臺灣高等法院105年度重上字第489號

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第489號

上訴人

陳美秀

上訴人

董曉君

上訴人

王偉儒

上訴人

董建宏

上訴人

康金美

上訴人

董岳鑨

上訴人

董金讓

上七人訴訟代理人

曾國龍律師

上七人訴訟代理人

許嘉芬律師

被上訴人

遠東國際商業銀行股份有限公司

法定代理人

侯金英

訴訟代理人

彭志傑律師

上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國105 年3 月31日臺灣新北地方法院105 年度重訴字第50號第一審判決提起上訴，本院於107 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：訴外人美上美建設有限公司（下稱美上美公司）於民國104 年4 月15日，以信託為登記原因，將其所有坐落新北市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）所有權移轉登記予被上訴人。上訴人陳美秀以其具事實上處分權門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號之建物（下稱系爭建物），無權占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ部分（系爭建物，面積83平方公尺）、Ｂ部分（圍籬內空地，面積18平方公尺）、Ｃ部分（大門位置），上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓則住居於系爭建物，無權占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ部分。又上訴人陳美秀以系爭建物及圍籬無權占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分，受有自104 年4 月15日起按系爭土地申報總價年息5%計算相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害。爰依民法第767 條第1 項前段、第179 條前段規定，請求上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓應自系爭建物遷出，上訴人陳美秀應拆除系爭建物、大門，遷空系爭圍籬內空地，並將該部分土地返還予被上訴人，及給付被上訴人相當於租金之不當得利新臺幣（下同）3 萬5,875 元，並加計自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月18日起算之遲延利息，暨自104 年9 月8 日起至系爭土地返還之日止，按月於每月15日給付被上訴人7,474 元，並加計自各該期給付日翌日起算之遲延利息等語。（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。至被上訴人請求超逾上開部分，未據被上訴人聲明不服，該部分非本院審理之範圍）。並於本院聲明：上訴駁回。

二、上訴人則以：美上美公司形式上雖依土地法第34條之1 第1項前段規定買受系爭土地全部，惟系爭土地共有人陳呂玲琳將其部分應有部分贈與訴外人傅素春、傅啟榮、張駿鵬、廖嘉和、詹雅喬（下稱傅素春等5 人），係基於其與傅素春間之通謀虛偽意思表示，同意處分系爭土地之共有人人數實未達2 分之1 ，其處分行為為無效，美上美公司並未取得系爭土地所有權，自無從將系爭土地信託登記予被上訴人。又系爭土地原為日治時代分割轉載前之龜崙蘭溪洲段頂溪洲小段29地號土地之一部，分割轉載前之29地號土地雖由陳玉山等人共有，然共有人間已定有分管協議，並各自於分管之土地興建房舍。系爭土地原分由共有人即訴外人陳慶陽、陳丁咸分管使用，並於71年間分割時依分管協議及使用現況登記為陳慶陽、陳丁咸所有。訴外人孫維宇於42年間，徵得系爭土地分管人即訴外人陳慶陽、陳江山、陳南山、陳丁波、陳招治、鄭晉祿、鄭雲霞等7 人之同意，於其上興建系爭建物，美上美公司自部分分管人之繼承人取得系爭土地，應繼受分管人與孫維宇間之使用借貸關係，孫維宇將系爭建物贈與上訴人董曉君，上訴人董曉君復將之出賣予上訴人陳美秀，上訴人占有系爭土地自非無正當權源。另系爭建物自42年間起即坐落系爭土地迄今，美上美公司買受系爭土地前，即知悉此一客觀事實，且明知或可得而知系爭建物非無權占有系爭土地，參照民法第148 條第2 項所揭櫫之誠信原則，美上美公司應受孫維宇與分管人或其繼承人間使用借貸關係之拘束，美上美公司將系爭土地信託登記予被上訴人，被上訴人應繼受上訴人所得對抗美上美公司之事由，自不得主張上訴人無權占有等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造不爭執事項：

㈠美上美公司於104 年4 月15日，以信託為登記原因，將其所有之系爭土地所有權移轉登記予被上訴人（原審卷第14頁）。

㈡系爭建物占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ部分（面積83平方公尺），編號Ｂ部分為圍籬內空地（面積18平方公尺）），Ｃ部分為大門位置（原審卷第136頁）。

