106年度重上字第636號｜民事：返還價款｜裁判日期：107 年 07 月 31 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第636號上　訴　人　誠泰開發有限公司法定代理人　彭智祺上　訴　人　巫年茂共　　　同訴訟代理人　陳慶瑞律師被上訴人　　郭雅嵐訴訟代理人　陳智義律師上列當事人間返還價款事件，上訴人對於中華民國106年7月11日臺灣桃園地方法院105年度重訴字第346號第一審判決提起上訴，本院於107年7月3日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於㈠本訴部分：命上訴人誠泰開發有限公司、巫年茂之給付，及該部分假執行之宣告，暨該訴訟費用部分；㈡反訴部分：駁回上訴人誠泰開發有限公司、巫年茂後開第三、四項之訴，及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用除減縮部分外，廢棄。上開廢棄㈠部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人應給付上訴人誠泰開發有限公司新台幣柒佰陸拾伍萬壹仟陸佰元，及其中新台幣柒佰肆拾萬元自民國105年7月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人應給付上訴人巫年茂新台幣陸佰壹拾萬零陸佰元，及其中新台幣伍佰玖拾萬元自民國105年7月4日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人誠泰開發有限公司、巫年茂之其餘上訴駁回。本判決第三項於上訴人誠泰開發有限公司以新台幣貳佰伍拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新台幣柒佰陸拾陸萬元預供擔保，得免假執行。本判決第四項於上訴人巫年茂以新台幣貳佰零伍萬元供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新台幣陸佰壹拾壹萬元預供擔保，得免假執行。第一、二審訴訟費用關於本訴部分，由被上訴人負擔；關於反訴部分（減縮部分除外），由被上訴人負擔十分之九，餘由上訴人誠泰開發有限公司、巫年茂負擔。事實及理由壹、程序部分一、按依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定，第二審程序為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。二、上訴人誠泰開發有限公司（下稱誠泰公司）在原審提起反訴，請求被上訴人應給付伊新台幣（下同）8,328,706元，及自民國105年6月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息；經原審判決敗訴提起上訴後，在本院原聲明請求廢棄原判決上開不利部分，被上訴人應如數給付上開金額；嗣聲明請求被上訴人應給付8,077,162元，及自105年6月27日起算法定遲延利息（見本院卷209頁）；嗣聲明請求被上訴人應給付 8,054,900元，及自105年6月27日起算之利息（見本院卷259頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭說明，應予准許。貳、實體部分一、上訴人聲明：甲.本訴部分：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。乙.反訴部分：（一）原判決關於駁回上訴人後開之訴部分廢棄。（二）被上訴人應給付上訴人誠泰公司8,054,900元，及自105年6 月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（三）被上訴人應給付上訴人巫年茂6,422,150元，及自105年6月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（四）願供擔保請准宣告假執行。被上訴人聲明：甲.本訴部分：上訴駁回。乙.反訴部分：（一）上訴及假執行之聲請駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。