104年度重上更㈢字第77號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：105 年 03 月 22 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　 104年度重上更㈢字第77號上　訴　人　潘俊榮訴訟代理人　秦玉坤律師上　訴　人即反訴原告　金億育樂事業有限公司法定代理人　吳燄明訴訟代理人　吳振東律師被上訴人即反訴被告　戴慧萍邱秀輝張有為共　　　同訴訟代理人　江肇欽律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年4 月28日臺灣宜蘭地方法院96年度重訴字第72號第一審判決提起上訴，上訴人金億育樂事業有限公司提起反訴，被上訴人為訴之追加，經最高法院第三次發回更審，本院於105 年3月1日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決（除確定部分外）關於（一）命上訴人金億育樂事業有限公司返還超過如附表與附圖所示編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81 地上物坐落之土地部分，及該部分假執行之宣告；（二）命上訴人自民國九十六年七月三十一日起至九十八年九月一日止按月共同給付超過新臺幣陸拾伍元、上訴人金億育樂事業有限公司自九十八年九月二日起至九十八年十月二十二日止按月給付超過新臺幣叁拾貳元伍角部分，及該部分假執行之宣告；（三）訴訟費用（除確定部分外）之裁判，均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。確認上訴人金億育樂事業有限公司與被上訴人間就如附表與附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在。其餘上訴駁回。上訴人金億育樂事業有限公司其餘反訴駁回。被上訴人追加之訴駁回。第一審、第二審（含反訴部分）及發回前第三審訴訟費用除確定部分外，由上訴人潘俊榮負擔百分之五，上訴人金億育樂事業有限公司負擔百分之十五，餘由被上訴人負擔。追加之訴訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：本件被上訴人即反訴被告（下稱被上訴人）戴慧萍、邱秀輝、張有為關於拆屋還地之訴部分，在原審係請求上訴人即反訴原告金億育樂事業有限公司（下稱金億公司）及上訴人潘俊榮（下稱潘俊榮，與金億公司合稱上訴人）共同將坐落宜蘭縣頭城鎮二圍段75-11、75-12、75-13、75-35、75-37 地號等5 筆土地（下稱系爭土地）上如附表與附圖所示編號A1至A81 未為保存登記之地上物（下合稱系爭地上物）拆除騰空後，返還系爭土地，原審判命潘俊榮應將系爭地上物拆除後，與金億公司共同將系爭土地返還被上訴人，而駁回被上訴人對於金億公司拆除系爭地上物部分之訴，潘俊榮就此敗訴部分聲明不服，提起上訴，被上訴人則就其敗訴部分未聲明不服，關於被上訴人請求金億公司拆除系爭地上物部分業經敗訴確定。嗣經最高法院第二次發回本院更審，被上訴人主張潘俊榮已將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公司，金億公司方負有拆除系爭地上物之義務，因其業依原審之假執行判決聲請強制執行，經臺灣宜蘭地方法院（下稱原法院）以98年度司執字第6844號拆屋交地執行事件，於民國98年10月22日拆除系爭地上物並交還系爭土地，金億公司因而獲得免除支出拆屋交地費用之利益，致其受有支出此部分強制執行費用新臺幣（下同）91萬1,986 元（包含預納之執行費11萬986元、拆除費用80萬元、員警到場費1,000元）之損害，依不當得利之法律關係提起追加之訴，求為命金億公司應給付91萬1,986 元，及加計自98年10月22日起算法定遲延利息之判決（見本院更㈡審卷第90之2、157至158 頁），核屬訴之追加。因金億公司追加新訴之基礎事實同一，且係因假執行後致情事變更，揆諸民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款、第4款之規定，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、本件被上訴人主張：伊於95年5 月17日自原法院95年度執字第893 號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，標得原為訴外人黃秀雄所有之系爭土地，並於96年6月7日領得權利移轉證書。黃秀雄、金億公司於系爭土地上興建系爭地上物。黃秀雄於85年6 月間將其興建之地上物讓與金億公司，金億公司再於95年間將系爭地上物讓與訴外人弘輝開發建設股份有限公司（下稱弘輝公司）指定之潘俊榮，故潘俊榮為系爭地上物之事實上處分權人，以占有改定方式取得系爭地上物之間接占有，與金億公司共同無權占有系爭土地，致伊受有損害，伊自得依所有物返還請求權及不當得利、侵權行為之法律關係，請求潘俊榮拆除系爭地上物，並與金億公司共同返還系爭土地，及自96年7 月31日起至98年9月1日止按月共同給付4,535 元，暨金億公司自98年9月2日起至返還系爭土地之日（即98年10月22日）按月給付2,267元5角。其次，如金億公司始為系爭地上物之事實上處分權人，則伊依原審判決聲請假執行，因強制執行拆除系爭地上物而支付拆除費用，金億公司受有免於支付該費用之利益，伊亦得依不當得利之法律關係，請求金億公司給付91萬1,986 元，並加計自98年10月22日起算之法定遲延利息。