㈢訴外人孫維宇將系爭建物贈與上訴人董曉君，上訴人董曉君復將之出賣予上訴人陳美秀，上訴人陳美秀為系爭建物之事實上處分權人，上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓現居住於系爭建物內（原審卷第131-133 頁）。

四、被上訴人主張系爭土地為其所有，上訴人陳美秀具事實上處分權之系爭建物無權占有系爭土地，上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓住居於系爭建物，亦無正當權源，為上訴人所否認，並以前詞置辯，經查：

㈠被上訴人是否為系爭土地所有權人？本件被上訴人主張其為系爭土地所有權人，權利範圍為全部，已據其提出土地登記謄本為證（原審院卷第14頁），堪信為真實。上訴人固抗辯美上美公司形式上雖依土地法第34條之1 第1 項前段規定買受系爭土地全部，然同意處分系爭土地之共有人人數實未達2 分之1 ，其處分行為應為無效等語。惟按土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使登記之所有權人並非真正權利人，在真正權利人尚未提起塗銷登記之訴獲得勝訴確定判決前，該登記對於真正權利人以外之第三人不失效力，第三人即難以該不動產之登記無效，主張登記之所有權人尚未取得所有權（最高法院93年度台上字第1886號判決意旨參照）。被上訴人既登記為系爭土地之所有權人，依上開說明，縱被上訴人非真正權利人，於真正權利人提起塗銷登記之訴獲得勝訴確定判決前，該登記對於上訴人仍不失效力，上訴人尚不得以該不動產之登記無效為由，抗辯被上訴人尚未取得所有權。況部分共有人依土地法第34條之1 第1 項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分。系爭土地部分共有人即訴外人鄭素霞等人將系爭土地全部出賣予美上美公司時，其共有人人數為57人，同意之共有人人數為29人，同意之應有部分為24分之13，有土地登記申請書、權利義務人附表、同意不同意共有人附表在卷可憑（本院卷一第146-151頁，本院卷二第7-10頁）。雖上訴人抗辯陳呂玲琳將其部分應有部分贈與傅素春等5 人，係基於其與傅素春間之通謀虛偽意思表示，同意處分系爭土地之共有人人數實未達2 分之1 等語。惟按無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，民法第118 條第1 項定有明文。是無權處分並非當然且確定不生效力，得因真正權利人之承認而為有效。又民法第118 條第1 項所謂有權利人之承認，無須踐行一定之方式，如有權利人就此有明示或默示之意思表示，雖未以書面為之，亦無妨於承認效力之發生（最高法院33年上字第6950號判例參照）。系爭土地經鄭素霞等部分共有人依土地法第34條之1 規定出賣予美上美公司後，原未同意處分之共有人即證人林文玉、戴法昭、戴法珉、陳淵德已出具同意書予以承認，業經證人林文玉、陳淵德於本院準備程序證述屬實（本院卷二第82頁反面、第84頁反面），並有林文玉、戴法昭、戴法珉、陳淵德出具之同意書附卷可稽（本院卷二第47頁－第48頁反面）。又系爭土地原共有人陳南山之繼承人林文玉於系爭土地依土地法第34條之1 規定出賣予美上美公司後，請求分割陳南山所遺財產即美上美公司以臺灣新北地方法院104 年度存字第435 號提存事件所提存之價金，經臺灣新北地方法院104 年度家訴字第116 號判決由陳南山之繼承人依應繼分比例取得確定，陳南山之繼承人即系爭土地共有人郭惠瑛、高麗鳳、陳鈺璽、陳易瑩、陳碧蓮、陳維璘、郭昀煒、陳楊月鳳、陳瑞坤、陳瑞豐、陳瑞松、陳志明、陳秀英、陳秀琴、李陳文子等15人（下稱郭惠瑛等15人）、陳淵德於上開分割遺產事件審理時均表示同意林文玉之主張及請求，林文玉、陳淵德、郭惠瑛等15人及共有人陳文雄、薛秀玲、陳文清（下稱陳文雄等3 人），並已依其應繼分比例領取美上美公司所提存之價金，業經本院調閱臺灣新北地方法院104 年度存字第435 號清償提存案卷，暨105 年度取字第721 至722 、764 、823 至826 、958 至960 、1030至1036、1194、1781號，及106 年度取字第725 號領取提存物案卷查明屬實，並有臺灣新北地方法院104 年度家訴字第116 號判決、確定證明書、領取提存物名冊、領取提存物聲請書在卷可憑（本院卷二第31頁－第46頁反面）。則自郭惠瑛等15人於系爭土地出賣予美上美公司後，已認定美上美公司所提存之價金為陳南山之遺產，而同意按其應繼分比例分割，郭惠瑛等15人、陳文雄等3 人嗣並按其應繼分比例領取該項價金之舉動觀之，即足以間接推知郭惠瑛等15人、陳文雄等3 人應有事後同意之效果意思存在，而默示承認鄭素霞等部分共有人依土地法第34條之1 規定將系爭土地出賣予美上美公司之處分行為。是縱扣除傅素春等5 人（按：上訴人抗辯傅素春等5 人係基於通謀虛偽意思表示取得系爭土地應有部分），且戴法昭、戴法珉亦不列入事後明示同意之人數計算（按：上訴人抗辯戴法昭、戴法珉已撤銷承認意思表示），同意將系爭土地依土地法第34條之1 規定出賣予美上美公司之共有人人數仍達44人而逾2 分之1 〔即扣除傅素春等5 人，系爭土地之共有人人數為52人（57－5 ＝52），半數為26人，同意處分之共有人人數24人（29－5 ＝24），事後明示同意處分之共有人人數2 人（即林文玉、陳淵德），事後默示同意處分之共有人人數18人（即郭惠瑛等15人、陳文雄等3 人），合計為44人（24＋2 ＋18＝44）〕，上訴人抗辯同意處分系爭土地之共有人人數未達2 分之1 ，美上美公司並未取得系爭土地所有權，無從將系爭土地信託登記予被上訴人，被上訴人非系爭土地之所有權人，難謂可採。

