105年度上易字第1232號｜民事：酌減違約金｜裁判日期：106 年 02 月 15 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 105年度上易字第1232號上　訴　人　茂德建設股份有限公司法定代理人　范乾進上　訴　人　張高祥共　　　同訴訟代理人　侯傑中律師張漢榮律師被上訴人　　蔣念祖上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國105年8月24日臺灣臺北地方法院105年度訴字第2117號第一審判決提起上訴，本院於106年1月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於命上訴人所為給付及其假執行之宣告，暨該訴訟費用部分廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。廢棄改判部分之第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔。事實及理由一、本件被上訴人經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。二、本件被上訴人主張：伊於民國102年12月22日與上訴人茂德建設股份有限公司（下稱茂德公司）、張高祥分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約），向茂德公司購買坐落新北市○○區○○段000○00000○00000○000地號土地上興建之「W未來」編號A6棟6樓房屋及編號121號車位，並向張高祥購買上開房屋之土地應有部分（下稱系爭房地），價金分別為房屋新臺幣（下同）222萬元、車位49萬元及土地814萬元，總價1,085萬元，已依約給付房屋及車位價款35萬元，土地價款74萬元，共109萬元。嗣因伊資金周轉困難，無法給付買賣價金，兩造於104年5月31日協議：伊於同年6月30日前將系爭房地轉賣與第三人，否則系爭房地買賣契約於同年7月1日合意解除，並由上訴人沒收已繳納價金109萬元（下稱系爭協議）。其後，伊無法於期限內轉讓系爭房地，上訴人遂於同年7月1日通知解除契約及沒收上開已繳價金。惟上訴人將伊已繳價金充作違約金予以沒收，顯屬過高，依民法第252條規定，應予酌減，按上訴人從事住宅營建業之同業利潤8%據以計算，上訴人得沒收之價金為86萬8,000元（10,850,000X8%=868,000），依茂德公司、張高祥之收取房屋及車位、土地價金比例分別計算，依序為27萬8,716元（868,000X350,000/1,090,000=278,716小數點以下四捨五入）、58萬9,284元（868,000X740,000/1,090,000=589,284），超出之7萬1,284元（350,000-278,716=71,284）、 15萬0,716元（740,000-589,284=150,716），係屬不當得利，自應返還等情。爰依民法第179條規定，求為命茂德公司、張高祥應分別給付上開金額及均自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（未繫屬本院部分，不予贅述）。原審判決上訴人如數給付，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人於本審受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。三、上訴人則以：因被上訴人不願繼續購買系爭房地，兩造於104年5月31日達成和解簽署系爭協議，被上訴人未依系爭協議於同年6月30日前自行轉讓系爭房地，系爭房地買賣契約即於同年7月1日合意解除，伊等依系爭協議取得被上訴人已繳納之價金，並非違約金，應無民法第252條違約金酌減規定之適用。縱認屬違約金者，被上訴人並未舉證證明該違約金過高而有顯失公平之情事，衡以內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，違約金不得超過房地總價之15%，伊等沒收之價金僅約系爭房地總價之10%，且茂德公司係不動產買賣業，並非從事住宅營建業，不能以住宅營建業之同業利潤標準為8%衡量本件違約金是否過高，而不動產買賣業之同業利潤標準為17%，益見伊等沒收之違約金無過高情事。況縱認茂德公司為住宅營建業，伊等沒收之金額仍無過高等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決命上訴人給付部分及其假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。四、查被上訴人於102年12月22日分別與茂德公司、張高祥簽訂系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，向上訴人購買系爭房地，買賣價金分別為房屋及車位222萬元、49萬元（共271萬元），土地814萬元，總計1,085萬元。嗣兩造於104年5月31日簽署系爭協議，約定由被上訴人於同年6月30日自行將系爭房地轉讓他人，逾期未完成轉讓手續即合意解除上開買賣契約，並由上訴人沒收已繳納之價金，被上訴人屆期未將系爭房地轉讓他人，上訴人於同年7月1日通知合意解除契約並沒收被上訴人已繳納之價金109萬元等事實，有系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約、系爭協議、茂德公司104年7月1日茂字第1040701號函可稽[見臺灣新北地方法院105年度訴字第442號卷（下稱新北地院卷）第41-111頁]，並為兩造所不爭執，應堪信為真。五、被上訴人主張：上訴人沒收之違約金過高應酌減至相當之金額，超出之部分屬不當得利，應返還與伊等節，為上訴人所否認，並以前開情詞置辯。