104年度重上字第938號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：105 年 07 月 12 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　104年度重上字第938號上　訴　人　林紓存林紓奇共　　　同訴訟代理人　陳守文律師複　代理人　郭千華律師上　訴　人　全陽建設股份有限公司法定代理人　楊光鎮訴訟代理人　張淑敏律師上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對中華民國104 年9月8日臺灣臺北地方法院104年度訴字第1708號第一審判決，分別提起上訴，本院於105年6月28日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造上訴均駁回。第二審訴訟費用由兩造各自負擔。事實及理由一、本件上訴人林紓存、林紓奇（下稱林紓存等人）主張：林紓存等人於民國（下同）102年11月12日分別與上訴人全陽建設股份有限公司（下稱全陽公司）簽署房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買坐落於新北市中和區瓦段49、50、57（下稱系爭土地）上「仁愛好樣」集合住宅大樓預售屋建案（下稱系爭預售屋）。林紓存購買標的B6-6F，總價為新臺幣（下同）1,330萬元，已給付價金206萬元；林紓奇購買標的A3-3F及地下3層編號75號之停車位、總價為 2,225萬元，已給付價金344萬元。然林紓存等人嗣後於報章雜誌得知，系爭土地曾於81年間發生大火，奪走20條人命，且靈異事件頻傳，故系爭預售屋屬於發生過非自然死亡事件之凶宅，具有減損交易價格之重大瑕疵。林紓存等人因此於104年3月18日以存證信函通知全陽公司，依民法第359條規定解除系爭契約，且依民法第259條第1款規定請求全陽公司返還價金，並依系爭契約第27條第2項約定請求給付同額之懲罰性違約金，總計各為405萬5,000元本息、677萬7,500元本息。縱認上開請求無理由，惟全陽公司以林紓存等人給付遲延第6期買賣價金為由，解除系爭契約，並沒收已繳納價金為違約金，顯然過高，違約金應酌減至零。爰求為判命：㈠先位聲明：⒈全陽公司應給付林紓存405萬5,000元本息。⒉全陽公司應給付林紓奇677萬7,500元本息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：⒈全陽公司應給付林紓存 206萬元本息。⒉全陽公司應給付林紓奇344萬元本息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。（惟原審駁回林紓存等人先位之訴，僅就備位之訴判命全陽公司應給付林紓存99萬6,000元本息、應給付林紓奇166萬元本息，並駁回林紓存等人其餘請求。兩造就其敗訴部分均提起上訴。）並上訴聲明：㈠先位聲明：⒈原判決廢棄。⒉全陽公司應給付林紓存405萬 5,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊全陽公司應給付林紓奇677萬7,500元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡備位聲明：⒈原判決不利林紓存等人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，全陽公司應再給付林紓存106萬4,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊上開第一項廢棄部分，全陽公司應再給付林紓奇178萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。並答辯聲明：全陽公司之上訴駁回。二、上訴人全陽公司則以：系爭預售屋並非已興建完畢之成屋，亦非在專有部分發生非自然死亡事故，自非屬俗稱之凶宅，不具有物之瑕疵。且依信義房屋銷售網所示，系爭預售屋出售價格達2,690萬元，高於林紓存等人所購買之價金，其價值顯然並無減損。林紓存等人於締約前即知悉，81年間系爭土地上之原保齡球館發生大火；如其等不知，亦具有重大過失。林紓存等人以系爭房地具有瑕疵解除系爭買賣契約書，並非有據，渠等依民法第179條規定請求全陽公司返還其已繳納價金，即不應准許。全陽公司沒收買賣總價15%違約金，確無過高情事等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於全陽公司部分廢棄。㈡上開廢棄部分，林紓存等人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。