105年度上易字第1017號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：106 年 07 月 26 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1017號上　訴　人　蕭銘興訴訟代理人　蕭銘毅律師被上訴人　張道新訴訟代理人　鄧湘全律師吳立瑋律師被上訴人　謝明焜上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國105年6月28日臺灣臺北地方法院105年度北訴字第10號判決提起一部上訴，本院於106年7月12日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊與被上訴人於民國101年10月15日訂立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人向伊承租門牌號碼臺北市○○區○○路000號1樓及地下室（下稱系爭房屋），約定租賃期間自102年1月1日起至103年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）15萬元，押租金40萬元。伊於103年6月23日通知被上訴人租期屆滿不再續租，請求被上訴人依約返還系爭房屋，然被上訴人逾期遲至104年1月31日始返還系爭房屋，且未將系爭房屋清空並回復原狀，亦未繳清使用期間之電費，致伊需重新裝潢，開設診所之時間延宕而受損害，兩造於104年1月31日點交時合意由伊修補系爭房屋，費用自押租金中扣抵，伊得請求被上訴人給付相當於1個月租金之不當得利15萬元、懲罰性違約金75萬元，電費、清運費及回復原狀費用合計51萬3,083元，扣除押租金40萬元後，被上訴人尚應給付伊101萬2,033元。又因被上訴人違約，致伊需提起本件訴訟，依系爭租約約定，伊支出律師費用24萬元亦應由被上訴人負擔，爰依系爭租約及兩造於點交時之約定與不當得利之法律關係，求為命被上訴人給付125萬2,033元，及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。二、被上訴人張道新則以：上訴人於103年6月間向伊表示系爭租約租期屆滿不再續約，上訴人之父蕭宏雄於同年9月底代表上訴人與伊約定延長租期至104年12月底止，詎上訴人為自行在系爭房屋開業而否認延期協議，經協商後，雙方同意租期延長至104年1月31日止。嗣伊拆除自己投資之裝潢設施並清空後，於104年1月31日將系爭房屋點交予上訴人，上訴人同意以現況接受點交，伊無違約情事，且上訴人未證明系爭房屋出租時之原狀，其全部重新裝潢系爭房屋所支出之費用，不應由伊負擔。縱認伊有遲延返還系爭房屋或未回復原狀，上訴人請求之違約金亦屬過高等語；被上訴人謝明焜則以：伊與張道新承租系爭房屋合夥經營大直診所，期間曾多次裝修系爭房屋，系爭租約約定如不續租要按照原狀騰空返還，係指妥善清潔後交還。因上訴人表示租期屆滿不再續租，故伊於系爭租約到期前即退夥，將診所相關權利轉讓予張道新，張道新有否遲延返還系爭房屋及回復原狀，與伊無關等語，資為抗辯。三、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第㈡項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人125萬2,033元，及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：㈠上訴人之父蕭宏雄及訴外人樂順昌於86年10月24日與被上訴人簽立大直內外科診所讓渡書，將位在系爭房屋之診所讓渡予被上訴人經營，被上訴人並向蕭宏雄承租系爭房屋，而在系爭房屋經營永直診所（見原審卷第176至177頁）。㈡蕭宏雄原為系爭房屋之所有權人，於96年間將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人，被上訴人改向上訴人承租系爭房屋，並於101年10月15日訂立系爭租約，租賃期間自102年1月1日起至103年12月31日止，每月租金15萬元，被上訴人並交付押租金40萬元予上訴人（見原審卷第7至10頁）。