臺灣高等法院105年度上易字第543號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度上易字第543號上　訴　人　林全鑫（原名章全鑫）訴訟代理人　陳祖德律師複代理人　賴郁樺律師被上訴人　林佩臻訴訟代理人　張香堯律師吳冠逸律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國105年3月25日臺灣桃園地方法院104年度訴字第817號判決提起上訴，本院於105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查被上訴人於原審主張依民法第359條規定，請求上訴人減少價金並返還新臺幣（下同）140萬元本息，嗣於提起上訴後，補充陳述係依民法第179條規定請求返還減少之價金，核屬不變更訴訟標的而補充法律上之陳述，揆諸首揭規定，自非為訴之變更或追加。合先敘明。二、被上訴人主張：兩造經原審共同被告吉川不動產仲介經紀股份有限公司（下稱吉川公司）居間仲介，於民國103年11月1日就坐落桃園市○○區○○段0000○0000○0000地號土地（下稱系爭土地）及其上同段925號建物即門牌號碼桃園市○ ○區○○路00巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地）簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），約定價金為840萬元，伊已依約付款，上訴人亦將系爭房地所有權移轉登記予伊，並於104年1月12日點交系爭房屋。嗣因同年月14日下雨，伊發現系爭房屋管線漏水、鄰損、外牆往房間內側漏水與多處嚴重漏水，應係移轉登記前已存在之瑕疵。上訴人故意不告知瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任，伊於發現瑕疵後即通知上訴人，自得依民法第359條、第179條之規定，請求減少價金及返還不當得利等語，求為命上訴人給付135萬4,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起加付法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開範圍之請求，原審為其敗訴之判決，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。三、上訴人則以：被上訴人於購屋前曾會同吉川公司之人員察看系爭房屋，並未發現漏水瑕疵，被上訴人不能證明系爭房屋於交屋前有漏水瑕疵，及伊有何可歸責之事由，該漏水瑕疵可能係交屋後因被上訴人不當裝修、使用所致，伊不負物之瑕疵擔保責任，況被上訴人亦不能證明系爭房屋因漏水瑕疵致價值貶損。縱系爭房屋交屋前即有漏水瑕疵，被上訴人拒絕伊進行修繕，即於104年3月11日以700萬元出售，並未受有損害，其於轉賣系爭房屋後請求減少價金，違反誠信原則，為濫用權利。倘認被上訴人受有損害，亦應以修復漏水所需費用為準，況被上訴人就損害之發生與擴大亦與有過失。被上訴人已於同年2月4日向伊為解除系爭契約之意思表示，則其於轉售系爭房地後，再請求減少價金，於法無據等語，資為抗辯。四、原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於103年11月1日經吉川公司居間仲介，以840萬元之價格與上訴人簽訂系爭契約購買系爭房地，被上訴人已給付全部價金予上訴人，上訴人亦已將系爭房地移轉登記予被上訴人（見原審卷第9至16、46頁）。㈡兩造約定系爭房屋點交日為104年1月15日，上訴人於同年月12日交付系爭房屋予被上訴人。㈢被上訴人於104年2月4日寄發新店檳榔路郵局第16號存證信函予上訴人及吉川公司，記載：「一、緣台端與林佩臻小姐（下稱本人）於103年11月1日透過中信房屋八德東勇店（以下稱貴公司）仲介關係，簽訂門牌號碼桃園市○○區○○路00巷00弄00號不動產買賣契約，本人於104年1月15日點交入住後，始發現系爭不動產有嚴重之漏水問題，惟依系爭不動產買賣契約書之房地產標的現況說明書第13項記載，台端與貴公司於簽訂系爭不動產買賣契約當時，均明確向本人保證系爭不動產絕無漏水問題。