臺灣高等法院106年度重上字第860號

• 裁判案由: 返還不動產所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣高等法院
• 裁判日期: 107 年 01 月 30 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　106年度重上字第860號上　訴　人　莊淑卿
訴訟代理人　謝進益律師
複 代理 人　陳致璇律師
被 上訴 人　賴玉女
訴訟代理人　侯水深律師
張簡映庭律師
上列當事人間請求返還不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國106年9月4日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第499 號第一審判決提起上訴，本院於107 年1 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
被上訴人起訴主張：如附表所示房地（下稱系爭房地）為伊向訴外人詹美華購得，借名登記在上訴人名下，現出租予訴外人林恆毅，由伊按月收取租金。伊以民事準備㈠狀繕本送達上訴人作為終止借名登記契約之意思表示，並請求返還系爭房地。爰依借名登記法律關係及民法第179 條之規定，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之判決。
上訴人則以：系爭房地為伊出資購買，並委由訴外人歐陽傳賢代為管理出租，再以租金繳納房屋貸款云云，資為抗辯。
原審判命上訴人將如附表所示之不動產所有權移轉登記予被上訴人。上訴人提起上訴，聲明：
㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。
被上訴人主張前揭事實，提出買賣契約書、付款證明、土地建築物謄本、買進及賣出契約書、付款及收款證明、權狀、租約書、收租存款簿、死亡證明、遺書、抵押設定元件、協議書、通知訊息、和解書、錄影光碟、存證信函、附表、系爭房地登記簿謄本、切結書、土地登記申請書、支票、匯款委託書、本票、契稅繳款書、地價稅繳款書、房屋稅繳款書、永豐銀行存摺、其他約定事項書等資料為證（見原審卷一第6-67、86-89
、110 至121-2 、133-146 頁；原審卷二第3 、85-98 頁）。兩造就系爭房地於民國95年11月27日以買賣為登記原因，由詹美華移轉登記為上訴人所有等事實，固均不爭執。被上訴人主張兩造間就系爭房地有借名登記法律關係，現已終止借名登記關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人等語，則為上訴人所否認，並以前詞置辯。
㈠按稱「借名登記」者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號判決意旨參照）。從而，兩造有無成立借名登記契約之重要判斷點，在於系爭房屋是否為被上訴人所出資購買，及是否由被上訴人自己管理、使用、處分系爭房地，而上訴人是否僅為出名登記之人。
㈡原審卷第26、27頁之不動產買賣契約書（下稱甲買賣契約）之標的為系爭房地：
⒈按契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號民事判例要旨參照）。查被上訴人就系爭房地為其向詹美華所購買，提出甲買賣契約書為證，上訴人於原審對甲買賣契約表示形式上真正不爭執（見原審卷一第279 頁），復於本院上訴改稱：甲買賣契約第一條建物改良物標示欄部分，有塗改痕跡，甲買賣契約之買賣標的應為昆明街136 巷3 號4
樓（下稱同號4 樓）房地，非系爭房地等語。本院觀諸甲買賣契約中建築改良物標示之樓層數雖有塗改痕跡（見原審卷一第26頁），惟甲買賣契約之標的究為那一樓層之房屋，自應斟酌一切客觀資料以探求當事人真意，要非拘泥於塗改處是否經蓋章用印。而證人詹美華於原審證稱：甲買賣契約是其與被上訴人簽立，親自簽名，當時其委託仲介出售系爭房地與昆明街136 巷3 號3 、4 樓房地（下合稱同號2 、3 、4 樓房地），被上訴人透過仲介邱垂良向其購買系爭房地，邱垂良告知被上訴人願意一次買3 戶，其認為這樣代書費和仲介費比較省，所以就同意一次賣3
