標的物氯離子含量隨時間拉長而增加，故水為一個激發劑，外來污染因素會經由滲透或擴散機制，穿越混凝土表面、內部可透水孔隙和混凝土病變處如裂縫、蜂窩、冷縫等缺陷處進入，造成混凝土氯離子含量提高等語（見本院卷㈠第163 頁）。系爭房屋頂版因系爭5樓房屋室內積水，導致系爭房屋廚房及臥室滲漏，混凝土之含水量大幅提高，滲漏之廚房、餐廳及相鄰之臥室樑（取樣位置圖見原審卷第81頁）取樣檢測結果，氯離子含量均遠高於主臥室及其他臥室樑，且氯離子含量較高之位置在房屋之近中央部位，係非直接受外在環境、雨水影響之位置，其在漏水後發現氯離子含量異常提高，顯係受系爭5樓房屋於102年8月間遇雨積水進而滲漏至4樓頂版之水分污染所導致，系爭房屋於交屋時既無漏水情形，該瑕疵發生之時間應係在系爭房屋交屋之後，要難推認系爭房屋於危險移轉予被上訴人時已存在混凝土氯離子過高之瑕疵致影響其結構安全，上訴人就此自不負瑕疵擔保責任，被上訴人亦不得據以解除系爭買賣契約。是被上訴人以系爭房屋氯離子含量過高，已危及結構安全達不能居住使用之程度為由，主張依系爭買賣契約之約定及民法第354條、第359條之規定解除系爭買賣契約，尚非有據。八、綜上所述，被上訴人解除系爭買賣契約為不合法，其依契約解除後之回復原狀請求權，請求上訴人返還價金630萬元，並給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應予准許。被上訴人之訴既經駁回，所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。十、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第86條第1項但書，判決如主文。中華民國 105 年 5 月 31 日民事第十四庭審判長法官彭昭芬法官李國增法官蕭錫証正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 6 月 2 日書記官戴伯勳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院104年度重上字第851號

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