二、被上訴人起訴主張：（一）伊於103年3月18日分別與上訴人巫年茂、誠泰公司簽訂坐落桃園市○○區○○○段0000000地號，編號A9土地面積 464平方公尺及公共持分土地之土地預定買賣契約（下稱系爭土地買賣契約）；暨其上建物「寬HOUSE」編號第A9 戶，房屋面積共計364.31平方公尺之房屋預定買賣契約（下稱系爭房屋買賣契約，二契約合稱系爭房地買賣契約），二契約係聯立契約。伊已依約給付上訴人誠泰公司566 萬元、巫年茂1,150萬元，總計已付價款1,716萬元。依系爭房屋買賣契約第3條「房屋出售面積及認定標準」約定：系爭房屋面積共364.31平方公尺（約110.2坪），包含專有部分及共有部分。惟嗣經上訴人誠泰公司告知，房屋建造完工後，經地政機關測量登記完竣之面積為119.9坪，致房屋面積誤差產生找補價款問題。依消費者保護法（下稱消保法）第17條第1項規定（按應適用104年6月17日修正前之規定），內政部公告有「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，依100年3月24日公告「壹、預售屋買賣定型化契約應記載事項」（下稱預售屋契約應記載事項）第6條第3款（按自100年5月1日生效）規定：前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過3%者，買方得解除契約。伊與上訴人誠泰公司所簽訂系爭房屋買賣契約房屋面積前後相差9.7坪，誤差達8.8%，伊得依上開規定解除契約，伊前委託律師發函解除契約，未獲置理，伊再請求消保官為消費爭議調處，上訴人仍不願退款。（二）上訴人誠泰公司依消保法第4條及第17條規定之定型化契約「應記載事項」，有主動告知主建物、附屬建物面積及內容之義務，卻隱瞞高坪數之屋簷面積，未為告知，如同詐欺，令伊誤以為扣除守衛室5.29坪以外之104.71坪乃伊得實際利用之房屋面積，才願以1,260萬元購買；詎其中7坪係非供居住使用之「屋簷」，伊同意買受房屋之意思表示顯有錯誤，依民法第92條規定，伊得撤銷系爭房屋買賣契約，並以準備書狀之送達為此撤銷之意思表示；系爭房屋買賣契約經撤銷後，上訴人誠泰公司應依民法第179條規定，返還所受領之買賣價金。（三）依系爭房屋買賣契約第8條約定：本預售屋之建築工程應在103年4月30日之前開工，自核准開工後之正式動工日起算540日內完成主建物，附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照；逾期未完成即屬遲延給付之債務不履行。本件工程至遲應於103年4月30日開工，施工期間540日，完工並取得使用執照應於104年10月21日完成，惟上訴人至104年11月19日始取得使用執照，伊前以律師函主張解除系爭買賣契約。又依公寓大廈管理條例第58條規定，非經領取建造執照，不得辦理銷售。上訴人於103年4月22日取得建造執照，卻在此之前進行銷售，已違反相關規定。（四）伊所出具「代刻印章授權書」（下稱系爭授權書）係授權上訴人巫年茂使用於土地申報移轉現值、產權登記、水電過戶、其他相關之工程變更設計等履行契約事宜，至解除契約及申報退稅不在授權範圍，伊並未授權上訴人誠泰公司任何事宜，「撤回土地現值申報申請書」所稱之雙方合意解除土地及系爭買賣契約並受任辦理退稅事，上訴人係未受委任並無義務，而本於無因管理向地方稅務局表示雙方業已合意解除系爭房地買賣契約，原屬無權代理，伊依民法第178條、第170條規定承認之，則雙方業已合意解除系爭房地買賣契約，上訴人應返還價款。爰依消保法應記載事項之法定解除權、或房屋預售契約之約定解除權、或雙方合意解除契約所生之返還價金請求權、或依民法第92條、第179條規定，擇一求為命：上訴人誠泰公司應給付 566萬元，上訴人巫年茂應給付被上訴人1,150萬元，及均自105年6月4日起至清償日止按年息5%計付利息之判決（原審為如被上訴人請求之判決）。（五）關於上訴人所提反訴，則以：系爭房地買賣契約，業經伊解除或撤銷買賣之意思表示已不存在，伊無給付系爭房地未付價金及遲延利息之義務。伊不爭執有收到上訴人催告之存證信函，惟上開信函並未有催告伊給付交屋款之意思表示，不生合法催告效力。上訴人以每日萬分之5計算遲延利息，違反預售屋契約應記載事項有關遲延利息每日不逾萬分之2之規定。