106年度重上字第708號｜民事：返還價金｜裁判日期：107 年 05 月 09 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第708號上　訴　人即被上訴人　周珊旭訴訟代理人　陳姵君律師劉湘宜律師被　上訴人即　上訴人　忠泰長虹建設股份有限公司法定代理人　洪調進訴訟代理人　姚文勝律師複代理人　　陳姵妤律師訴訟代理人　林志強律師上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於中華民國106年6月30日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第993號第一審判決各自提起上訴，本院於107年4月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回周珊旭後開第二項之訴部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。上開廢棄部分，忠泰長虹建設股份有限公司應再給付周珊旭新臺幣伍仟貳佰捌拾貳萬元自民國一百零五年四月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五與中華郵政一年期定儲機動利率差計算之利息。周珊旭其餘上訴駁回。忠泰長虹建設股份有限公司之上訴駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，關於忠泰長虹建設股份有限公司上訴部分，由忠泰長虹建設股份有限公司負擔。關於周珊旭上訴部分，由忠泰長虹建設股份有限公司負擔十分之九，餘由周珊旭負擔。事實及理由一、上訴人即被上訴人周珊旭（下稱周珊旭）主張：伊於民國100年8月12日向被上訴人即上訴人忠泰長虹建設股份有限公司（下稱忠泰長虹公司）買受坐落臺北市○○區○○段○○段0000000 地號土地持分及其上之明日博社區編號C1戶第12樓暨地下室第四層編號307、308號車位（下稱系爭C1戶），以及C2戶第12樓暨地下室第四層編號311、345號車位（下稱系爭C2戶）共二戶不動產（下合稱系爭不動產），並簽訂房地預定買賣契約書2份（下稱系爭契約），約定系爭C1戶之價金為新臺幣（下同）9692萬元，系爭C2戶之價金為1億1432萬元，其中7成價金即6783萬元及8002萬元由伊委託忠泰長虹公司向金融機構辦理貸款，系爭契約第9條第3項第1款則約定，倘忠泰長虹公司洽定之貸款金額因不可歸責於雙方之事由而少於預定貸款金額時，兩造同意另行協商差額部分之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，忠泰長虹公司並應返還伊按各期價款收受期間，依中華郵政1年期定儲利率加計之利息。嗣忠泰長虹公司洽定之貸款銀行華南商業銀行股份有限公司圓山分行（下稱華南銀行圓山分行）因受限於中央銀行對高價住宅之放貸政策，就系爭不動產核貸金額僅有總價金之六成，少於約定之預定貸款金額，經伊向忠泰長虹公司員工即訴外人徐鶴容洽詢貸款差額部分之處理辦法，忠泰長虹公司於105年3月31日指派副理即訴外人侯淑瓊與伊進行協商，並提出由忠泰長虹公司借貸伊核貸與預定貸款間之差額，加計利息於2年內清償完畢，及須設定第二順位抵押權予忠泰長虹公司之協商方案，惟伊無法接受，遂於105年4月8日向忠泰長虹公司解除系爭契約。則忠泰長虹公司自應依系爭契約第9條第3項第1款約定及民法第259條第2 款、第233條第1項、第203條規定返還已收受之價金5282萬元，及按中華郵政一年期定儲利率加計之利息150萬4829元（明細及計算式詳如原判決附表一所示），暨均自解約日即105年4月9日起至清償日止，按法定利率計算之遲延利息。並於原審聲明：（一）忠泰長虹公司應給付周珊旭5282萬元及自105年4月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）忠泰長虹公司應給付周珊旭150萬4829元及自105年4月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（三）願供擔保請准宣告假執行。