二、因系爭不動產目前有嚴重漏水問題，導致本人不堪困擾，造成極大精神折磨與不便，甚至無法安心居住，爰依民法第354條、第359條、第360條與系爭不動產買賣契約書第9條等規定，主張解除系爭不動產買賣契約書，並請台端返還總價金新台幣840萬元，與所代繳之土地增值稅與契稅，而貴公司亦須返還仲介費用與本人。若台端與貴公司不欲解除系爭不動產買賣契約，則應賠償本人轉賣所減少之價差與房仲費等費用約300萬元……」（見本院卷第37至39、45、46頁）。㈣上訴人於105年2月10日寄發大溪僑愛郵局第11號存證信函予被上訴人，記載：「……⑵惟，台端來函主張上開不動產存有嚴重漏水問題，本人敬表遺憾，雖出賣人固對買受人應付瑕疵擔保之責，且買受人亦得對出賣人於時效之內主張解約或減少價金，然解約權之行使，當限於情節重大且將滅失契約通常或預定之效用，始克行使。⑶今台端來函所指情節，本人均願誠信釐清負責，又倘需調派抓漏人員前往填補改善，本人亦願協助；果如台端主張要求本人解約並賠償云云，法理猶待商榷，歉難同意，盼請諒察。」（見原審卷第27至29頁）。㈤吉川公司於105年2月11日寄發八德大湳郵局第103號存證信函予被上訴人，記載：「一、台端與章全鑫君房屋買賣案，已於104年（以下同）1月12日履約完成交屋，本案本公司已完成房屋仲介買賣，依本公司與台端簽訂之斡旋契約，向台端收取服務佣金屬合理。二、台端於交屋後1月15日，發現系爭不動產有漏水情事，本公司除業務親往會勘外，亦分別於1月17、18日兩日，會同原屋主、代書及防漏工程師於現場會勘評估，原屋主同意依合約第9條擔保責任，負買賣標的保固責任，並於19日14時邀雙方協議修繕保固事宜，因未達成共識，本公司為求得圓滿於1月21日申請八德區公所調解委員會，就本漏水案邀雙方調解，並訂2月11日9時調解。三、另台端已就買賣標的進行出售，倘於本漏水案處理未達共識，或訴訟未判決確定前輕易出售，因出售致損及台端權益時，概與原屋主或本公司無涉。」（見原審卷第30、31頁）。㈥被上訴人於104年3月11日以700萬元出售系爭房地予訴外人沈明慶（見原審卷第25至26頁）。六、本院得心證之理由：㈠上訴人交付系爭房屋時即已存在漏水之瑕疵： ⒈被上訴人主張上訴人交付之系爭房屋有多處漏水之瑕疵等語，並提出現場照片、錄影為證（見原審卷第20至23頁，錄影光碟外放證物袋），及聲請詢問證人劉庭莉、張美惠。上訴人對於上開漏水照片不爭執（見原審卷第42頁反面），而觀諸前開照片、錄影及錄影畫面截圖（見同上卷第217至219頁），顯示系爭房屋之5樓室內天花板、4樓至5樓樓梯間牆壁、2樓及4樓陽台、車庫天花板等處均有漏水，漏水痕跡從天花板沿牆壁流至接近地板，形成綠黃色水漬痕及牆壁油漆斑駁、脫落。而被上訴人主張上訴人係於104年1月12日交付系爭房屋，伊於同年月14日發現漏水，隨即通知上訴人，並經仲介人員張美惠確認等情，為上訴人所不爭執，吉川公司亦陳稱：系爭房屋於104年1月12日點交，被上訴人之配偶劉秉宏於同年月15日通知伊之營業員張美惠、劉庭莉，表示系爭房屋有漏水，伊於同年月17日安排兩造現場會勘，劉秉宏、上訴人之配偶楊碧娟及地政士、張美惠、劉庭莉、兩造指定之維修人員到場等語（見原審卷第139頁）；證人張美惠證稱：被上訴人剛搬進系爭房屋後，下一場大雨才發現漏水，被上訴人打電話通知伊等語（見原審卷第191頁）；證人劉庭莉證稱：被上訴人於交屋後第二或第三天反應系爭房屋漏水，伊有到現場，也有請上訴人到場及處理漏水等語（見同上卷第194頁），可知系爭房屋於交屋後2日遇雨即發生漏水，時間密接，被上訴人旋即通知吉川公司聯繫上訴人到現場確認漏水情形，而被上訴人甫取得系爭房屋之占有，拍攝上開照片及錄影漏水狀況時，系爭房屋內尚無其他家具擺設或進行施工之跡象，顯非因被上訴人使用或進行裝修工程導致該房屋自5樓以下逐層漏水，且上訴人於原審已自認：「漏水是事實，我們願意修復，我們對於瑕疵部分沒有爭執」（見同上卷第137頁）、「對於漏水的部分沒有意見」（見同上卷第149頁），足認系爭房屋於上訴人交付被上訴人時即存在漏水之瑕疵。 ⒉上訴人雖抗辯：系爭房屋交屋前無漏水，有證人劉庭莉證述及照片可證等語，然系爭房屋於銷售帶看過程及點交時，尚未發現有漏水情形，固為被上訴人所不爭執，並經證人張美惠、劉庭莉證述無誤（見原審卷第191至193頁），且有照片可佐（見本院卷第56至64、89至102頁），然證人劉庭莉證稱：每次帶被上訴人去現場天氣都是好的等語（見原審卷第193頁）；證人張美惠亦證稱：簽約之前伊有陪同被上訴人去系爭房屋屋內看2、3次，都是晴天或陰天沒下雨，被上訴人剛幫搬進去後，下一場大雨才發現等語（見原審卷第191 頁），可知被上訴人及仲介人員於交易過程赴現場察看系爭房屋及交屋時，因未遇雨致未發現漏水，自不能以證人劉庭莉之上開證述及交屋前之照片，即足認定上訴人前開自認與事實不符，而為有利於上訴人之認定。 ⒊上訴人另抗辯從系爭契約第16條約定，可合理懷疑系爭房屋漏水係因被上訴人入住後裝潢施工所致等語。查系爭契約第16條第2款雖約定：「房屋清空後交買方借屋裝修，裝修日視同交屋」（見原審卷第13頁），然此僅係關於借屋裝修及交屋之約定，尚不足以證明被上訴人於發現漏水前已經進行裝修工程並導致漏水，且系爭房屋於104年1月14日發現漏水，距離交屋僅2日，當時現場亦無進行裝修工程之跡象，已如前述，尚難認系爭房屋漏水係因被上訴人裝修、變更管線所致，上訴人此部分抗辯，亦非可採。㈡系爭契約未經解除，被上訴人得請求減少價金135萬4,500元： ⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，未告知該瑕疵於買受人，買受人不知有瑕疵仍為購買者，出賣人即應負瑕疵擔保責任，此係根據法律規定而生之法定無過失責任，不以有可歸責於出賣人之事由為必要。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第359條亦定有明文。是買賣標的物雖有瑕疵，然瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約，僅得請求減少價金，買受人此項請求減少價金之權利，無待於催告出賣人先行修補瑕疵，即得行使。至買受人得請求減少之價金數額，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後定之。 ⒉上訴人出賣予被上訴人之系爭房屋有漏水之瑕疵，已如前述。被上訴人雖於104年2月4日寄發存證信函向上訴人表示解除系爭契約。然系爭契約第9條第2項約定：「乙方（上訴人）應擔保本約標的物交付予甲方（被上訴人）時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵（民法第354條）……」；同條第3款約定：「本約標的物無滲漏水」（見原審卷第11頁）；系爭買賣契約第16條其他約定事項第1款約定：「經乙方簽章之『不動產說明書』為本買賣契約之一部分，甲方已審閱明瞭其內容，並於『不動產說明書』上簽章」（見同上卷第13頁），而上訴人於系爭契約所附不動產說明書第13項「建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」（見同上卷第19頁），固約定上訴人應負民法第354條規定之瑕疵擔保責任，上訴人並擔保系爭房屋無滲漏水之瑕疵，但兩造並未就解約有特別約定。審酌系爭房地之成交價為840萬元，系爭房屋雖有上述漏水之瑕疵，但依被上訴人所提出訴外人宜鑫工程行出具之估價單記載，抓漏防水費用僅1萬5,000元，又原審囑託葉文章不動產估價師事務所鑑定，並提出估價報告書（下稱系爭估價報告），於鑑定過程委託裝潢業者估算系爭房屋漏水整修所需費用含稅金額為18萬5,850元（見系爭估價報告第29、30 頁及附件三），參酌被上訴人主張其轉售系爭房地因漏水瑕疵減少之價值為140萬元等情，應認被上訴人解除系爭契約對上訴人顯失公平，且被上訴人亦自承其不得解除契約等語（見本院卷第124頁），應認被上訴人所為上開解除契約之意思表示，於法不合，尚不生解約之效力。 ⒊系爭房屋於上訴人交付予被上訴人時即有漏水之瑕疵，欠缺上訴人所保證之品質，揆諸上開說明，被上訴人自得請求減少價金，且其於發現瑕疵後於104年1月14日即通知上訴人，並於同年4月30日起訴請求減少價金（見原審卷第3頁），未逾民法第365條第1項規定之6個月除斥期間。至上訴人抗辯被上訴人拒絕伊進行修補等語，為上訴人所否認，並主張：因上訴人所委託水電業者並非修補漏水之專業人員，且要求伊負擔半數費用，故伊不同意等語，且被上訴人請求減少價金，不以先請求上訴人修補為必要，是上訴人執此抗辯被上訴人不得請求減少價金云云，並非可採。 ⒋被上訴人依民法第359條規定得請求減少之價金數額，應以104年1月12日系爭房屋買賣時有漏水瑕疵之市價，與兩造以無瑕疵房屋而成交之840萬元價金之差額定之。