107年度重上字第120號｜民事：出讓區分所有房地｜裁判日期：108 年 04 月 17 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度重上字第120號上　訴　人　王芝蘭訴訟代理人　劉錦隆律師被　上訴人　張麗華邱銘川上　一　人訴訟代理人　李哲賢律師被　上訴人　黃捷信林素媒陳志文上三人共同訴訟代理人　張敏玲律師上列當事人間請求出讓區分所有房地事件，上訴人對於中華民國106年10月17日臺灣新北地方法院106年度重訴字第264號第一審判決提起上訴，本院於108年3月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應將附表所示不動產所有權出讓。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：坐落新北市○○區○○段000地號土地上之門牌號碼新北市○○區○○路000號至135號、同路123巷2號、4號建築物（下稱系爭公寓），為兩造與訴外人何麗幸、魏志煌、周阿城、魏金樹、龔來好、劉世峨、吳淑蓉、李金福、陳素英、游吉雄、陳文樹、許皓晴、賴素珍、賴素玲、王玉琪、林桂汝、盧蕙娟、黃秋霞、陳萬福等區分所有權人所共有，系爭公寓經台灣省土木技師公會（下稱省土木技師公會）於民國104年4月21日104省土技字第北0656號鑑定報告書（下稱系爭鑑定）認定為高氯離子鋼筋混凝土之建物（俗稱海砂屋），並經新北市政府工務局（下稱新北工務局）104年8月3日新北工建字第1041411318號函准予備查在案。系爭公寓之區分所有權人共24人，依公寓大廈管理條例第25條規定，經區分所有權人5分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上，推選伊為區分所有權人會議之召集人，伊於104年11月21日召開區分所有權人會議（下稱104年11月21日區分權人會議）討論系爭公寓拆除重建之議題，經18位區分所有權人出席（含委託4人），並經出席區分所有權人全數同意通過重建議案，惟被上訴人邱銘川與訴外人吳樹邦經合法通知，未出席會議，被上訴人黃捷信不同意拆除重建，被上訴人張麗華拒收通知致無法傳達拆除重建議題，伊以105年1月25日起訴狀再傳達前揭意旨，並訴請其等出讓區分所有房地，經原審另案105年度重訴字第224號審理，吳樹邦於105 年3月21日將持有土地及建物出賣予林素媒、陳志文，並於105年4月15日移轉登記，伊撤回訴訟，再於105年12月16日寄發存證信函請求被上訴人出面協商重建房屋事宜，經協調折衝仍未達成共識，嗣107年1月7日再召開區分所有權人會議（下稱107年1月7日區分權人會議）決議系爭公寓拆除重建並委由鐵冠建設股份有限公司（下稱鐵冠建設公司）重建，是區分權人會議已決議拆除重建議案，符合公寓大廈管理條例第31條規定，伊得依該條例第14條第1項規定，請求不同意重建之被上訴人出讓如附表所示之不動產。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將附表所示不動產所有權出讓。二、被上訴人方面：㈠張麗華略以：伊同意拆除重建，因家裡有事而未參與系爭區分權人會議，但本件無須透過訴訟處理，建設公司要合建，伊非無意願，惟條件需合理且講清楚，系爭公寓雖係海砂屋，但伊有作修繕，要伊與其他沒作修繕之住戶相同處理，對伊不公平等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。㈡邱銘川略以：伊同意拆除重建，但要符合伊要求之合建條件，伊才同意簽拆除同意書等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。㈢黃捷信、林素媒、陳志文（下稱黃捷信等3人）略以：伊等同意拆除重建，上訴人依公寓大廈管理條例第14條第1項規定請求伊等出讓區分所有權，為無理由。系爭公寓雖經系爭鑑定為海砂屋應予重建，但無法直接認定是否該當公寓大廈管理條例第13條第2款規定有發生立即危險之法定重建事由，伊等須於合建契約簽妥後，才同意簽拆除同意書等語，資為抗辯。答辯聲明：上訴駁回。三、查兩造為系爭公寓之共有人，系爭公寓經鑑定為高氯離子鋼筋混凝土建物（俗稱海砂屋），並經新北工務局函准備查在案，系爭公寓區分權人會議決議拆除重建等情，有土地及建物登記謄本、系爭鑑定書、新北工務局104年8月3日第0000000000號函、區分權人會議紀錄可稽（見重司調卷第31至52 、53至54、71至72、97至108頁、原審卷第150至228頁、本院卷第117至118頁），且為兩造所不爭，可信為真。四、上訴人主張系爭公寓嚴重毀損、傾頹及朽壞，有危害公共安全之虞，經區分權人會議決議拆除重建，惟被上訴人不同意，又不出讓其等之區分所有權，伊為系爭公寓之管理負責人，故訴請被上訴人出讓其等如附表所示區分所有權等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠按公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，公寓大廈管理條例第13條第2款定有明文。系爭公寓之現況，經系爭鑑定結論為「…綜合上述相關檢測、調查及結構耐震詳細能力評估結果，本案鑑定結論說明如下：㈠鑑定標的物混凝土裂損、剝落及鋼筋鏽蝕外露情形嚴重，研判應為混凝土中氯離子含量過高，及長期水氣侵入所致，結構存在耐久性之疑慮。㈡鑑定標的物樓層平均水溶性氯離子含量大於0.60kg/m3之樓層數與總樓層數之比值為100%。㈢鑑定標的物樓層中性化深度大於2.0公分之樓層數與總樓層數之比值為 100%。