107年度重上字第422號｜民事：給付交屋款項｜裁判日期：109 年 06 月 23 日

臺灣高等法院民事判決 107年度重上字第422號上訴人即被上訴人明暘開發資產管理股份有限公司法定代理人歐大�� 鄭凱晉歐文正訴訟代理人廖修譽律師被上訴人即上訴人許金文訴訟代理人江肇欽律師劉紀寬律師上列當事人間請求給付交屋款項事件，上訴人對於中華民國107 年4月30日臺灣臺北地方法院106年度重訴字第895號第一審判決各自提起上訴，本院於109年6月2日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回明暘開發資產管理股份有限公司後開第二項之訴部分，暨命明暘開發資產管理股份有限公司負擔訴訟費用之裁判均廢棄。許金文應再給付明暘開發資產管理股份有限公司新臺幣貳佰參拾參萬玖仟壹佰貳拾壹元，及自民國一百零六年六月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。明暘開發資產管理股份有限公司之其餘上訴駁回。許金文之上訴駁回。第一審關於命明暘開發資產管理股份有限公司負擔訴訟費用部分（除減縮部分外）、第二審訴訟費用關於明暘開發資產管理股份有限公司上訴部分，由許金文負擔百分之四十四、餘由明暘開發資產管理股份有限公司負擔。第二審訴訟費用關於許金文上訴部分，由許金文負擔。本判決所命給付部分，於明暘開發資產管理股份有限公司以新臺幣柒拾捌萬元為許金文供擔保後，得假執行；但許金文如以新臺幣貳佰參拾參萬玖仟壹佰貳拾壹元為明暘開發資產管理股份有限公司預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面 「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止」、「第一百六十八條至第一百七十二條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明」，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。上訴人即被上訴人明暘開發資產管理股份有限公司（下稱明暘公司）業經股東會決議於民國（下同）108年10月18日解散，有新北市政府之新北府經私字第0000000000號函及股份有限公司變更登記表足佐（見本院卷三第169-176頁），惟明暘公司尚未申報清算，迄未向法院呈報清算人，依公司法第322條第1項規定，應以全體董事即歐大��、鄭凱晉、歐文正為其法定代理人。嗣歐大��、鄭凱晉、歐文正已於109年3月24日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第167、175頁），核無不合，應予准許，合先敘明。按於第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，觀諸民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款規定自明。查明暘公司於原審請求被上訴人即上訴人許金文（下稱許金文）給付如附表明暘公司請求金額欄所示合計新臺幣（下同）882萬6,642元本息（其中如附表編號5之契稅部分原係請求20萬3,868元），嗣明暘公司於本院審理時，就如附表編號5之契稅請求部分減縮為20萬1,480元，即減縮原聲明為882萬4,254元本息（見本院卷一第49-50頁），是此部分核屬減縮應受判決事項之聲明，應予准許。貳、實體方面 明暘公司起訴主張：許金文為坐落新北市○○區○○段○○○○○段○000 地號土地（下稱系爭土地）共有人。伊自96年1月10日起陸續與包含許金文在內共40人之地主（下合稱全體地主）簽訂合作興建大樓契約書（下稱系爭全體契約），且兩造於96年1月10 日另簽訂合作興建大樓契約書（下稱系爭個別契約，以下援引之契約內容如係系爭個別契約與系爭全體契約之內容均相同者，合稱系爭合建契約）。嗣伊與全體地主於98年4月22日分別與臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）就辦理有關系爭合建土地及專戶資金信託管理事務，簽訂信託契約書（下稱土地信託契約），及與中國建築經理股份有限公司（下稱中國建經公司）就辦理有關建物起造人名義信託管理事務等事務，簽訂信託契約書（下稱建物信託契約）。依系爭合建契約約定許金文提供7.43坪土地，可分回建物面積38坪及平面式停車位1位。另依系爭合建契約第13條約定系爭合建案接通水電，許金文接到伊通知交屋後，應完成系爭合建契約應負之義務及辦理交屋。