再者，系爭土地係屬耕地，且縱認系爭地上物均為訴外人黃秀雄所興建，並已於85年6月3日出具承諾切結書之前全部讓與金億公司，然伊於95年間標得系爭土地時，系爭地上物為金億公司所有，而非黃秀雄所有，故系爭土地與系爭地上物因拍賣時，其所有人既非同一，無法適用民法第425條之1規定。況系爭地上物大部分均非屬房屋，年久失修，無任何經濟價值可言，非屬民法第425條之1規範目的範圍，上訴人就系爭土地自無法定租賃權存在。爰依所有物返還請求及不當得利、侵權行為之法律關係，求為命：潘俊榮、金億公司自96年7 月31日起至98年9月1日止按月共同給付4,535 元，金億公司返還系爭土地及自98年9月2日起至返還系爭土地之日（即98年10月22日）止按月給付2,267元5角。另於本院更㈡審追加依不當得利法律關係求為命：金億公司應給付91萬1,986 元，及自98年10月22日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息（未繫屬本院者，不予論述）。二、金億公司則以：系爭地上物均為黃秀雄所興建，嗣全數讓與伊，伊為系爭地上物之事實上處分權人，是系爭土地及系爭地上物原同屬黃秀雄一人所有，系爭土地則於96年6 月15日由上訴人拍定取得，依民法第425條之1法定租賃權規定及最高法院48年台上字第1457號判例，伊就系爭土地有法定租賃權，非無權占有系爭土地，自無不當得利或侵權行為可言。其次，系爭地上物原為供「上新花園」遊樂區使用，具有相當之經濟價值，符合民法第425條之1法定租賃權之規定。再者，被上訴人依原審判決聲請假執行，潘俊榮業已給付被上訴人共91萬1,986 元，伊已無履行拆除系爭地上物之義務，無庸負擔上開費用等語，資為抗辯。並於本院98年度重上字第353 號（下稱本院前審）審理時提起反訴，求為確認伊就系爭地上物占用系爭土地部分之法定租賃權存在（此為反訴之備位聲明，先位聲明部分業受敗訴判決確定）。三、潘俊榮則以：系爭土地及系爭地上物，原均為黃秀雄所有，嗣輾轉讓與金億公司、潘俊榮，系爭土地則由被上訴人拍定取得，依民法第425條之1之規定，自應推定伊就系爭土地有法定租賃權存在。其次，系爭地上物全部均有相當之經濟價值，雖有部分非屬房屋，惟系爭地上物原為「上新花園」之園區之一部分，有其整體之經濟價值，自不能單獨切割其中非屬房屋之地上物，而否定其具經濟價值，是伊就系爭土地即非無權占有，並無不當得利或侵權行為可言等語，資為抗辯。四、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命潘俊榮應將系爭地上物拆除騰空後，與金億公司共同返還系爭土地，並共同自96年6月7日起至返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人4,535 元；駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就其等敗訴部分各別提起上訴，金億公司於本院前審提起反訴，先位之訴請求確認金億公司就系爭土地有法定地上權存在；備位之訴請求確認金億公司就系爭土地如系爭地上物所在部分之法定租賃權存在。被上訴人就其敗訴部分（即駁回被上訴人請求金億公司拆除系爭地上物及請求上訴人連帶給付超過4,535 元之不當得利及損害賠償部分），未聲明不服，已告確定。本院前審判決將原審所命潘俊榮拆除系爭地上物並返還系爭土地與自96年7 月31日起按月給付不當得利部分廢棄，改判駁回被上訴人在原審之訴，另駁回潘俊榮其餘上訴、金億公司之上訴及反訴。金億公司及被上訴人就其敗訴部分各自提起上訴，潘俊榮則就本院前審維持原審所命自96年6 月7日起至96年7月30日之不當得利部分，未聲明不服，亦已告確定。最高法院99年度台上字第1723號判決除駁回金億公司就反訴先位之訴請求確認法定地上權存在之上訴外，將本院前審判決其餘部分廢棄發回。本院更㈠審判決廢棄原審所命潘俊榮自98年9月2日起至返還系爭土地之日止按月給付2267元5 角部分，改判駁回被上訴人之訴，並駁回潘俊榮其餘之上訴，另駁回金億公司之上訴及反訴，金億公司、潘俊榮就其敗訴部分提起上訴，經最高法院102 年度台上字第2204號判決廢棄發回。被上訴人嗣於本院更㈡審為訴之追加，本院更㈡審判決原判決除確定部分外廢棄，上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回，確認金億公司就被上訴人所有系爭土地上如附表與附圖所示系爭地上物所在部分之法定租賃權關係存在，並駁回被上訴人追加之訴。被上訴人不服，提起上訴，最高法院除駁回被上訴人請求潘俊榮拆除系爭地上物、返還系爭土地之上訴外，將本院更㈡審判決其餘部分（即駁回被上訴人請求上訴人自96年7 月31日起至98年9月1日止按月共同給付4,535 元，金億公司返還系爭土地及自98年9月2日起按月給付2,267元5角之訴與追加之訴，金億公司反訴備位之訴即確認金億公司之法定租賃權關係存在）廢棄發回，是本院應僅就上開廢棄發回部分為審理。金億公司於本院就本訴上訴聲明：（一）原判決除確定部分外，關於不利於金億公司之部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；反訴聲明：確認金億公司就系爭地上物占用系爭土地部分之法定租賃權存在。潘俊榮於本院上訴聲明：（一）原判決除確定部分外，關於不利於潘俊榮之部分均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴及反訴均駁回。追加之訴聲明：金億公司給付91萬1,986 元，及自98年10月22日起至清償日止按週年利率百分之5計算之利息。金億公司答辯聲明：追加之訴駁回。