…㈤依據『新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點』第㈣項，有關高氯離子建築物經鑑定符合下列情形者，得判定為拆除重建：『混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以上，中性化深度檢測樓層平均值2 公分以上之樓層比四分之三以上者』。㈥綜上說明，建議鑑定標的物拆除重建。…」（見原審重司調卷第31至52頁），可知系爭公寓因混凝土水溶性氯離子含量達到新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點所定標準，經系爭鑑定判定應予「拆除重建」，並非建議得以其他修補方式加強結構，足見系爭公寓因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，符合公寓大廈管理條例第13條第2款規定之法定重建事由。㈡雖被上訴人稱系爭公寓經鑑定僅認定為海砂屋應重建，但無法直接認定是否有立即倒塌危險，且未經主管機關命令限期拆除，故不該當公寓大廈管理條例第13條第2款規定之法定重建事由云云。惟經本院函詢省土木技師公會「先前鑑定之系爭公寓大廈雖鑑定意見認已達拆除重建之情形，惟上開建物是否已達『嚴重毀損、傾頹、朽壞，有危害公共安全之虞』之程度，尚欠明確，請惠予敘明。」，經該會於107年11 月15日函覆：「經調閱鑑定報告書之鑑定結果，本案雖未判定有立即危害公共安全之慮，惟該社區經鑑定已屬高氯離子混凝土建築物，為顧及整體社區使用之結構安全性，且恐有危害公共安全之慮，故建議拆除重建。」（見本院卷第323 、329頁），可見系爭公寓因屬高氯離子混凝土建築物，恐有危害公共安全之慮，應予拆除重建；且再依當事人聲請函新北工務局查詢本件建物是否為『嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者』之情形」，經該局107年12月27日函覆「基於行政與技術分立原則，建築物安全與否，仍應由專業技術人員判斷之，故請貴院逕洽本案鑑定單位；如仍有疑義，得再委託其他專業機構鑑定比對」（同上卷第371、379頁）。系爭鑑定既由專業機構之省土木技師公會所做成，其已認定系爭公寓為海砂屋，因嚴重毀損、傾頹或朽壞，確有危害公共安全之虞，符合公寓大廈管理條例第13條第2款所定法定重建事由。另建築法第81條雖規定主管機關就傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物得限期命所有人拆除，惟上訴人與其他區分所有權人已持系爭鑑定向新北工務局報備，經該局同意備查，有上訴人提出該局104年8月3日新北工建字第1041411318號函可憑（同上卷第53至54頁），是新北工務局知悉系爭公寓業經區分所有權人申請鑑定達到應予拆除重建之情形，自無再命令限期拆除重建之必要，故不能以系爭公寓未經主管機關命令限期拆除重建，即認未達有危害公共安全之虞之程度。㈢公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。公寓大廈管理條例第29條第6項定有明文。系爭公寓未組成管理委員會，惟於104年5月16日、由區分權人推舉上訴人為召集人，有推選書可稽（見本院卷第223至234頁），嗣106年12月15日再推舉上訴人為召集人，亦有推選書可參（同上卷第235至249頁），是上訴人為系爭公寓之召集人，依上開規定，並為管理負責人，得依法召集系爭公寓區分權人會議及提起本件訴訟至明。㈣按公寓大廈有前條第2款或第3款所定情形之一，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之；區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席，公寓大廈管理條例第14條第1項、第31條、第27條第3項前段定有明文。上訴人主張系爭公寓於104年11月間之區分所有權人共24人，有建物登記第一類謄本可稽（見原審卷第150至228頁），依公寓大廈管理條例第25條規定，推選伊為區分所有權人會議之召集人，104年11月24日區分權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定，決議通過拆除重建系爭公寓等情，有第一屆召集人推選書、區分權人會議紀錄、簽到資料等可憑（見重司調卷第71至72頁、原審卷第60頁、本院卷第223至234頁），該次區分權人會議出席會議之人共計20戶，另李金福、黃秋霞委託上訴人出席，賴素珍（1452建號）委託賴素玲出席，是該次區分權人會議已達區分所有權人3分之2以上之出席，而系爭公寓建物總面積為3,519平方公尺，前開出席會議區分所有權人之建物總面積為2,354.65平方公尺，有建物登記第一類謄本可查，占總建物面積67%（小數點以下四捨五入），達區分所有權比例3分之2 以上之出席，且出席者均同意拆除重建，有104年11月21日區分權人會議紀錄可稽（見重司調卷第71至72頁），符合出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意要件，嗣107年1月7日系爭公寓再召開區分權人會議，此時之區分權人共25人，出席17人（含委託6人）出席比例68%，區分所有權比例71.23%，出席人數及區分權比例已達三分之二以上，符合法定開議人數，經提案討論是否同意拆除重建並由鐵冠建設公司擔任實施者以都市更新方式進行改建，投票重新計數出席人數為19人（含委託6 人），出席簽到人數比例76%、區分權比例77.2 6%，投票贊成之人數為17人，比例89.47%，區分權坪數比例90.29%，均超出出席人、區分權比例3/4，故本案「同意拆除重建並由鐵冠建設擔任實施者以都市更新方式進行改建」表決通過，亦有該次會議紀錄可參（見本院卷第117、118頁），是上訴人主張系爭公寓已經區分權人會議合法通過拆除重建決議，自屬可取。