104年度重上字第859號｜民事：拆除地上物等｜裁判日期：105 年 04 月 26 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第859號上　訴　人　鄭陞訴訟代理人　陳淑芬律師羅元秀律師被上訴人　　林淑華周文俊梁煌儀兼上三人訴訟代理人　廖蘇隆上列當事人間請求拆除地上物等事件，上訴人對於中華民國 104年8月21日臺灣臺北地方法院103年度重訴字第466 號第一審判決提起上訴，本院於105年4月12日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）原為前財政部國有財產局（下稱國產局）經管之眷舍基地，經該局於民國70年代辦理眷舍改建為6 棟地上7層、地下1層之公寓大廈（下稱東安華廈）。兩造現均為東安華廈之區分所有權人，與該大廈其餘區分所有權人共有系爭土地，詎上訴人所有之區分所有建物即門牌號碼臺北市○○○路0段00巷00弄00號1樓房屋（下稱系爭房屋）因增建而無權占用系爭土地中如原判決附圖（下稱附圖）Ａ、Ｂ部分所示法定空地（下稱系爭空地），爰依民法第767第1項、第821 條規定，請求上訴人將系爭空地上之地上物騰空拆除，並將附圖Ｂ部分所示墊高之水泥地剷除後，將系爭空地返還於系爭土地全體共有人。又上訴人無權占用系爭空地而受有利益，爰依民法第179 條規定，請求上訴人給付伊等自起訴日（即103年3月11日）起回溯5 年期間相當於租金之不當得利各新臺幣（下同）15,655元本息，並自103年3月11日起至返還土地之日止，按月給付伊等各283元等語。二、上訴人則抗辯：東安華廈於公寓大廈管理條例施行前即已興建完成，系爭空地自不受公寓大廈管理條例第7 條之限制，而得由各區分所有權人約定專用。伊於82年間買受系爭房屋時，東安華廈1 樓區分所有建物之所有住戶均已於門前之法定空地加蓋建物而為使用管理，他住戶多年來均互相容忍，未曾有異議或干預之行為，足認東安華廈之區分所有權人已就系爭空地有默示分管之意思表示，且依系爭空地之使用現狀，伊並無妨害或變更系爭空地做為法定空地之使用目的及通常使用方法，伊非無權占有人。且東安華廈有多戶占用法定空地及頂樓平台，被上訴人僅訴請伊拆屋還地，亦有違誠信原則及權利濫用之情等語。三、原審為被上訴人部分勝訴之判決，即判命上訴人應將坐落系爭空地上之地上物騰空、拆除，並將附圖Ｂ部分所示墊高之水泥地剷除後，將系爭空地返還予被上訴人及系爭土地其他全體共有人；上訴人應給付各被上訴人10,906元，及自 103年3月30日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自103年3月11日起至返還土地之日止，按月給付各被上訴人201元，並駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人未就敗訴部分聲明不服，非本院審理範圍，不予贅述）。上訴人不服提起上訴，聲明為：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。四、兩造均同認國產局於72年間以系爭土地為建築基地，在其上興建6棟地上7層共42戶之集合住宅（即東安華廈），嗣於74年間興建完成，並於同年11月15日完成區分所有建物所有權之總登記，國產局復於75年8月2日將東安華廈區分所有建物所有權人變更登記為各配售戶；及兩造現均為東安華廈區分所有權人及系爭土地共有人等事實（見原審卷㈡第36頁背面），並有東安華廈之使用執照申請書（見原審卷㈡第34頁背面）、東安華廈竣工圖中之一樓平面圖（見本院卷第59頁）、建物登記謄本（見原審卷㈠第61頁、調字卷第15頁、本院卷第170、172、173、175頁）、土地登記謄本（見本院卷第146-148 頁）可參，均可信實。而建築法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地（參見建築法第11條第1 項規定），系爭土地既為東安華廈之建築基地，則該土地中除東安華廈本身建築物所占之地面外，其餘部分應為東安華廈之法定空地，故系爭空地亦屬法定空地，合先指明。五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821 條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。被上訴人主張上訴人未經系爭土地全體共有人同意，擅自在系爭房屋進行增建，擴大該屋所有權範圍而占用系爭空地，為無權占有，其得依前開規定請求上訴人拆除系爭空地上之地上物，並返還系爭空地予系爭土地全體共有人等語。上訴人雖自認系爭房屋增建部分（即如附圖Ａ、Ｂ部分所示地上物）確實占用系爭空地之事實（見原審卷㈡第36頁背面），惟辯稱其係依東安華廈各區分所有權人間之默示分管約定，占用系爭空地，並非無權占用云云。經查：㈠系爭房屋如附圖Ａ部分所示增建，係在該屋原有西側平臺旁另行砌牆所圍出之空間，與系爭房屋內部相通；如附圖Ｂ部分所示之增建則係在該屋原有東側平臺旁所增設之水泥階梯及以水泥墊高之平臺，該等增建均不具有構造及使用上獨立性，有原審會同兩造至現場勘驗所繪製之平面圖、照片（見原審卷㈠第73-76 頁），及本院至現場履勘時命臺北市政府地政局土地開發總隊以系爭房屋建物測量成果圖（見原審調字卷第7 頁）所套繪之鑑定圖（見本院卷第95頁）足憑。