臺灣高等法院105年度重上字第943號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 107 年 04 月 11 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　105年度重上字第943號上　訴　人
即被上訴人　樺楠企業股份有限公司
法定代理人　高肇濃
訴訟代理人　朱俊雄律師
被　上訴人
即　上訴人　燦坤實業股份有限公司
法定代理人　閻俊傑
訴訟代理人　陳永昌律師
李佳翰律師
李巧柔
邱有成
上列當事人間請求損害賠償等事件，兩造對於民國105 年8 月19日臺灣臺北地方法院102 年度訴字第3436號第一審判決各自提起上訴，樺楠公司並為減縮起訴聲明及訴之追加，燦坤公司亦為訴之追加，本院於107 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下
主 文
原判決關於㈠駁回樺楠企業股份有限公司後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請；㈡命樺楠企業股份有限公司給付燦坤實業股份有限公司部分，及該部分假執行之宣告；㈢訴訟費用之裁判均廢棄。
前開廢棄㈠部分，燦坤實業股份有限公司應給付樺楠企業股份有限公司新臺幣壹仟零捌拾玖萬捌仟捌佰玖拾捌元，及各按附表一、丁欄編號14至28之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
前開廢棄㈡部分，燦坤實業股份有限公司於第一審之反訴及假執行之聲請均駁回。
樺楠企業股份有限公司其餘上訴駁回。
燦坤實業股份有限公司之上訴及反訴追加之訴均駁回。
燦坤實業股份有限公司應另給付樺楠企業股份有限公司新臺幣壹仟肆佰陸拾貳萬零捌佰壹拾壹元，及自民國一零五年十二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴部分之第一審（除減縮部分外）、第二審（含追加之訴）訴訟費用由燦坤實業股份有限公司負擔百分之五十八，餘由樺楠企業股份有限公司負擔。
反訴部分之第一審、第二審（含追加之訴）訴訟費用，由燦坤實業股份有限公司負擔。
本判決第二項所命給付部分，於樺楠企業股份有限公司以新臺幣參佰陸拾參萬參仟元為燦坤實業股份有限公司供擔保後得假執行，但如燦坤實業股份有限公司以新臺幣壹仟零捌拾玖萬捌仟捌佰玖拾捌元預供擔保，得免為假執行。
本判決第六項所命給付部分，於樺楠企業股份有限公司以新臺幣肆佰捌拾柒萬肆仟元為燦坤實業股份有限公司供擔保後得假執行，但如燦坤實業股份有限公司以新臺幣壹仟肆佰陸拾貳萬零捌佰壹拾壹元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本訴部分：按在第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446 條第1 項本文定有明文。經查：上訴人即被上訴人樺楠企業股份有限公司（下稱樺楠公司）於原審依民法第184 條第1 項、第179 條規定，本訴聲明請求被上訴人即上訴人燦坤實業股份有限公司（下稱燦坤公司）給付新臺幣（下同）3,766 萬5,666 元本息（即自民國102 年2 月15日起至104 年6 月6 日止，每月租金差額135 萬8,137 元【計算式：2,400,000-兩造約定租金1,041,863 ＝1,358,137 】）；於本院審理時減縮起訴聲明請求燦坤公司給付2,934 萬5,666 元及各自附表一利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息（詳本院卷一第190 頁、本院卷二第310 頁，即附表一編號甲、丁欄所示），又請求權基礎除援引原審主張外，再追加依兩造93年11月2 日簽立之建物租賃合約（下稱兩造租約）第9 條第2 項後段約定及民法第227 條第1 項、第231 條規定（本院卷二第194 頁及背面），擇一請求為有利判決。另在本院審理時追加依兩造租約第9 條第2 項前段約定，請求燦坤公司給付如附表二所示之違約金1,462 萬0,811 元本息（詳本院卷一第102 、103 頁），程序上均經燦坤公司同意（詳本院卷二第205 頁背面、第284 頁背面、第310 頁背面），核與前開規定相符，應予准許。
二、反訴部分：燦坤公司於原審依兩造租約第4 條、民法第179
條、第184 條第1 項、第195 條第1 項前段、第28條規定，反訴請求樺楠公司給付1,692 萬6,130 元本息（含①押租保證金189 萬元、②溢付104 年6 月7 日至14日共8 日租金27萬7,830 元、③102 年8 月23日至104 年5 月之營業損失475 萬8,300 元及商譽信用損失1,000 萬元）；於本院審理時關於前開③營業損失及商譽信用損失部分，另追加依民法第185 條第1 項、公司法第23條第2 項及民法第227 條之1 等規定為請求權基礎（詳本院卷二第205 頁背面），程序上亦經樺楠公司同意（詳本院卷二第205 頁背面），合於前開規定，亦應准許。
貳、實體方面
一、本訴部分：
（一）樺楠公司主張：其將門牌號碼臺北市○○區○○路000 號及200 號1 樓、2 樓（後者僅有第二層，不含第三、四層）及202 巷2 號、4 號、6 號等建物（下合稱系爭建物，分稱則以門牌號碼稱之）出租予燦坤公司，並簽立兩造租約，約定租賃期間自93年11月15日至101 年11月14日，嗣兩造簽立租賃協議書（下稱系爭協議書）展延至102 年2
月14日，惟燦坤公司於租約屆期後，拒不依約搬遷，遲至另案判決（即本院103 年度重上字第779 號，下稱另案確定判決）燦坤公司應遷讓返還系爭建物確定後，始於104
年6 月6 日將系爭建物騰空返還樺楠公司。而其與訴外人小天股份有限公司籌備處（下稱小天公司籌備處）於101
年9 月25日，已就系爭建物之同一標的物簽訂租賃契約書，約定每月租金240 萬元，故樺楠公司自102 年2 月15日起每月預期可收取租金為240 萬元，茲因燦坤公司拒不返還系爭建物，扣除燦坤公司每月給付104 萬1,863 元，再扣除其另將停車場部分出租每月可得租金30萬元後，據此計算，其自102 年2 月15日至104 年6 月6 日受有每月短收租金差額合計2,934 萬5,666 元之損害，燦坤公司則受有此利益，爰依兩造租約第9 條第2 項約定或民法第179
條、第184 條第1 項前段、民法第227 條第1 項、第231
條等規定，擇一請求判命燦坤公司給付2,934 萬5,666 元本息。又燦坤公司於租約期滿後未依約交還系爭建物，爰依兩造租約第9 條第2 項約定，請求按平均日租0.5 倍給付違約金合計1,462 萬0,811 元本息等語。