而系爭合建案已於105年9月12日取得新北市政府核發之105年店使字第000393號使用執照（下稱系爭105年使照），經伊於105年9月12日、11月30日通知許金文配合辦理對保手續及結清如附表明暘公司請求金額欄所示找補款項，合計882萬4,254元，許金文皆拒履行前揭義務，為此，爰依系爭合建契約第13條、第3條、第4條第4款、第5條第2項、第9條、系爭合建契約附件3建材設備說明書（下稱系爭說明書）、系爭合建契約附件住戶管理公約（下稱管理公約）第4條第6項約定，求為命許金文如數給付等語。並聲明：⒈許金文應給付明暘公司882 萬4,254元，及自106年6月20日起至清償日止，按週年利率5% 計算之利息；⒉願供擔保，請准宣告假執行。 許金文則以：㈠伊於98年5月15日簽署選屋單（圖）遴選B棟15層面積50.5坪、車位B2-114號。明暘公司已依系爭合建契約、選屋單約定，將伊選定之15樓建物，即坐落於系爭土地（應有部分77/10,000 ）及其上同段第00000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段 00號15樓（下稱系爭房屋），於106年7月17日以買賣為登記原因，將所有權移轉登記予伊。惟系爭合建契約約定興建地面14層以上、地下2層以下之大樓，明暘公司申請建造執照，經新北市政府於102年12月19日核發102年店建字第820號建造執照（下稱系爭102年建照）後，卻擅自興建為地上24層、地下5層、2幢12棟、235戶之大樓，致系爭合建案之樓地板面積大增，稀釋伊原持分之基地面積，明暘公司卻未將增加之樓地板面積依原合建比例分配予伊，顯與系爭合建契約有違。明暘公司之請求下列各項均為屬無理，理由分述如下： ⒈坪差找補部分：依系爭合建契約約定，伊可分得38坪，即分配比例應為0.0054，明暘公司實際上所興建之系爭合建大樓總樓地板面積為10,765.99坪，伊應分得之房屋面積應為58.136坪，而伊實際分得之房屋（不含車位）坪數為57.24坪，短少0.896坪，伊不但無找補之義務，明暘公司尚應找補伊32萬1,843 元，伊並據此為抵銷。 ⒉土地增值稅部分：依系爭合建契約第9條第1項約定伊應於系爭合建案第6層結構體完成之同時配合辦理移轉土地予明暘公司或其指定之人，系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發99年店建字第100號建造執照（下稱系爭99年建照），領照日為99年3月3日，嗣於100年11月8日開挖地下室，並於100年12 月19日申報勘驗一樓版。惟訴外人楊偉琦等訴請撤銷系爭99建照，經臺北高等行政法院於100年11月10日以100年度訴字第482號判決撤銷系爭99年建照，明暘公司嗣重新申請系爭102年建照。若明暘公司依系爭99年建照興建，依該工程進度早可依約將土地移轉，然系爭99年建照遭撤銷致延宕建造期間長達3年，導致伊移轉系爭土地持分之時程順延，致公告現值一再調高需負擔較高之土地增值稅；況依系爭合建契約第1條第1項約定伊對於另一地主違約不負連帶責任，系爭99年建照遭撤銷所生之遲延及損害自與伊無涉；另系爭合建契約第6條第2項、第10條第3項約定，因任一地主產權涉及任何糾葛致影響建照之申請或施工之進行，伊不得向明暘公司求償，且因可歸責於伊所生之遲延始不計入工程期限，然本件系爭99年建照遭撤銷乃係因明暘公司明知所申請為新建案，依法不得適用86年間原建照案之容積率，對於新北市政府違法核發系爭99年建照難謂無重大過失，足見系爭99年建照遭撤銷與系爭合建案地主無涉，非可歸責於伊或其他地主，明暘公司自應以系爭99年建照預定之第6層結構體完成時重新計算土地增值稅。除此外，明暘公司申報之土地增值稅繳款書，伊移轉之持分為47/10000、移轉面積為10.69平方公尺，惟伊提供參與合建之土地面積98.20平方公尺（應有部分1/4），應有部分面積為24.55平方公尺，伊分屋後共有之基地即合併後之系爭土地2274.72平方公尺（應有部分為77/10000），應有部分面積為17.52平方公尺，伊移轉之面積為7.03平方公尺，前開繳款書卻記載10.69平方公尺，此部分計算基礎亦有誤；再者，伊參與合建之系爭土地原符合土地稅法第9條、第34條規定之自用住宅稅率課徵土地增值稅，卻因明暘公司未於新北市政府核准拆除執照查核期間即98年2月27日至99年2月26日內，通知伊辦理戶籍登記，而無從依自用住宅稅率課徵土地增值稅，經新北市政府稅捐稽徵處課以一般用地稅率之土地增值稅，是土地增值稅部分應重新計算之。⒊契稅部分：合建關係係地主提供土地與建方提供興建房屋互相交換，法律性質屬互易，依契稅條例第3條規定交換契稅為其契價之2%，契價則為以當地不動產評價委員會評定之標準價格。