另系爭建案於102年10月2日送件申請建造執照時之房屋隔局與嗣後取得之使用執照相同，伊係於上訴人取得建造執照日前按原房屋格局買受，否認系爭房屋係量身打造、客製化建屋云云，資為抗辯。三、上訴人就本訴抗辯，及提起反訴主張如下：（一）本訴部分： ⒈系爭房屋買賣契約記載系爭房屋之總坪數為364.31平方公尺（約110.2坪），此參酌上訴人誠泰公司委託卓玲建築師於102年10月2日申請建造執照資料中面積計算表，載明系爭房屋總樓地板面積為364.31平方公尺，其中實設面積樓地板面積為314平方公尺，附屬建物陽台面積為50.31平方公尺，與系爭房屋買賣契約所載總面積相符。系爭房屋買賣契約內僅記載可計價部分，即主建物面積314平方公尺及附屬建物陽台面積50.31平方公尺，計364.31平方公尺。內政部公告之預售屋契約應記載事項第6條第3款規定之立法意旨，係鑑於建築技術日趨成熟，倘預售屋最終完工登記面積與初始簽訂契約登記面積誤差超過3%，顯屬重大瑕疵，乃賦予消費者解除契約之權利。本件應以相同基準，即可計價之主建物面積及附屬建物陽台面積相比誤差，檢視上訴人誠泰公司是否有預售屋契約應記載事項立法意旨之建築技術不成熟情事。依系爭房屋之建物所有權狀，可計價部分為373.72平方公尺（主建物面積323.06㎡＋附屬建物陽台面積48.15㎡＋共有部分2.51㎡＝373.72㎡），與系爭房屋買賣契約記載可計價面積為364.31平方公尺，誤差僅為2.6%（(373.72－364.31)/364.31＝2.6%），並未逾預售屋契約應記載事項第6條第3款規定之誤差3%，被上訴人不得以此解除契約。 ⒉依目前不動產登記相關法規規定，因屋簷屬不可計價之非室內面積，係由業者自行決定是否登記於所有權狀內，內政部更已於105年12月22日通過地籍測量實施規則修正草案，自107年起，屋簷、雨遮一律不登記、不計價，可證預售屋附屬面積不計價之雨遮，本為業者可自由選擇是否登記於所有權狀。本件如單純以經地政機關測量完竣之面積與系爭房屋買賣契約載明之房屋面積相比較，而不細論其中分別登記之項目，即認伊有違反預售屋契約應記載事項之規定，對伊不公平，且被上訴人得否行使解除契約權利，將繫於上訴人誠泰公司於登記系爭房屋所有權狀之始，是否有將雨遮登記於所有權狀上之不確定事實，將使預售屋契約應記載事項之行政規則適用，無所適從，被上訴人不得以此解除契約。 ⒊縱認本件房屋面積誤差逾3%，因該誤差對被上訴人並無不利，伊依預售屋契約應記載事項第6條第2款規定，如有誤差超出部分，買方找補至多2%價金，被上訴人亦係多出所有房屋坪數，並無不利益，被上訴人不得解除契約。況系爭房屋業經被上訴人三度驗屋，簽名同意，且屬客製化建屋，伊難以轉售他人，如認被上訴人得解除契約，對伊損害甚鉅，應認被上訴人行使權利，違反誠信原則及權利濫用。另因被上訴人遲延辦理交屋過戶，伊考量被上訴人遲未繳付價金致無法辦理所有權移轉登記，已被罰鍰21,521元，為避免每月增加罰鍰2,869元，始填載制式申請書辦理撤銷（退稅）申報，此為權宜措施，兩造並無合意解除契約，伊未違反誠信原則。 ⒋上訴人誠泰公司已誠實告知被上訴人系爭房屋之面積細項，並無被上訴人所稱受詐欺情事。依系爭房屋買賣契約第8條第1項第3款規定，因氣候無法施工之不可抗力事由，得順延期間，被上訴人單以開工日推算伊完工日期，認伊遲延而解除契約，顯有誤會。況依系爭房屋買賣契約第8 條第2項規定，縱未扣減氣候因素而無法施工之不可抗力事由，本件並無逾期3個月取得使用執照之違約情事，被上訴人遽以遲延不足1個月取得使用執照，主張解除契約，應無理由等語，資為抗辯。（二）反訴部分： ⒈系爭房屋係客製化建屋，伊已依被上訴人之指示完工，被上訴人違法解除系爭房地買賣契約，伊仍得依系爭土地買賣契約第4條第1項、系爭房屋買賣契約第6條第1項，及民法第367條規定，請求被上訴人給付系爭房地未付之買賣價金及遲延利息。被上訴人未依約給付系爭房地價金尾款，經伊於105年6月17日寄送郵局存證信函予被上訴人，催告被上訴人給付款項，被上訴人於105年6月21日收受存證信函後仍未給付，依系爭土地買賣契約第10條第3項及房屋買賣契約19條第3項規定，被上訴人應再給付逾期款每日萬分之5單利計算之遲延利息。 ⒉被上訴人應給付上訴人巫年茂6,422,150元： ⑴系爭土地之尾款590萬元：依系爭土地買賣契約，被上訴人應給付之款項總額為 1,740萬元，被上訴人已給付簽約款350萬元及貸款額 800萬元，應再給付尾款590萬元（1,740萬－350萬－ 800萬＝590萬）。 ⑵遲延利息522,150元：上訴人巫年茂依約得向被上訴人請求每日萬分之5之遲延利息。自被上訴人收受存證信函5天後即105年6月27 日起，至提起反訴即105年12月20日止，計177天，遲延利息共522,150元（590萬×177×0.0005＝522,150）。 ⑶合計被上訴人應給付上訴人巫年茂共6,422,150元（590萬＋522,150＝6,422,150）。 ⒊被上訴人應給付上訴人誠泰公司8,054,900元： ⑴系爭房屋之尾款740萬元：依系爭房屋買賣契約，被上訴人應給付之款項為1,260 萬元，被上訴人實際已給付價金566萬元，扣除代收款項46萬元後，已給付520萬元，應再給付尾款740萬元（1,260萬－520萬＝740萬）。 ⑵遲延利息654,900元：上訴人誠泰公司依約得向被上訴人請求每日萬分之5之遲延利息，自被上訴人收受存證信函5天後即105年6月 27日起至提起反訴即105年12月20日止，計177天，遲延利息共654,900元（740萬×177×0.0005＝654,900）。 ⑶合計被上訴人應給付上訴人誠泰公司共8,054,900元（ 740萬＋654,900＝8,054,900）。 ⒋爰依系爭房地買賣契約約定及民法第367條規定，提起反訴，求為命被上訴人應給付上訴人巫年茂6,422,150元、上訴人誠泰公司8,054,900元，及均自105年6月27日起至清償日止，按年息5%計付利息之判決（原審判決駁回上訴人之反訴。上訴人誠泰公司提起反訴，原請求上訴人給付8,328,706元本息，嗣撤回原請求被上訴人給付系爭房屋面積誤差之找補價金251,544元本息）。四、兩造不爭執之事實：（一）被上訴人於103年3月18日分別與上訴人巫年茂及誠泰公司，就坐落桃園市○○區○○○段0000000地號，編號A9號土地及公共持分土地；暨地上建物「寬HOUSE」編號第A9 戶，簽訂系爭房地買賣契約。（二）被上訴人已給付上訴人買賣價款合計1,716萬元。（三）被上訴人於105年5月31日寄發郵局存證信函向上訴人解除系爭房地買賣契約，上訴人於同年6月1日收受上開信函。（四）被上訴人於105年7月12日之桃園市消費爭議處程序，再向上訴人表示解除系爭房地買賣契約。（五）被上訴人於105年10月4日，向上訴人主張其買受系爭房地，係遭到詐欺所為，依民法第92條規定撤銷買受系爭房地之意思表示。（六）上訴人誠泰公司就系爭房地，係於102年10月2日申請建造執照，103年4月22日取得建造執照；104年11月2日申請使用執照，104年11月19日取得使用執照。（七）被上訴人與上訴人誠泰公司簽立之系爭房屋買賣契約第3 條「房屋出售面積及認定標準」約定：系爭房屋面積共計364.31平方公尺（約110.2坪）。（八）上訴人委託建築師申請建造執照，關於面積計算表，載明編號第A9戶實設面積，主建物面積為314平方公尺、附屬建物陽台面積為50.31平方公尺，總樓地板面積為364.31 平方公尺。（九）上訴人於105年3月21日、105年4月14日、105年4月25日完成被上訴人之驗屋要求。（十）前開事實，有系爭房地買賣契約書、付款明細表、郵局存證信函、消費申訴案件協商紀錄書及系爭房屋驗屋單等可證（見原審卷6-28、30-41、104頁），暨(103)桃縣工建執照字第會龍00485號建造執照，及(104)桃市都建使字第龍01470號使用執照影本可參（外放）。五、本件兩造之爭執如下：（一）本訴部分：⒈被上訴人依內政部公告之預售屋契約應記載事項第6條第3款規定，對上訴人解除系爭房地之買賣契約，有無理由？⒉被上訴人得否依民法第92條規定，主張受上訴人詐欺而撤銷購買系爭房地之意思表示？被上訴人得否依民法第179條規定請求上訴人返還買賣價金？（二）反訴部分：⒈上訴人巫年茂請求被上訴人給付系爭土地之尾款590萬元及遲延利息522,150元，共 6,422,150元，有無理由？⒉上訴人誠泰公司請求被上訴人給付系爭房屋之尾款740萬元及遲延利息654,900元，共 8,054,900元，有無理由？敘述如下。六、關於被上訴人本訴依預售屋契約應記載事項第6條第3款規定，向上訴人解除系爭房地之買賣契約，有無理由部分：（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。