（二）燦坤公司則以：燦坤公司承租範圍僅有系爭建物，不包含門牌200 號2 樓之第三、四層部分及停車場，承租面積僅為2081.91 平方公尺，與小天公司籌備處欲承租範圍係包含門牌200 號2 樓之第三、四層及停車場，合計面積6321.08 平方公尺不同。燦坤公司於102 年1 月18日獲悉樺楠公司與小天公司籌備處簽立新約後，即向樺楠公司行使優先承租權，兩造於102 年1 月21日已就原承租範圍成立新租賃關係，縱未成立新租賃關係，小天公司籌備處承租範圍與兩造間租約範圍既屬不同，樺楠公司於通知起租日起30日內，小天公司籌備處應提出修繕改裝設計圖說與費用，修繕改裝工作天90日，此段期間為免付租金期間，樺楠公司無法收取租金之損害應以每月104 萬1,863 元計算為適當，燦坤公司已按月給付104 萬1,863 元予樺楠公司而清償完畢。本件糾紛起因樺楠公司自始惡意架空燦坤公司之優先承租權，並與小天公司籌備處之代表人邱志義共同侵害燦坤公司之商譽及信用權等，自無違約金請求權，如有違約，違約金亦屬過高，應予酌減等語置辯。
二、反訴部分：
（一）燦坤公司主張：其已於104 年6 月6 日終止租約，並於該日將系爭建物騰空返還樺楠公司，依兩造租約第4 條之約定，樺楠公司至遲應於104 年6 月13日返還押租保證金189 萬元。又燦坤公司於104 年5 月15日給付樺楠公司自104 年5 月15日起至同年6 月14日之租金104 萬1,863 元，然燦坤公司已於104 年6 月6 日終止租約暨將系爭建物騰空返還，則樺楠公司受領自104 年6 月7 日至同年月14日共計8 天之租金27萬7,830 元之法律上原因已不存在。另樺楠公司之法定代理人高肇濃明知燦坤公司自102 年2 月15日起有權承租並繼續使用系爭建物，為達迫使燦坤公司搬遷之不法目的，任由小天公司籌備處代表人邱志義於系爭建物外牆共同懸掛布條，並寫有：「抗議房客『租約到期』不搬沒有誠信形象何在」、「沒有誠信行為如何永續經營」、「景美鄉親怒吼請樹立好榜樣」、「抗議『租約到期』拒不還屋」、「勿賺了全世界卻賠了公德心」、「強租拖延不還社會最壞示範」等字句（下稱系爭抗議布條），長達2 年，未加阻止，高肇濃顯係怠於執行保存租賃物合於使用收益狀態，而共同侵害燦坤公司之商譽權、信用權，致燦坤公司受有自102 年8 月起至104 年5 月止之營業損失達475 萬8,300 元、商譽及信用損害1,000 萬元。依兩造租約第4 條、民法第179 條、第184 條第1 項、第185 條第1 項、第28條、第195 條第1 項、公司法第23條第2 項或民法第227 條之1 規定，擇一請求判命樺楠公司給付1,692 萬6,130 元本息等語。
（二）樺楠公司則以：邱志義非樺楠公司之管理者或受雇人，系爭抗議布條懸掛在門牌200 號第三、四層之外牆，因燦坤公司確有違約無權占有系爭建物，侵害小天公司籌備處權益，邱志義以此可受公評之事實懸掛系爭抗議布條，難謂為不法侵權行為，縱為不法侵權行為，亦無法證明樺楠公司高肇濃與邱志義為共同侵權行為人，且燦坤公司無法證明懸掛系爭抗議布條與所稱之營業損害、商譽信用損害有何因果關係；縱樺楠公司應返還燦坤公司押租金、溢領租金，亦與樺楠公司之本訴請求款項為抵銷抗辯等語置辯。三、原審判決：
（一）本訴部分：樺楠公司之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）反訴部分：
1.樺楠公司應給付燦坤公司216 萬7,830 元，及其中189 萬元自104 年6 月14日起至清償日止，其中27萬7,830 元自104 年8 月13日起至清償日止，均按年息5 ％計算之利息。
2.燦坤公司其餘之訴駁回。
樺楠公司對原審判決敗訴部分，提起上訴，並減縮起訴聲明暨訴之追加，聲明為：
（一）本訴之上訴聲明：
1.原判決關於駁回樺楠公司後開之訴部分廢棄。
2.燦坤公司應給付樺楠公司2,934 萬5,666 元，及各按附表一、丁欄所示利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
（二）本訴之追加起訴聲明：燦坤公司應再給付樺楠公司1,462
萬0,811 元，及自105 年12月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
（三) 前二項均願供擔保，請准宣告假執行。
（四）反訴之上訴部分
1.原判決不利樺楠公司部分廢棄。
2.前開廢棄部分，燦坤公司於原審之反訴及假執行之聲請均駁回。
燦坤公司之答辯聲明：
（一）樺楠公司之上訴及追加之訴，暨假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
燦坤公司就原審判決關於反訴敗訴部分，提起上訴並為訴之追加，並聲明：
（一）原判決駁回燦坤公司如後開第二項反訴部分及該部分假執行之聲請部分廢棄。
（二）前開廢棄部分，樺楠公司應再給付燦坤公司1,475 萬8,300 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
樺楠公司之答辯聲明：
（一）燦坤公司之上訴及追加之訴均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、本件兩造不爭執事項如下（詳本院卷二第3 、4 頁、第284
頁背面，並由本院依案卷資料調整其內容）：
（一）兩造於93年11月2 日就系爭建物（面積合計2081.91 平方公尺，不包含停車場）訂立兩造租約，約定租賃期間迄至101 年11月14日止，燦坤公司已依租約第4 條約定交付押租保證金189 萬元予樺楠公司（原審卷一第11至19、81至87頁）。
（二）兩造於101 年10月22日就系爭建物簽訂系爭協議書，約定租賃期間延長至102 年2 月14日止，租金每月104 萬1,863 元（含稅），並約定「…三、除上述條件外，其餘條件依雙方93/11/2 簽定之房屋租賃契約均不做任何變更。」等語（原審卷一第89頁）。
（三）樺楠公司於101 年9 月25日與小天公司籌備處簽立租賃契約（原審卷一第20至29頁），實際承租標的範圍為門牌194 號、200 號1 樓、2 樓（有關樺楠公司更正承租範圍不含2 樓之第三、四層是否該當撤銷自認等，詳後述）以及202 巷2 號、4 號、6 號1 樓至2 樓房屋全部以及停車場土地；租約第3 條約定起租日起第1 、2 年每月應繳月租金為240 萬元。
（四）樺楠公司於102 年8 月1 日，向臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）訴請燦坤公司返還租賃物即系爭建物，業經臺北地院以102 年度重訴字第921 號判決燦坤公司應返還，燦坤公司提起上訴，經本院以103 年度重上字第779 號駁回上訴確定（即另案確定判決），並經本院調取前開案卷查核屬實。
（五）燦坤公司自102 年2 月15日起至104 年6 月14日止，均按月匯款104 萬1,863 元至樺楠公司臺北富邦商業銀行景美分行帳戶。
（六）燦坤公司於104 年6 月6 日已將系爭建物騰空返還樺楠公司。
（七）102 年8 月23日起至104 年6 月6 日止，系爭建物之第三、四層之外牆有懸掛抗議字條（原審卷二第37至40頁）。（八）兩造租約第9 條第2 項之違約金約定，性質為懲罰性違約金。
（九）樺楠公司於102 年2 月15日起至104 年6 月6 日止，將小天公司籌備處承租之停車場，另出租訴外人益彩國際股份有限公司（下稱益彩公司），每月租金30萬元。