㈢上訴人於103年6月23日、同年12月4日、同年月30日，依序寄發臺北樂群二路郵局142號、台北北安郵局457號、台北北安郵局502號存證信函（下合稱系爭存證信函）予被上訴人，通知系爭租約租期屆滿不再續租，請被上訴人依約返還系爭房屋等語（見原審卷第11至14頁）。㈣謝明焜於103年12月31日向臺北市政府衛生申請永直診所歇業，之後未再實際繼續占用系爭房屋（見原審卷第81、82頁，本院卷第22頁背面）。㈤張道新於104年1月5日寄發存證信函予上訴人，記載：「 本人與台端雖成立房屋租賃契約，但雙方亦存在合夥及服務醫師契約關係，台端僅就租賃關係說明，容有未洽。更何況，台端亦同意延期一個月返還房屋，竟謊稱應於103年12月底返還房屋，令本人感到遺憾。依合夥契約，於103年12 月31日辦理永直診所歇業，衛生局公文往返需相當工作時日，於接獲衛生局公文後，始得辦理大直診所遷移，為台端明知之事實，因此，豈有可能104年1月1日返還房屋之可能？此故，台端所述即不合理，亦非實在。於103年9月底，台端父親蕭宏雄表示，念及本人當年以新台幣（下同）三百五十萬元頂讓診所經營，並承租房屋17年。蕭宏雄先生向本人提出延租一年之建議，後因台端不同意，故意延宕本人遷移診所及裝修之時程。最後，台端及蕭宏雄先生均同意本人有一個月的搬遷期，即於104年1月底返還房屋即可。此故，來函所述台端於104年1月1日欲進場裝修等語，並非實在」（見原審卷第43至46頁）。㈥被上訴人於104年1月31日返還系爭房屋，張道新以自己及謝明焜代理人名義與上訴人於同日簽立點交房屋協議切結書（下稱系爭協議），蕭銘毅律師為見證人。系爭協議記載：「立切結書人同意於即日起無條件自上述房屋暨其地下室遷出並返還予出租人。出租人應於確認上述房屋暨其地下室符合出租當時之原狀，無任何損害或破壞情況，無水費、電費、其他立切結書人使用上述房屋所生費用之積欠或違反租約所生之違約金及損害賠償後，無息返還押租金。立切結書人於上述房屋暨其地下室所添附增建之任何機械、設備或材料等物品，同意無條件拋棄所有權及占有，立切結書人所拋棄之所有權及占有，不需點交即歸屬先占之出租人，立切結書人不得要求任何補償或主張任何權利。若第三人就上述房屋暨其地下室有任何行為主張，立切結書人應負責排除之並負擔所生之全部費用或損害賠償。如有民事及刑事責任立切結書人亦應一併負承擔。本切結書一式四份，分由立切結書人、出租人及見證人各執一份切實履行」（見原審卷第27頁）。㈦上訴人尚未返還系爭租約約定之押租金予被上訴人。五、本院得心證之理由：㈠謝明焜為系爭租約之當事人，應依系爭租約約定負承租人責任：查系爭房屋係被上訴人共同向上訴人承租，系爭租約係由兩造簽訂，為兩造所不爭執，則謝明焜應受系爭租約約定之拘束，負擔承租人責任。謝明焜雖抗辯伊因上訴人表示期滿不再續租，於系爭租約到期前即自大直診所退夥，將診所相關權利轉讓予張道新，張道新是否延後1個月返還系爭房屋並回復原狀，與伊無關等語，然謝明焜自其與張道新之合夥退夥，與系爭租約之法律關係無涉，自不因其退夥即當然脫離系爭租約之法律關係，是其此部分抗辯，為無可採。㈡被上訴人逾期返還系爭房屋予上訴人：上訴人主張系爭租約約定租期於103年12月31日屆滿，除經伊同意繼續出租外，被上訴人應將系爭房屋騰空交還予伊，伊已寄發系爭存證信函通知被上訴人期滿不再續租等情，為被上訴人所不爭執，且有系爭租約、存證信函可稽（見原審卷第7至14頁）。則被上訴人於103年12月31日租期屆滿時，自應返還系爭房屋予上訴人。張道新雖抗辯伊與上訴人協議延長租期至104年1月31日止等語，然為上訴人所否認。證人即當地里長蔡俊賢證稱：兩造拜託伊做系爭房屋點交之協調者，點交時伊有在場，當天他們說有些法律糾紛，可能要上法院，因為契約到期超過1個月沒有搬，上訴人好像有說違約的事情等語（見原審卷第102頁），可知被上訴人係於租期屆滿後逾期1個月始返還系爭房屋予上訴人。張道新雖提出上訴人製作記載續租條件之文件1紙，然該文件記載之內容並未經雙方合意，且其上記載：「租期延至104年9月底」（見原審卷第42頁），亦與被上訴人所辯不符；張道新所提出其於104年1月5日寄發予上訴人之存證信函雖記載：「台端亦同意延期一個月返還房屋」、「台端及蕭宏雄先生均同意本人有一個月的搬遷期，即於104年1月底返還房屋即可」（見原審卷第43至47頁），然此僅為張道新單方所為意思表示，不能據以認定兩造有延展租期之協議，且上開存證信函亦載明：「蕭宏雄先生向本人提出延租一年之建議，後因台端不同意」，可知兩造並未達成合意延長租賃期間1年，自不能認為兩造有延展租期之約定。