㈡上訴人使用系爭土地有無正當權源？

⒈按原告以無權占有為原因，請求返還土地者，原告就土地為其所有及被告占有之事實已為舉證證明，被告以其非無權占有為抗辯者，原告對其土地被無權占有之事實無舉證責任，被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。本件被上訴人為系爭土地之所有權人，已如前述，上訴人陳美秀具事實上處分權之系爭建物無權占有系爭土地，上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓住居於系爭建物，復為上訴人所不爭，並經原審會同新北市中和地政事務所勘驗現場，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可憑（原審卷第131-133 頁、第135-136 頁），依上開說明，應由上訴人就占有系爭土地之合法權源負舉證之責。

⒉就此，上訴人係以系爭建物為孫維宇於42年間徵得系爭土地當時之分管人即陳慶陽、陳江山、陳南山、陳丁波、陳招治、鄭晉祿、鄭雲霞等7 人之同意而興建，美上美公司自部分分管人之繼承人取得系爭土地，自應繼受分管人與孫維宇間之使用借貸關係為其論據。惟按「使用借貸，非如租賃之有民法第425 條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人即上訴人有使用該房地之權利」「使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利」（最高法院59年台上字第2490號判例、95年度第16次民事庭會議決議參照）。本件上訴人董曉君因受贈、上訴人陳美秀因買賣取得系爭建物之事實上處分權，及美上美公司買受系爭土地，並不當然繼受其前手間就系爭土地之使用借貸關係，上訴人原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利，其抗辯孫維宇於42年間興建系爭建物時已徵得系爭土地當時之分管人之同意，美上美公司自部分分管人之繼承人取得系爭土地，應繼受分管人與孫維宇間之使用借貸關係，上訴人占有系爭土地自非無正當權源，尚難憑採。至上訴人以系爭建物自42年間起即坐落系爭土地，美上美公司買受系爭土地前，即知悉此一客觀事實，且明知或可得而知系爭建物非無權占有系爭土地為由，抗辯依誠信原則，美上美公司應受孫維宇與分管人或其繼承人間使用借貸關係之拘束，美上美公司將系爭土地信託登記予被上訴人，被上訴人應繼受上訴人所得對抗美上美公司之事由，不得主張上訴人無權占有等語，固據其提出戶籍謄本、門牌證明書、存證信函、104 年6 月8 日調解錄音譯文、申請調解說明等件為證（原審卷第96-97 頁、第109 頁、第178-186 頁，本院卷一第173 頁）。惟上開存證信函完全未提及系爭建物（原審卷第109 頁），無法作為美上美公司知悉系爭建物存在，及該建物非無權占有系爭土地之憑據。又上開戶籍謄本、門牌證明書（原審卷第96-97 頁第173 頁），僅能證明美上美公司知悉系爭建物坐落於系爭土地上之事實，然建物坐落土地，非等同建物坐落土地有其正當權源。而上開申請調解說明記載：「地上物磚造平房（竹林路91巷31號）歷經50年餘舊屋未辦保存登記」「竹林路91巷31號房屋由來：陳家長輩陳丁波出資興建，由五哥陳慶陽居住，以便就近照顧。