【原審判決忠泰長虹公司應給付周珊旭5282萬元及如原判決附表三所示各期款項，自105年4月10日起至清償日止，按中華郵政一年期定儲機動利率計算之利息，暨應給付周珊旭150萬4829元，及為准免假執行之宣告，另駁回周珊旭其餘之訴。忠泰長虹公司就敗訴部分全部上訴。周珊旭則僅就5282萬元自105年4月10日起至清償日止，按週年利率百分之五與中華郵政一年期定儲機動利率差之利息部分不服上訴，其餘敗訴部分未聲明不服（即150萬4829元之利息部分），該部分非本院審理範圍，不贅】。並於本院聲明：（一）上訴聲明：1.原判決關於駁回周珊旭後開第二項之訴部分廢棄。2.上開廢棄部分，忠泰長虹公司應給付5282萬元即原判決附表三所示各期款項自105年4月10日起至清償日止，按週年利率百分之五與中華郵政一年期定儲機動利率差之利息。（二）對忠泰長虹公司上訴之答辯聲明：上訴駁回（本院卷第564頁）。二、忠泰長虹公司則以：系爭契約設計之貸款方式共有「不辦貸款」、「代辦貸款」及「自洽貸款」三種，僅於消費者針對房地買賣之「金融貸款」期款，依系爭契約第9條第2項確定選擇依「代辦貸款」方式處理，且無系爭契約第9條第4項所列：拒辦或未依伊公司通知期限辦理貸款手續；未依伊公司通知期限辦妥對保等一切貸款手續等視為自始不辦貸款之情形，在依約辦竣申貸對保手續後，如最終核貸金額確實低於預定貸款金額，復就差額進行協商而不成後，始得依系爭契約第9條第1項第3款約定解除契約。而周珊旭係於接獲伊公司申貸通知書，並於105年3月23日赴伊公司時，因對可貸金額仍有疑義，當日即放棄辦理貸款，周珊旭既始終未確定選擇「代辦貸款」之貸款方式，亦未提供辦理貸款所需文件辦理申貸手續，且未依約辦理申貸對保等手續，貸款不足之實際差額無法確定，則進入協商階段之條件根本尚未成就。又伊公司根本尚無正式之協商方案，遑論授權員工與周珊旭進行協商，伊公司副理侯淑瓊僅係本諸商誼接待周珊旭並好意提出關於解決貸款差額問題之個人建議，不能認為協商。又系爭契約第9條第3項第1 款約定就貸款差額之處理所以排除內政部版本而改為兩造協商，係為使雙方於履約上能更有彈性，以達契約繼續有效之目的。且系爭契約第9條第3項第2款既約定於洽定之貸款金額少於預定貸款金額係可歸責於伊公司時，周珊旭仍應就差額部分依原承諾貸款相同年限及條件分期清償，僅伊公司不能提供相同條件時，周珊旭始有權解除契約，則舉重明輕，於洽定之貸款金額少於預定貸款金額係不可歸責於伊公司時，自不能任周珊旭輕易解約，故在周珊旭未盡真摯努力協商前，仍屬協商未完成而非協商不成，不得任意解約，周珊旭自始無協商誠意，僅係為求合於契約文字而假意徵詢貸款、詢問忠泰長虹公司之方案，本件根本未進行任何協商，周珊旭自無依系爭契約第9條第3項第1款約定解除契約之餘地。況系爭契約第9條第3項第1款關於「雙方同意解除契約」之約定均應解釋為「經雙方合意後始得解約」，而非賦予任一造得單方片面解約之權利，則周珊旭單方所為解除契約亦不生合法效力。再縱認周珊旭得解除契約，然兩造已約定就應負利息之債務，按各期價款收受期間，依中華郵政一年期定儲利率計算，是周珊旭請求伊公司給付自解約日起至清償日止，按法定利率計算之利息，即屬無據等語，資為抗辯。並於本院聲明：（一）上訴聲明：1.原判決不利於忠泰長虹公司部分廢棄。2.上開廢棄部分，周珊旭在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（二）對周珊旭上訴之答辯聲明：上訴駁回。三、查兩造於100年8月12日簽訂系爭契約，約定由周珊旭向忠泰長虹公司買受系爭不動產，其中系爭C1戶之價金為9692萬元，系爭C2戶之價金為1億1432萬元；周珊旭就系爭不動產已繳納予忠泰長虹公司之訂金、簽約金及各期分期款共計5282萬元等情，有系爭契約、系爭不動產各期價金金額及繳款明細、繳款通知書、國泰世華商業銀行存款憑證、存摺節本在卷可稽（原審卷一第10至101、112至124頁），且為兩造所不爭執（原審卷二第3頁、本院卷第130頁），應認與事實相符。