是前開增建部分均無獨立所有權，因附合而成為系爭房屋之一部，使系爭房屋之所有權範圍擴張。上訴人辯稱系爭房屋之前開增建，為其前手屋主所施作，而非其在82年間購入系爭房屋後始興建云云，固乏實據可佐，然證人周振鋒證稱：其開設之和鋒實業有限公司（下稱和鋒公司）自85年起即向上訴人承租系爭房屋做為辦公室使用，直到94、95年間才不再續租，在和鋒公司承租期間，其及上訴人均未在系爭房屋施作增建工程，其不清楚該屋是否有違建，但該屋圍牆內均屬其承租使用之範圍，且其當初承租系爭房屋之使用範圍包含如附圖Ａ、Ｂ部分所示空間，但Ａ部分目前之使用方式和其承租時不同，且Ｂ部分目前設置欄杆處本來是大門出入口，目前之階梯本來是一片圍牆等語（見本院卷第184 頁背面、第185頁、第186頁），可知至遲於85年間，系爭房屋如附圖Ａ、Ｂ部分所示增建業已施工完成，且該等增建之建築形式、使用方式雖曾更易，但使用範圍並無改變。易言之，系爭房屋之增建至遲自85年起即坐落於系爭空地上，堪可認定。被上訴人空言陳稱如附圖Ａ部分所示增建係在97年間始占用系爭土地、上訴人對如附圖Ｂ部分所示增建之占有事後有中斷各云云（見本院卷第187頁、第219頁背面），均非可採。㈡上訴人主張東安華廈之全體區分所有權人（即系爭土地之共有人間）就其占有使用系爭空地已有默示之分管合意，非無權占有，乃以其占用系爭空地歷時已久，且東安華廈其餘1 樓房屋均因違法增建而占用法定空地，其他住戶向無微詞等節，為其論據。本院基於下列理由，認上訴人所辯無理： ⒈按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表示；又單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年上字第762 號著有判例、80年度台上字第1470號、83年度台上字第237 號判決意旨參照）。 ⒉查東安華廈之區分所有權人已成立管理委員會處理社區事務，業經證人周振鋒證述明確（見本院卷第185 頁），現為東安華廈區分所有權人之郭行健、林秀玉於原審作證時對此亦無爭執（見原審卷㈠第211、212頁），堪認東安華廈管理委員會雖迄未依公寓大廈管理條例之規定報請主管機關備查（見本院卷第130 頁臺北市政府都市發展局覆函），然已實際組織運作多時。本院前函請該管理委員會提供東安華廈之規約，該會檢送到院之規約及東安華廈86年12月14日區分所有權人會議紀錄，核與被上訴人在原審所提出之資料內容相同（見本院卷第112-128 頁、原審卷㈠第194頁、第196-197頁），且前述區分所有權人會議紀錄明載該次會議中已通過規約，足證東安華廈之區分所有權人確已於公寓大廈管理條例於84年6 月28日公布施行後，依該法規定訂定規約，並經區分所有權人會議決議通過，該規約之內容自應由東安華廈之全體區分所有權人共同遵守（參見公寓大廈管理條例第3 條第12款規定）。上訴人徒以東安華廈管理委員會檢送予本院之規約第21條並未記載制定及施行日期，而否定該規約具有拘束各區分所有權人之效力（見本院卷第186 頁背面），至為無稽。而東安華廈規約第2條第2項規定：「本華廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見本院卷第113 頁），可知在此規約訂定之86年時，東安華廈之區分所有權人即已決議系爭土地中屬法定空地部分（含系爭空地），應供全體區分所有權人（即系爭土地共有人）共同使用，而不得以分管方式約定由特定區分所有權人專用，顯見東安華廈之區分所有權人對系爭土地中之法定空地不得供特定住戶專用乙節，已有共識，而前述之規約規定多年來均未經修正，上訴人復未能舉證證明東安華廈區分所有權人會議對此已作成內容相左之決議，堪認東安華廈全體區分所有權人對法定空地不得由特定區分所有權人占用一事，已為明示之意思表示，且該意思表示之內容未曾更易。故縱使東安華廈之所有1 樓住戶均占用法定空地增建，且多年來未遭他區分所有權人或管理委員會出面制止或主張權利，依上說明，亦應評價為他區分所有權人或管理委員會對此僅為單純之沈默，而難謂東安華廈之全體區分所有權人（即系爭土地共有人）對所有之1 樓住戶專用法定空地，已成立默示之分管協議。 ⒊上訴人辯稱東安華廈在公寓大廈管理條例公布施行前即興建完成，不受該法第7條第1款「公寓大廈本分所占之地面不得為約定專用部分」之限制云云，雖與84年6 月28日公佈施行之該法第43條第2 項規定相合，然上訴人並未舉證證明東安華廈全體區分所有權人在84年公寓大廈管理條例公布施行前，已明示或默示約定法定空地得由1 樓住戶專用，要難認為系爭土地之全體共有人（即系爭土地共有人）已成立法定空地得為專用之分管契約。況東安華廈之區分所有權人嗣在86年訂立規約時，已明示法定空地不得約定專用之意，如前述，縱使在規約訂定前系爭土地共有人曾有法定空地得約定專用之分管合意，此項合意內容亦於86年制定規約時經區分所有權人會議決議變更甚明，仍無從為有利上訴人之認定。