被上訴人此部分抗辯，應認無據。㈢被上訴人逾期返還系爭房屋，應給付無權占用系爭房屋相當於租金之不當得利15萬元予上訴人：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。土地法第97條第1項限制房屋租金之規定，僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，就非供居住之房屋並不涵攝在內。查被上訴人於系爭租約約定之租期屆滿後，繼續占用系爭房屋，並無法律上之正當權源，自屬無權占用。被上訴人承租系爭房屋係作為開設診所營業使用，其租金額不受上開土地法規定之限制。審酌兩造以系爭租約約定系爭房屋之租金為每月15萬元，被上訴人無權占用期間，應以相同租金額計算其所受利益，始為公允。是上訴人請求被上訴人給付自104 年1月1日起至同年月31日止無權占用系爭房屋1個月所受相當於租金之不當得利15萬元，要無不合。㈣被上訴人逾期返還系爭房屋，應給付上訴人違約金15萬元：⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段及第252條分別定有明文。至於違約金是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。 ⒉系爭租約第5條約定：「乙（張道新）丙（謝明焜）方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還甲方（上訴人），不得藉詞推諉或主張權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙丙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙丙方絕無異議」（見原審卷第7、8頁），就上開違約金並未約定為懲罰性違約金，且系爭租約第10條、第11條、第12條另約定違反系爭租約其他約定之違約損害賠償，應認系爭契約第5條係關於租期屆滿逾期返還系爭房屋之損害賠償總額預定性違約金之約定，上訴人主張為懲罰性違約金約定，固無可採，然被上訴人遲延返還系爭房屋，即應依約給付違約金。審酌被上訴人係於租期屆滿後1個月返還系爭房屋，上訴人預定在系爭房屋開設診所，需進行改裝工程後始能營業，因被上訴人遲延返還致受有開業時間延後之損害等一切情狀，認上開違約金約定尚屬過高，應酌減為15萬元為適當。上訴人雖主張被上訴人在系爭房屋開設診所，每月營業收入足供支應295 萬5,068元之人事成本，可見有高額營業收入等語，然被上訴人在系爭房屋開業之獲利與營業成本高低非必相當，不能憑為認定違約金是否過高之依據。 ⒊上訴人與張道新於104年1月31日點交系爭房屋，並簽立系爭協議，該協議第2點載明：「出租人應於確認上述房屋暨其地下室符合出租當時之原狀，無任何損害或破壞情況，無水費、電費、其他立切結書人使用上述房屋所生費用之積欠或違反租約所生之違約金及損害賠償後，無息返還押租金」（見原審卷第27頁）；觀諸上訴人所提出之點交過程錄影內容（見原審卷第106-1頁，譯文見同案卷第146、147頁），上訴人當時亦未表示被上訴人無違約情事、免除債務或拋棄債權，且證人即被上訴人僱用之會計行政人員王玉珠證稱：104年1月31日伊有去點交現場，押租金要扣除積欠的租金、未結水電費、清潔費、修補費用等方需返還，伊有向上訴人傳達張道新要求扣除1個月租金15萬元及水電費、清運費、修補費用後，請上訴人返還19萬元押租金的意思，上訴人說清運費、修補費用當時還沒有辦法確認，無法同意返還剩餘押租金，上訴人對於現場狀況不滿意，所以沒有退還押租金等語（見本院卷第55、56）；證人蔡俊賢亦在原審證稱：好像要把清理費用扣除，並回復原狀，結算後退還押租金等語（見原審卷第102頁反面），可見上訴人於點交時並未確認被上訴人無違約情事，亦未拋棄對被上訴人之違約金債權，或表示免除被上訴人之違約金債務，且系爭協議上載明押租金需待上訴人確認被上訴人無應給付違約金、損害賠償之責任後再行返還，並經張道新同意簽署，益徵上訴人並未表示不向被上訴人請求違約金。