四、又周珊旭主張：因受限於中央銀行對高價住宅之放貸政策，忠泰長虹公司洽定之金融機構核貸之金額少於系爭契約預定貸款金額，係不可歸責於兩造，且兩造協商未果，伊已依系爭契約第9條第3項第1款約定合法解除契約，忠泰長虹公司應返還買賣價金5282萬元，及依約定利率加付如原判決附表三所示利息150萬4829元，並就5282萬元給付自105年4月10日起算之法定遲延利息等情，為忠泰長虹公司所否認，並以前揭情詞置辯。茲查：（一）周珊旭主張依系爭買賣契約第9 條第3項第1款約定解除契約，有無理由？ 1.首依系爭契約第9條貸款約定第1項、第2項、第3項、第4項：「一、不辦貸款：甲方（即周珊旭）不辦理金融機構貸款者，該部份價款應於使用執照核發日起六十日內繳納，...」、「二、辦理貸款：（一）本約附件（四）金融貸款款項由甲方委託乙方（即忠泰長虹公司）向金融機構辦理貸款給付者，應於簽立本約同時另立附件（六）『代辦貸款委託書』交付乙方，惟甲方如可得較低利率或有利於甲方貸款條件時甲方亦得自行辦理貸款，甲方同意另立附件（七）『自洽貸款協議書』，於乙方通知辦理貸款日起二十日內辦妥貸款對保手續，並由承貸金融機構同意將約定貸款金額撥付乙方。（二）倘甲方於簽訂本約時尚無法確定前述貸款方式，應同時簽立附件（六）『代辦貸款委託書』及附件（七）『自洽貸款協議書』，甲方並應於乙方通知辦理銀行貸款手續之期限內向乙方確定貸款方式，逾期則視為甲方委託乙方向金融機構辦理貸款，並比照附件（六）『代辦貸款委託書』規定辦理貸款，原簽立之『自洽貸款協議書』自動作廢。...」、「前項委託乙方向金融機構辦理貸款者，倘乙方洽定之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列方式處理：（一）不可歸責於雙方時之處理方式如下：雙方同意另行協商差額部份之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，乙方應按各期價款收受期間，依中華郵政一年期定儲利率加計利息返還甲方...」、「如因下列情事致乙方無法如期取得全部貸款者，視為甲方自始不辦貸款，甲方同意按照未條第一項規定辦理：...（二）甲方拒辦或未依乙方通知期限辦理貸款手續或未提供簽署辦理貸款所需文件致不能獲貸。（三）甲方自動放棄辦理貸款或...（四）甲方未依乙方通知期限辦妥對保等一切貸款手續。」等語（原審卷一第14頁背面至第15頁、第60頁背面至第61頁）。足見兩造已於系爭契約約定之貸款方式有不辦貸款、代辦貸款、自洽貸款3種方式；於周珊旭委託忠泰長虹公司辦理貸款時，如忠泰長虹公司洽定之貸款金額少於預定貸款金額，係不可歸責於兩造時，兩造同意另行協商差額部分之付款方式，協商不成時，兩造同意解除契約；且應於周珊旭有系爭契約第9條第4項情形者，始得視為自始不辦貸款。 2.查周珊旭於簽訂系爭契約時，同時簽立附件（六）代辦貸款委託書及附件（七）自洽貸款協議書，有前揭委託書及協議書在卷可按（原審卷一第33至35、79至81頁），依系爭契約第9條第2項第2款約定，固堪認周珊旭於簽訂系爭契約時尚無法確定何種貸款方式。然周珊旭已於105年3月15日接獲忠泰長虹公司105年3月14日之申貸通知書，告知申辦銀行貸款及對保手續，並提供國泰世華銀行台北分行及華南銀行圓山分行供周珊旭選擇等情，為兩造所不爭（本院卷第130頁），並有申貸通知書暨房貸資料彙整表（原審卷一第102、104頁）可佐。而觀諸該申貸通知書備註欄記載：「一、若台端為自洽銀行辦理貸款者，請依房地預定買賣合約書內『自洽貸款協議書』之內容辦理，並請事先告知自洽貸款之銀行及聯絡方式，俾利本公司聯繫相關配合事項。二、為利產權及對保作業遂行，請台端先行於三月十五日（二）前傳真身份証正反面影本至本公司，俾便資料彙整。三、若台端為不辦貸款者，亦請於三月十五日（二）前備齊身份証正反面影本（需清晰）四份寄至本公司，以利產權作業遂行。」