106年度重上字第794號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 07 月 24 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第794號上　訴　人　宜捷威科技股份有限公司法定代理人　許智明訴訟代理人　許喬茹律師被上訴人　晨鴻有限公司法定代理人　梁文杏訴訟代理人　崔駿武律師陳玉心律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國106年8月25日臺灣新北地方法院106年度訴字第603號第一審判決提起上訴，本院於107年7月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人下列第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用(除確定部分外)之裁判均廢棄。被上訴人應再給付上訴人新臺幣參佰參拾貳萬陸仟貳佰壹拾壹元，及其中貳佰柒拾伍萬陸仟柒佰零玖元自民國一０六年四月十二日起；其餘伍拾陸萬玖仟伍佰零貳元自民國一０六年六月六日起，均至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之四十三，餘由上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰壹拾壹萬元供擔保後得假執行。但被上訴人如以新臺幣參佰參拾貳萬陸仟貳佰壹拾壹元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、上訴人起訴主張：伊前與被上訴人簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約)，將新北市○○區○○路000號房屋(下稱系爭房屋）出租予被上訴人使用，約定租期自民國103年5月1日起至105年4月30日止，每月租金為新臺幣667,500元。詎被上訴人於租期屆滿後，無權占有使用至106年5月26日止，致伊受有此期間(105年5月1日起至106年5月26日)相當於租金之不當得利損害，爰依民法第179條之規定，聲明請求：被上訴人應給付上訴人8,569,839元，及其中6,007,500元自起訴狀繕本送達翌日即106年4月12日起，其餘2,562,339元自 106年6月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。(原審判命被上訴人應給付上訴人921,163元，及其中644,337元自106年4月12日起，其餘276,826元自106年6月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分，提起上訴。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍)。並於本院上訴聲明： (一)原判決不利於上訴人部分廢棄。 (二)被上訴人應再給付上訴人7,648,676元，及其中5,363,163元自106年4月12日起，其餘2,285,513元自106年6月6日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：㈠伊因營運不佳，遭銀行拒絕貸款，轉而向上訴人借款。上訴人要求伊將所有之系爭房屋及坐落基地( 下合稱系爭房地)以買賣為原因移轉登記予上訴人為擔保，再由上訴人以系爭房地向銀行貸款8,000萬元及現金4,000萬元合計1億2,000萬元出借予伊，借款期間自103年5月1日至 105年4月30日止。此期間每月之銀行貸款利息667,500元由伊與上訴人另訂系爭租約，以應給付之租金支付之。伊則繼續使用系爭房屋，迨借期屆滿時，再以1億2,000萬元買回系爭房地。故兩造實無租賃關係存在，所簽訂之系爭租約係為隱藏由伊支付貸款利息之通謀虛偽意思表示，上訴人於租期屆滿後，不得以系爭租約約定之租金請求伊給付。㈡伊於105年12月8日已遷至與系爭房屋地點相近之新北市○○區○○路000巷0號之3層樓建物，每月租金8萬元。上訴人僅能請求伊給付自105年5月1日至105年12月8日止，以8萬元按面積比例計算租金利益，再扣除上訴人已向原審被告全輝達企業有限公司(下稱全輝達公司)、亨德生技有限公司(下稱亨德公司)請求之租金利益等語，茲為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。三、兩造爭點及本院論斷：上訴人主張，被上訴人向伊承租系爭房屋，至105年4月30日租期屆滿後，仍繼續占有使用至106年5月26日，致伊受有相當於租金之損害8,569,839元，扣除原審已判准之921,163元本息後，被上訴人應再給付伊7,648,676元本息等語，為被上訴人否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：㈠被上訴人辯稱，系爭租約約定之租金有隱藏銀行之貸款利息，有無理由？㈡上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人再給付7,648,676元本息，有無理由？以下分述之： (一)被上訴人辯稱，系爭租約約定之租金有隱藏銀行貸款利息，有無理由？經查，被上訴人為向上訴人借款，於103年3月24日將系爭房地以買賣為原因移轉登記予上訴人所有，並與上訴人簽訂附買回協議書等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地之登記謄本及附買回協議書在卷可查(原審卷第33-35、72頁)。