五、兩造不爭執事項：（見本院卷第132頁反面、133頁）（一）系爭土地原為訴外人黃秀雄所有，嗣由其債權人余錦聰、臺灣銀行股份有限公司聲請原法院以95年度執字第893 號執行拍賣，經被上訴人於95年5月17日以1億0,168萬8,899元拍定，於96年6月7日領得原法院發給之權利移轉證書，及於96年6 月15日完成所有權登記；此有系爭土地地籍圖謄本、所有權移轉前後土地登記謄本在卷（見原審卷一第7至12、123至130頁）。（二）系爭土地上坐落有未辦理保存登記之門牌號碼宜蘭縣頭城鎮○○路00000 號「上新花園」遊樂區，亦即如原判決附表及附圖所示編號A1至A81 之系爭地上物，而其占用位置、面積均如該附圖、附表所示，亦經原審會同地政人員完成現場勘驗測量明確，並有勘驗筆錄、現場照片在卷（見原審卷一第39至71頁），復有宜蘭縣宜蘭地政事務所97年4月1日宜地二08字第0000000000號函檢送之土地建物面積計算清冊及土地丈成果圖在卷（見原審卷一第73至79頁）。（三）被上訴人於95年5 月17日拍定系爭土地後，潘俊榮隨於95年7 月25日提起確認優先承買權存在之訴訟，經原法院以95年度重訴字第32號受理後，於96年4 月20日判決潘俊榮敗訴，並於96年5 月24日確定在案。潘俊榮另就被上訴人張有為以金億公司為債務人，於95年9 月29日聲請原法院以95年度執字第6424號執行查封、鑑價拍賣系爭地上物中18筆地上物為由，向原法院提起第三人異議之訴，經原法院以95年度重訴字第52號受理後，亦於96年4 月20日判決潘俊榮敗訴，並於96年5 月24日確定在案，此有上開原法院二件判決影本在卷（見原審卷一第13至23頁及本院前審卷第56至62頁）。（四）金億公司係於75年8 月13日設立登記（原法定代理人為訴外人黃秀雄），由原法院以87年度執字第2880號執行拍賣黃秀雄等人股份，於90年3 月間由吳燄明等人承受之，90年4月20日變更其法定代理人為吳燄明，96年7月3 日變更其法定代理人為劉素淨，99年2月4日再變更其法定代理人為吳燄明，此有原法院90年3月29日宜院耀民執午87執28 80字第16959 號函及金億公司歷次變更登記表影本在卷（見原審卷一第110至113頁及本院前審卷第268頁）。（五）被上訴人張有為以金億公司為債務人，於95年9 月29日聲請原法院以95年度執字第6424號（嗣變更為97年度執字第4683 號、97年度執字第14925號）執行查封、鑑價拍賣系爭地上物中18筆地上物，而尚未拍定之際，經被上訴人持原判決聲請假執行，原法院以98年度司執字第6844號受理後，於98年10月22日執行拆除系爭地上物；而訴外人黃秀雄所居住編號A53、A70 之地上物，亦經被上訴人於99年2月1日陳報拆除完畢；此有原法院民事執行處97年1月29日宜院瑞執95執辛字第6424號、97年9 月24日宜院瑞97執辛字第4683號、98年4月30日宜院瑞97執辛字第14925號、98年11月18日（98年度司執字第6844號）等4件執行通知及3張現場照片等書證影本在卷（見本院前審卷第73至80、185、211至214頁）。（六）訴外人黃秀雄曾於85年6月3日出具承諾切結書（見本院前審卷第126頁）。（七）上開事項為兩造所不爭執，並有系爭土地地籍圖謄本、所有權移轉前後土地登記謄本、宜蘭縣宜蘭地政事務所97年4月1日宜地二08字第0000000000號函檢送之土地建物面積計算清冊及土地丈成果圖、原法院95年度重訴字第32號判決、原法院95年度重訴字第52號判決、原法院民事執行處97年1月29日宜院瑞執95執辛字第6424號、97年9月24日宜院瑞97執辛字第4683號、98年4 月30日宜院瑞97執辛字第14925號、98年11月18日（98年度司執字第6844號）等4件執行通知及3張現場照片、黃秀雄於85年6月3 日所出具之承諾切結書附卷可證（見原審卷一第7至12、123 至130、73至79、110至113頁及本院前審卷第268、73至80、185、211至214、126 頁），並經本院調閱相關執行卷宗核閱無訛，堪信為真實。六、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1 項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意就本院104 年11月17日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（見本院卷第133 頁反面之筆錄）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：（一）系爭地上物有事實上處分權者為何人？１、按爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形，始足當之（最高法院104 年度台上字第2132號判決意旨參照）。２、查證人黃秀雄於另案即原法院95年度重訴字第32號潘俊榮與被上訴人間訴請確認優先承買權存在事件證稱：系爭土地上所有建物都是伊個人蓋的，屬於伊個人所有，金億公司沒有在系爭土地興建建物等語（見原審卷㈠第117、118頁）；於本院更㈠審亦證稱：伊為經營上新花園，自73年間開始在系爭土地上陸續營建，全部地上物均係伊個人興建，因做生意有開立發票之需，始設立金億公司，從未以金億公司名義在系爭土地上興築地上物等語（見本院更㈠審卷第207頁反面至210頁），參酌宜蘭縣稅捐稽徵處95年12月1 日宜稅財字第0000000000號函檢送之部分系爭地上物於77年、78年間申報房屋稅籍登記時曾提出記載確係黃秀雄本人興建完成之承諾書影本二紙（見原審卷㈠第120 至122 頁），足認系爭地上物全部係由黃秀雄出資原始建造。