戶給被上訴人等語（見原審卷一第280 、281 頁），證人邱垂良於原審證稱：詹美華請其賣同號2 、3 、4 樓房地，其帶被上訴人看屋，看完後被上訴人有喜歡就付斡旋，被上訴人一次買3 間等語（見原審卷一第285 頁背面），核與被上訴人提出之不動產買賣斡旋/ 承諾契約書中，被上訴人對仲介提出對同號2 、3 、4 樓房地之承購意願相符（見原審卷一第9 頁），足見詹美華確實一次出售同號2 、3 、4 樓房地予被上訴人。再參以被上訴人提出之另一份不動產買賣契約書（下稱乙買賣契約，見原審卷一第17、18頁），其建築改良物標示之樓層數3 、4 樓，顯見甲買賣契約之標的應為系爭房地（即同號2 樓），而非同號4 樓，該塗改處顯因誤載為4 樓，再改為2 樓，雖未經兩造於塗改處蓋章，然依前揭證人證詞及相關書證，已可得認定兩造就甲買賣契約標的真意為系爭房地，自不得以樓層數經塗改後標示不明且未經用印，即謂甲買賣契約無法證明被上訴人向詹美華購買系爭房地。
⒉上訴人辯稱：證人周學豪即承辦代書於原審曾證稱甲買賣契約標的似是同號4 樓房地云云。惟證人周學豪於原審證述之前後意旨為：「〔被告複代理人問：（提示原證14）請問您是否看過該份買賣契約書（按即甲買賣契約）？〕這看來像是三號4 樓的買賣契約書」、「〔被告複代理人問：（提示卷17-18 頁）請問您是否看過該份買賣契約書（按即乙買賣契約）〕這是3 樓及4 樓的買賣契約書，所以剛剛那件應該是2 樓，因為剛剛那件有塗改過的部分，我印象中就是賣2 、3 、4 樓」、「（問：一般有塗改痕跡的話是否會再蓋章？）一般的話會，但原證14看來沒有蓋章，我記得好像是先買2 樓再買3 、4 樓，但太久了，不確定」（見原審一卷第283 頁），是證人周學豪經對照甲、乙買賣契約後，指出甲買賣契約標的係系爭房地，上訴人之民事上訴理由狀中將證人周學豪對照乙買賣契約後之證詞略而不論（見本院卷第52頁），自非證人周學豪於原審證述之原意，難以上訴人擷取證人周學豪片斷之證詞而為其有利之認定。
⒊上訴人辯稱：證人邱垂良於原審曾證稱甲買賣契約標的為同號4 樓云云。查證人邱垂良雖於原審證述：「〔被告複代理人問：（提示原證14）請問您是否看過該份買賣契約書（按即甲買賣契約）？〕應該有看過，這應該是4 樓的買賣契約書」（見原審卷第286 頁背面），惟甲買賣契約之買賣標的樓層既有塗改痕跡，且簽約距詢問時已逾10年，實不宜僅以甲買賣契約之塗改記載即要求證人邱垂良回答該買賣標的為幾樓，應如同前揭詢問證人周學豪般，再提示乙買賣契約供證人邱垂良比對回憶，方為正辦，是證人邱垂良單以甲買賣契約而證稱買賣標的係同號4 樓，顯係未充分提示所有書證資料，在記憶有誤下所為之證詞，自難採認。
⒋從而，甲買賣契約之標的應為系爭房地，上訴人辯稱：甲買賣契約標的應為同號4 樓房地，並非系爭房地，且倘契約有塗改之處，一般會在塗改處蓋章，惟甲買賣契約僅有塗改痕跡，未見同意修改之印文，非系爭房地之買賣契約云云，即無可採。
㈢系爭房地為被上訴人向詹美華購買，並由被上訴人支付買賣價金：
⒈證人詹美華於原審證稱：甲買賣契約是其和被上訴人簽的，其一次把同號2 、3 、4 樓房地賣給被上訴人，自備款部分是被上訴人開支票給其，貸款部分是代書幫其處理，房屋貸款撥下來後，代書會幫忙處理舊貸款等語（見原審卷一第280 頁、281 頁）；證人周學豪於原審證稱：甲買賣契約是被上訴人出面簽約，因為是她買的，這件案子都是被上訴人付款等語（見原審卷一第282 頁及其背面）；證人邱垂良於原審證稱：不動產買賣斡旋/ 承諾契約書是其寫的，請買方被上訴人簽名，甲買賣契約是被上訴人親自出面簽名蓋章，點交在東森房屋公司辦理，買方是被上訴人出面，賣方是詹美華本人來，被上訴人支付其仲介費10萬元，賣方詹美華另給其壹個紅包，同號2、3、4 樓房地均是被上訴人付款等語（見原審卷第285 頁背面），核與不動產買賣斡旋/承諾契約書、甲買賣契約書記載之買
方均為被上訴人相符（見原審卷第9頁、第27 頁背面），且被上訴人支付邱垂良仲介費用10萬元，亦有收據在卷可憑（見原審卷第10頁），自堪認系爭房地為被上訴人向詹美華所購買。