所謂探求當事人之真意，在兩造就其意思表示真意有爭執時，即應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105年度台上字第1710號判決意旨參照）。次按內政部100年3月24日公告修正，自100年5月1日生效之預售屋契約應記載事項第4條「房地出售面積及認定標準」第2款、第3款規定：「㈡房屋面積：本房屋面積共計ˍ平方公尺（ˍ坪）包含：⒈主建物面積計ˍ平方公尺（ˍ坪）。⒉附屬建物面積，即陽臺ˍ平方公尺（ˍ坪）、雨遮ˍ平方公尺（ˍ坪）及屋簷平方公尺（ˍ坪），合計ˍ平方公尺（ˍ坪）。⒊共有部分面積計ˍ平方公尺（ˍ坪）。⒋主建物面積占本房屋得登記總面積之比例ˍ%。㈢前二款所列面積與地政機關登記面積有誤差時，買賣雙方應依第6點規定互為找補。」第6條「房地面積誤差及其價款找補」第3款規定：「㈢前款之土地面積、主建物面積或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。」（見原審卷29頁）。被上訴人主張依上開第6條第3款規定解除系爭房地買賣契約，所為主張有無理由，應先探究系爭房屋面積誤差有無超過3%？從而系爭房屋買賣契約第3條所載：本房屋面積共計364.31平方公尺，其計算之標準為何？應先予釐清。（二）查系爭房屋買賣契約第3條「房屋出售面積及認定標準」約定：本房屋面積共計364.31平方公尺（約110.2坪）。包含：專有部分：主建物面積計：ˍ（即未記載，下同）平方公尺，約ˍ坪。附屬建物面積計：ˍ平方公尺，約ˍ坪，所有權全部，合計ˍ平方公尺，約ˍ坪。共有部分：守衛室面積17.52平方公尺，約5.29坪，持分1000分之62，合計1.09平方公尺，約0.33坪（見原審卷15頁）；第5條「契約總價」約定：本契約總價款合計1,260萬元整，附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格（見原審卷15頁背面）。依上開約定觀之，上訴人抗辯系爭房屋買賣契約第3條關於系爭房屋面積之計算，解釋上不包括屋簷面積，應屬有據。次查依系爭房屋之建物所有權狀記載：建物總面積323.06平方公尺，附屬建物：陽台面積 48.15平方公尺、屋簷面積22.64平方公尺（見原審卷56頁）；另守衛室（權狀字號：105溪建字第003469號）建物面積19.04平方公尺，附屬建物：屋簷面積21.49平方公尺，依契約約定應有部分1000分之62，守衛室之持分（應有部分）面積為2.51平方公尺（計算式：(19.04＋21.49)× 0.062）；以上依上開系爭房屋買賣契約約定，附屬建物除陽臺外其餘項目不計入買賣價格，計算主建物、陽台、共有部分面積，合計373.72平方公尺（323.06㎡＋48.15 ㎡＋2.51㎡＝373.72㎡）。準此，系爭房屋含共有部分面積合計373.72平方公尺，與系爭房屋買賣契約所載房屋出售面積共計364.31平方公尺，多9.41平方公尺（2.846坪），誤差為2.6%，並未逾預售屋契約應記載事項第6條第3款規定之3%。又觀系爭房屋買賣契約第3條、第5條約定，系爭房屋買賣契約價金、面積之計算應不包括附屬建物之屋簷面積，被上訴人將附屬建物之屋簷面積計入，主張面積誤差超過3%，應不足採，從而被上訴人以嗣後房屋登記面積誤差超過3%主張解除買賣契約，應屬無據。（三）次查依上訴人所提出系爭房屋建造執照申請文件之面積計算表記載：樓地板面積合計364.31平方公尺，並載明：陽台面積50.31平方公尺係計入樓地板（見原審卷134頁）；上訴人抗辯兩造簽訂之系爭房屋買賣契約第3條約定：本房屋面積364.31平方公尺(約110.2坪)，係依簽約當時建造執照申請文件之面積計算表之樓地板面積為依據，該樓地板面積364.31平方公尺僅計入陽台50.31平方公尺，屋簷面積並未計入，應可採信。上訴人抗辯本件評價系爭房屋登記面積與系爭買賣房屋契約第3條所載之面積有無誤差，「屋簷面積」應不得計入，方符系爭房屋買賣契約之文義及兩造當時主觀上之認知，應屬可採。被上訴人將屋簷登記面積22.64平方公尺計入系爭買賣房屋契約第3條之房屋出售面積，主張系爭房屋登記總面積396.36平方公尺（約119.9坪），與系爭房屋買賣契約第3條約定總面積 110.2坪，相差9.7坪，誤差達8.8%，超過預售屋契約應記載事項第6條第3款規定之3%，以此解除系爭房屋買賣契約，為不可採。