107年度抗字第1147號｜民事：聲明異議｜裁判日期：107 年 09 月 28 日

臺灣高等法院民事裁定　　　　　　　　 107年度抗字第1147號抗　告　人　金寶龍建設股份有限公司法定代理人　羅仕發上列抗告人因債權人徐文吉等與債務人中豐企業股份有限公司間拍賣抵押物強制執行事件，聲明異議，對於中華民國107年6月20日臺灣桃園地方法院107年度執事聲字第42號裁定提起抗告，本院裁定如下：主文抗告駁回。抗告程序費用由抗告人負擔。理由一、本件抗告意旨略以：原法院105 年度司執字第53577 號拍賣抵押物強制執行事件，拍賣相對人即債務人中豐企業股份有限公司（下逕稱中豐公司）所有桃園市○○區○○段○○○段0000○0000○號建物（下合稱系爭建物），而系爭建物係中豐公司向桃園市○○區○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）所有人租地後興建，租賃期間自民國（下同）92年4 月1 日起至109 年9 月30日止，伊於106 年9 月4 日取得系爭土地所有權應有部分24,192分之68，依民法第425 條第1 項規定，上開土地租賃契約對伊仍繼續存在。系爭建物已於107 年4 月3 日拍定，詎原法院於拍定後未通知伊是否優先承買，伊於同年5 月4 日具狀聲明就系爭建物依土地法第104 條第1 項規定行使基地所有人優先購買權，詎原法院司法事務官於107 年5 月14日以105 年度司執字第00000 號裁定（下稱原處分）駁回伊上開聲明，伊不服聲明異議，原法院仍以中豐公司自106 年2 月起即未給付租金，已經土地租賃契約出租人代表方明煒終止，並經方明煒、方鍾敏妹、方廷企、方玉惠等系爭土地共有人就該院106 年12月15日所發中豐公司對系爭土地承租權之扣押命令聲明異議，否認中豐公司對系爭土地有承租權，以形式審查，前揭租賃關係已不復存在，於同年6 月20日以原裁定駁回其異議，但系爭土地共有人非僅方明煒、方鍾敏妹、方廷企、方玉惠（下稱方明煒等4 人）而已，縱中豐公司自106 年2 月起未給付租金，至方明煒主張終止時，尚未達遲付2 年之租額，核與民法第258 條第2 項、第440 條第3 項規定不符，其等所為終止、異議對其他共有人不生效力，爰提起抗告，求為廢棄原裁定，請准伊就系爭建物聲明行使優先購買權等語。二、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項、第2項分別定有明文。亦即，出賣人未通知優先購買權人者，其與第三人間以買賣為原因而成立之買賣契約，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣，應解釋為買賣之一種，故基地或房屋出賣人依上開規定所應踐行之程序，固無妨由執行法院為之，但此究非強制執行法第12條所謂執行時應遵守之程序，縱令執行法院未經踐行或踐行不當，足以影響於優先購買權人之權益，其亦祇能以訴請求救濟，要不能引用該條規定為聲請或聲明異議（最高法院103年度台抗字第53號裁定參照）。抗告人以原法院未通知系爭土地共有人就系爭建物行使優先購買權、方明煒所為租約終止不合法及方明煒等4人所為異議效力不及於其他共有人等為由，聲明行使優先購買權及異議，並非強制執行法第12條規定所得解決，自不應准許。原處分駁回抗告人就系爭建物行使優先購買權之聲明，雖非以此為理由，惟結論尚無二致，原裁定因而認抗告人對系爭建物有無優先購買權，核屬實體爭議，應由抗告人循訴訟程序加以解決，非執行法院於執行程序得以審究為由，維持原處分而駁回抗告人之異議，並無不當。抗告論旨，指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。三、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國 107 年 9 月 28 日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官潘進柳法官陳慧萍正本係照原本作成。本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。中華民國 107 年 9 月 28 日書記官陳明俐

臺灣高等法院107年度抗字第1147號

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