⒉甲買賣契約第2 條約定系爭房地價金為645 萬元（見原審卷一第26頁），而被上訴人以其負責之書香名門企業有限公司開立支票號碼QM0000000 、發票日期95年10月31日、面額15萬元之支票給付第1 期款；又於96年1 月15日以現金15萬元交付予詹美華；復以書香名門企業有限公司開立支票號碼QM0000000 、發票日期96年1 月19日、面額300
萬元之支票給付第3 期款，以上三期款項均經詹美華於甲買賣契約之交款備忘錄蓋章確認，交款備忘錄亦載明第三期款之票據為前述之QM0000000 號支票；另被上訴人於96年1 月29日匯款310 萬元，由訴外人林嘉韻代為簽收等情，有甲買賣契約交款備忘錄、支票2 張、匯款委託書在卷可憑（見原審卷一第27頁背面、第137-139 頁），核與證人詹美華、周學豪、邱垂良前揭證稱係被上訴人出資付款相符，益見系爭房地為被上訴人向詹美華所購買。至第4
期款原為315 萬元，被上訴人僅匯款310 萬元，就此被上訴人主張：因交屋後發現屋況有問題，所以其減價5 萬元，詹美華也同意，所有第4 期款會有5 萬元之差距等語（見本院卷第68頁），參以證人詹美華於原審證稱：林嘉韻是其以前的助理，這筆匯款是林嘉韻替其簽收的等語（見原審卷第280 頁），則如被上訴人未與詹美華達成減價5
萬元之合意，林嘉韻何以願於匯款委託書及甲買賣契約交款備忘錄簽名收受，自堪認被上訴人主張與詹美華合意減價5 萬元為真。
⒊上訴人辯稱：甲買賣契約記載「買方（即被上訴人）預定貸款新臺幣陸佰壹拾伍萬元」，且證人邱垂良證稱被上訴人購買三棟房屋有申請貸款，但被上訴人表示系爭房屋價金係以支票、現金及匯款方式，並未以向銀行貸款方式取得金錢來源，顯有矛盾云云。然甲買賣契約第4 條係約定：「買方（即被上訴人）『預定』貸款新臺幣陸佰壹拾伍萬元」（見原審卷一第26頁背面），亦即被上訴人可視實際需要決定是否貸款及貸款數額，且甲買賣契約交款備忘錄既載明被上訴人給付645 萬元價金，並經詹美華及其代理人林嘉韻簽名確認，復由證人詹美華、周學豪、邱垂良於原審證述屬實，則被上訴人前述之支票、現金及匯款，當可認定係甲買賣契約之價金。至證人邱垂良雖證稱被上訴人購買三棟房屋有申請貸款等語，惟被上訴人縱就同號2 、3 、4 樓房地聲請貸款，此貸款之分配比例與用途，乃被上訴人之個人財產管理方式，要非上訴人所得置喙，被上訴人既已以前述之支票、現金及匯款支付系爭房地之價金，足認被上訴人就系爭房地為其所購買，已為相當之舉證，自難以系爭房屋是否貸款乙節，即得謂系爭房地非被上訴人所購買。
⒋上訴人又謂：被上訴人原稱1,235 萬元本票係擔保同號2
、3 、4 樓房地之尾款，卻又改稱該本票係擔保同號3 、4 樓房地之尾款，前後陳述不一云云。然證人詹美華、周學豪、邱垂良均已證稱被上訴人一次購買同號2 、3 、4
樓房地，且甲、乙買賣契約係同一日簽約，並分別有周書豪手寫之「茲收到身分證影本及商業本票正本無訛，並保證該票僅供押立尾款用途，不做它用」、「茲收到商業本票正本無訛，並保證該票僅供押立交付尾款用途，不做它用」，有甲、乙買賣契約在卷可憑（見原審卷一第27頁背面、第18頁背面），則上開1,235 萬元本票該本票究係擔保同號2 、3 、4 樓房地，亦或同號3 、4 樓房地之尾款，僅為被上訴人與詹美華間內部尾款擔保之問題，不影響同號2 、3 、4 樓房地均為被上訴人所購買之認定，縱被上訴人因時間久遠，而記憶有誤，亦不得以此而認系爭房地非被上訴人所購買。
⒌上訴人復辯稱：甲買賣契約末頁記載交屋日為96年2 月1
日前，惟系爭房地交屋日為95年11月27日，與約定不符，且斯時被上訴人僅繳第1 期款，殊難想像詹美華於僅收受15萬元買賣價金之情況下，即配合辦理過戶程序云云。然甲買賣契約末頁雖記載：「本買賣契約雙方同意民國96年1 月1 日正式辦理過戶登記程序，並同意最後交屋日為96年2 月1 日前」（見原審卷第28頁背面），惟此乃簽約時被上訴人與詹美華議定之過戶時程，雙方仍可合意改變之，是系爭房屋雖於95年11月27日過戶登記，此有系爭房地之土地、建物所有權狀在卷可憑（見原審卷一第6 、7 頁），然詹美華就系爭房地提前過戶並無異議，且被上訴人亦依約給付價金，則系爭房地提前過戶，並不足產生系爭房地非被上訴人所購買之推論，上訴人前揭主張，亦無可採。