雖金億公司法定代理人吳燄明曾於另案確認優先承買權存在事件審理時以證人身分到庭證稱：系爭地上物有部分為黃秀雄名義，也有部分是金億公司所興建等語（見原審卷㈠第19頁）。然吳燄明係經原法院87年度執字第2880號強制執行事件之強制變賣程序，始於90年3 月間承受取得黃秀雄等人於金億公司之出資額，進而於90年4 月20日擔任金億公司之法定代理人等情，有原法院90年3 月29日宜院耀民執午87執2880字第16959 號函及金億公司變更登記表附卷可稽（見原審卷㈠第110至112頁），則其對於在此之前已興建完成之系爭地上物究係以何人名義出資興建，衡情實難確知，其證述系爭地上物部分為黃秀雄原始建造，部分為金億公司原始建造云云，尚難遽採。反觀金億公司係由黃秀雄於75年間設立，並擔任公司法定代理人迄90年間出資額經拍定為止，有金億公司設立登記事項卡可據（見原審卷㈠第108、109頁），是黃秀雄對於金億公司名下資產由來之證詞，衡情應較值憑採。況兩造就系爭地上物全部由黃秀雄原始建造之事實，於本院更㈠審審理時已無爭執（見本院更㈠審卷第210 頁反面），且被上訴人於本院更㈡審審理初時就此事實亦未爭執（見本院更㈡審卷第76頁反面），嗣始以上開吳燄明之證言及潘俊榮分別於另案確認優先承買權存在事件、原法院95年度重訴字第52號第三人異議之訴事件中主張系爭地上物部分係黃秀雄個人興建，部分由金億公司興建等情，經該二事件確定判決所肯認，而更改主張系爭地上物部分之原始起造人為黃秀雄，部分為金億公司，本件並有爭點效適用等語（見本院卷第195頁反面至196頁）。惟查，金億公司法定代理人吳燄明固曾於另案到庭作證，然金億公司並非原法院95年度重訴字第32號、第52號事件之當事人，前後訴訟之當事人不同，訴訟標的亦不相同，黃秀雄並於本院更㈠審即前訴訟判決確定後之101年4月10日到庭明確證述系爭地上物全部為其個人建造，非金億公司興建等語，而本院參酌其他證據資料認其此部分證言足堪採信，已如前述，本件自不受另案判決理由之拘束。準此，應認系爭地上物全部為黃秀雄所出資建造，並享有系爭地上物之事實上處分權。被上訴人此部分之主張，尚無可採。３、按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人。未辦保存登記建物雖因無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權為讓與，然受讓人所取得之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異。查金億公司抗辯：其已自黃秀雄受讓系爭地上物全部之事實上處分權等語，業據其提出85年6月3日由黃秀雄署名並載明「茲承諾頭城鎮二圍段75-11、12、13、35、37 號所有權上，現有土地地面全部之建築物包括鋼筋水泥磚造、水泥磚造、鐵皮頂雜項建造，任何地面土地上設施之動產、不動產一切皆屬金億育樂事業有限公司，及黃秀雄無所有權，承諾切結無誤。並同意土地無償永久使用，切結人黃秀雄所有之房屋均已移轉給受讓人金億育樂事業有限公司。切結人黃秀雄」等語之承諾切結書為證（見本院前審卷第126 頁），黃秀雄對此切結書及簽名之真正未予否認（見本院更㈠審卷第207頁反面、208頁反面）；且其曾於77年及78年間二次簽署承諾書，將部分系爭地上物之稅籍登記於金億公司名下之事實，有宜蘭縣稅捐稽徵處95年12月1日宜稅財字第0000000000 號函所附承諾書及宜蘭縣政府地方稅務局101年1月12日宜稅財字第0000000000號函檢送之房屋稅籍通報表、金億公司營利事業所得稅申報資料在卷足憑（見本院更㈠審卷第182至186、200至203頁）。參酌原法院90年度執字第3288號給付票款執行事件於90年9月4日現場查封黃秀雄所有系爭土地時，黃秀雄在場表示「土地目前經營上新花園遊樂區，土地上之建物屬金億育樂事業有限公司所有」等語，有當日執行查封筆錄附於該執行卷內可稽（見該案卷第26頁），並經本院前審調卷查明屬實；另原法院97年度執字第14925 號給付票款強制執行事件於98年1月8日查封部分系爭地上物時，黃秀雄亦在場表示：其原為起造人，後轉手他人，目前為債務人（即金億公司）所有之情，更經載明於原法院98年9月14日宜院瑞97執辛字第14925號拍賣公告之其他公告事項內，亦有該拍賣公告函文足稽（見本院更㈠審卷第237至239頁），足認系爭地上物之事實上處分權至遲於85年6 月間黃秀雄簽署上開切結承諾書時，應已全數讓與金億公司，洵無疑義。是黃秀雄雖於上開原法院95年度重訴字第32號事件及本件審理時證稱：伊為辦理稅務所需，依會計人員指示簽署字據，部分地上物登記稅籍名義人為金億公司，僅屬公司外帳，並無移轉權利予金億公司之真意云云，然與上開資料所載不符，即難憑採，金億公司抗辯已自黃秀雄受讓全部系爭地上物之事實上處分權之事實，堪以採信。４、金億公司係於95年間與弘輝公司簽訂買賣契約，將系爭地上物全部事實上處分權讓與買受人弘輝公司指定之第三人即潘俊榮，並以占有改定之方式使潘俊榮取得系爭地上物之間接占有，且與潘俊榮共同占有系爭土地等情，有買賣契約書、補充買賣契約書、補充買賣契約書（二）、買賣訂金支票在卷可稽（見原審卷一第27至30頁、本院前審卷第53、54頁），復為潘俊榮及金億公司於原審97年1 月18日現場勘驗、98年3 月11日言詞辯論期日所自認（見原審卷㈠第39、226 頁），依民事訴訟法第279條第1項規定，被上訴人已無庸舉證，即應認為真實。