五、樺楠公司本訴主張燦坤公司於兩造租約期滿後，拒不搬遷，自102 年2 月15日起至104 年6 月6 日止，無權占有系爭建物，受有相當租金之利益，致樺楠公司受有租金差額損失，依兩造租約第9 條第2 項約定或民法第179 條、第184 條第1 項前段、民法第227 條第1 項、第231 條等規定，擇一請求燦坤公司給付2,934 萬5,666 元本息。另追加依兩造租約第9 條第2 項約定請求給付違約金1,462 萬0,811 元本息等語。燦坤公司則反訴主張104 年6 月6 日已合法終止租約並返還系爭建物，樺楠公司依約應返還押租金189 萬元及溢收租金27萬7,830 元，另高肇濃怠於保持租賃物之合於使用收益狀態，未阻止邱志義自102 年8 月23日起至104 年6 月6
日止懸掛系爭抗議布條，共同侵害燦坤公司之商譽及信用權，致受有營業損失475 萬8,300 元及商譽信用損害1,000 萬元等語，均為對造否認，並各以前開情詞置辯，本件經兩造同意就本院106 年12月19日準備程序中，兩造協議簡化之爭點為辯論範圍（本院卷二第285 頁背面）。茲就兩造之爭點及本院之判斷分述如下：
（一）另案確定判決之爭點效部分
1.按學說上所謂之爭點效，係指法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上之誠信原則而言。是爭點效之適用，必須前後兩訴訟當事人同一，且前案就重要爭點之判斷非顯然違背法令，及當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷等情形始足當之（最高法院99年度台上字第781 號判決要旨參照）。
2.樺楠公司主張燦坤公司於兩造租約屆滿後，自102 年2 月15日起至104 年6 月6 日止無權占有系爭建物一情，為燦坤公司否認，辯稱：其已合法行使優先承租權，非無權占有，另案確定判決無爭點效之適用等語，經查：
①樺楠公司前依民法第455 條、第767 條規定訴請燦坤公司遷讓返還系爭建物，業經本院以103 年度重上字第779 號判決命燦坤公司遷讓返還系爭建物確定（詳不爭執事項第㈣點所載），細繹另案確定判決第4 頁至第12頁均係就燦坤公司是否合法行使優先承租權之重要爭點而為判斷（詳本院卷一第211 至213 頁之判決理由），另案確定判決理由欄第五、㈠、⑶之③至⑤點業已認定樺楠公司與小天公司籌備處簽立租賃契約書之租賃條件，係包含租金每月240 萬元及小天公司籌備處應無條件提供5,000 萬元予樺楠公司作為房屋改裝修繕費用（若未用畢，剩餘款歸樺楠公司所有）之重要條件，茲因燦坤公司就其中提供5,000 萬元作為房屋改裝修繕費用部分，在樺楠公司催告期限內，未表明同意，自屬非依相同租賃條件下行使其優先承租權，而非有權占有。
②燦坤公司於本案就前開重要爭點，再為爭執，並抗辯：倘新舊租賃標的物範圍不同，原承租人得對出租人在原租約相同租賃標的物範圍內行使優先承租權，另案確定判決僅就燦坤公司對小天公司籌備處欲承租之標的範圍有無優先承租權而為判斷，未就燦坤公司原承租範圍即系爭建物有無優先承租權做判斷，無爭點效之適用，並提出建物登記謄本、平面圖為新訴訟資料暨引用最高法院100 年度台上字第488 號判決為據（本院卷二第103 、215 頁）。然查：
⑴燦坤公司援引之最高法院100 年度台上字第488 號判決係謂租賃當事人約定如承租人依照原租約條件為繼續承租系爭土地之要約，則出租人即有承諾出租之義務，而所謂依照原租約之條件，係指與原訂租約之條件相同，此應包含租金數額之多寡、訂約之方式即是否訂立書面或應經公證等項，俱須與原訂租約相同，始得謂同一條件，否則即難謂已提出與原訂租約相同之條件而繼續租約。
⑵細繹兩造租約第2 條第1 項「乙方（即燦坤公司）如有意在租賃期滿後繼續承租，應在租期屆滿前三個月通知甲方（即樺楠公司) ，雙方另議租賃合約內容，並於租賃期滿一個月前續訂租約。」，第19條第1 項「甲方如欲繼續出租標的物時。在相同租賃條件下，乙方有優先承租之權利」等約定，可知兩造非約定如燦坤公司依照原租約條件為繼續承租之要約時，樺楠公司即有承諾出租之義務，而係燦坤公司如有意繼續承租，應於期限內通知樺楠公司，並與樺楠公司重新議約，如樺楠公司另行出租租賃標的物時，在相同租賃條件下，燦坤公司有優先承租權，所謂相同租賃條件下，即指在樺楠公司與第三人約定之租賃條件下，燦坤公司有優先承租權，此與燦坤公司所辯優先承租權限於在其與樺楠公司間之原租約條件明顯未合，因此，燦坤公司援引前開最高法判決之基礎事實與兩造租約約定不同，自無從採為有利燦坤公司之認定。
⑶另案確定判決業已認定燦坤公司在相同租賃條件下，未合法行使優先承租權，縱燦坤公司與小天公司籌備處承租標的範圍有所不同，並提出建物測量成果圖、建物、土地登記謄本（原審卷一第83至86頁，原審卷二第15至31頁）等訴訟資料為憑，然前開建物測量成果圖業經燦坤公司於102 年11月5 日在另案第一審以民事答辯狀提出在案（詳臺北地院102 年度重訴字第921 號卷一第78、85至98頁），已非新訴訟資料，其餘建物、土地登記謄本雖為新訴訟資料，亦無從推翻另案確定判決關於前開爭點所為之判斷，且前開判斷無顯然違背法令之處，於本案自有爭點效之適用，燦坤公司不得再為相反之主張，本院亦不得為相反之判斷，準此，燦坤公司不得再以有合法行使優先承租權為由，抗辯係有權占有系爭建物，至為灼然。
（二）樺楠公司主張燦坤公司無權占有系爭建物，應給付2,934
萬5,666 元本息部分
1.按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文；又承租人於租賃期限屆滿後未將租賃物返還於出租人，違背民法第455 之規定，應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院87年度台上字第1243號判決要旨可資參照）。次按民法第216 條規定，損害賠償除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害（積極損害）及所失利益（消極損害）為限。既存利益減少所受之積極損害，須與責任原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望或可能為已足，尚須依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，具有客觀之確定性（同院95年度台上字第2895號判決要旨參照）。
2.燦坤公司既未能舉證證明其有占有系爭建物之正當權源，則樺楠公司依兩造租約第9 條第2 項後段「乙方（即燦坤公司）未依本約…租賃期滿不交還房屋時，…並賠償甲方（即樺楠公司）之損失」之約定，請求燦坤公司賠償因未於租賃期滿之翌日即102 年2 月15日起至104 年6 月6 日即交還系爭建物之日止所受損失，洵屬可採。
3.查樺楠公司原不爭執出租小天公司籌備處之租賃物範圍，應包含門牌194 號、200 號1 樓、2 樓（後者含第二至四層）、202 巷2 號、4 號、6 號建物及停車場等標的物（詳本院卷二第3 頁背面所載不爭執事項㈢、第147 頁背面），雖樺楠公司事後否認出租範圍包含門牌200 號2 樓之第三、四層一節，辯稱：因當時第三、四層建物遭第三人無權占用，由小天公司籌備處負責回收，回收後，樺楠公司會再將第三、四層出租小天公司籌備處，事後樺楠公司亦將第三、四層出租小天公司籌備處等語（本院卷二第206 頁、第278 至279 頁），然查：