⒍按各當事人就其所主張有利於己之事實，均應負舉證之責，故一方已有適當之證明者，相對人欲否認其主張，即不得不更舉反證（最高法院19年上字第2345號民事判例要旨參照）。被上訴人就系爭房屋為其所購買，既已有相當之證明，業如前述，上訴人辯稱：其係委由訴外人歐陽傳賢出面斡旋購買及處理系爭房地云云，自應改由上訴人就委任歐陽傳賢出面購買系爭房地，及相關出資購買之金流資料負舉證之責。上訴人雖以證人陳姿吟即歐陽傳賢合夥人於原審證稱：其與游世文、歐陽傳賢共同合夥購買登記於游世文名下之房子等語（見原審卷二第68頁背面），而辯稱其為系爭房地為其購買云云，惟陳姿吟於原審之證詞為「登記在游世文名下的房子是我、游世文、歐陽傳賢共同合夥購買的，其他樓層的情形我不清楚」（見原審卷一第68頁背面），復證稱：其知道同號3 樓登記在游世文名下，跟歐陽傳賢一起合夥買的等語（見原審卷二第68頁），足見登記在游世文名下之房地係同號3 樓房地，且陳姿吟證稱不清楚其他樓層之情形，是難以陳姿吟證稱與游世文、歐陽傳賢合夥購買同號3 樓房地，即得推論系爭房地為上訴人所購買。又除此之外，上訴人迄今未能提出歐陽傳賢出面購買系爭房地或相關出資證明，且證人詹美華、周學豪、邱垂良於原審均證稱：不認識上訴人及歐陽傳賢等語（見原審卷一第280 頁及其背面、第283 頁、第286 頁），自難徒憑其前揭空言置辯，即得認系爭房地係上訴人委由歐陽傳賢出資購買。
㈣系爭房地由被上訴人管理、使用、收益：
⒈系爭房地係由被上訴人出租乙節，業經證人陳姿吟即歐陽傳賢合夥人於原審證稱：同號2 、3 、4 樓房地是被上訴人在管理、收益，出租都是被上訴人處理的，而且被上訴人也都跟房客說房子是她的，被上訴人跟其說是自己人叫其不要在意，如果被上訴人沒有空出面，其會請員工幫忙去開門等語明確（見原審卷二第69頁），且租金係由承租人以匯款方式交付被上訴人，亦有被上訴人永豐銀行存摺、租賃契約書及承租人林恆毅寄發之臺北西園第33號存證信函附卷可佐（見原審卷一第43-47、65、66 頁），堪認系爭房地係由被上訴人管理、使用、收益。
⒉上訴人辯稱：系爭房地之貸款本息均由其繳納云云，並提出臺灣銀行板新分行存摺、支存歷史資料查詢及存簿明細為憑（見原審卷一第216-231 頁）。然自95年12月起至102 年4 月間之貸款本息，均係由歐陽傳賢按月存入或以其臺灣銀行、郵局、華僑銀行（已與花旗（台灣）銀行合併）之帳戶轉帳，或委由陳姿吟以其郵局帳戶轉帳後自動扣繳等情，有臺灣銀行板新分行106 年1 月12日板新營字第10650000071 號函文、原審公務電話紀錄、中華郵政股份有限公司106 年2 月3 日儲字第1060015609號函文及檢附帳戶相關資料、花旗（台灣）銀行106 年3 月15日106 政查字第0000064795號函文及檢附帳戶相關資料在卷可稽（見原審卷一第298 、299 、303 、304 頁，原審卷二第38、39頁），顯非上訴人親自繳納。上訴人復辯稱：係歐陽傳賢代其將系爭房地出租，並以租金繳納貸款，倘有不足，其會另以現金支付歐陽傳賢云云，惟上訴人未能提出給付歐陽傳賢現金繳納貸款之相關證據，則上訴人所辯，已難採信；況且，陳姿吟業已證稱系爭房地係由被上訴人出租，且租金亦係匯入被上訴人帳戶，業如前述，上訴人辯稱以租金繳貸款云云，顯與卷存資料不符，要無可採，難認系爭房地係由上訴人收租或繳納房貸，是上訴人所提證明難使本院得系爭房地係由其管理、使用、收益之心證。㈤按依民法第549 條第1 項規定：「當事人之任何一方，得隨時終止委任契約」又終止契約不失為當事人之權利，雖非不得由當事人就終止權之行使另行特約，然委任契約，係以當事人之信賴關係為基礎所成立之契約，如其信賴關係已動搖，而使委任人仍受限於特約，無異違背委任契約成立之基本宗旨。是委任契約不論有無報酬，或有無正當理由，均得隨時終止（參見最高法院98年度台上字第218 號判決意旨）。查系爭房地既為被上訴人出資購買，且由被上訴人管理、使用、收益，業如前述，堪認被上訴人為系爭房地之實質所有權人，上訴人僅係出名登記人，兩造確有借名登記契約之存在。至被上訴人提出之切結書（見本院卷第167-175 頁）之上訴人印文是否真正，已不影響兩造曾就系爭房地達成借名登記契約之認定，無庸再予贅述。而借名登記契約屬無名契約，應類推適用民法有關委任之規定，則民法第549 條第1
