106年度上易字第1208號｜民事：返還房屋｜裁判日期：107 年 04 月 17 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 106年度上易字第1208號上　訴　人　天時物業有限公司法定代理人　林宇宏訴訟代理人　周念暉律師被　上訴人　吳婉如即榮婉企業社訴訟代理人　李宗哲律師許苑律師上列當事人間返還房屋事件，上訴人對於中華民國106年9月15日臺灣臺北地方法院106年度訴字第55號第一審判決提起上訴，本院於107年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：被上訴人於民國105年5月11日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被上訴人將位於臺北市○○區○○○路0段000巷00號全棟建物及16個機械汽車位（下合稱系爭租賃物）出租予上訴人，上訴人則逐年按月支付新臺幣（下同）58萬元至70萬元租金，租期自105年6月21日起至125年6月20日止，共20年，並約定裝潢期自105 年6月21日起至同年8月20日止，共2個月，上訴人須給付押租保證金180萬元，於簽約時給付120萬元，其餘60萬元於租約起始日後第6個月期滿時兌現，作為履行系爭租約之擔保。依系爭租約第14條第2項約定，於兩造完成系爭租約之公證義務後，被上訴人始須交付系爭租賃物供上訴人裝潢。詎上訴人要求需將系爭租約出租人變更為被上訴人及吳婉如，致系爭租約無法公證。惟榮婉企業社與吳婉如為一體，榮婉企業社之權利義務及法律效果均歸於吳婉如，故被上訴人以榮婉企業社名義出租，並無不法，上訴人遲延履行公證義務，被上訴人於105年8月9日以存證信函終止系爭租約。又系爭租約簽訂後，因上訴人有提前放置傢俱需求，被上訴人遂提供系爭租賃物中門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00號2樓之1房屋（下稱系爭房屋）予上訴人使用，而系爭租約既經終止，上訴人已無權使用系爭房屋，經被上訴人以存證信函催告騰空返還，均未獲置理。爰依系爭租約第12條第4款、第11條第2項約定及民法第455條、第767條規定，請求：㈠上訴人應將系爭房屋騰空返還被上訴人。㈡願供擔保請准宣告假執行。原審為被上訴人全部勝訴之判決。上訴人不服提起上訴。被上訴人並對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：系爭租約第14條第2項係指系爭租約經公證後，上訴人即可裝潢系爭租賃物，非約定上訴人負有履行公證之義務，亦未因此免除被上訴人交付系爭租賃物之主給付義務，故上訴人並無給付遲延情事。且系爭租約未行公證，係被上訴人為規避稅捐，拒依系爭租約所載出租人係榮婉企業社及吳婉如2人之名義進行公證，應屬可歸責被上訴人之事由所致。又被上訴人除點交系爭房屋外，其餘樓層房屋及機械汽車位均未依約點交，違反出租人義務，致上訴人受有無法使用系爭租賃物之營業損失等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、被上訴人主張其已依法終止系爭租約，上訴人無權占用系爭房屋，請求返還系爭房屋等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是被上訴人是否已合法終止系爭租約？其請求上訴人返還系爭房屋是否有理由？為本件之爭點，茲論述如下：㈠按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院80年度台上字第1541號判決意旨參照）。是表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。蓋解釋意思表示，端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，是解釋契約尤須斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理預期之契約利益，依誠信原則而為之（最高法院88年度台上字第1671號判決意旨參照）。故探求當事人立約之真意，在於解釋契約條款時，斟酌當事人訂約時客觀所存在之一切情事，以契約當事人所欲達成之契約目的為基準，在未違契約本質之交易慣行下，為符合公平正義之契約解釋。㈡經查，兩造均不爭執系爭租賃物之所有權人為吳婉如，並經證人即仲介公司經理林志威及吳婉如之女陳詩琪到庭證述屬實（見原審卷第109頁背面、119頁），且有系爭房屋建物登記第一類謄本（所有權個人全部）在卷可稽（見原審卷第31-32頁）；榮婉企業社則於105年3月17日經臺北市商業處核准設立，負責人為吳婉如，組織類型為獨資，有經濟部商業司－商業登記資料查詢1紙在卷可參（見原審卷第66頁）。而被上訴人於105年5月11日簽訂系爭租約時，「立契約人」欄之出租人部分，係各簽署榮婉企業社、商號統編、吳婉如及身分證字號，並分別蓋用榮婉企業社大、小章及吳婉如個人印章等情，有系爭租約影本在卷可按（見原審卷第6、11 頁）。