並答辯聲明：㈠林紓存等人之上訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項：㈠上訴人林紓存等人於102年11月12日分別與對造上訴人全陽公司訂立系爭契約，約定由上訴人林紓存、林紓奇分別向全陽公司購買系爭預售屋。林紓存購買不動產編號為B6-6F、價金為1,330萬元；林紓奇購買不動產標號為A3-3F及地下3 層編號75號車位、價金為2,225萬元。㈡林紓存、林紓奇分別繳納第一至五期價金206萬元、344萬元。㈢全陽公司於104年1月30日寄送第6期款催繳通知書予林紓存等人，林紓存等人於同日收受。全陽公司復於104年3月2日以存證信函分別通知林紓存等人應於文到7日內繳納第6期房地價款，林紓存等人已於104年3月3日收受。全陽公司再於 104年3月19日以存證信函分別通知林紓存等人於文到7日內繳交第6期價款，逾期未繳即以該函解除系爭契約書，林紓存等人已於104年3月20日收受。全陽公司再於104年3月20日以存證信函分別通知林紓存等人繳交第6期價款，逾期未繳將解除系爭契約書，林紓存等人已於104年3月23日收受。全陽公司再於104年4月10日以存證信函分別通知林紓存等人解除系爭契約書，並分別沒收已繳價金199萬5,000元、333萬 7,500元為違約金，經抵銷後，分別尚餘6萬5,000元、10萬 2,500元，請其等於文到七日內收取，林紓存等人已於104年4月13日收受。㈣林紓存等人於104年3月18日分別以存證信函通知全陽公司，以系爭土地曾發生大火奪走20條人命屬重大瑕疵為由，解除系爭契約，請求返還已繳納價金，並依約請求給付同額之懲罰性違約金，全陽公司已於104年3月19日收受該函。四、兩造爭執要點為：㈠先位之訴部分：林紓存等人得否依民法第259條第1款、系爭契約第27條第2項約定，請求全陽公司返還已繳納價金，並請求給付懲罰性違約金？㈡備位之訴部分：林紓存等人得否依民法第179條規定，請求全陽公司返還已繳納價金？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：㈠先位之訴部分：林紓存等人得否依民法第259條第1款、系爭契約第27條第2 項約定，請求全陽公司返還已繳納之價金，並請求給付懲罰性違約金？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，為民法第354條第1項所明定。而買賣標的為不動產者，若房屋內外或土地上存在令人心生嫌惡之設施或情事，即我國民間俗稱之嫌惡設施，例如墓地、高壓變電所、垃圾焚化爐等，為肉眼可見之土地上定著物，不易拆遷。所謂「嫌惡情事」者，例如房屋內外發生非自然身故情事即我國民間俗稱之「凶宅」者，以及其他非身故情事而可能造成精神創傷者，例如幫派鬥毆、非法入侵住宅、虐待兒童、性侵害等，則為肉眼未見之不安心理，可能因不知而無所謂不安，或因個人心理或宗教信仰而異，或因時間經過而淡忘記憶，或因宗教儀式之舉行而得以除去不安心理。由於嫌惡設施或情事之態樣不可勝數，並無明確認定標準，是否因此構成瑕疵，即應以該不動產之通常效用、契約預定效用、或其經濟價值是否減少或滅失為標準，於具體個案中逐一加以認定。 ⒉經查81年間系爭土地之地上物為三層鋼架鐵皮建築，一樓為生鮮超市，二、三樓為自強保齡球館；二樓於81年5月11日發生大火，造成保齡球館內20人死亡，有新聞報導影本可證（見原審卷一第165至170頁）。次查上開地上物於火災後結束營業，改為倉庫使用，嗣經本件全陽公司規劃興建系爭預售屋，目前僅完成結構體外觀，尚未興建完工；系爭土地鄰近雙線道路，周邊多中古公寓、幼稚園等，鄰近太平洋SOGO百貨公司、仁愛公園綠地、福美公園，生活條件良好，為兩造所不爭執，並有102年7月21日蘋果日報電子報、現場照片影本可按（見原審卷一第237頁反面、249至251頁）。又查 102年7月21日蘋果日報電子報稱：「『住商不動產永和樂華店店長張麗鴻表示，目前附近並沒有新建案，但在中山路一段靠近太平洋SOGO百貨附近有一個興建中的成屋案，目前每坪開價60幾萬元，她推估，雖然該基地曾經發生意外，但以地點來看，開價一定有50多萬元。』……網友意見……希望到時候不要賣太貴啊，個人不太介意這塊地死過很多人，只求有機會便宜入住」等語，有該新聞報導影本可證（見原審卷一第238頁）。再查103年7月21日蘋果日報電子新聞報導雖稱：自強保齡球館於火災後發生靈異傳聞，惟查該報導亦稱：「在地商家強調：『現在這裡人氣那麼旺，有什麼應該也都過去了』」等語，有該新聞報導影本可稽（見原審卷一第166至167頁）。且查林紓奇業於104年間另行委任信義房屋仲介股份有限公司銷售其所購買系爭預售屋即A3-3 F及地下3層編號75號之停車位，出售價格達2,690萬元，遠高於本件向全陽公司買受價格2,225萬元，有信義房屋網頁資料影本可稽（見本院卷二第15頁），復為林紓奇所不爭執。