①按自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之。民事訴訟法第279 條第3
項定有明文。樺楠公司於本院準備程序時，業已就小天公司籌備處承租範圍包含門牌200 號2 樓之第三、四層之事實為積極之自認（本院卷二第3 頁背面，第147 頁背面），事後撤銷自認，自應舉證證明有何與事實不符，始得為之。
②樺楠公司所引撤銷自認之證據為其與小天公司籌備處間之租賃契約書、拋棄書、邱志義高肇濃聯名帳戶存摺等，及證人即小天公司籌備處代表人邱志義在原審102 年12月4
日言詞辯論期日之證述（詳本院卷二第276 頁）。然觀諸樺楠公司與小天公司籌備處間租賃契約書第1 條租賃標的記載：「門牌號碼為臺北市○○區○○路000 號、200 號1 、2 樓、202 巷2 、4 、6 號等房屋全部」，並未將門牌200 號2 樓之第三、四層排除在外，另第14條特約事項僅記載有關部分租賃標的由燦坤公司承租，並未加註門牌200 號2 樓之第三、四層由第三人承租或無權占有，並委由小天公司籌備處收回一節（詳本院卷二第64、66頁），至於前開拋棄書、聯名帳戶存摺、平面圖等（本院卷二第68至74頁），則無法證明樺楠公司前開自認與事實不符之情。
③證人邱志義於102 年12月4 日在原審證稱：伊代表小天公司籌備處簽立租賃契約書，因要開設宴會型餐廳、擴大營業，故簽這份契約租「整棟」，因房屋老舊，房東要求5,000 萬元作為房屋修繕費用及保障等語（本院卷二第53至55頁），並未提及承租標的不包含門牌200 號2 樓第三、四層。另證人即租賃契約書之連帶保證人張和漢於同日亦證述：伊與邱志義一起去看房屋，認為這棟不錯，即便已經有承租人就是喜歡這一棟等語（本院卷二第56、57頁），均呼應證人邱志義證述小天公司籌備處係欲向樺楠公司承租整棟建物，因此，樺楠公司以證人邱志義前開證述欲撤銷自認，顯屬無據。
④雖證人邱志義事後於105 年2 月24日在原審證述改稱：一開始先租1 、2 樓及停車場，因為3 、4 樓遭他人占用，伊要租3 、4 樓故由伊負責處理，伊向許峰祥談條件後，許峰祥才把3 、4 樓讓伊承租，但許峰祥未將東西遷離，伊與許峰祥間未簽立契約書，只答應要給付2,000 萬元餐廳股份等語（本院卷二第62至63頁），經核對樺楠公司所提將門牌200 號2 樓之第三層出租訴外人天翔遊樂園有限公司之租賃契約書（原審卷二第83至87頁），租期已於99年9 月23日屆滿；將門牌200 號2 樓之第四層陸續出租第三人王美玲、日日新電子遊戲場業、鑫文山都市更新股份有限公司之租賃契約書（原審卷二第88至90、91至92頁），租期已於101 年9 月30日屆滿，且前開租賃契約之承租人均非許峰祥個人，與證人邱志義所述明顯不符。至樺楠公司所提大眾銀行帳戶存摺（原審卷二第94至100 頁）顯示迄至西元2012年12月3 日有以200 號4 樓名義現金存款10萬5,000 元之紀錄，然無法證明該存款之給付原因及給付行為人，故依前開證據資料，均無從證明小天公司籌備處與樺楠公司於101 年9 月25日簽立租賃契約書，因門牌200 號2 樓之第三、四層遭第三人許峰祥無權占用，而不在承租標的範圍內。
⑤參酌樺楠公司自承與小天公司籌備處有默契，一定會將門牌200 號2 樓之第三、四層出租予小天公司籌備處，包含前開第三、四層每月租金仍為240 萬元（本院卷二第278
、279 頁），而證人邱志義在原審證稱：102 年8 月23日在門牌200 號2 樓之第三、四層懸掛之抗議布條，是伊主導所為，伊有告知房東等語（本院卷二第61頁背面，及不爭執事項第㈦點所載），顯見證人邱志義至少於102 年8
月23日應已取得門牌200 號2 樓第三、四層建物之占有，而樺楠公司竟對邱志義何時收回第三、四層建物毫無所悉（本院卷二第278 頁背面），另第三、四層建物總面積各達1,086.23平方公尺（尚未計入電梯樓梯間、附屬陽臺面積等），有建物登記謄本在卷可參（原審卷二第25頁），卻未與小天公司籌備處就第三、四層建物之租金重新議約，仍按原租賃契約計算每月240 萬元計算（本院卷二第278 頁背面），且小天公司籌備處依約應提供之5,000 萬元係作為全棟房屋之改裝修繕費用，益徵樺楠公司與小天公司籌備處間租賃契約書之承租標的實有包含門牌200 號2
樓之第三、四層無訛。是以，樺楠公司所撤銷自認之證據資料均不足以證明有何與事實不符，復未經燦坤公司同意，自不生撤銷自認之效力。
4.承上，樺楠公司出租予小天公司籌備處之租賃標的應包含門牌194 號、200 號1 樓、2 樓（後者含第二至四層）、202 巷2 號、4 號、6 號建物及停車場等標的物，合計6,321.08平方公尺（詳附表三所示，及本院卷二第3 頁背面），已堪認定。雖兩造不爭執燦坤公司僅占有系爭建物（即不包含門牌200 號2 樓第三、四層及停車場等標的物），面積為2,081.91平方公尺（詳不爭執事項第㈠點所載），惟因燦坤公司無權占有系爭建物，致樺楠公司無法將小天公司籌備處欲承租標的物依約交付，且燦坤公司於事前已知悉小天公司籌備處欲於兩造租約期滿後承租前開標的物，並通知樺楠公司欲行使優先承租權，有存證信函在卷可參（原審卷一第90頁），僅因燦坤公司無法同意樺楠公司與小天公司籌備處間之租賃條件而未合法行使優先承租權，已見前述，堪信燦坤公司事前業已知悉樺楠公司就前開租賃物之出租計畫以及租賃條件等情，猶於兩造租約期滿後，繼續占有系爭建物，致樺楠公司因此無法履行與小天公司籌備處間之租約，兩者即有因果關係。至燦坤公司抗辯樺楠公司在燦坤公司無權占有期間怠於另將200 號2
樓之第三、四層出租以避免或減少損害，與有過失等語（本院卷二第306 頁），顯非可採。
5.惟樺楠公司自承與小天公司籌備處簽立租賃契約時，當時第三、四層遭第三人無權占有中，亦不知證人邱志義何時取回第三、四層，已見前述，復參酌兩造不爭執102 年8
月23日起，系爭建物之第三、四層外牆有懸掛抗議字條（詳不爭執事項第㈦點所載），證人邱志義在原審亦證稱：係因與樺楠公司簽約後，燦坤公司不搬遷損害伊權益，伊始懸掛系爭抗議布條等語（詳本院卷二第61頁背面) ，而證人邱志義乃代表小天公司籌備處與樺楠公司簽立租賃契約之人，有租賃契約書可按（原審卷一第23頁），因此，堪信樺楠公司至遲於102 年8 月23日已可將門牌200 號2
樓之第三、四層建物交付小天公司籌備處占有使用，僅因燦坤公司仍占有系爭建物，以致樺楠公司無法統一交付予小天公司籌備處占有使用，至於停車場部分，則因樺楠公司於兩造租約期滿之翌日即102 年2 月15日起至104 年6
月6 日止另行出租予訴外人益彩公司（不爭執事項第㈨點所載），可徵樺楠公司無法將停車場部分交付予小天公司籌備處占有使用，尚與燦坤公司占有系爭建物一情無涉，準此，樺楠公司主張其因燦坤公司遲延給付所受損害之計算，應僅限於小天公司籌備處欲承租之附表三編號1 至6
所示建物，面積合計4,708.48平方公尺部分之租金差額損害，自不包含停車場。
6.參以樺楠公司係以每月240 萬元，將附表三所示建物、土地合計6,321.08平方公尺出租小天公司籌備處，依此換算，每平方公尺租金為380 元【計算式：2,400,000 ÷6,32
1.08≒380 ，元以下四捨五入】，燦坤公司則以每月104