；並依忠泰長虹公司負責接待及協助客戶處理申辦貸款事務之行政人員（原審卷一第150頁）即證人徐鶴容證述：「（問：至3/23為止，周珊旭有無向忠泰公司確定其貸款方式（不辦、自洽、代辦）？周珊旭那時跟我說屬意華南銀行辦貸款，但她來時沒有辦，也沒有繳交資料，因為她對貸款的成數有疑慮，因為是高價住宅，成數低於6成，與當初合約書寫的7成不符。」、「（問：與一般購屋簽買賣契約，若購屋者同時簽立代辦貸款委託書及自洽貸款協議書，在寄發申貸通知之前，是否會跟購屋者確認是否辦理貸款？）寄發前不會，寄發後會詢問購屋者的意願，確認購屋者的意願後才會約銀行到公司，因為購屋者才會確認他要貸款的銀行。」等語（本院卷第285、289頁）；及審酌兩造均不爭執周珊旭已於105年3月23日與華南銀行圓山分行商談對保及金融貸款事宜乙情（本院卷第130頁）；以及另證人即華南銀行圓山分行承辦業務人員宋孟松證述：伊於105年3月23日有至忠泰長虹公司位於復興南路一段36-10 號12樓之辦公處所，因忠泰長虹公司有跟伊約，是忠泰長虹公司財務部吳小姐請伊過去，為了周珊旭要買房子要辦房貸，要過去辦理對保相關事宜，因為可貸金額有爭議，所以周珊旭所有資料都沒有給伊等情（原審卷一第232頁背面至第234頁背面）。足見周珊旭應已向徐鶴容表達選擇代辦貸款及貸款銀行，忠泰長虹公司方會通知華南銀行圓山分行專員宋孟松辦理貸款手續，周珊旭並確實依忠泰長虹公司與華南銀行約定之日期至忠泰長虹公司，惟因貸款成數問題，致未於105年3月23日辦理對保手續至明。又周珊旭簽立之系爭契約附件（六）代辦貸款委託書第1條約定周珊旭就系爭C1戶、系爭C2戶委託忠泰長虹公司代向金融機構申請貸款之金額分別為6783萬元、8002萬元（原審卷一第33、79頁）。堪認周珊旭主張其就系爭不動產委託忠泰長虹公司代向金融機構申請貸款之預定貸款金額合計為1 億4785萬元等情，亦無疑義。忠泰長虹公司辯稱周珊旭未確認是否委託忠泰長虹公司代辦貸款或自洽貸款云云，不值採取。 3.次依104年8月13日修正發布、翌日生效之中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定（下稱104年中央銀行住宅貸款修正規定）第3點、第4點明定：「金融機構承作公司法人之購置住宅貸款，其貸款條件限制如下：（一）不得有寬限期。（二）貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之六成。（三）除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他貸款名目，額外增加貸款金額。」、「金融機構承作自然人之購置住宅貸款，應依下列規定辦理：（一）購置高價住宅貸款:其貸款條件之限制，適用前點各款之規定。...」；而系爭不動產屬前揭規定之高價住宅等情，為兩造所不爭（本院卷第131頁）。又忠泰長虹公司以105年3月14日申貸通知書暨房貸資料彙整表通知周珊旭應向華南銀行圓山分行或國泰世華台北分行聯繫辦理申辦銀行貸款及對保手續，該申貸通知書暨房貸資料彙整表之個人戶欄位亦記載「貸款額度：目前以6成為限」等語（原審卷一第102頁背面、第104頁背面）；證人徐鶴容則證述：房貸資料彙整表上記載華南銀行、國泰世華銀行均記載以6成為限是基於央行規定等情（本院卷第288頁）。另證人宋孟松並到庭結證稱：貸款契約（原審卷一第199至205頁）其上手寫之金額1億2674萬元是伊親寫的，是買賣金額的貸款最高成數，是央行規定的最高成數，好像是6成，即104年中央銀行住宅貸款修正規定第4條第1項，即為伊所述央行規定最高成數6成。以本案為例，買賣金額超過7000萬，買受人為自然人，最高能貸款6成。房貸資料彙整表是忠泰長虹公司要求我們對於明日博（即系爭不動產所在社區）案件所爭取的優惠利率及成數，我們還是要符合央行的規範，所以最高成數是6成，我們知道明日博的案件都是7000萬以上，所以成數都是6成等情明確（原審卷一第232頁背面至第233頁背面）。