則據此足證系爭土地上雖然曾經發生大火並造成20人死亡，但時隔已逾20年，且地上物已經拆除，事過境遷，當地商業活動日趨繁榮，居民逐漸淡忘上開火災記憶。又系爭預售屋尚未完工，其作為房屋居住使用之通常效用或契約預定效用，均不因上開火災事故而滅失或減少。且林紓奇甚至於以高於系爭契約之價格尋求另行出售系爭預售屋，益證系爭預售屋及其基地之交易價值並未因上開火災事故而減損。 ⒊從而系爭預售屋既無瑕疵，則林紓存等人先位之訴主張依民法第359條規定解除系爭契約，並依民法民法第259條第1款、系爭契約第27條第2項約定，請求全陽公司返還已繳納之價金，並請求給付懲罰性違約金，總計各為405萬5,000元本息、677萬7,500元本息云云，即屬無據。林紓存等人雖聲請鑑定系爭不動產之價值，惟查系爭預售屋尚未興建完成，無從鑑定其價值；且林紓奇已以高於系爭契約之價格尋求另行出售系爭預售屋，已如前述，足證其此部分聲請，即無必要，併予敘明。㈡備位之訴部分：林紓存等人得否依民法第179條規定，請求全陽公司返還已繳納價金？ ⒈按系爭契約第7條第2項約定：「本約房地及車位付款明細表詳如（附件五）所列每一期款……。」；而附件五「房地及車位付款明細表」約定，第六期款應於地下二層底版完成後給付。次按系爭契約第7條第3項約定：「甲方（即林紓存等人）未於本條第一項約定繳款期限繳清期款或已繳之票據無法兌現時，甲方應負給付遲延責任，自該期繳款截止日起每日按應繳期款2/10000單利計算遲延利息，並於補繳期款時，一併交付乙方（即全陽公司）。任一期款未經全部繳清而逾期二個月或逾使用執照核發後一個月不繳清或遲延利息，經乙方以存證信函或其他書面催繳，於送達七日內仍未繳清，視為甲方違約，乙方得逕行解除本約，並依本約違約之處罰規定辦理，但前項情形乙方同意緩期支付者，不在此限。」；第27條第3項第1款約定：「三、甲方有減少價金之要求、違約不買、未依付款專項約定付款或其他違約情事者，乙方得定相當期限催告甲方，逾限甲方仍未依限履約時，乙方得解除本約及與本約相關之各項約定；解約後，並依下列情形辦理：㈠甲方已繳款項悉數作為賠償乙方之違約金，但以本約買賣標的總價款15％為限。」，有系爭契約影本可稽（見原審卷一第27、42、52、100、115、125頁）。 ⒉經查系爭預售屋並無瑕疵，林紓存等人主張依民法第359條規定解除系爭契約，並不合法，已如前述，故林紓存等人仍應依約給付價金。次查林紓存等人應於地下二層底板完成後即103年1月15日前給付第6期價金，經全陽公司先後於104年1月30日、3月2日、3月19日、3月20日催告給付，惟林紓存等人仍未給付，有催繳通知書、存證信函與回執、客戶期款繳款狀況表影本可稽（見原審卷一第100至101頁、卷二第16至42、95至96、100至101頁）。再查全陽公司於101年4月10日以存證信函通知林紓存等人解除系爭契約，且沒收林紓存等人已繳價金各199萬5,000元、333萬7,500元，並通知林紓存等人於文到七日內領取經抵銷違約金後餘款6萬5,000元、10萬2,500元，有存證信函影本可稽（見原審卷二第43至52 頁）。則據此足證林紓存等人遲延給付第6買賣價金，經全陽公司催告後仍未給付，故全陽公司解約系爭契約，並沒收林紓存等人已繳納之價金為違約金，即屬合法。 ⒊次按違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。經查系爭契約第27條第3項第1款約定：「三、甲方（即林紓存等人）有……未依付款專項約定付款……情事者，乙方（即全陽公司）……得解除本約……㈠甲方已繳款項悉數作為賠償乙方之違約金，但以本約買賣標的總價款15％為限。」，有系爭契約影本可稽（見原審卷一第42、115頁）。則據此足證兩造係約定以違約金為債務不履行所生損害之賠償總額。林紓存等人雖主張：上開違約金約款為定型化契約條款，顯失公平，依民法第247條之1規定為無效云云。惟查民法第247 條之1所稱「按其情形顯失公平」，乃指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形（最高法院101年度台上字第1616號判決意旨參照）。經查系爭契約關於違約金之上開約定，核與內政部103年4月28日公告修正之「預售屋定型化契約應記載及不得記載事項」第24條第4項、「預售屋買賣契約書範本」第25條第4項約定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款……（最高不得超過15％）計算之金額……。」相符，有該等範本影本可證（見原審卷二第56頁、60頁反面）。且查林紓奇為「助你家企業有限公司」負責人，該公司之營業項目包括投資興建公共建設案、新市鎮、新社區開發業、不動產買賣、租賃、仲介等，資本額為200萬元，有公司基本資料資料影本可稽（見原審卷一第235頁），則據此足證林紓奇對於不動產買賣之談判磋商與締約過程，具有相當知識與經驗，並非普通懵懂消費者，兩造之締約地位並無明顯懸殊之情形。