項有關委任終止之規定應在類推適用之範圍，且因上訴人曾以系爭房地所有權人自居向房客林恆毅主張侵占乙節，有臺北西園第33號存證信函在卷可憑（見原審卷一第65、66頁），則兩造間之信賴關係即已動搖，被上訴人自可終止兩造間之借名登記契約。而被上訴人已於原審之民事準備㈠狀為終止借名登記契約之意思表示（見原審卷一第85頁），並請求上訴人將系爭房地移轉登記返還予被上訴人，則兩造間就系爭房地之借名登記契約即已生發生合法終止之效力。兩造間就系爭房地之借名登記關係既已終止，上訴人即無法律上原因登記為系爭房地之所有權人，被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉予被上訴人，應予准許。
㈥按所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850 號民事判例意旨參照）。上訴人辯稱：縱認兩造間有借名登記關係，則被上訴人請求其將系爭房地移轉登記予被上訴人同時，被上訴人應償還其就系爭房地代墊之貸款及相關稅捐1,300 萬元，為同時履行抗辯云云。然上訴人就其對系爭房地代墊之貸款及相關稅捐1,300 萬元，並未舉證以實其說，已難信為真正；又上訴人亦未就被上訴人委由其代墊之貸款及相關稅捐1,300 萬元乙節舉證，難認可依委任關係請求返還；且被上訴人係依不當得利法律關係請求上訴人將系爭房地所有權移轉予被上訴人，與上訴人所稱之代墊之貸款及相關稅捐1,300 萬元，非基於同一雙務契約所生之債務，自無同時履行抗辯之適用。
綜上所述，被上訴人主張終止與上訴人間就系爭房地之借名登記契約，依不當得利之法律關係，請求上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻防與立證，或與本案爭點無涉，或與判決結果不生影響，尚無庸再一一加以論斷，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日民事第十八庭
審判長法 官 湯美玉
法 官 李慈惠
法 官 黃裕仁
附表：
┌───────────────────┬─┬──────┐
│土地座落 │地│ 面積 │
├────┬────┬──┬───┬──┤ │（平方公尺）│
│縣 市 │鄉鎮市區│段 │小段 │地號│目│ │
├────┼────┼──┼───┼──┼─┼──────┤
│臺北市 │萬華區 │漢中│1 │767 │建│148 │
├────┼────┴──┴───┴──┴─┴──────┤
│權利範圍│9530/60000 │
└────┴───────────────────────┘
┌──┬────────┬───┬───┬────────┐
│建號│建物門牌 │建築式│ │面積（平方公尺）│
│ │ │樣、主├─┬─┼───┬────┤
│ │ │要建築│層│層│層次 │總面積 │
│ │ │材料 │數│次│面積 │ │
├──┼────────┼───┼─┼─┼───┼────┤
│388 │臺北市OO區000巷 │鋼筋混│5 │2 │128.86│128.86 │
│ │00號 │凝土造│層│層│ │ │
│ │ │ │ │ │ │ │
├──┴─┬──────┴───┴─┴─┴───┴────┤
│權利範圍│全部 │
└────┴───────────────────────┘
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1 項但書或第2 項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 30 日書記官 郭晋良
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。