復參以華南銀行圓山分行107年1月26日華圓個字0000000000號函亦稱：伊銀行於105年3月間，承作自然人購置住宅貸款，核准貸款成數受中央銀行104年8月13日修正發布、翌日生效之104年中央銀行住宅貸款修正規定之限制；前開規定公布後至105年4月間，伊銀行承作自然人購置住宅貸款，未曾有住宅貸款之核貸成數超過鑑價或買賣價金六成之情形；忠泰長虹公司於104年8月13日至105年4月間，以明日博社區建物，委請伊銀行承作住宅貸款業務，伊銀行承作範圍內，無經核准貸款成數低於買賣價金六成之情形等情，有該函可稽（本院卷第307頁）。足見忠泰長虹公司以105年3月14日申貸通知書通知周珊旭辦理貸款及對保手續時，及周珊旭指定承作貸款之華南銀行圓山分行於105年3月23日至忠泰長虹公司處所擬辦理申貸及對保事宜時，均因系爭不動產為高價住宅，受限於104年中央銀行住宅貸款修正規定，核貸成數上限為買賣價金之六成即1億2674萬元（2億1124萬元×60 %）。故不論周珊旭本身信用條件如何，周珊旭就系爭不動產所能向指定承作貸款之銀行貸得金額必然少於兩造所約定之預定貸款金額1億4785萬元（即C1戶6783萬元，C2戶8002萬元；原審卷一第33、79頁），自無再要求周珊旭須先完成對保手續之必要。且系爭契約第9條第3項既約定「倘乙方（即忠泰長虹公司）洽定之貸款金額少於預定貸款金額」，核其文義，關於貸款金額是否不足，亦係以忠泰長虹公司與金融機構洽商結果據以認定，即為已足。則忠泰長虹公司抗辯：前揭系爭契約第9條第3項之適用應以周珊旭先行辦竣申貸對保手續，確認其貸款意願及能力為前提，周珊旭自始拒絕履行申貸對保手續，本件尚未達可得協商之階段云云，殊無足取。並堪認周珊旭主張：當時洽定貸款金額因央行政策變更，低於預定貸款金額，乃不可歸責於兩造，已符合依系爭契約第9條第3項第1款約定，兩造自應另行協商差額部分之付款方式，如協商不成，即得解除契約等語，洵屬有據，應堪採取。 4.又周珊旭主張：伊於105年3月23日經華南銀行圓山分行承辦業務人員宋孟松告知系爭不動產之核貸金額少於預定貸款金額後，當日即向忠泰長虹公司員工徐鶴容洽詢貸款差額部分之處理辦法，並於105年3月31日與忠泰長虹公司副理侯淑瓊進行協商，惟伊無法接受侯淑瓊所提出「差額部分由忠泰長虹公司借貸予周珊旭，加計利息延期清償二年，並須設定第二順位抵押權予忠泰長虹公司」之系爭協商方案，乃委請律師於105年4月8日以存證信函通知忠泰長虹公司依系爭契約第9條第2項、第3項第1款約定，以該存證信函之送達為解除系爭契約之意思表示，忠泰長虹公司已於同年4月9日收受該存證信函等節，已提出105年4月8日存證信函暨掛號郵件收件回執為證（原審卷一第107至111頁），且為兩造所不爭（本院卷第130、131頁），應堪信實。忠泰長虹公司雖辯稱：其未授權徐鶴容、侯淑瓊與周珊旭就貸款差額部分進行協商，侯淑瓊所提出者僅係個人建議，兩造未曾啟動協商機制，周珊旭解除系爭契約，於法不合；縱得解約，亦須雙方合意云云。惟查： ⑴證人徐鶴容雖證述：伊為忠泰長虹公司副科長，因為周珊旭對貸款成數有疑慮，所以約周珊旭與主管侯淑瓊碰面，因為侯淑瓊是副理，因權限關係需要往上陳報等情（本院卷第285至290頁）；證人侯淑瓊亦證述：3月31日出面接待客戶是因為承辦徐鶴容表示周珊旭對貸款差額成數有疑慮，她問伊說如果有差額公司會如何處理，伊當時跟她提了公司目前沒有一個明確的處理方案，她一直逼問伊要如何處理，伊當下是有跟她講伊個人的建議，伊個人建議是分2-3年按月清償，伊並未被授權，伊只是想要出面先瞭解她的實際需求等情（本院卷第290至295頁）。然查，兩造均不爭執於105年3月31日侯淑瓊確曾向周珊旭提出「實際核貸金額與契約預定貸款金額間之差額部分，由忠泰長虹公司借貸周珊旭，加計利息於2年內清償完畢，並須設定第二順位抵押權與忠泰長虹公司」之方案乙情（本院卷第130頁）。