萬1,863 元承租其中面積2,081.91平方公尺之建物，已見前述，依此換算，每平方公尺租金為500 元【計算式：1,041,863 ÷2,081.91≒500 ，元以下四捨五入】，因此，
應以樺楠公司主張之租金單價計算其損失，較為合理，則樺楠公司主張扣除停車場、燦坤公司所付租金後，每月所受每月租金差額損害應為74萬7,359 元【計算式：380 ×
4,708.48=1,789,222，178,222-1,041,863 （兩造約定租金）＝747,359 ，元以下四捨五入】，而非樺楠公司主張之105萬8,137 元。
7.另觀諸樺楠公司與小天公司籌備處間之租賃契約書第2 條「租賃期間自起租日起為10年，起租日應由甲方於102 年2 月28日前以書面通知乙方。」、第14條特約事項：「㈡、1.甲方通知乙方起租日後，乙方應於30日內提出修繕改裝…等5,000 萬元等，且需經甲方同意。2.雙方議定修繕改裝以90天工作天為工期，工程期間免付月租金。」等約定（詳原審卷一第20、22頁），可知小天公司籌備處之租賃期間以樺楠公司通知起租日起算，起租日後仍應扣除交付房屋修改裝計畫之30日、修繕改裝期間90工作天之免付租金期間，是以，樺楠公司固得於102 年8 月23日起，因取回門牌200 號2 樓之第三、四層建物後，可通知小天公司籌備處起租，惟仍有前開120 日即4 個月之免付租金期間，無法收取租金，準此，樺楠公司所受租金差額損害期間應自102 年12月23日起至104 年6 月6 日止，每個月所受租金差額損害應如附表一、乙欄編號11至28所示合計1,306 萬6,728 元為可採，逾前開範圍之主張，即屬無據。8.基上所述，樺楠公司依兩造租約第9 條第2 項後段約定，請求燦坤公司給付102 年12月23日起至104 年6 月6 日止之每月租金差額損害應如附表一、乙欄編號11至28所示，逾前開範圍，則屬無據，樺楠公司前開請求，既屬有據，至其另依民法第179 條、第184 條第1 項前段、第227 條第1 項、第231 條規定之請求，本院即無庸再為贅述。
（三）樺楠公司追加依兩造租約第9 條第2 項前段約定，請求燦坤公司給付違約金1,462 萬0,811 元本息部分
1.樺楠公司主張燦坤公司於租賃期滿後，於102 年2 月15日起至104 年6 月6 日止，未依約返還租賃物，按兩造租約第9 條第2 項前段約定，以平均日租金0.5 倍計算之懲罰性違約金1,462 萬0,811 元（計算式詳如附表二所示）部分，合於兩造租約之約定，應屬可採。
2.燦坤公司固抗辯違約金過高，應予酌減等語（本院卷二第206 頁背面），然查：
①按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102 年度台上字第1606號判決參照）；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任（同院93年度台上字第909 號判決要旨參照）。
②查兩造均係法人公司，自有相當之議約能力，此觀諸兩造租約有以手寫方式修改租約條款可明，衡之兩造租約期間長達8 年，尚協議展延至102 年2 月14日（詳不爭執事項第㈠、㈡點所載），則燦坤公司於租約期限屆滿後，是否能如期交租賃標的物，當屬兩造議約時重要之點，兩造本於契約自由原則，已於租約第9 條第2 項前段明文約定「乙方( 即燦坤公司）…租賃期滿不交還房屋時，乙方應給付甲方（即樺楠公司）每遲一日相當於日平均租金三倍之違約金至交還為止，…」，燦坤公司自應受拘束，不得任意爭執，而燦坤公司係因未合法行使優先承租權，以致租期屆滿後，未如期搬遷，即該當前開約定之租賃期滿不交還房屋之要件，燦坤公司抗辯係樺楠公司惡意架空其優先承租權，未取得違約金請求權云云，容有誤解，燦坤公司未交還系爭建物，更與邱志義事後懸掛抗議布條無涉（詳如後述）。又樺楠公司係以兩造約定之平均日租金按0.5
倍計算違約金，明顯低於兩造租約約定之平均日租金3 倍計算基礎，且燦坤公司未舉證證明有何過高之情，依前開說明，本院自無從酌減，因此，樺楠公司追加請求燦坤公司給付違約金1,462 萬0,811 元，核屬有據。
（四）燦坤公司依兩造租約第4 條約定，請求樺楠公司返還押租保證金189 萬元部分
1.兩造租約第4 條約定：「乙方（即燦坤公司）應於訂約時，提出壹佰捌拾玖萬元整（已付）之即期支票作為押租保證金，本押租金甲方（即樺楠公司）應於乙方終止租約騰空所有物後七日內無息退還押租保證金予乙方。」、第16條第1 款約定：「租約屆滿且雙方未續訂租約時，乙方應即返還租賃標的物予甲方，甲方應按本合約第四條規定無息退還保證金予乙方。」等語（見原審卷一第15頁、17頁），顯見押租保證金之給付係為擔保租約屆滿後承租人返還租賃標的物義務之履行。
2.查兩造間就系爭建物之租賃關係已因租期屆滿而消滅，燦坤公司已於104 年6 月6 日將系爭建物騰空返還樺楠公司，依兩造租約第4 條約定，樺楠公司至遲應於104 年6 月13日返還押租保證金189 萬元予燦坤公司，而樺楠公司迄未返還，則燦坤公司依前開約定請求樺楠公司返還押租保證金189 萬元，自屬有據。
（五）燦坤公司反訴依民法第179 條之規定，請求樺楠公司返還溢付104 年6 月7 日起至同年月14日止之租金27萬7,830
元部分
燦坤公司業於104 年6 月6 日遷讓返還系爭建物，然因燦坤公司係於104 年5 月15日給付104 年5 月15日起至104
年6 月14日止之租金，有台北富邦銀行台幣付款交易資料在卷可按（原審卷二第42頁），復為樺楠公司所不爭執（詳不爭執事項第㈤點所載），則樺楠公司受領溢付104 年6 月7 日起至同年月14日止之租金27萬7,830 元，即屬無法律上之原因而受有利益，並致燦坤公司有損害，燦坤公司依民法第179 條規定請求樺楠公司返還，亦屬可採。
（六）燦坤公司反訴請求樺楠公司賠償營業損失475 萬8,300 元與商譽信用損害1,000 萬元部分
1.按依民法第184 條第1 項前段規定，侵權行為之成立，須行為人因故意過失不法侵害他人權利，亦即行為人須具備歸責性、違法性，並不法行為與損害間有因果關係，始能成立，且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任；又民法第184 條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人之侵權行為，如為法人自無適用之餘地。民法第185 條規定之共同侵權行為，亦同。至於法人侵權行為則須以其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，法人始依民法第28條規定與行為人連帶負賠償之責任（最高法院95年度台上字第338 號判決要旨參照）。又公司法第23條規定，公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償責任。此所定連帶賠償責任，乃係基於法律之特別規定，並非侵權行為上之責任（同院95年度台上字第1953號判決要旨參照）；另民法第227 條之1
規定係指債權人因債務不履行同時侵害債權人之人格權，得請求非財產之損害賠償，此觀諸前開條文之立法意旨可明。