再由親戚孫維宇借住，歷經數年相繼過世後，荒蕪一段時日無人居住。遠房親戚陳美秀未經陳丁波家屬同意強行佔住」等語（本院卷一第173 頁）。上開104 年6 月8日調解錄音譯文記載：「至於說這個房子、這個地上物，我上面有寫，陳丁波、他們上一代在那邊自己蓋，蓋好以後照顧他五哥、這個陳慶陽，‧‧‧我知道的我就把他提出來陳述給委員聽，這個陳丁波來蓋這個房子，蓋好以後照顧這個陳慶陽，陳慶陽後來沒有住，給孫維宇住，也是他們遠房親戚來住，住了，他們二個相繼過世以後，這個房子空了一段時間，也沒有人住，後來他們來住，就這樣到現在」「這個房子，我們向另外一個人，他們親戚、就是一個陳呂玲琳，他也是繼承人之一，也是我們買24分之13的部分，這個代表，他跟我們講說，這個房子是他們蓋的」等語（原審卷第182 頁、第184 頁）。依其內容，僅足認陳呂玲琳告知美上美公司陳家長輩自行於系爭土地上興建系爭建物等情，無法推知陳家長輩興建系爭建物時是否已取得占有系爭土地之正當權源，更無從推論美上美公司明知或可得而知系爭建物非無權占有系爭土地，遑論美上美公司上開陳述內容已為上訴人所否認，並與上訴人所辯系爭建物係孫維宇徵得系爭土地當時之分管人即陳慶陽、陳江山、陳南山、陳丁波、陳招治、鄭晉祿、鄭雲霞等7 人之同意而興建等情完全不同，益徵美上美公司就系爭建物有無占有系爭土地之正當權源應無所悉。則美上美公司於買受系爭土地後將之信託登記予被上訴人，被上訴人再對上訴人行使物上請求權，乃其權利之正當行使，縱影響上訴人現實使用之利益，亦難謂美上美公司或被上訴人有何違反誠信原則或以損害他人為主要目的之情事。上訴人抗辯美上美公司明知或可得而知系爭建物非無權占有系爭土地，依誠信原則，應受孫維宇與分管人或其繼承人間使用借貸關係之拘束，被上訴人應繼受上訴人所得對抗美上美公司之事由，不得主張上訴人無權占有等語，為無可採。

㈢被上訴人得否依民法第767 條第1 項前段規定，請求上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓自系爭建物遷出，及上訴人陳美秀拆除系爭建物、大門，遷空系爭圍籬內空地，並將該部分土地返還予被上訴人？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人陳美秀具事實上處分權之系爭建物，占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ部分（系爭建物，面積83平方公尺）、Ｂ部分（圍籬內空地，面積18平方公尺）、Ｃ部分（大門位置），上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓則住居於系爭建物，占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ部分，並無正當權源，均如前述。則被上訴人依上開規定請求上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓應自系爭建物遷出，及上訴人陳美秀應拆除系爭建物、大門，遷空系爭圍籬內空地，並將該部分土地返還予被上訴人，核屬有據。