經查：㈠按和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使當事人取得和解契約所訂明權利之效力，民法第737條定有明文。又和解契約合法成立，兩造當事人即均應受該契約之拘束，縱使一造因而受不利益之結果，亦不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。和解內容，倘以他種法律關係替代原有法律關係者，則係以和解契約創設新法律關係，故債務人如不履行和解契約，債權人應依和解創設之新法律關係請求履行，不得再依原有法律關係請求給付（最高法院19年上字第1964號、83年台上字第620號判例參照）。再按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異（最高法院68年台上字第3887號判例參照）。㈡查兩造簽訂系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約本應依約履行，被上訴人自承因資金周轉困難，無力繼續給付買賣價金，遂於104年5月31日與上訴人簽署系爭協議（見新北地院卷第17頁），觀諸系爭協議記載：「…今因甲方（即被上訴人）不願繼續購買本件不動產，甲乙（即茂德公司）丙（即張高祥）三方基於友善及和諧之立場，特協議訂立條款如下，以資共同遵守：一、甲方同意，將自行轉售本件不動產予第三人，甲方並應於104年6月30日以前完成轉讓手續，包括但不限於甲方與該第三人簽署轉讓切結書及依乙方要求簽署相關轉讓文件等。二、甲乙丙三方同意，如甲方未能依前條約定於104年6月30日以前完成轉讓手續，則買賣契約書隨即於104年7月1日合意解除，乙方及丙方並沒收甲方已繳納之本件不動產買賣價款新臺幣106萬元。於買賣契約書解除後，本件不動產之產權亦由乙方及丙方收回自行處分，另行出售，甲方不得再就本件不動產主張任何權利。…」（見新北地院卷第108頁），足見依系爭協議上訴人不得要求被上訴人繼續繳納買賣價金，亦不得再行使法律所定或依系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約約定之解除權，被上訴人則應於104年6月30日將系爭房地轉售於第三人，並與上訴人完成轉讓手續，否則系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約即解除，並由上訴人沒收被上訴人已繳價金，核其性質，係兩造以他種法律關係替代原有法律關係，成立具有創設性質之和解契約，均應受該契約之拘束，不得事後翻異，更就和解前之法律關係再行主張。又被上訴人並未依系爭協議之約定於104年6月30日前將系爭房地轉讓第三人，為其所自認（見新北地院卷第17頁），則上訴人係依系爭協議第2條約定沒收被上訴人已繳納之價金，即屬有據。㈢再被上訴人向上訴人表示不願繼續繳納買賣價金時，上訴人原得依系爭房屋買賣契約第23條第2款、系爭土地買賣契約第12條第2款約定解除契約並沒收已繳之價金充作違約金，惟依系爭協議上訴人拋棄上開權利，給與被上訴人一個月之自行轉讓他人之期間，被上訴人逾期未自行轉讓，則兩造合意解除上開二契約，並由上訴人沒收已繳之價金。另一方面，本件係被上訴人違約，其依法或依兩造所簽訂之系爭房屋買賣契約及系爭土地買賣契約之約定並無解除該二契約之權利，得與上訴人合意解除該二契約，係基於系爭協議之約定，惟以其已繳納之價金遭上訴人沒收為代價。是系爭協議第2條沒收已繳納價金之約定，核其性質實屬兩造合意解除契約之代價，而非被上訴人不依約給付買賣價金或不依約履行系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約時，應賠償上訴人所受損害之違約金，即非為系爭房屋買賣契約第23條第2款及系爭土地買賣契約第12條第2款違約金之重申，自無民法第252條規定違約金酌減之適用餘地。從而，被上訴人主張：上訴人沒收已繳之價金，係屬違約金，且屬過高，請求法院酌減至相當之金額，超出部分為不當得利，上訴人應依民法第179條規定返還云云，即屬無據，應予駁回。至於系爭協議記載被上訴人已繳價金為106萬元，被上訴人於原審稱其所繳納之價金為109萬元（見新北地院卷第17-18頁，原審卷第48頁），上訴人於本審105年12月8日準備程序期日亦陳稱：系爭協議為誤載等語，經本審於同年月13日送達該準備程序筆錄影本與被上訴人，有送達證書可稽（見本院卷第24頁），被上訴人迄本審106年1月25日言詞辯論期日，已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴法第280條第3項、第1項規定，視同自認上開事實，併予敘明。六、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求茂德公司、張高祥分別給付7萬1,284元、15萬0,716元本息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人如數給付，並諭知准免假執行之擔保金額，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第450條、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 2 月 15 日民事第九庭審判長法官林金吾法官蔡和憲法官劉坤典正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 106 年 2 月 15 日書記官黃麗玲

臺灣高等法院105年度上易字第1232號

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