2.燦坤公司主張樺楠公司之法定代理人高肇濃，為達迫使燦坤公司搬遷之不法目的，任由邱志義在系爭建物外牆共同懸掛系爭抗議布條，侵害燦坤公司之商譽及信用權一情，固提出系爭抗議布條照片為證（見原審卷二第37至41頁），業經樺楠公司以前開情詞否認在案，依前開說明，自應由燦坤公司就高肇濃為共同侵權行為人一節，負舉證責任。燦坤公司雖以證人邱志義證稱：懸掛系爭抗議布條時，有告知房東，但房東沒有答應，亦未回覆說好等語，而當時兩造租賃關係存續期間，高肇濃怠於執行保存系爭建物合於使用收益之狀態，未加阻止，即構成共同侵權行為等語（本院卷二第192 頁），然兩造既不爭執邱志義係於102 年8 月23日起至104 年6 月6 日止，在系爭建物第三、四層懸掛系爭抗議布條（詳不爭執事項第㈦點所載），而邱志義懸掛系爭抗議布條期間，兩造租約業因租賃期限屆滿而消滅，已無租賃關係存在，樺楠公司或其法定代理人本不負有保持系爭建物合於約定使用收益之狀態，且系爭抗議布條懸掛位置乃小天公司籌備處欲向樺楠公司承租之租賃物範圍，依樺楠公司陳述第三、四層係由小天公司籌備處自行向第三人許峰祥取回，並非樺楠公司交付使用。況證人邱志義於原審業已證稱：系爭抗議布條是伊請助東廣告公司懸掛，因伊與房東簽約後，燦坤公司不搬遷損害伊權益，伊有告知房東，惟房東未答應，亦未回覆說好等語（見本院卷二第61頁背面），並有證人邱志義支付懸掛系爭抗議布條費用之請款單、報價單、助東廣告社之存摺內頁在卷可佐（原審卷二第148 至150 頁），堪認懸掛系爭抗議布條之行為人為邱志義，無從單憑邱志義事先曾告知樺楠公司，樺楠公司未阻止或於系爭抗議布條懸掛期間，未積極制止，即推知高肇濃係與邱志義共同侵權行為人。
3.況由燦坤公司所提前開證據，亦無法證明高肇濃係執行職務而不法侵害燦坤公司，或係執行公司業務違反法令，致燦坤公司受有損害等情，此外，前開懸掛抗議布條之舉止，亦非因樺楠公司債務不履行而侵害燦坤公司人格權。從而，燦坤公司依民法第184 條第1 項、第28條、第195 條第1 項前段，或追加依民法第185 條第1 項、第227 條之1 、公司法第23條等規定擇一請求樺楠公司賠償營業損失475 萬8,300 元及商譽信用損害1,000 萬元，均無理由。（七）再按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷；又抵銷，應以意思表示，向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅，民法第334 條第1 項前段、第335 條第1 項分別定有明文。承前所述，燦坤公司反訴依兩造租約第4 條、第179 條規定各請求樺楠公司返還押租保證金189 萬元、溢付租金27萬7,830 元，合計216 萬7,830 元，雖屬有據，惟樺楠公司本訴依兩造租約第9 條第2 項後段請求燦坤公司賠償如附表一、乙欄編號11至28所示租金差額損害亦為有理，已見前述，則樺楠公司於本院以此為抵銷抗辯，於法並無不合，故以附表一、乙欄編號11、12、13及編號14部分數額債權，溯及最初得為抵銷時而消滅，燦坤公司前開可得請求部分已無剩餘，樺楠公司尚得向燦坤公司請求給付如附表一、丙欄編號14至28所餘租金差額損害合計1,089 萬8,898 元【計算式：13,066,728-2,167,830＝10,898,898】。
（八）末查樺楠公司主張依兩造租約第3 條約定，應於每月15日給付當月15日起至翌月14日止之當期租金，而附表一、丙欄編號14至28所示之租金差額計算期間即同此計算方式，故請求各自附表一、丁欄編號14至28所示利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算遲延利息，而燦坤公司亦同意樺楠公司前開租金差額期間計算方式及遲延利息起算日之主張（本院卷二第311 頁背面），故認樺楠公司此部分主張，核屬可取；樺楠公司另就前開違約金部分，請求自民事本訴及反訴準備暨答辯㈠狀送達燦坤公司之翌日即105
年12月25日起算法定遲延利息，燦坤公司亦同意此部分遲延利息起算日之主張（詳本院卷一第98頁），故樺楠公司此部分主張，亦屬有據。
六、綜上所述，經抵銷後，樺楠公司本訴依兩造租約第9 條第2
項後段約定，請求燦坤公司給付租金差額損害賠償合計1,0
89萬8,898 元及各按附表一、丁欄編號14至28所示利息起算日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，逾前開範圍，則屬無據；燦坤公司反訴依兩造租約第4 條、民法第179 條規定各請求樺楠公司返還押租保證金189 萬元、溢付租金27萬7,830 元部分，經抵銷後，已無從准許。至燦坤公司反訴請求樺楠公司給付營業損失475 萬8,300 元及信用損害1,000 萬元，則無理由。從而，原審就樺楠公司本訴請求應准許之本息部分，為樺楠公司敗訴之判決及駁回其假執行之聲請，自有未恰，樺楠公司上訴意旨求予廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示，至於樺楠公司其餘請求不應准許部分，原判決為其敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，於法尚無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其此部分上訴。另樺楠公司在本院追加依兩造租約第9 條第2 項前段約定，請求燦坤公司給付違約金1,462 萬0,811 元及自105 年12月25日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息部分，有理由，應予准許。原審關於燦坤公司反訴判命樺楠公司給付216 萬7,830 元本息，並為得、免假執行之宣告，亦有可議，樺楠公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院改判如主文第三項所示；至原審駁回燦坤公司其餘反訴請求部分，則無不當，燦坤公司上訴意旨指摘此部分不當，求予廢棄改判，亦無理由，於本院所為追加則屬無據，故應駁回其上訴及追加之訴。又本判決所命給付部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，於法均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及非屬兩造協議簡化爭點範圍內之事項，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件樺楠公司之上訴為一部有理由、一部無理由，追加之訴為有理由，燦坤公司之上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第1 項、第78條、第79條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 周祖民
法 官 黃欣怡
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 4 月 11 日書記官 劉育妃
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
附表一：
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│欄位│ 甲 │ │ 乙 │ 丙 │ 丁 │