㈣被上訴人得否依民法第179 條前段規定，請求上訴人陳美秀給付相當於租金不當得利？其金額若干始屬適當？

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。被上訴人為系爭土地之所有權人，上訴人陳美秀具事實上處分權之系爭建物，無正當權源占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ部分（系爭建物，面積83平方公尺）、Ｂ部分（圍籬內空地，面積18平方公尺）、Ｃ部分（大門位置），受有相當於租金之利益，並致被上訴人受有損害，被上訴人依上開規定請求上訴人陳美秀返還相當於租金之利益，自非無據。

⒉又城市地方土地之租金，以不超過土地申報價額年息10% 為限，土地法第105 條、第97條第1 項定有明文。所謂土地申報價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價。所謂法定地價，依土地法第148 條規定，係指土地所有人依土地法所申報之地價。依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。系爭土地坐落新北市永和區竹林路91巷，屬狹窄巷弄，系爭建物為老舊住宅，位於狹窄巷弄，附近均為住家等情，業經原審勘驗現場屬實，並有現場照片在卷可憑（原審卷第131-133 頁、第164-172 頁）。原審審酌上情認系爭土地相當於租金之不當得利應以申報價額年息5%為適當，核無不合。再者，系爭建物占有系爭土地如原判決附圖所示編號Ａ、Ｂ部分，面積合計101 平方公尺（83＋18＝101 ），已如前述，而系爭土地104 年1 月之申報地價與102 年1 月之申報地價同為每平方公尺1 萬7,760 元，亦有土地登記謄本在卷可憑（原審卷第14頁）。依此計算，自被上訴人取得系爭土地所有權之日（104 年4 月15日，原審卷第14頁）起至被上訴人起訴之日（104 年9 月7 日，原審卷第9 頁）止，合計146 日，上訴人陳美秀應給付被上訴人相當於租金之不當得利為3 萬5,875 元（17,760×101 ×5%÷365 ×146 ＝35,875，元以下四捨五入）。又上訴人陳美秀自占有系爭土地迄今，一再爭執其為有權占有，並無拆除系爭建物、返還系爭土地之意，顯有繼續無權占有系爭土地之虞，被上訴人依民事訴訟法第246 條規定提起將來給付之訴，請求上訴人陳美秀自104 年9 月8 日起至系爭土地返還之日止，按月於每月15日給付被上訴人相當於租金之不當得利7,474 元（17,760×101 ×5%÷12＝7,474 ），亦屬正當。另被上訴人雖請求上訴人陳美秀按月於每月15日給付相當於租金之不當得利，然上訴人陳美秀須無權占有系爭土地，始受有相當於租金之不當得利，是其每月15日所應給付者，應以當月15日前及前一月16日至其月末日之不當得利為限，併予敘明。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條第1 項前段、第179 條前段規定，請求上訴人董曉君、王偉儒、董建宏、康金美、董岳鑨、董金讓自系爭建物遷出，及上訴人陳美秀應將系爭建物、大門拆除，遷空系爭圍籬內空地，將該部分土地返還予被上訴人，並給付被上訴人相當於租金之不當得利3 萬5,875 元，及自起訴狀繕本送達翌日即104 年9 月18日（原審卷第29頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨自104 年9 月8 日起至系爭土地返還之日止，按月於每月15日給付被上訴人7,474 元，及自各該期給付日翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。

六、上訴人固聲請訊問證人陳呂玲琳、傅素春、陳楊月鳳、陳郭味、陳文子、鄭素霞，以證明陳呂玲琳將其部分應有部分贈與傅素春等5 人，係基於其與傅素春間之通謀虛偽意思表示，及孫維宇興建系爭建物時，已徵得系爭土地當時分管人陳慶陽、陳江山、陳南山、陳丁波、陳招治、鄭晉祿、鄭雲霞等7 人之同意，而有使用借貸合意之事實。惟即或扣除傅素春等5 人，同意將系爭土地依土地法第34條之1 規定出賣予美上美公司之共有人人數仍達44人而逾2 分之1 ；而縱使孫維宇與系爭土地分管人間有使用借貸關係存在，上訴人亦不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利，均詳前述。是陳呂玲琳將其部分應有部分贈與傅素春等5 人，是否基於其與傅素春間之通謀虛偽意思表示，及孫維宇興建系爭建物時，與系爭土地當時分管人有無使用借貸合意存在，均不影響本件判決之結果，本院認無再訊問上開證人之必要。另本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。

民事第十一庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。