至張道新所提出其與蔡俊賢間行動電話傳送訊息內容（見原審卷第122、123頁），蔡俊賢並未表示上訴人同意不請求違約金，要不足資為有利被上訴人之認定。是張道新抗辯上訴人於點交時確認被上訴人無違約，不請求違約金，並同意扣除6至10萬元清潔費用後，將押租金返還被上訴人云云，要非可採。㈤被上訴人應返還上訴人代為繳納之電費3萬4,208元：查上訴人主張被上訴人未繳納系爭房屋自103年11月13日起至104年1月13日止之電費3萬4,208元，為被上訴人所不爭執，且有電費繳費收據可稽（見原審卷第74頁），而系爭租約第14條約定：「乙丙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔」；第19條約定：「返還租賃房屋時乙丙方應於一個月前通知甲方，且乙丙方遷出後仍有未清之水電費及電話費用，需由乙丙方負責繳納完畢」（見原審卷第9、10頁），是依約上開電費應由被上訴人負擔並繳納，被上訴人遷出後未將上開電費繳納結清，經上訴人代為墊繳而受損害，被上訴人因此受有利益，上訴人自得依不當得利之法律關係請求被上訴人返還3萬4,208元。㈥上訴人不得請求被上訴人給付回復原狀費用： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段固定有明文。惟權利人得請求返還者，以受益人所受之利益為限。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。是出租人主張承租人返還租賃物時，未依租約約定回復原狀而代為修復，如當事人間對於租賃物之原狀有爭執，出租人自應先舉證證明租賃物於出租時與返還時之狀態有何不符，始足據以請求承租人返還修復必要費用之不當得利。⒉依系爭契約第5條約定，兩造已約定租期屆滿時，被上訴人應將系爭房屋「按照原狀遷空交還」予上訴人，謝明焜亦陳稱：伊認為所謂原狀，是指承租之房屋應妥善清潔還給屋主，不應加以破壞等語（見本院卷第66頁反面），則被上訴人於租期屆滿時，自負有以系爭租約約定自102年1月1日起租時系爭房屋之原狀返還上訴人之義務。被上訴人抗辯其不負回復原狀義務，縱應回復，亦應以86年間向蕭宏雄承租時之狀態為原狀云云，尚無可取。張道新雖另抗辯渠等承租期間曾多次裝修系爭房屋，伊自得拆除自己所投資之設施等語，並提出96年間裝修系爭房屋之請款明細說明、工程報價單為證（見本院卷第110至150頁），謝明焜亦陳稱：伊與張道新承租系爭房屋10多年，曾經裝修多次，均是伊與張道新一起出錢做的，向上訴人承租後沒有大的裝修，只有局部整修等語（見本院卷第65頁），然兩造既已約定被上訴人應以系爭房屋於102年1月1日時之原狀返還上訴人，則被上訴人自應受該約定之拘束，被上訴人固得遷移自己所添購之營業設備，但其經添附於系爭房屋之裝修項目，則應予保持並隨同系爭房屋交付上訴人，是張道新此部分抗辯，亦非可採。 ⒊張道新雖抗辯上訴人於104年1月31日已同意按系爭房屋當時狀況接受點交，伊不負回復原狀之義務等語。然依系爭協議及點交時之錄影內容與證人王玉珠上開證述，可知上訴人並未表示同意被上訴人以系爭房屋當時之狀況交還，張道新執此抗辯，並無可取。 ⒋上訴人主張被上訴人返還系爭房屋時，加以破壞而未回復原狀等語，為被上訴人所否認，並抗辯點交時之狀態即為系爭房屋之原狀，且上訴人並未證明系爭房屋出租時之原狀等語。而證人蕭宏雄、劉懿萱在原審證述有關系爭房屋於86年11月間蕭宏雄出租予被上訴人時之狀態（見原審卷第165至172頁），固不能據以認定被上訴人於104年1月31日是否有將系爭房屋按原狀遷空返還上訴人，然依系爭房屋現場照片顯示，系爭房屋於104年1月31日點交予上訴人時，室內裝修及相關設備確有缺損、凌亂之情形（見原審卷第58至73頁），被上訴人不爭執該等照片所示為系爭房屋點交時之屋況（見原審卷第125頁反面），且謝明焜陳稱：系爭房屋原來狀況良好，營業時光鮮亮麗，招牌、天花板、牆壁、大門及後門玻璃電動門完整無破損，X光室鉛門完整，管線供電正常，地板平整，只有X光室缺1、2塊，從上訴人所提出點交時之現場照片比對，招牌、候診室櫃子、窗戶板子、地板、牆壁、天花板、廁所、電源被破壞，電線裸露，後門玻璃門、大門中間的電動門及X光室鉛門不見了等語（見本院卷第64至66 頁）；證人即向上訴人承攬系爭房屋裝修業者羅靖傑證稱：上訴人所提出之系爭房屋照片為伊進場施作時之屋況等語（見本院卷第104頁），固足認被上訴人返還系爭房屋時，並未依約將該房屋回復至102年1月1日時之狀況，但從上開證據，亦不足證明系爭房屋於出租時之各項設施、設備狀態、設置時間、材質為何，難認上訴人已舉證證明系爭房屋之原狀。 ⒌上訴人雖主張伊為將系爭房屋回復為可作為診所營業之原狀，支出費用有美耐門片費用3萬元、裝修費用44萬8,875元，被上訴人因此受有利益，伊得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還等語，並提出裝修系爭房屋之施工明細、工程報價單、統一發票、訴外人元創室內裝修規劃股份有限公司證明書為證（見原審卷第75、76、106至109頁）。然上開工程報價單工程大項第1項記載「1F及地下室裝修物全室拆除」（見原審卷第76頁）；證人羅靖傑亦證稱：當時是將系爭房屋原有設施全部拆掉重做，工程報價單是伊所製作等語（見本院卷第103頁），可知上訴人收回系爭房屋後，係將該房屋之設施全部拆除重新裝修，並非將系爭房屋回復原狀，其因此支出費用，自不能認為係被上訴人因上訴人代為回復原狀所受之利益，是上訴人執此請求被上訴人給付，難謂可採。㈦上訴人未舉證證明其有代被上訴人支出清理費，不得自押租金扣除或請求返還不當得利：查系爭租約第18條約定：「返還租賃物時乙丙方雙方應將房屋清理乾淨，如有不清者，甲方代清理而由押金扣除清理費」（見原審卷第9頁），而被上訴人返還系爭房屋時，並未加以清潔，有上開現場照片可稽，則上訴人依前述約定，固得代為清潔，並自押租金扣除清潔費用，然應以上訴人實際代被上訴人支出之清潔費用為限。上訴人雖提出前開工程報價單為證，然其上記載「上項廢棄物清運車輛」費用4萬500元，係指前一大項「1F及地下室全室拆除」之廢棄物清運費用，並非清理被上訴人遺留物及回復現場清潔所支出，尚不能憑以認定係上訴人代被上訴人清理所產生之費用，上訴人自不能逕將該費用自押租金中扣除，或請求被上訴人返還該筆款項之不當得利。㈧被上訴人之押租金抵充應付之逾期返還房屋之不當得利、未付電費與違約金後，上訴人已無餘額得請求被上訴人給付：按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查系爭租約第20條約定：「乙丙雙方於從前租屋時所繳於甲方之新台幣四十萬元為押租保證金，乙丙雙方如不繼續承租，甲方應於乙丙雙方遷空返還房屋後，無息退還押租保證金」（見原審卷第10頁），兩造對於被上訴人有交付40萬元押租金亦不爭執，則上開上訴人得請求被上訴人給付逾期返還房屋之相當於租金不當得利15萬元、違約金15萬元及電費3萬4,208元，應以押租金當然抵充，則經抵充後，上訴人已無餘額得請求被上訴人給付。㈨上訴人不得請求被上訴人給付律師費24萬元：查系爭租約第11條約定：「乙丙雙方若有違約情事，至損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用等，均應由乙丙雙方負責賠償」（見原審卷第8、9頁），則上訴人因被上訴人違約致損害其權益，而為此提起訴訟支出之訴訟費用、律師費用，固得請求被上訴人賠償，但仍應以上訴人有提起訴訟請求之必要為限。上訴人主張伊因被上訴人有上開違約情事提起本件訴訟，支出律師費24萬元等語，固提出收據2紙為證（見原審卷第15、159頁），然被上訴人因違反系爭契約約定而應給付上訴人之款項，以押租金抵充為已足，業如前述，則上訴人無提起本件訴訟之必要，自難認其得請求被上訴人賠償所支出之律師費用。六、綜上所述，上訴人依系爭契約及104年1月31日點交時之約定與不當得利之法律關係，請求被上訴人給付125萬2,033元，及自民事訴之追加狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，非屬正當，不應准許。從而，原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 7 月 26 日民事第十四庭審判長法官彭昭芬法官丁蓓蓓法官蕭錫証正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 106 年 7 月 27 日書記官戴伯勳

臺灣高等法院105年度上易字第1017號

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