㈢上訴人並未舉證證明東安華廈之全體區分所有權人（即系爭土地共有人）間，就該社區1 樓區分所有權人得占用法定空地增建一事成立默示之分管契約，已如前述，則系爭房屋之增建部分坐落於系爭空地，即屬無權占有，被上訴人依前引規定請求上訴人將如附圖Ａ、Ｂ部分所示之地上物騰空拆除，並將Ｂ部分墊高之水泥地剷除後，將系爭空地返還予被上訴人及系爭土地其餘共有人，即無不合。六、至上訴人另辯稱被上訴人無視東安華廈尚有多戶1樓及7樓住戶占用頂樓平台及法定空地增建，卻僅訴請其拆屋還地，顯屬權利濫用，有違誠信原則云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，固為民法第148 條所明定，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年台上字第105 號判例意旨參照）。查兩造在東安華廈所有之區分所有建物係位於同一棟大樓，此由該等區分所有建物之門牌號碼相同，僅樓層有異，即可得證，是上訴人無權占用系爭空地增建房屋，被上訴人所受影響衡情自大於非同棟之同社區增建物，是其等僅先就上訴人訴請拆屋還地，而未向同社區之其餘違建戶主張權利，非謂係以損害上訴人為主要目的。而被上訴人以系爭土地共有人身分提起本件訴訟，請求上訴人拆除系爭房屋之增建部分，雖將生使上訴人喪失該屋增建部分所有權之效果，而使上訴人之財產權受有損害，然卻使系爭土地之全體共有人同蒙其利，亦堪認係合法行使權利，而非以損害上訴人為主要目的，自非屬權利濫用。上訴人以前詞置辯，委無足取。七、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書分別定有明文。經查：㈠上訴人至遲自85年起即無權占用系爭空地，前已詳論，其因此受有使用該土地之利益，致被上訴人受有損害，該等利益依性質不能返還，被上訴人自得請求其等償還相當於租金之價額。㈡又土地法第97條第1 項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，該項規定，於租用基地建屋之情形準用之，同法第105 條規定甚明。被上訴人請求上訴人返還相當於租金之價額，未能證明系爭土地出租建屋之合理租金數額，乃主張參酌前開土地法之規定以定之，堪可採取。而系爭土地坐落在臺北市大安區，位在信義路、和平東路間，距離安和路僅有一條街，附近商業活動發達，步行至通化街商圈僅約5 分鐘，亦有私立立人國中小學，大眾交通工具發達，生活機能便利等情，業經原審至現場履勘時查明（見原審卷㈠第70頁勘驗筆錄）。本院審酌上情，認被上訴人請求按土地法第97條規定，以土地申報總價年息7%計算上訴人應返還之不當得利價額，堪稱適當（被上訴人在原審請求按土地申報總價年息10% 計算，但原審認應以年息7%計算，被上訴人並未聲明不服，見原審判決第9頁，即本院卷第7頁）。㈢系爭土地96年、99年、102 年之申報地價依序為每平方公尺58,000元、64,560元、71,680元，有地價第二類謄本可參（見原審調字卷第20頁），上訴人占用之系爭空地面積計為18平方公尺，且被上訴人就系爭土地之應有部分均為285/10683（見本院卷第146-147頁土地登記謄本），基此計算，上訴人於被上訴人起訴前5年期間（即98年3月11日至103年3月10日），應給付各被上訴人相當於租金之價額為10,906元（計算式如原審判決附表所載）；另上訴人自103年3月11日起至返還系爭空地之日止，按月應給付各被上訴人相當於租金之價額為201元（計算式：18×71,680×0.07÷12×285/10683 ＝200.78，小數點以下四捨五入）。八、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項、第821 條規定，請求上訴人將如附圖Ａ、Ｂ部分所示之地上物騰空拆除，並將Ｂ部分墊高之水泥地剷除後，將系爭空地返還予被上訴人及系爭土地其餘共有人；及依民法第179 條規定，請求上訴人給付10,906元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年3月30日，見原審調字卷第26頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自103年3月11日起至返還系爭空地之日止，按月給付各被上訴人201 元，均有理由，應予准許。故而原審為上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴人仍執陳詞，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認均不足影響本判決之結果，於茲不贅。九、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國 105 年 4 月 26 日民事第七庭審判長法官李媛媛法官陳心婷法官陳婷玉正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 4 月 27 日書記官郭姝妤附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院104年度重上字第859號

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