又金億公司於99年1 月11日本院前審準備程序中陳述：潘俊榮係於98年9月1日將系爭地上物交還等語（見本院前審卷第203 頁），參以金億公司、潘俊榮間確實於98年9月1日簽訂協議書解除買賣契約並撤銷契稅申報，系爭地上物之稅籍亦於同日回復為金億公司名義之上情，足徵雙方於98年9月1日協議解除買賣契約並辦理稅籍登記變更之同時，已有潘俊榮將系爭地上物及系爭土地之占有返還予金億公司之意思合致，潘俊榮應係於98年9月1日始將系爭地上物之事實上處分權及系爭土地之占有返還予金億公司，此部分亦經最高法院104年度台上字第969號判決駁回被上訴人請求潘俊榮拆除系爭地上物、返還系爭土地之上訴確定。綜上，足認系爭地上物事實上處分權人應為金億公司無訛。（二）上訴人是否無權占有系爭土地？上訴人就系爭土地是否有法定租賃權存在？系爭地上物是否全部均有相當之經濟價值？１、按89年5月5日施行之民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」，雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度台上字第1723號判決意旨參照）。且亦非土地為農業發展條例第3 條第11款所稱之耕地，即當然無法定租賃權之適用。其次，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，故土地與房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默示房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照），應推定有租賃關係。此規範目的在於：房屋之價值不菲，如任土地承買人請求拆除房屋，對房屋所有人及社會經濟造成不利影響，為調和房屋所有人與土地所有人間之關係，使原存在之房屋不因其所占用之土地移轉他人而成無權占有土地，乃側重於房屋所有權與土地利用權一體化之體現，基於保護房屋既得使用權之原則，因而肯認土地使用權不因土地所有權之嗣後變動而受影響（最高法院102 年度台上字第2204號判決意旨參照）。惟法定租賃權之成立仍須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件（本件最高法院104年度台上字第969號判決發回意旨、102 年度台上字第1508號判決意旨參照）。另租用建築房屋之基地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院51年台上字第2987號判例意旨參照）。是業已成立法定租賃關係之房屋縱因故滅失（如法院假執行拆除），倘若其房屋於滅失時尚未達不堪使用之程度，應認其法定租賃關係仍未消滅。２、查系爭土地地目為林，屬山坡地保育區之農牧用地，乃農業發展條例第3 條第11款所稱之耕地，有系爭土地登記謄本可稽（見原審卷㈠第8 至12頁），黃秀雄於系爭土地上興建之系爭地上物，因屬違章之未辦登記建物，無法辦理所有權移轉登記，僅得以事實上處分權讓與。而系爭土地及其上未辦保存登記之系爭地上物，原均為黃秀雄所有，黃秀雄將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公司後，金億公司復以3,500 萬元轉讓潘俊榮，嗣金億公司與弘輝公司解除系爭地上物之買賣契約，潘俊榮復讓與金億公司，系爭地上物由黃秀雄輾轉讓與金億公司，已如上述。系爭土地則因系爭執行事件強制執行拍賣，由被上訴人拍定，而於96年6月7日領得權利移轉證書，並於同年月15日完成所有權登記，系爭土地所有權亦由黃秀雄讓與被上訴人，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠）。系爭土地及系爭地上物（部分不具相當經濟價值之地上物除外，詳後述）先後出賣情事，與上開側重房屋之所有權與土地利用權一體化及房屋既得使用權保護原則之法律狀態，並無不同，亦難謂系爭土地係屬耕地，其上具有相當經濟價值之地上物即無保護之必要，自有最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1規定之適用。至黃秀雄與金億公司讓與系爭地上物之事實上處分權時，固曾就系爭地上物坐落系爭土地有使用借貸之約定，然黃秀雄與金億公司嗣就該使用借貸契約關係存在與否有所爭執，且此為黃秀雄與金億公司間之約定，不得執此遽認被上訴人於96年間投標買受系爭土地時，所生系爭地上物（部分不具相當經濟價值之地上物除外）與系爭土地先後出賣情形，即無最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1法定租賃關係之適用。是上訴人辯稱系爭土地為耕地，且不符法定租賃之要件，並無最高法院48年台上字第1457號判例及民法第425條之1法定租賃關係之適用云云，尚無可採。３、被上訴人係經系爭執行事件拍定取得系爭土地，於系爭執行事件拍賣公告上載有「本件標的於查封時，為『上新花園』園區，其上有建物設施、設備等定著物及作物，均非屬債務人（即黃秀雄）所有，且占有使用權屬不明，故於拍定後不點交。請應買人自行注意並承擔該定著物等座落土地權源不明之風險」等語，有系爭執行事件影印卷可憑（見系爭執行事件影印卷一第143、144頁），堪認被上訴人於拍定取得系爭土地前，對於系爭土地上設置系爭地上物供作上新花園經營多年，非屬不知情。又被上訴人張有為先後聲請原法院以95年度執字第6424號、97年度執字第4683、14925 號強制執行事件，拍賣部分系爭地上物（暫編建號414至414之17、415至415之17、416至433），各次拍賣所定之底價分別為5,370 萬元、3,456萬元、2,764萬8,000元、2,212萬1,000元、1,432萬5,000 元（見原法院98年度司執字第6844號卷第24頁反面至31頁反面、本院卷第84至95頁），且於95年度執字第6424號強制執行事件中囑託訴外人高源不動產估價師事務所鑑定上開地上物之價格亦高達1,756萬2,622元（見該執行卷第97至113 頁，、本院更㈡審卷第104頁、本院卷第162頁），足徵被上訴人於投標應買系爭土地時，已明確知悉其上有系爭地上物之存在及其用途，且系爭地上物（部分不具相當經濟價值之地上物除外）之價值不菲，被上訴人張有為肯認地上物之價值，並聲請法院拍賣以實現債權，能否認被上訴人無默許系爭地上物之事實上處分權人繼續使用土地之意，實有疑義。