原審囑託鑑定系爭房屋於同年3月11日轉賣時，其漏水瑕疵有無完成修補之價格，其鑑定結果固不能據以認定系爭房地應否減少價金及其數額若干，然參照其鑑定報告說明：有瑕疵的建物，會因為修復費用及汙名損失而產生價值減損，有瑕疵修復後之房屋，仍與無瑕疵房屋市場價值不同，依其統計，因漏水導致之價值減損，於漏水已修復之情形，價值減損為時價之15 ~19％等語（見系爭估價報告第28、34頁），足認房屋漏水瑕疵會導致房地之價值減損，其經修復者，減損之程度為買賣時價格之15~19％，則未經修復者，其減損之比例應高於19％。上訴人交付系爭房屋予被上訴人時並未修繕漏水，則其實際市價與系爭房屋無漏水瑕疵之市價相比較，差額比例應高於19％，兩造交易系爭房地之價額為840萬元，此為系爭房地無漏水瑕疵應有之價值，則系爭房屋因漏水且未修復，其價值減損數額以840萬元之19％計算為159萬6,000元（計算式：0000000x19％=0000000），則被上訴人請求減少價金135萬4,500元，尚屬合理。上訴人雖抗辯被上訴人出售系爭房地之價格高於系爭估價報告認定之市價，被上訴人並未受損害，不得請求減少價金；縱得請求，因房屋修復後，即無交易價格之貶損，故應以修復費用為限等語。惟查房屋漏水無論是否修復，均將導致交易價值減損，而被上訴人得否請求減少價金及其數額若干，應以兩造交易時之狀況及價差為準，業如前述，核與嗣後修繕漏水所需費用若干、被上訴人轉售系爭房地時之市價無必然關係，且被上訴人以840 萬元向上訴買入系爭房屋未及2月，僅得以700萬元價金轉售，顯有虧損，上訴人執此抗辯，委無可採。㈢被上訴人得依民法第179條規定請求上訴人返還135萬4,500 元之不當得利：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查被上訴人已給付系爭房地價金840萬元予上訴人，而系爭房屋因有瑕疵而得請求減少價金135萬4,500元，則上訴人受領此部分價金之法律上原因已不存在，被上訴人依民法第179條後段規定，請求上訴人返還135萬4,500 元，自屬有據。㈣上訴人不得以被上訴人與有過失為由主張減少或免除給付金額：上訴人雖抗辯系爭房屋漏水係因交屋後被上訴人不當裝修、更動管線配置及使用所致，且其拒絕上訴人修補，故意造成漏水惡化，增加修繕費用，並隨即將系爭房地轉售，沈明慶買受入住後亦未加以修繕，被上訴人對於損害之擴大與有過失，應減輕或免除其賠償責任等語。然查系爭房屋非因被上訴人進行裝修導致漏水，而係因上訴人交付時即有漏水瑕疵而減損其價值，已如前述，被上訴人因此請求減少價金並請求上訴人返還已受領該部分價金，與被上訴人是否待上訴人修補後再行轉售、交屋後漏水是否惡化而增加修繕費用、沈明慶買受系爭房地後是否進行修繕等情無關，尚難謂被上訴人有何導致損害擴大之行為，上訴人此部分抗辯，要無可取。㈤被上訴人並無權利濫用或違反誠信原則：上訴人雖抗辯依系爭估價報告所示，被上訴人出售系爭房地價格高於轉售時之市價而有獲利，其不待上訴人修補漏水，即將系爭房地出售，沈明慶亦未進行修繕，系爭房屋漏水修繕所需費用僅18萬5,850元，被上訴人轉賣交易價差達140萬元，顯違常理，被上訴人請求減少價金，違反誠信原則，為權利濫用等語。惟被上訴人以系爭房屋有漏水瑕疵而請求減少價金並返還不當得利，乃正當權利之行使，至被上訴人是否待上訴人修補漏水後再行出售、轉售價差若干，及沈明慶有無進行修繕，均與被上訴人行使上開權利無涉，且被上訴人轉售系爭房地，不含相關費用支出，已虧損140萬元，難謂被上訴人請求減少價金及請求上訴人返還所減少之價金，有何違反誠信原則，或濫用權利之情事。上訴人以此抗辯，亦無可取。七、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付135萬4,500元，及自起訴狀繕本送達翌日即104年6月2日（見原審卷第39頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，自屬正當，應予准許。從而，原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中華民國 105 年 12 月 21 日民事第十四庭審判長法官彭昭芬法官丁蓓蓓法官蕭錫証正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 105 年 12 月 22 日書記官戴伯勳

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