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│編號│樺楠公司減縮│租金差額計算期間│本院認為樺楠│與燦坤公司反│利息起算日 │
│ │請求之租金差│ │公司主張租金│訴請求有理部│ │
│ │額損失（新臺│ │差額損失有理│分抵銷後，樺│ │
│ │幣/ 元）註1 │ │由部分（新臺│楠公司可請求│ │
│ │ │ │幣/元） │租金差額損失│ │
│ │ │ │ │部分（新臺幣│ │
│ │ │ │ │/ 元） │ │
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│ 1 │1,058,137 │102 年2 月15日起│無理由 │無 │102 年2 月15日│
│ │ │至102 年3 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 2 │1,058,137 │102 年3 月15日起│無理由 │無 │102 年3 月15日│
│ │ │至102 年4 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 3 │1,058,137 │102 年4 月15日起│無理由 │無 │102 年4 月15日│
│ │ │至102 年5 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 4 │1,058,137 │102 年5 月15日起│無理由 │無 │102 年5 月15日│
│ │ │至102 年6 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 5 │1,058,137 │102 年6 月15日起│無理由 │無 │102 年6 月15日│
│ │ │至102 年7 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 6 │1,058,137 │102 年7 月15日起│無理由 │無 │102 年7 月15日│
│ │ │至102 年8 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 7 │1,058,137 │102 年8 月15日起│無理由 │無 │102 年8 月15日│
│ │ │至102 年9 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 8 │1,058,137 │102 年9 月15日起│無理由 │無 │102 年9 月15日│
│ │ │至102 年10月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│ 9 │1,058,137 │102 年10月15日起│無理由 │無 │102 年10月15日│
│ │ │至102 年11月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│10 │1,058,137 │102 年11月15日起│無理由 │無 │102 年11月15日│
│ │ │至102 年12月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│11 │1,058,137 │102 年12月15日起│554,492 （計│已全數抵銷 │102 年12月15日│
│ │ │至103 年1 月14日│算期間及計算│無可請求 │ │
│ │ │ │式詳註3) │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│12 │1,058,137 │103 年1 月15日起│747,359 （計│已全數抵銷 │103 年1 月15日│
│ │ │至103 年2 月14日│算式詳註2） │無可請求 │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│13 │1,058,137 │103 年2 月15日起│747,359 │已全數抵銷 │103 年2 月15日│
│ │ │至103 年3 月14日│ │無可請求 │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│14 │1,058,137 │103 年3 月15日起│747,359 │抵銷118,620 │103 年3 月15日│
│ │ │至103 年4 月14日│ │後餘628,739 │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│15 │1,058,137 │103 年4 月15日起│747,359 │747,359 │103 年4 月15日│
│ │ │至103 年5 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│16 │1,058,137 │103 年5 月15日起│747,359 │747,359 │103 年5 月15日│
│ │ │至103 年6 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│17 │1,058,137 │103 年6 月15日起│747,359 │747,359 │103 年6 月15日│
│ │ │至103 年7 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│18 │1,058,137 │103 年7 月15日起│747,359 │747,359 │103 年7 月15日│
│ │ │至103 年8 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│19 │1,058,137 │103 年8 月15日起│747,359 │747,359 │103 年8 月15日│
│ │ │至103 年9 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│20 │1,058,137 │103 年9 月15日起│747,359 │747,359 │103 年9 月15日│
│ │ │至103 年10月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│21 │1,058,137 │103 年10月15日起│747,359 │747,359 │103 年10月15日│
│ │ │至103 年11月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│22 │1,058,137 │103 年11月15日起│747,359 │747,359 │103 年11月15日│
│ │ │至103 年12月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│23 │1,058,137 │103年12月15日起 │747,359 │747,359 │103 年12月15日│