４、原法院95年度執字第6424號、97年度執字第4683、14925 號強制執行事件鑑價拍賣之地上物均為18筆，項目皆相同，面積亦大致相同，僅極少數之面積有些許差距，且各次拍賣價格最低仍有1,432萬5,000元，然因系爭地上物業經被上訴人持原判決聲請假執行，經原法院98年度司執字第6844號受理後，於98年10月22日執行拆除系爭地上物，致未繼續減價拍賣等情，業據本院調閱上開強制執行事件卷宗查明屬實，並有各該強制執行事件建物測量成果圖、建物登記謄本、原法院98年9 月14日拍賣公告，羅志鑑建築師事務所鑑定報告、高源不動產估價師事務所鑑定報告附卷可稽（見原法院95年度執字第6424號影印卷一第97至232 頁、97年度執字第4683號影印卷第29至64頁、97年度執字第14925號影印卷第70至106、248至250頁），足徵上開強制執行事件鑑價拍賣之地上物均屬相同，且與系爭地上物中之部分地上物相同，經將上開強制執行事件建物測量成果圖、拍賣公告所載之拍賣建物，與如附表、附圖所示之系爭地上物相互比對，可知其中如附表、附圖所示編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81 地上物並未經上開強制執行事件鑑價拍賣，其餘如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物或為房屋、或為鋼鐵造遊樂場、烤肉場等地上物，均經鑑價拍賣，最低拍賣價格至少仍有1,432萬5,000元，已如上述，則如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物既均經鑑價拍賣，雖尚未賣出即遭原法院假執行拆除，仍應堪認具有相當之經濟價值，並得供遊樂場使用，尚未達不堪使用之程度，否則債權人即被上訴人張有為亦不致一再聲請原法院拍賣，則在此部分系爭地上物得使用之期限內，仍應認有法定租賃關係存在。至其餘未經鑑價拍賣之系爭地上物，或為指示牌、假山、洗手台、木造遊樂設施、吊橋、流籠、雞舍、看台、望遠鏡、木椅、滑水道、鐵橋、水塔、水池等物，均非房屋，既未經鑑價拍賣，上訴人復未能舉證證明具有相當經濟價值，尚難認有法定租賃關係存在。５、被上訴人雖辯稱：系爭地上物無法與上開強制執行事件鑑價拍賣之建物為比對，系爭地上物全部均無經濟價值，羅志鑑建築師事務所鑑定報告與高源不動產估價師事務所鑑定報告價格差異甚大，並不可採，且均流標而未拍出，存在長達四、五十年以上，年久失修，無法繼續使用；上新花園因經營不善而關門，設施已棄置多時；系爭地上物因違反非都市土地使用管制規定，經宜蘭縣政府以94年4 月22日以府地三字第0000000000號函要求恢復原編定使用；內政部營建署將系爭地上物以違反建築法第73條、第77條等規定，勒令停止使用或移送法辦。金億公司復自承：事實上園區沒有在使用，都已經廢掉了；橋樑、水塔及一些地上設施散布在系爭土地上，因為道路久未整理，無法到達，是處在荒廢狀況等語，並無經濟價值云云。惟查：上開強制執行事件鑑價拍賣之建物均經宜蘭縣宜蘭地政事務所現場測量製作建物測量成果圖，有各該建物測量成果圖、建物登記謄本附卷可稽（見原法院95年度執字第6424號影印卷一第176至194頁、97年度執字第4683號影印卷第29至64頁、97年度執字第14925號影印卷第70至106頁），雖有極小部分建物並非位於系爭土地，然仍可依建物測量成果圖所載地號、面積與本件附表、附圖即土地複丈成果圖所示相互比對，並非無法比對。被上訴人張有為於原法院97年度執字第14925 號強制執行事件亦具狀表示該事件經鑑價拍賣之地上物業經本件拆屋還地假執行而拆除大部分地上物，殘餘地上物無執行之必要，而撤回該事件強制執行之聲請（見原法院97年度執字第14925號影印卷第275頁）。又羅志鑑建築師事務所鑑定報告與高源不動產估價師事務所鑑定報告價格固有極大差異，然依高源不動產估價師事務所鑑定報告價格猶高達1,756萬2,622元（見該執行卷第97至113頁、本院更㈡審卷第104頁、本院卷第162 頁），最後拍賣之最低價格至少仍有1,432萬5,000元，已如上述，則如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物既均經鑑價拍賣，雖尚未賣出即遭原法院假執行拆除，仍應堪認具有相當之經濟價值，並得供遊樂場使用，尚未達不堪使用之程度，否則債權人即被上訴人張有為亦不致一再聲請原法院拍賣。其次，此部分之系爭地上物雖因位處耕地，非屬合法建物，得依相關規定申請主管機關依法拆除，惟此為行政取締規定，此部分之系爭地上物縱有遭拆除之可能，然在主管機關未依法拆除前，仍具相當經濟價值並得使用，應屬無疑。且此部分之系爭地上物縱時間久遠，年久失修，惟既無證據資料足資證明已達不堪使用之程度，則在此部分系爭地上物得使用之期限內，仍應認有法定租賃關係存在。是被上訴人此部分所辯，即無可採。６、上訴人雖主張：系爭地上物全部均有相當之經濟價值，均為上新花園遊樂區之一部，客觀上具有繼續性輔助主物之經濟效用，有整體經濟價值云云。惟查：所謂從物，乃指非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者而言，此觀民法第68條第1 項之規定自明。