臺灣高等法院107年度上易字第987號｜法律人

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度上易字第987號上　訴　人　陳信華訴訟代理人　邱奕澄律師鄧智勇律師被上訴人　　竹風建設股份有限公司法定代理人　徐榮聰訴訟代理人　陳郁勝律師陳佩琪律師上列當事人間請求酌減違約金事件，上訴人對於中華民國107年7月19日臺灣桃園地方法院107年度訴字第607號第一審判決提起上訴，並減縮聲明，本院於107年12月11日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人於原審請求被上訴人給付新台幣（下同）109萬5,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，嗣於本院審理期間減縮為僅請求前開本金109萬5,500元，不再請求給付利息（見本院卷第163頁），核係訴之聲明之減縮，依民事訴訟法第446條第1項但書、同法第255條第1項第3款規定，應予准許。二、上訴人起訴主張：兩造於民國102年11月29日簽訂房屋及土地預定買賣契約（下合稱系爭契約），約定由伊以總價1, 565萬元，向被上訴人購買坐落桃園市中壢區「竹風青庭」建案（下稱系爭建案）戶別A3棟16樓建物，及地下3層編號 315號增設停車位，暨該建案坐落之青溪段607、607-1、608、608-1地號土地所有權應有部分（下稱系爭房地）。伊已陸續依約給付價金合計282萬元。嗣伊因無力給付後續到期之價金，乃於106年9月28日向被上訴人表明拒絕繼續給付，希望與被上訴人協商違約金數額，然未獲被上訴人同意，其後並經被上訴人於106年10月間解除契約，沒收已繳價款28 2萬元。被上訴人嗣退還其中之47萬2,500元，惟仍屬過高，為此依民法第252條規定，請求將違約金酌減為按契約總價額百分之八計算即125萬2,000元，並就過高部分之違約金 109萬5,500元，依不當得利法律關係請求返還。三、被上訴人則以：上訴人購買系爭房地總價金為1,565萬元，系爭契約約定按總價百分之十五計算違約金，與內政部預售屋買賣契約書範本條文內容相符，應無過高情事。上訴人購買系爭房地時每坪價格為34萬元，其後已跌價至每坪20萬元，迄未售出。以上訴人購買42.26坪計算，伊損害即高達591萬元。伊就系爭建案與訴外人海悅國際開發股份有限公司（下稱海悅公司）訂有銷售企劃契約書（下稱代銷契約），因上訴人違約，受有支出代銷報酬93萬9,000元損害，及以系爭房地設定抵押貸款之利息繼續支出損害。如加計依財政部105年度營利事業各類所得額暨同業利潤標準計算，另有銷售價額百分之十七之所失利益損害，顯已逾約定之違約金數額234萬7,500元。上訴人未舉證本件違約金有何過高情事，其請求應無理由。又上訴人並無經濟狀況驟變情事，僅係因房地產價格下跌，基於投資考量而選擇違約等語為辯。四、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人109萬5,500元元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。原審判決駁回上訴人之訴及假執行聲請，上訴人不服，提起上訴，並減縮訴之聲明，其上訴聲明為：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分，暨該部分訴訟費用之裁判均廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人109萬5,500元。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。五、上訴人主張兩造於102年11月29日簽訂系爭契約，約定由上訴人以總價1,565萬元，向被上訴人購買系爭房地，其已陸續依約給付價金合計282萬元，嗣因未依約繼續給付其餘價金，經被上訴人於106年10月間解除契約，扣除被上訴人已退還之價金47萬2,500元，尚遭被上訴人依系爭契約約定（房屋預定買賣契約書第29條第2項、土地預定買賣契約書第 17條第2項），沒入按總價金百分之十五計算之違約金234萬7, 500元等情，業據提出與所述相符之房屋、土地預定買賣契約書（見原審卷第21至78頁）、支票（見原審卷第79頁）、統一發票（見原審卷第80頁）、繳款收據（見原審卷第81頁）、兩造往來存證信函（見原審卷第82至90頁）為證，且為被上訴人所不爭執（見本院卷第45至46頁），應堪信為真實。六、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。。倘違約金係損害賠償總額預定性質者，應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高。於契約解除前，茍因給付遲延已生有損害賠償請求權，既不因契約解除而失其存在，於為違約金額核減時，更應併予審酌。另出賣人因買受人不履行債務而解除契約，若市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債務所受之損害，以之作為酌定違約金之標準（最高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。又損害賠償總額預定性質之違約金，係當事人間將債務不履行時債務人應賠償之數額予以約定，一旦有債務不履行情事發生，債權人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付。是債務人主張此等違約金過高者，自應由其舉證債權人所受損害未及約定之違約金數額。本件系爭契約違約金約定為損害賠償總額預定性質之違約金，為兩造所不爭執（見本院卷第46頁），自應由上訴人舉證證明被上訴人所受損害未及約定之違約金234萬7,500元。經查：㈠被上訴人就系爭建案之銷售，與海悅公司訂有代銷契約，代銷報酬為成交總價百分之六，系爭契約約定價金1,565萬元，海悅公司所收取之代銷報酬應為93萬9,000元，且已成交之戶別若經解約再次委託銷售，依約仍應另以成交總價百分之六計付報酬。又系爭房地迄未另行售出，與系爭房地類似之標的，於106年10月間交易總價因景氣不佳、政府打房，成交價額約為每坪30萬元，有海悅公司107年10月24日覆函可憑（見本院卷第151至153頁），且此單價亦為上訴人所不爭執（見本院卷第164頁）。㈡系爭房地總價為1,565萬元，不含車位之建物面積為42.26坪，扣除車位（建物部分）價款50萬元（見原審卷第25頁、第56頁房屋預定買賣契約書約定內容）、車位配賦土地應有部分價款75萬元（見原審卷第78頁土地預定買賣契約書約定內容），總價為1,440萬元，換算每坪單價應為34萬元。如前揭㈠所述，被上訴人於106年10月解約前，系爭房地相近標的市價已跌落至每坪30萬元，前、後價差約169萬元（以每坪價差4萬元、42.26坪計算），即非不可認係被上訴人因上訴人不履行債務所受之損害。加計被上訴人支出之無益代銷報酬93萬9,000元，被上訴人損害即達262萬9,000元，已逾其沒入之違約金234萬7,500元。㈢雖上訴人另主張：代銷公司對於這種解約後重新再售出的情形，通常不會硬性要求百分之六的報酬云云，然此僅為上訴人臆測之詞，與海悅公司前揭覆函內容有悖，且系爭房地迄未售出，更無從印證上訴人之臆測為真。至上訴人請求被上訴人提出海悅公司收取報酬之發票乙節，被上訴人辯稱：海悅公司並非逐案開立發票，係以整個銷售案為結算（見本院卷第164頁），因之無法提出專為系爭房地所出具之代銷發票，衡情實屬合理，尚不得以此為不利被上訴人之認定。㈣從而，上訴人就其違約所致被上訴人之損害，未能舉證確低於被上訴人所沒入之違約金234萬7,500元，其主張爭契約約定違約金過高，難認為真。七、又系爭契約違約金約定既無過高情事，本院自無從依上訴人請求而為違約金數額之酌減，上訴人更無從據以為不當得利請求。八、綜上所述，上訴人以系爭契約約定違約金過高為由，請求酌減，並依不當得利法律關係，請求返還109萬5,500元，非屬正當，不應准許。從而原審所為上訴人此部分敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 107 年 12 月 25 日民事第二十五庭審判長法官謝碧莉法官林晏如法官王本源正本係照原本作成。不得上訴。中華民國 107 年 12 月 25 日書記官黃麒倫

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