依上開「立契約人」欄關於出租人簽署之方式而觀，可徵系爭租約之出租人應為被上訴人及吳婉如，非僅為被上訴人1人。㈢再者，依證人林志威到庭證述：簽約時被上訴人表示僅以其企業社名義簽約，但因上訴人提出系爭租約長達20年且裝潢費用近2,000萬元，倘被上訴人於20年租期內出售系爭租賃物，新屋主即可與上訴人解除系爭租約，風險很高，故上訴人堅持不管吳婉如是否要以被上訴人名義節稅，系爭租約一定要對應到系爭租賃物之所有權人即吳婉如，故簽約時有簽被上訴人榮婉企業社及吳婉如，並蓋商號大小章及吳婉如個人章。簽約後進行公證時，因兩造對系爭租約出租人為被上訴人及吳婉如2人，抑或僅被上訴人1人，意見歧異，致無法協調而未能完成公證等語（見原審卷第109頁背面、110頁），以及證人陳詩琪到庭證述：伊有參與系爭租約簽約過程，會在系爭租約旁再加蓋吳婉如小章，係簽約時上訴人認為這樣較有保障，吳婉如認為沒有差別，就配合上訴人，系爭租賃物所有權人為吳婉如，會以榮婉企業社名義出租，係有節稅或實際運作考量。嗣因上訴人於公證時表示系爭租約出租人為被上訴人及吳婉如2人，要修改系爭租約，被上訴人無法接受修改後租約內容，致無法完成公證等語（見原審卷第119、120頁），顯見系爭租約嗣增列吳婉如為出租人之一，乃因系爭租賃物所有權人為吳婉如，上訴人基於保障承租人權益，明確要求需以系爭租賃物所有權人吳婉如為系爭租約出租人，並經被上訴人同意所簽訂，益見兩造均有將吳婉如併為系爭租約出租人之合意存在。㈣被上訴人雖以上訴人拒依系爭租約第14條第2項辦理公證構成違約為由，主張終止系爭租約，請求上訴人返還系爭房屋云云。然查，上訴人簽訂系爭租約之目的，主要在取得系爭租賃物以供經營旅館業使用，並由被上訴人提供系爭房屋予上訴人放置傢俱，以利上訴人申請旅館業執照等情，已為兩造所不爭，並有吳婉如出具之建物所有權人同意書影本在卷可按（見原審卷第172頁）。依系爭租約租期長達20年之久，若未與系爭租賃物所有權人之吳婉如簽約，而僅與非為系爭租賃物所有權人之榮婉企業社簽約，將使日後承租人之權益，恐受簽約之榮婉企業社因日後負責人更迭所影響。是上訴人為避免因出租人地位不安定，而無法達成其長期承租系爭租賃物經營旅館業之經濟效益，於簽訂系爭租約時，特別表明須將系爭租賃物所有權人吳婉如列為出租人之一，並開立受款人為吳婉如之120萬元押租金支票予吳婉如收執（見原審卷第13頁），明確以系爭租賃物登記所有權人吳婉如為系爭租約之相對人，而與長期租賃契約承租人多與租賃物所有權人簽訂契約之交易常情無違，自宜尊重上訴人簽訂系爭租約時要求將吳婉如併列為出租人之目的。被上訴人雖主張吳婉如即為獨資商號榮婉企業社負責人，記載被上訴人即可包括吳婉如在內，無庸贅列吳婉如云云。惟被上訴人之負責人現雖登記為吳婉如，在法律上將榮婉企業社及吳婉如評價為同一權利主體，但在一般交易慣行上，商號仍不完全等同於個人，此由證人陳詩琪到庭證述：經與會計師討論後，認以榮婉企業社名義出租可節稅，故系爭租約第3條㈠變更為「以上租金皆含營業稅」，而非舊租約第3條所約定之「以上租金均含租賃所得扣繳及補充保費」，明確載明租金為公司營業稅而非個人所得稅等語（見原審卷第119頁）可知。況獨資商號會隨負責人之更換而變動其法律上之權利主體，系爭租賃物既非以榮婉企業社名義登記為所有權人，倘未將系爭租賃物所有權人吳婉如併列為出租人，日後上訴人之出租人權益，恐因榮婉企業社負責人之變動而處於不安定狀態，而難以達到保障其承租人地位之目的。故上訴人本於合理預期之租賃契約利益，並徵得被上訴人同意增列吳婉如為出租人情況下，在系爭租約出租人欄併列吳婉如為出租人，基於私法自治及契約自由原則下，自應優先以兩造締結系爭租約時之意思表示，作為判斷兩造間權利義務之依據。㈤綜上，兩造在系爭租約既已明定系爭租賃物之出租人為被上訴人及吳婉如，則上訴人辯稱係因被上訴人於公證時未將吳婉如併列為出租人，與兩造上開約定不符，致系爭租約未能完成公證，係不可歸責於上訴人等語，應堪採信。從而，被上訴人以上訴人遲延履行公證義務為由，於105年8月9日以存證信函終止系爭租約，請求上訴人騰空返還系爭房屋，並無理由，應予駁回。四、綜上所述，上訴人既無違約情事，則被上訴人依系爭租約第12條第4款、第11條第2項約定及民法第455條、第767條規定，終止系爭租約及請求上訴人騰空返還系爭房屋，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，應由本院廢棄改判如主文第2項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 4 月 17 日民事第四庭審判長法官傅中樂法官陳清怡法官林玉珮正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 107 年 4 月 17 日書記官林敬傑

臺灣高等法院106年度上易字第1208號

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