㈤公寓大廈區分所有權人會決議重建，就「重建方案」為何，應是區分所有權人會議決議重建之核心事項，「重建方案」應涵括重建方法及其條件內容，如合建契約內容、如何分配坪數等有關營造規劃設計等，故公寓大廈管理條例第14條所規定之決議重建，應包括「拆除重建」及「重建方案」，即如何設計規劃、與建商合建契約內容等均包括在內，所謂不同意決議，應指不同意重建，或同意重建但不同意重建方案者而言。上訴人再次召開107年1月7日區分權人會議，已就「是否同意拆除重建並由鐵冠建設公司擔任實施者以都市更新方式進行改建？」之議案進行討論表決，經系爭公寓19位區分所有權人出席（含委託6人），同意拆除重建並由鐵冠建設擔任實施者以都市更新方式進行改建之區分所有權人計17戶，區分權人邱銘川出席會議但不簽到，未參與決議，黃捷信、林素媒不同意拆除重建並由鐵冠建設公司擔任實施者以都市更新方式進行改建，張麗華、陳志文則未出席（見本院卷第117、118頁之該次會議紀錄），可見被上訴人均未同意區分權人會議決議之重建方案。雖黃捷信3人稱同意系爭公寓拆除重建，惟須於合建契約簽妥後，才同意簽拆除同意書，張麗華稱同意拆除重建，雖系爭公寓為海砂屋，但伊有作修繕，如要求伊與其他沒作修繕之住戶為相同處理，對伊不公平，建設公司要合建，伊非無意願，惟條件需合理且講清楚，邱銘川亦主張同意拆除重建，但要符合伊之合建條件，才同意簽拆除同意書（見本院卷第122、255、456、457頁），是其等固同意拆除重建，但對決議內容重要事項之重建方案並不同意，且系爭公寓除被上訴人外，其餘區分權人均同意重建，並與鐵冠建設公司簽訂都市更新合建契約，有合建契約可參（見外放資料袋），被上訴人均不爭執因不同意由鐵冠建設公司負責合建之重建方案，故未與之簽訂合建契約（見本院卷第412、413頁），並於本院最後言詞辯論時，復重申同意改建但不同意上訴人與建商的部分契約條款，且不願出具同意書等情（見本院卷第456頁），顯見被上訴人確屬不同意建商合建契約內容之不同意重建方案之情形，則被上訴人既不同意107年1月7日區分權人會議所為重建方案決議，揆諸前揭說明，被上訴人不同意重建決議，且經上訴人起訴迄今仍拒不出讓區分所有權，核與公寓大廈管理條例第14條第1項規定要件相符，應可認定；故上訴人依前開規定請求被上訴人出讓其等系爭公寓區分所有權，應屬有據。五、綜上所述，上訴人主張因系爭公寓嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞，符合公寓大廈管理條例第13條第2款所定之重建事由，已經區分權人會議決議拆除重建並由鐵冠建設公司依都市更新方案重建，然被上訴人均不同意區分權人會議上開決議又不出讓區分所有權，依前揭條例第14條第1項規定，請求被上訴人出讓其等如附表所示區分所有權，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄，並改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用證據，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中華民國 108 年 4 月 17 日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官朱耀平法官潘進柳附表： ┌───┬───────┬──────┬───────┬──────┬──────┐ │姓名 │應出讓土地地號│土地權利範圍│應出讓建物建號│建物門牌號碼│建物權利範圍│ ├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼──────┤ │張麗華│新北市林口區佳│ 81/1317 │新北市林口區佳│新北市林口區│ 全部 │ │ │林段843 地號 │ │林段1462、1463│中山路129 號│ │ │ │ │ │建號 │1 、2 樓 │ │ ├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼──────┤ │黃捷信│ 同上 │ 162/2634 │新北市林口區佳│新北市林口區│ 同上 │ │ │ │ │林段1466、1467│中山路127號1│ │ │ │ │ │建號 │、2 樓 │ │ ├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼──────┤ │林素媒│ 同上 │ 39/1317 │新北市林口區佳│新北市林口區│ 同上 │ │陳志文│ │ │林段1450建號 │中山路135 號│ │ ├───┼───────┼──────┼───────┼──────┼──────┤ │邱銘川│ 同上 │ 77/2634 │新北市林口區佳│新北市林口區│ 同上 │ │ │ │ │林段1480建號 │中山路123 巷│ │ │ │ │ │ │4 號 │ │ └───┴───────┴──────┴───────┴──────┴──────┘ 正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 4 月 18 日書記官廖婷璇附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院107年度重上字第120號

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