且參諸證人徐鶴容另證稱：除了周珊旭外，其他因貸款成數協商的情形，也都是通知主管侯淑瓊出面了解客戶需求及疑慮，伊是請侯淑瓊出面處理等情（本院卷第289頁）；證人侯淑瓊亦另證稱：伊是業務部副理，伊當天並未明確告知未被授權，伊建議方案後，周珊旭有反應2-3年清償會造成資金困難及壓力，與周珊旭商討後不久，忠泰與長虹公司後來有決議下來，如果客戶貸款有差額，償還上有困難的話，伊公司就比照內政部版本，看客戶是要比照銀行或其他方式，所以客戶有這方面的問題承辦會告訴伊，伊就會出面與客戶做說明，這分二個階段，第一階段兩家公司還沒有決議前，是由伊主管副總說明，有明確決議之後，當然由伊跟客戶說明等語（本院卷第293、294頁）。顯然忠泰長虹公司針對客戶貸款成數協商，向均由副科長徐鶴容通知業務部副理侯淑瓊出面了解客戶需求及疑慮；而侯淑瓊不僅於第一階段負責瞭解客戶需求、提供建議方案供客戶討論，及彙總客戶意見向公司反應，第二階段更於公司有明確決議時，負責代表公司向客戶說明。再審酌侯淑瓊經周珊旭詢問忠泰長虹公司如何處理貸款差額問題時，亦提出具體建議方案，並與周珊旭進行討論。自堪認關於客戶貸款差額爭議之處理及協商應屬侯淑瓊之業務權限範圍，並已實際代表忠泰長虹公司提出具體方案與周珊旭就貸款差額進行協商，惟未能達成共識，洵無疑義。證人侯淑瓊證述：未獲授權，僅提出個人建議云云，顯係事後偏頗迴護，附和忠泰長虹公司答辯之詞，尚難採信。關於系爭不動產之核貸金額少於預定貸款金額，係因不可歸責於兩造之事由所致，而兩造於105年3月31日就系爭不動產之貸款差額之付款方式協商不成，既經認定於前。則周珊旭主張得依據系爭契約第9條第3項第1款約定解除系爭契約，自屬有據。 ⑵忠泰長虹公司雖又辯稱：自文義解釋或目的解釋，系爭契約第9條第3項第1款關於「雙方同意解除契約」之約定應解釋為經雙方合意始得解除契約，且系爭契約第9條第3項第2 款既約定於洽定之貸款金額少於預定貸款金額係可歸責於伊公司時，周珊旭仍應就差額部分依原承諾貸款相同年限及條件分期清償，僅伊公司不能提供相同條件時，周珊旭始有權解除契約，則舉重明輕，於洽定之貸款金額少於預定貸款金額係可歸責於伊公司時，自不能任周珊旭輕易解約。周珊旭假意徵詢貸款、詢問其方案，未盡真摯努力協商，顯與誠信原則有違，係故意促成協商不成之條件成就，不生解除系爭契約之效力云云。然查： ①系爭契約第9 條第3項第1款約定於周珊旭委託忠泰長虹公司向金融機構辦理貸款時，因不可歸責於雙方之事由，致忠泰長虹公司洽定之貸款金額少於預定之貸款金額時，如兩造另行協商差額之付款方式不成時，雙方同意解約，核係屬兩造各自對於意定解除權之保留。則忠泰長虹公司主張於該條件成就時，猶須再由兩造另為合意解除契約云云，自無可採。又兩造已於該條款下方加註：「甲方已知本款不可歸責於雙方發生貸款金額少於預定貸款金額時之處理方式與『預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』第18條第2項第1款第1~ 3目：『⑴差額在預定貸款金額百分之三十以內者，乙方應依原承諾貸款相同年限及條件由甲方分期清償。...』不同，並經雙方磋商同意後始簽訂。」等語，復經周珊旭於該段加註文字下方簽名用印以示確認（原審卷一第15、61頁），明示排除內政部頒布之預售屋買賣定型化契約範本上開規定之適用。足見兩造於簽訂系爭契約時，業已合意倘發生不可歸責兩造事由，致洽貸金額不足預定貸款金額之情形，應採行由兩造協商解決之處理方式，排除直接由忠泰長虹公司比照銀行貸款條件貸款予周珊旭之處理方式，顯見兩造係刻意保留相當之彈性以協商處理此種貸款差額情形。至於系爭契約第9條第3項第2款關於忠泰長虹公司就差額部分應依原承諾貸款相同年限及條件由周珊旭分期清償，如忠泰長虹公司不能提供相同條件時，周珊旭有權解除契約之約定，則明文係針對洽貸金額少於預定貸款金額係可歸責於忠泰長虹公司之情形，忠泰長虹公司如未就差額部分提供原承諾貸款之相同條件時，即賦與周珊旭單方解除契約之權利。此與同項第1款係不可歸責於雙方之情形既有不同，尚無從據舉重明輕法理將系爭契約第9條第3項第1款所謂「雙方同意解除契約」作文義以外之不同解釋。至原法院106年度重訴字第371號他人間買賣契約之解釋，自不拘束本院之認定。 ②至於忠泰長虹公司於105年5月10日及106 年3月3日寄發存證信函予周珊旭，就貸款差額部分提出「願依內政部有關預售合約範本相關約定，就差額在預定貸款之百分三十以內部分，以承貸金融機構原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償為解決」、「以目前國泰世華商業銀行最優的貸款條件，作為不足額之分期清償條件」、「以目前六大行庫平均之貸款條件，作為不足額之分期清償條件」、「以目前六大行庫中最優之貸款條件，作為不足額之分期清償條件」、「比照內政部有關預售合約範本相關約定，就差額在預定貸款金額之百分之三十以內部分，以承貸金融機構之原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償為解決。」等比照銀行貸款條件之協商方案等節，固據提出各該存證信函（原審卷一第163至164、262至266頁）為憑。惟上開方案均係於周珊旭以105年4月8 日存證信函主張解除系爭契約後始行提出，自難謂周珊旭不接受上開協商方案，有何違反誠信原則及故意促成協商不成之條件成就之情事可言。則忠泰長虹公司抗辯上情，均難認可採。 7.據上，堪認周珊旭依系爭契約第9條第3項第1款約定，以105年 4月8日存證信函向忠泰長虹公司主張解除系爭契約，洵屬有據。又忠泰長虹公司已於同年4月9日收受上開存證信函，此為兩造所不爭執（本院卷第131頁）。是兩造間之系爭契約已於105年4月9日經周珊旭合法解除，應堪認定。（二）周珊旭請求返還買賣價金與利息有無理由？金額若干？ 1.按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務。由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應負利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第259條第1、2款、第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。且民法第259條第1項第2款所定應返還自受領時起之利息，為契約解除之後，回復原狀之方法，此與民法第233條規定自遲延時起算之遲延利息，乃因債務人遲延不履行債務而發生之損害賠償之性質，尚屬有間。 2.又依系爭契約第9條第3項第1款約定「前項委託乙方向金融機構辦理貸款者，倘乙方洽定之貸款金額少於預定貸款金額，其差額依下列方式處理：（一）不可歸責於雙方時之處理方式如下：雙方同意另行協商差額部份之付款方式，協商不成時，雙方同意解除契約，乙方應按各期價款收受期間，依中華郵政一年期定儲利率加計利息『返還』甲方。」之內容，核既無約定給付期限，並對照前揭民法第259條第1、2款之規定，應認係針對解除契約後回復原狀附加利息之利率約定，與回復原狀返還價金之遲延利息，應無關聯。則周珊旭主張：忠泰長虹公司除應返還伊已付價金，及附加自各期給付時起按中華郵政一年期定儲利率計算至解約時之利息外，尚應就價金返還部分加計法定遲延利息等語，洵屬有據。 3.查周珊旭係於105年4月8日以台北光武郵局第569號存證信函通知忠泰長虹公司依系爭契約第 9條第3項第1款約定解除契約，並請忠泰長虹公司於文到後15日內返還已收受之價款，忠泰長虹公司於105年4月9日收受該存證信函，有存證信函暨掛號郵件收件回執可稽（原審卷一第107至111頁），而兩造間之系爭契約已於105年4月9日經周珊旭合法解除等情，亦經認定如前，且周珊旭於解約時就系爭不動產已繳納予忠泰長虹公司之訂金、簽約金及各期分期款共計5282萬元（明細見原審卷一第112頁）等情，此為兩造所不爭執（本院卷第130頁）。則周珊旭自得依前揭規定請求忠泰長虹公司返還已付之系爭不動產價金應計為5282萬元。至於周珊旭依系爭契約第9條第3項第1款約定請求忠泰長虹公司給付各期價款按中華郵政一年期定儲利率加計利息部分，查周珊旭交付忠泰長虹公司之各期價款金額及付款日期係如原判決附表一之「付款金額」及「付款日期」欄所示，有兩造不爭執之各期價金金額及繳款明細可按（原審卷二第3頁背面、卷一第112頁）。