七、關於被上訴人得否依民法第92條規定，主張受上訴人詐欺而撤銷購買系爭房地之意思表示，及被上訴人得否依民法第 179條規定請求上訴人返還買賣價金部分：（一）被上訴人主張上訴人隱瞞屋簷面積，亦未告知公設比，係故意施行詐術，其依民法第92條規定撤銷系爭房地之買賣契約；上訴人則否認施行詐術。（二）按依民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。查系爭房屋買賣契約第5 條「契約總價」，約明：本契約總價款合計1,260萬元，附屬建物除陽臺外，其餘項目不得計入買賣價格（見原審卷15頁背面）；雖地政機關為系爭房屋所有權第一次登記，有屋簷面積22.64平方公尺，然因系爭房屋之買賣價款並不計入屋簷面積，亦未將屋簷面積計算入系爭房屋買賣契約第3條之房屋出售面積內，業如前述，難認上開契約所載面積，有被上訴人所主張隱瞞屋簷面積之情事，即難認有將不真實之事實表示為真實之詐欺情事，被上訴人主張系爭房屋買賣契約隱瞞屋簷面積而有被詐欺之情事，為不可採；被上訴人以此主張撤銷系爭房地之買賣契約，應屬無據。另系爭房屋買賣契約第3條第2項約定共有部分：守衛室面積計17.52平方公尺，約5.29坪，持分1000分之 62，合計1.09平方公尺，約0.33坪（見原審卷15頁）；而依建物所有權狀所示，「守衛室」一層面積為19.04平方公尺（見原審卷57頁），被上訴人就守衛室之應有部分面積，並無減少；且難認有無法知悉系爭房屋公設比之情事，被上訴人以此主張撤銷系爭房地之買賣契約，亦無理由。被上訴人既不得撤銷系爭房地之買賣契約，則其依民法第179條規定請求上訴人返還買賣價金，應屬無據。八、被上訴人主張系爭房屋遲延取得使用執照，其得解除系爭房地買賣契約，暨兩造已合意解除系爭房地買賣契約，有無理由，敘述如下：（一）被上訴人主張依系爭房屋買賣契約第8條約定，本件建築工程應在103年4月30日之前開工，自正式動工日起算540 日內以前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要措施，上訴人應於104年10月21日完工及取得使用執照，然其遲於104年11月19日取得使用執照，主張解除契約；上訴人則否認被上訴人得解除契約。（二）查系爭房屋買賣契約第8條第2項約定：賣方如逾前款期限未取得使用執照者，每逾1日應按已繳房屋價款依萬分之5單利計算遲延利息予買方。若逾期3個月仍未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理（見原審卷16頁）。準此，上訴人須遲延達3個月以上之期限未取得使用執照，被上訴人始得解除契約，則上訴人雖有遲延28日完工，取得使用執照之情事，然被上訴人以此為由主張解除契約，與契約約定不合，不生解除契約之效力。（三）另雖被上訴人以兩造具名之撤回土地現值申報申請書、契稅撤銷申報(退稅)申請書內記載：經雙方協議、同意解除契約等語（見原審卷179、180頁），伊承認上開上訴人無權代理簽署之文件；及上訴人所為無因管理不違反被上訴人之明示等，主張雙方業已合意解除契約云云；被上訴人則辯稱兩造於105年4月25日完成驗屋複驗程序（見原審卷104頁），原應接續辦理銀行對保、過戶、交屋等程序，上訴人乃於105年5月6日繳納土地增值稅、契稅；詎被上訴人於完成銀行對保後，遲未配合辦理過戶、交屋，卻於105年5月31日委託律師寄送郵局存證信函，以面積誤差逾3%、逾期取得使用執照等為由主張解除契約（見原審卷30-40頁）；上訴人即於105年6月17日以存證信函回復，認其解除契約不合法，並促其應開立銀行貸款同額之本票供擔保（見原審卷145-148頁），且持續以電話催告辦理過戶、交屋等，然被上訴人堅持拒絕辦理所有權移轉登記，上訴人考量因遲延已被罰緩21,521元，為避免每月遞增 2,869元罰緩，乃權宜填妥制式申請書辦理撤銷(退稅)申報，俾免遲延罰緩與日俱增。查上開2件申請書之受文者，均為桃園市政府地方稅務局大溪分局，並非被上訴人，即並無兩造之合意存在，被上訴人執以主張兩造合意解除契約，為不足取。