依附買回協議書第2、3條約定：移轉予乙方(即上訴人)之不動產(即系爭房地)由乙方為借款人，繼續向銀行申請房屋擔保借款，但相關銀行貸款息係由甲方(即被上訴人)負擔，不另計息；前述不動產之使用仍維持由甲方使用，以甲方支付乙方租金支出方式，並作為支應銀行融資利息之用，另訂房屋租賃契約等語(原審卷第72頁)。兩造亦依此協議，另就系爭房屋簽立系爭租約，約定租期自103年5月1日起至105年4月30 日止，每月租金667,500元(原審調卷第19-20頁)。可見，兩造另訂系爭租約，是為使被上訴人移轉系爭房地所有權予上訴人後，有占有使用系爭房屋之合法權源，及以租金負擔銀行利息之依據。惟上訴人於原審已陳稱：租金之約定係雙方彙算後決定，主要係依貸款利息、資金成本及使用房屋之價值綜合計算等語（原審卷第95、105頁），足認系爭租約所約定之租金667,500元，不純然係被上訴人使用系爭房屋之對價(租金)，尚包括銀行之貸款利息。則被上訴人辯稱，系爭租約約定之租金有隱藏銀行貸款利息等語，並非無據。 (二)上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人再給付7,648,676元本息，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文；又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋所有權人得請求占用人返還該利益(最高法院61年台上字第1695號判例參照)。經查：１、被上訴人於105年4月30日租期屆滿後，仍持續占有系爭房屋，直至106年5月26日始將房屋鑰匙返還上訴人，且不否認無權占有等語(原審卷第96頁)，則上訴人主張，被上訴人自租期屆滿後至106年5月26日止，為無權占有系爭房屋，核屬有據。被上訴人雖辯稱，其於105年12月8日已搬離系爭房屋，租金應計至105年12月8日云云，固提出搬家公司於105年12 月8日之現金簽收回條、估價單為憑(原審卷第73-74頁)。惟並未舉證已通知上訴人於該日搬遷並點交，則被上訴人於106年5月26日交付鑰匙前，上訴人並不得進入使用，仍由被上訴人實際管領系爭房屋，所辯云云並無可採。２、又查，系爭租約約定之租金，不全然是被上訴人使用系爭房屋之對價，有部分金額包括銀行之貸款利息等情，已如上述。且被上訴人於租約屆滿後，即不受系爭租約之拘束，其因無權占有而應給付上訴人相當於租金之利益，應以其使用系爭房屋所受之利益計算之。從而上訴人依系爭租約約定之金額，請求被上訴人給付相當於租金之利益，即屬無據。上訴人雖於本院另提出三家仲介公司對系爭房屋租金之評估，約在31萬1,646元至32萬7,000元間，惟所參考之租賃標的為林口區文化一路、文化二路、八德路、仁愛路，有該三家仲介公司之租賃行情評估報告可參(本院卷第107-130頁)，並非就林口區忠孝路之評估，所為之估價即難採信。而查，林口區忠孝路000-000號之房屋，屋齡5年，面積68.74坪，於104年11月出租之租金為7萬元(下稱出租房屋)，有內政部不動產交易實價查詢服務網在卷可憑(本院卷第89頁)。而系爭房屋為97年5月為第1次登記，有建物謄本可查(原審卷第35頁 )，距104年11月之屋齡約7年，與上開出租房屋之屋齡及地點均相近，且以出租房屋之坪數換算平方公尺，再按系爭房屋994.34平方公尺之面積計算後之每月租金為306,301元【 70,000÷（68.74×3.3058＝227.24）×994.34，元以下四捨五入】，與前開三家仲介公司評估之金額亦相去不遠，自可當為被上訴人使用系爭房屋之租金利益。被上訴人雖辯稱應以其現在承租房屋之租金8萬元為計算標準云云，惟其承租之標的坐落於林口區忠孝路542巷內，非在忠孝路上，且亦無屋齡可供參考，所辯要無可採。另辯稱，應扣除上訴人已請求全輝達公司、亨德公司給付之租金云云。惟被上訴人承租者為系爭房屋之全部（即1至3樓），有系爭租約可參，且自承無法區辨與其他二家公司各自使用之範圍，則其辯稱，應扣除該二家公司之租金利益，亦無可採。則上訴人依民法第179條之規定，得請求被上訴人給付自105年5月1日至106年5月26日止相當租金之不當得利金額為4,247,374元【306,301×(13+26/30)，元以下四捨五入】，扣除原審已判決而確定之金額921,163元後，得再請求被上訴人給付3,326,211元（4,247,374-921,163)，及其中2,756,709元( 306,301× 9個月)自106年4月12日起；另569,502元(3,326,211-2,756,709)自106年6月6日起，均至清償日止，均按年息5%計算之利息。四、綜上所述，上訴人依民法第179條之規定，請求被上訴人再給付相當租金之不當得利3,326,211元，及其中2,756,709元自106年4月12日起；另569,502元自106年6月6日起，均至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，無理由，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回假執行之聲請，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造於原審均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 7 月 24 日民事第十庭審判長法官黃嘉烈法官高明德法官林鳳珠正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 7 月 24 日書記官陳珮茹附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院106年度重上字第794號

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