而所謂常助主物之效用，係指該物就一般交易觀念言之，在客觀上具有繼續性的輔助主物之經濟效用，而居於從屬關係，其本身捨輔助主物之外，不具獨立使用之經濟效用者而言。苟僅所有人在主觀上將某物作為原物之輔助使用，或僅作暫時性之輔助使用者，則非從物（最高法院81年度台上第1370號判決意旨參照）。查如附表、附圖所示編號A1、A4、A6至A15 、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81地上物或為指示牌、假山、洗手台、木造遊樂設施、吊橋、流籠、雞舍、看台、望遠鏡、木椅、滑水道、鐵橋、水塔、水池等物，均為獨立之地上物，與其餘經鑑價拍賣之系爭地上物難謂有主物與從物之關係，亦難徒憑此部分之系爭地上物為上新花園遊樂區之一部，遽認有所謂整體經濟價值，仍應依個別地上物之經濟價值認定，而上訴人未能舉證證明此部分之系爭地上物具有相當經濟價值，已如上述，自難認此部分之系爭地上物亦存在法定租賃關係，是上訴人此部分之主張，尚有未合。７、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767 條定有明文。查上訴人無法舉證證明如附表編號、附圖所示A1、A4、A6至A15 、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81地上物具有相當經濟價值，難認此部分之系爭地上物存在法定租賃關係；且潘俊榮業於98年9月1日將系爭地上物之事實上處分權讓與金億公司，現已非系爭地上物之事實上處分權人。是被上訴人依民法第767 條規定，請求金億公司返還如附表、附圖所示編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81 地上物坐落之系爭土地部分，尚無不合。至如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物既足認具有相當之經濟價值，尚未達不堪使用之程度，則在此部分系爭地上物得使用之期限內，就所坐落之系爭土地部分有法定租賃關係存在，而有占有之正當權源，尚非無權占有。是被上訴人請求金億公司返還此部分地上物所坐落之系爭土地部分，即有未合。金億公司反訴請求確認其與被上訴人間就如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在，洵屬有據。（二）被上訴人可否請求上訴人返還不當得利或負損害賠償責任？其金額為何？１、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；另無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第184條第1 項、第179條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。查金億公司係於95年間與弘輝公司簽訂買賣契約，將系爭地上物全部事實上處分權讓與買受人弘輝公司指定之第三人即潘俊榮，並以占有改定之方式使潘俊榮取得系爭地上物之間接占有，且與潘俊榮共同占有系爭土地，潘俊榮至98年9 月1 日將系爭地上物及土地之占有返還予金億公司，被上訴人則係96年6月7日取得系爭土地所有權，並以原判決聲請假執行，系爭地上物於98年10月22日經執行拆除並返還系爭土地予被上訴人，潘俊榮就本院前審維持原審所命自96年6月7日起至96年7 月30日之不當得利部分，未聲明不服，已告確定等情，已如上述，並有原法院強制執行通知在卷足憑（見本院前審卷第185 頁）。則如附表、附圖所示編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81 地上物坐落之系爭土地部分既屬無權占有，被上訴人就此部分依侵權行為及不當得利法律關係訴請上訴人給付，於法自無不合。至其餘之系爭地上物就所坐落之系爭土地部分既有法定租賃關係存在，尚非無權占有，非無法律上之原因，被上訴人就此部分依侵權行為及不當得利法律關係訴請上訴人給付，即有未合。２、城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條定有明文。而此規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第105 條亦有明定。其次，土地所有權人依土地法申報之地價，為法定地價。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價百分之80為其申報地價，此觀諸土地法第148 條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條等規定自明。再者，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地坐落宜蘭縣頭城鎮金面山上，經北宜公路（省道台九線）連接頭城鎮二城路可抵達，該路為對外唯一連外道路，處於山林之中，附近住家鮮少，對外缺乏生活及商業機能，前經原土地所有權人開發為育樂休閒園區，惟已無經營等情，經原審於97年1 月18日會同兩造至現場勘驗屬實，有勘驗筆錄及現場照片存卷可憑（見原審卷一第39至71頁）；並參以系爭土地於96年至98年之申報地價均為每平方公尺17元乙節，有土地登記謄本可稽（見原審卷一第8 至12頁、原法院98年度司執字第6844號卷第18至22頁）。是本院審酌上情即系爭土地之繁榮程度、利用情形、所在位置、周遭環境及上訴人所受利益，認以系爭土地申報地價年息百分之3 計算相當於租金之不當得利，應為適當，兩造對此亦無意見（見本院卷第142 頁反面）。