│ │ │至104年1月14日 │ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│24 │1,058,137 │104 年1 月15日起│747,359 │747,359 │104 年1 月15日│
│ │ │至104 年2 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│25 │1,058,137 │104 年2 月15日起│747,359 │747,359 │104 年2 月15日│
│ │ │至104 年3 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│26 │1,058,137 │104 年3 月15日起│747,359 │747,359 │104 年3 月15日│
│ │ │至104 年4 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│27 │1,058,137 │104 年4 月15日起│747,359 │747,359 │104 年4 月15日│
│ │ │至104 年5 月14日│ │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│28 │775,967 │104 年5 月15日起│554,492 （計│554,492 │104 年5 月15日│
│ │ │至104 年6 月6日 │算式詳註4） │ │ │
├──┼──────┼────────┼──────┼──────┼───────┤
│合計│29,345,666 │ │13,066,728 │10,898,898（│ │
│ │ │ │ │合計抵銷216 │ │
│ │ │ │ │萬7,830） │ │
└──┴──────┴────────┴──────┴──────┴───────┘
註1 之計算式：2400,000（樺楠公司與小天公司籌備處約定每月租金）-1,041,863（燦坤公司按原租約給付金額）-300,000（樺楠公司另行出租停車場取得租金）＝1,058,137。
註2 之計算式：380 ×4,708.48=1,789,222，1,789,222-1,041,
863 （兩造約定租金）＝747,359 ，元以下四捨五入。
註3 之計算式：102 年12月23日起至103 年1 月14日（共23日），747,359 ÷31×23≒554,492 （元以下四捨五入）
註4 之計算式：104 年5 月15日起至104 年6 月6 日（共23日），747,359 ÷31×23≒554,492(元以下四捨五入）
附表二：樺楠公司請求違約金之計算式
┌─────────┬─────┬───────┬─────┬──────────┐
│計算違約金期間 │月租金金額│平均日租金金額│ 違約日數 │以平均日租金之0.5 倍│
│ │ │（月租金金額 │ │計算違約金（平均日租│
│ │ │/30日 │ │金違約日數0.5 ）│
├─────────┼─────┼───────┼─────┼──────────┤
│102 年2 月15日起 │1,041,863 │ 34,729 │ 365 │ 6,338,000 │
│至103 年2 月14日 │ │ │ │ │
├─────────┼─────┼───────┼─────┼──────────┤
│103 年2 月15日起 │1,041,863 │ 34,729 │ 365 │ 6,338,000 │
│至104 年2 月14日 │ │ │ │ │
├─────────┼─────┼───────┼─────┼──────────┤
│104 年2 月15日起 │1,041,863 │ 34,729 │ 112 │ 1,944,811 │
│至104年6月6日 │ │ │ │ │
├─────────┼─────┼───────┼─────┼──────────┤
│小計 │ │ │ 842 │ 14,620,811 │
└─────────┴─────┴───────┴─────┴──────────┘
附表三：樺楠公司主張各租賃標的物建物登記謄本登記之總面積┌─┬─────────┬──────────┬───────┬───────┐
│ │門牌號碼 │建物建號/土地地號 │建物總面積/ 土│證據出處 │
│ │ │ │地面積方公尺）│ │
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│1 │文山區景興路194號 │文山區景美段四小段 │213.08 │原審卷二第15頁│
│ │ │3448建號 │ │ │
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│2 │同路200 號1樓 │同小段3443建號 │120.51 │原審卷二第17頁│
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│3 │同路200號2樓 │同小段3447建號 │二層：1,086.23│原審卷二第25頁│
│ │ │ │三層：1,086.23│ │
│ │ │ │四層：1,086.23│ │
│ │ │ │總面積 │ │
│ │ │ │3,910.74 │ │
│ │ │ │電梯樓梯間： │ │
│ │ │ │652.05 │ │
│ │ │ │附屬陽臺： │ │
│ │ │ │29.46 │ │
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│4 │同路202巷2號 │同小段3444建號 │120.51 │原審卷二第19頁│
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│5 │同路202巷4號 │同小段3445建號 │230.82 │原審卷二第21頁│
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│6 │同路202巷6號 │同小段3446建號 │82.24 │原審卷二第23頁│
│ │ │ │附屬陽臺： │ │
│ │ │ │1.35 │ │
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│7 │停車場 │文山區景美段四小段 │742 │原審卷二第30頁│
│ │ │221地號土地 │ │本院卷一第200 │
│ │ │ │ │至208頁 │
├─┼─────────┼──────────┼───────┼───────┤
│8 │停車場 │部分同小段224 地號土│870.6 │原審卷二第14、│
│ │ │地 │ │31頁 │
├─┴─────────┴──────────┼───────┴───────┤
│ 合 計 │計入附屬陽臺、電梯樓梯間總面積│
│ │6,321.08平方公尺 │
└──────────────────────┴───────────────┘