而忠泰長虹公司於100年8月12日收受訂金至105年2月5日收受第9期款期間所應適用之固定利率及機動利率應如原判決附表二所示，此亦有中華郵政存款利率網路列印資料可參（原審卷二第25至32頁）。審酌本件各期付款金額及付款日期所應適用之各期「機動利率」均較「固定利率」為低（系爭C1戶訂金、第一期至第八期款及系爭C2戶訂金、第一期至第八期款應適用之固定利率為1.37 %，機動利率則依序為1.34% 、1.27%、1.2%、1.13%；系爭C1、C2戶第九期款應適用之固定利率為1.2%，機動利率則依序為1.2%、1.13%；系爭C1戶之969萬元簽約款於105年3 月17日前應適用之固定利率為1.37%，機動利率則依序為1.34%、1.27%、1.2%，於105年3月17日後應適用之大額存款固定利率為0.29%，機動利率則依序為0.29%、0.27%；系爭C2戶之1143萬元簽約款應適用之固定利率為0.51%，機動利率則依序為0.5%、0.36%、0.29 %、0.27%），是周珊旭請求按利率較低之「機動利率」計算利息，自無不可，經計算應返還之利息合計184萬7560元（如原判決附表三所示）。是周珊旭依系爭契約第9條第3項第1 款約定請求忠泰長虹公司就各期價款應返還利息150萬4829元，應屬有據。又周珊旭之價金返還請求並無確定給付期限，忠泰長虹公司於105年4月9日收受前開存證信函後，經15日於105年4月24日催告期滿，應自105年4月25日起負遲延責任。則周珊旭請求自該日起依民法第203條規定計算之法定遲延利息，於法並無不合。逾上開期間之利息部分請求，則屬無據。五、綜上所述，周珊旭依民法第259條第2 款規定及系爭契約第9條第3項第1款約定，請求忠泰長虹公司返還已付價金5282萬元，及自105年4月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息；另請求忠泰長虹公司返還利息150萬4829元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求（確定部分除外），即屬無據，應予駁回。原審就5282萬元自105年4月25日起至清償日止，按週年利率5%與中華郵政一年期定儲機動利率差計算之利息部分，為周珊旭敗訴之判決，尚有未合，周珊旭指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院改判如主文第二項所示。上開其餘應准許之部分（即判決忠泰長虹公司應給付周珊旭5282萬元，及如原判決附表三所示各期款項自105年4月10日起至清償日止，按中華郵政一年期定儲機動利率計算之利息暨命給付150萬4829元部分），原審為周珊旭勝訴之判決，並分別為准免假執行之宣告，核無不合，忠泰長虹公司上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至於上開不予准許部分（確定部分除外），原審判決周珊旭敗訴，核無不合，周珊旭上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為無理由，亦應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件周珊旭之上訴為一部有理由，一部無理由，忠泰長虹公司之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中華民國 107 年 5 月 9 日民事第十二庭審判長法官李瑜娟法官蕭清清法官沈佳宜正本係照原本作成周珊旭不得上訴。忠泰長虹建設股份有限公司如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 5 月 10 日書記官蕭麗珍附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度重上字第708號

關鍵資訊