九、關於上訴人提起反訴，請求被上訴人給付上訴人誠泰公司、巫年茂尚欠之房屋、土地價金及遲延利息部分：（一）關於上訴人誠泰公司請求被上訴人給付尚欠之房屋價金 740萬元及遲延利息654,900元部分： ⒈如前所述，系爭房屋所有權狀與系爭房屋買賣契約所載面積雖有不合，然二者誤差為2.6%，被上訴人不得以此解除契約（詳「六」之(二)），則被上訴人以解除契約為由拒絕給付買賣價金，應屬無據。又依系爭房屋買賣契約第5 條約定，系爭房屋總價金為1,260萬元，被上訴人已給付 520萬元，尚應給付上訴人誠泰公司740萬元（1,260萬－ 520萬＝740萬）。另上訴人誠泰公司請求被上訴人就740 萬元給付法定遲延利息，應自105年7月4日起算（詳下述）。 ⒉查系爭房屋買賣契約第19條第3項規定：買方如逾期達5日仍未繳清期款，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之5 單利計算之遲延利息，於補繳款時一併繳付賣方。如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函催繳，經送達逾7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。另契約第14條「貸款約定」第7項約定：買方就本條之各項約定應確實履行，如有違反或遲延者，視為無庸貸款，其原欲申辦貸款部分於賣方通知日起7天內以現金一次補足（見原審卷19、18頁正背面）。查被上訴人於105年6月21日收受上訴人催告給付價金之存證信函，該存證信函載明：請被上訴人於文到後5日內，至上訴人誠泰公司開立與銀行貸款額同額之本票；逾期將依系爭契約第14條第7項約定，請被上訴人以現金一次補足貸款部分之價款，並依系爭契約第19條第3項約定計算遲延利息（見原審卷145-148頁）。惟依預售屋契約應記載事項第9條「逾期付款之處理方式」第1項規定，買方逾期時，應加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算之遲延利息；第2項規定：如逾期2個月或逾使用執照核發後1個月不繳期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催繳，經送達7日內仍未繳者，雙方同意依違約之處罰規定處理。而第24條「違約之處罰」第4項規定：買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之＿（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。查被上訴人經上訴人催告雖未依約付款，然上訴人既未依上開「違約之處罰」規定辦理，則上訴人請求被上訴人給付遲延利息，應按每日萬分之2單利計算。據上，被上訴人於105年6月21日收受上訴人之存證信函，依該存證信函所載催告內容，應自翌日起算5日（催告開立本票）再加計7日（依系爭契約第14條第7 項約定，買方於賣方通知日起7天內以現金一次補足），起算遲延利息。依此計算，上訴人請求被上訴人給付遲延利息，應自105年7月4日起算，自同日起至上訴人提起反訴日105年12月20日止計170日，遲延利息共251,600元（計算式：7,400,000元×170日×0.0002＝251,600元）；上訴人誠泰公司請求逾上開金額之遲延利息，應屬無據。另按利息不得滾入原本再生利息，民法第207條第1項前段定有明文，上訴人誠泰公司就此部分遲延利息，再請求法定遲延利息，不應准許。 ⒊據上，上訴人誠泰公司得請求被上訴人給付7,651,600元（7,400,000＋251,600＝7,651,600），及其中740萬元自105年7月4日起算法定遲延利息；逾上開金額之請求，不應准許。（二）關於上訴人巫年茂請求被上訴人給付尚欠之土地價金590 萬元及遲延利息522,150元部分： ⒈查依系爭土地買賣契約第3條約定，系爭土地總價金為1, 740萬元，被上訴人已給付350萬元及銀行貸款800萬元，尚應給付590萬元（計算式：1,740萬－350萬－800萬＝ 590萬）。上訴人巫年茂請求被上訴人就590萬元給付法定遲延利息，如前所述，亦應自105年7月4日起算。 ⒉查被上訴人於105年6月21日收受上訴人催告給付價金之存證信函，載明：請被上訴人於文到後5日內，至上訴人誠泰公司開立與銀行貸款額同額之本票；逾期請被上訴人以現金一次補足貸款部分之價款，並依系爭契約第19條第3 項約定計算遲延利息（見原審卷145-148頁）。