３、如附表、附圖所示編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A68至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81 地上物坐落系爭土地面積合計為1,539.77平方公尺，按系爭土地申報地價每平方公尺17元之年息百分之3即每月65 元計算為允洽（計算式：17元×1,539.77 平方公尺×3％÷12＝65元，元以下四捨五入）。準此，被上訴人依上開規定，請求上訴人自96年7 月31日起至98年9月1日止之共同占有期間應按月共同給付被上訴人65元，應予准許。又自98年9月2日起至98年10月22日止，雖由金億公司單獨占有系爭土地，惟因被上訴人對原審判決命潘俊榮與金億公司共同給付已不爭執，而本件共同給付係可分之給付，依民法第271條第1項規定，應平均分擔之；則被上訴人此期間之請求於金億公司按月給付被上訴人32元5 角之範圍內，亦屬有據，應予准許，逾此部分之請求，即有未合。（三）被上訴人可否依不當得利法律關係追加請求金億公司給付91萬1,986元及遲延利息？１、被上訴人追加之訴主張其依原判決聲請假執行，因強制執行拆除系爭地上物而支付拆除費用，金億公司受有免於支付該費用之利益，其得依不當得利之法律關係，請求金億公司給付91萬1,986 元，並加計自98年10月22日起算之法定遲延利息等語。２、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。是不當得利須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件。查被上訴人依原判決聲請假執行，因強制執行拆除系爭地上物而支付拆除費、執行費等費用共計91萬1,986 元，潘俊榮並已支付完畢等情，為被上訴人所自承（見本院卷第125 頁）。則被上訴人既未將此部分已受償之費用返還潘俊榮，亦未舉證證明其究竟受有何種損害，且金億公司就系爭土地上如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24 、A33至A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80 地上物所在部分之法定租賃關係存在，亦非無法律上之原因而受利益，與不當得利之要件有違，是被上訴人依不當得利法律關係追加請求金億公司給付91萬1,986 元及遲延利息，即有未合。七、綜上所述，除原判決確定部分外，被上訴人依民法第767 條之規定，請求金億公司返還如附表、附圖所示編號A1、A4、A6至A15、A18、A20、A21、A23、A25至A32、A54至A59、A61至A66、A6 8至A70、A73、A74、A76、A78、A79、A81地上物坐落之系爭土地部分；另依侵權行為及不當得利之法律關係，請求潘俊榮及金億公司自96年7 月31日起至98年9月1日止應按月給付被上訴人65元，及金億公司應自98年9月2日起至返還土地之日即98年10月22日止按月給付被上訴人32元5 角部分，即無不合，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，不應准許，該部分假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審除確定部分外，就超過上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為准、免假執行之宣告，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第二項所示。至上開應准許部分，原審判命金億公司返還該部分土地，及命上訴人如數給付，並為准、免假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。其次，金億公司於本院以反訴請求確認其與被上訴人間就如附表、附圖所示編號A2、A3、A5、A16、A17、A19、A22、A24、A33至A51、A52、A53、A60、A67、A71、A72、A75、A77、A80地上物坐落土地部分之法定租賃關係存在，為有理由，應予准許。反訴逾此部分之請求，為無理由，不應准許，爰就此部分判決如主文第三項、第五項所示。另被上訴人於本院依不當得利法律關係追加請求金億公司賠償因假執行判決強制執行拆除系爭地上物之費用91萬1,986 元，及自98年10月22日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，亦無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴及金億公司反訴均為一部有理由，一部無理由，被上訴人追加之訴為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1項、第79條、第78條、第85條第1項，判決如主文。中華民國 105 年 3 月 22 日民事第三庭審判長法官黃莉雲法官吳素勤法官陳容正正本係照原本作成。上訴人不得上訴。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 105 年 3 月 22 日書記官莊昭樹附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院104年度重上更㈢字第77號

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