而林紓存與林紓奇為姐弟，於同日分別與全陽公司訂立系爭契約，均為林紓存等人所不爭執。故綜合上開一切情狀，應認為系爭契約第27條第3項第1款關於違約金之約定，並無顯失公平情形。林紓存等人此部分主張，即不足採。 ⒋又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準。經查： ⑴林紓存等人違約不買系爭預售屋，依照一般經驗法則，必然造成全陽公司受有積極財產減少之損害，即因訂立系爭契約而支出銷售費用。是林紓存等人主張：全陽公司並未受有實際損害，其違約金應酌減為零云云，並不足採。而全陽公司辯稱：已給付系爭預售屋銷售佣金予訴外人傳真實業股份有限公司（下稱傳真公司），就林紓存買受標的B6戶6F部分為84萬7,217元，就林紓奇買受標的A3戶3F部分為138萬6,709元，因此受有損害云云，固據其提出確認書影本為憑（見本院卷一第42頁），並有傳真公司105年4月26日函附服務費支票簽收單影本、銷售服務費計算明細表可稽（見本院卷二第52至54頁）。惟查林紓存等人否認該等金額之真正，主張傳真公司與全陽公司具有密切利益關係，故上開金額並非實在等語。經查全陽公司辯稱受有支出銷售費用之損害，固與一般經驗法則相符。然依傳真公司明細表所示，所謂銷售服務費包括服務費與超價獎金，而服務費係依系爭預售屋底價，分別按6%×90%、6%× 10%計算後之總和，依經驗法則顯然過高，應予酌減。 ⑵全陽公司又辯稱其所失利益為1,095萬8,949元，固據其提出成本明細表、建築成本計算式為憑（見本院卷一第43、165頁）。惟查依該計算式所示為：「系爭契約價金－（建築成本＋銷售費用）－營利事業所得稅＝所失利益」，顯然並未扣除「另行出賣他人所得預期之利益」。惟查全陽公司於解除系爭契約後，仍繼續銷售系爭預售屋，有現場照片影本可稽（見原審卷一第249、250頁），足見系爭預售屋並非滅失不存在，全陽公司仍得將系爭預售屋出賣他人，並未因此完全喪失預期利益。故其此部分主張，亦屬過高，應予酌減。 ⑶爰審酌上開一切情狀，認為全陽公司得請求林紓存等人給付之違約金，應以系爭契約價金8%計算為適當，故林紓存應給付全陽公司106萬4,000元（計算式：1,330,000×8% ＝1,064,000），林紓奇應給付全陽公司178萬元（計算式：22,250,000×8%＝1,780,000）。 ⒌從而，全陽公司依法解除系爭契約，並得依約沒收違約金，為林紓存、林紓奇分別已給付價金106萬4,000元、178萬元。惟查林紓存、林紓奇已給付價金總額分別為206萬元、344萬元，則就全陽公司沒收林紓存已給付價金99萬6,000元部分（計算式：2,060,000－1,064,000＝996,000）、林紓奇已給付價金166萬元部分（計算式：3,440,000－1,780,000 ＝1,660,000），即屬於無法律上之原因而受有利益。故林紓存、林紓奇依民法第179條規定，分別請求全陽公司返還 99萬6,000元、166萬元，即屬有據。五、綜上所述，林紓存、林紓奇先位之訴主張依民法第259條第1款規定、系爭契約第27條第2項約定，請求全陽公司分別給付405萬5,000元本息、677萬7,500元本息，為無理由，不應准許。林紓存、林紓奇備位之訴主張依民法第179條規定，請求全陽公司分別給付99萬6,000元本息、166萬元本息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，原審命全陽公司如數給付，並為准免假執行之宣告，核無違誤。全陽公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上開不應准許部分，原審為林紓存、林紓奇敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合。林紓存、林紓奇上訴意旨請求增加給付，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，核與判決結果不生影響，毋庸逐一論列，併此敘明。七、據上論結，本件兩造上訴均為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。中華民國 105 年 7 月 12 日民事第十庭審判長法官黃嘉烈法官林鳳珠法官邱琦正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 7 月 12 日書記官蕭詩穎附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院104年度重上字第938號

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