惟依預售屋契約應記載事項第9條「逾期付款之處理方式」第1項規定，買方逾期時，應加付按逾期期款部分每日萬分之2單利計算之遲延利息，上訴人請求被上訴人給付遲延利息，應按每日萬分之2單利計算，業如前述（詳「(一)」之⒉ ）。被上訴人於105年6月21日收受上訴人之存證信函，依該存證信函所載催告內容，應自翌日起算5日（催告開立本票）再加計7日（依系爭房屋買賣契約第14條第7項約定，買方於賣方通知日起7天內以現金一次補足），起算遲延利息。依此計算，上訴人請求被上訴人給付遲延利息，應自105年7月4日起算，自同日起至上訴人提起反訴日105年12月20日止計170日之遲延利息共200,600元（計算式：5,900,000元×170日×0.0002＝200,600元）；上訴人巫年茂請求逾上開金額之遲延利息，應屬無據。另依民法第207條第1項前段規定，上訴人巫年茂不得就此部分遲延利息，再請求法定遲延利息，其此部分請求不應准許。 ⒊據上，上訴人巫年茂得請求被上訴人給付6,100,600元（ 5,900,000＋200,600＝6,100,600），及其中590萬元自 105年7月4日起算法定遲延利息；逾上開金額之請求，不應准許。十、綜上所述，被上訴人依預售屋契約應記載事項第6條第3款規定，主張解除系爭房地買賣契約，或行使系爭房地預售契約之約定解除權、或雙方合意解除契約所生之返還價金請求權、或依民法第92條、第179條規定，請求上訴人誠泰公司返還價金566萬元，上訴人巫年茂返還價金1,150萬元，及均自催告解除契約存證信函送達3日起即105年6月4日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許；其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。上訴人巫年茂、誠泰公司提起反訴，主張依系爭房地買賣契約關係，上訴人巫年茂請求被上訴人給付土地尾款590萬元，及自105年7月4日起至清償日止之法定遲延利息；另請求遲延利息200,600元；上訴人誠泰公司請求被上訴人給付740萬元及自105年7月4日起至清償日止之法定遲延利息；另請求遲延利息251,600元，為有理由，應予准許；超過上開金額之請求，為無理由，不應准許。原審就被上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決及為假執行之宣告，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上訴人提起反訴上開請求應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由；就上訴人上開請求不應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並無不合；上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。兩造均陳明願供擔保聲請宣告准、免假執行，就上訴人反訴勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。十一、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一詳予論駁之必要。併此敘明。十二、據上論結，本件本訴之上訴為有理由，反訴之上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段、第463條、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 7 月 31 日民事第一庭審判長法官林陳松法官曾錦昌法官鄭威莉正本係照原本作成。被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。上訴人不得上訴。中華民國 107 年 7 月 31 日書記官楊璧華附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度重上字第636號

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