本件依系爭合建契約分得之38坪外，另向明暘公司加購19.24坪，合計為57.24坪。伊應負擔之契稅金額應為10萬5,697元。 ⒋合建信託費部分：依明暘公司所提出之交屋結算明細表，信託費計算方式包含地主、明暘公司及建經公司共52人分擔，每人應分擔18萬9,262元，惟合建信託費之計算應以不動產信託之權利範圍計算始屬合理，另因展延所生費用165萬6,667元，屬可歸責於明暘公司之事由，不應由伊負擔，則伊應負擔之信託費用為10萬1,494元。 ⒌房地互易稅部分：系爭合建契約第9條第5項雖約定房地互易之營業稅由伊負擔，惟依營業稅法第32條第2項，應認銷售房屋之定價已包含營業稅，明暘公司請求伊給付房地互易稅之營業稅即與法有違。㈡並於本院補充： ⒈原判決認定明暘公司依系爭個別契約第4條第4款之約定得請求伊給付坪差找補款179萬6,000元乙節，有判決違背消費者保護法第12條、民法第247條之1等規定之不當。明暘公司因工程遲延而無法順利於101年度移轉系爭土地之所有權，造成伊增加土地增值稅，自仍應由明暘公司負責，始符契約之約定，然原判決對於伊之抗辯卻完全恝置不論，有理由不備之疏失。另原判決依選屋單上加註保留條款之記載而逕為不利於伊之認定，顯違反經驗法則及論理法則。 ⒉依合建契約書第10條第2、3項約定，若明暘公司逾期完工時，自應負損害賠償之責任。系爭99年建照規定，明暘公司係於99年3月3日領取系爭99年建照，至遲應於99年9月3日開工，加計900個工作天，並考量須扣除非工作日，便以3年期間（即1095日）計算，最晚之完工日應不超過102年9月3日，惟事實上明暘公司係重新申請系爭102年建照，並於105年6月20日方竣工，逾期至少2年9個月又17日（即1017日），則明暘公司逾期完工之違約金應為227萬3,815元。且伊可分得停車位面積應為38.51平方公尺（約11.65坪），惟明暘公司所配予伊之地下二層編號145號停車位，僅持分○○段0000建號，面積12,506.38平方公尺之100000分之200，換算後該停車位面積僅為25.01平方公尺（約7.57坪），伊自得依侵權行為損害賠償請求權、給付不完全之損害賠償請求權及不當得利之返還請求權，競合請求明暘公司賠償該停車位短少之面積13.50平方公尺（約4.08坪），按明暘公司第一次公開銷售價格每坪44萬9,000元之9折計算，損害賠償金額共計164萬8729元。 ⒊本件若認應給付找補款時，伊得就下列四項金額主張抵銷：①伊應分得之房屋面積應為58.136坪，而實際受分配之房屋面積僅為57.24坪，短少0.896坪，明暘公司應找補伊32萬1,843元；② 明暘公司尚應退還伊多繳之土地增值稅金額11萬9,097元；③明暘公司應給付伊逾期完工賠償金227萬3,815元；④明暘公司未依約辦理登記，故意減少應分配予伊地下二層編號145號停車位之面積，再虛增伊受分配之房屋面積，因此應賠償伊164萬8,729元之損害等語，資為抗辯。 原審就明暘公司之請求，判決：許金文給付明暘公司354萬6,23 8元，及自106年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並附條件為假執行及免為假執行之宣告，駁回明暘公司其餘之訴及該假執行之聲請。兩造就其敗訴部分各自聲明不服，提起上訴。明暘公司為訴之減縮，並聲明：㈠原判決駁回明暘公司後開第二項之訴部分廢棄；㈡許金文應再給付明暘公司527萬8,016元〔明暘公司於上訴理由中減縮聲明為527萬8,016元（見本院卷一第51頁），惟上訴聲明誤載為527萬0,816〕，及自106年6月20日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢願供擔保請准宣告假執行。許金文答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。並上訴聲明：㈠原判決關於命許金文給付本息部分廢棄；㈡上廢棄部分，明暘公司在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。明暘公司答辯答辯聲明：上訴駁回。 兩造所不爭執之事項：㈠許金文為系爭土地共有人。㈡明暘公司自96年1月10日起陸續分別與許金文、訴外人陳志範、周盧雙美、姚秀珍、林佑慶、藍明聰、王惠敏、林鳳環、王慶文、高萬興、楊文智、林淑桂（楊文智代理）、楊宇真（楊文智代理）、黃塗牛、鄭瑞珍、陳梅鳳、楊承詮、洪明宗、王鄭邦子、練立威、黃吳阿嬌、廖金河、鄧祖瑞、華鎮和、鄭添發（洪明宗代理）、劉玉梅、柳孟樺、賴廖碧霞（賴忠富代理）、陳麗娜、董貞秀、王富妹、林鈺銘、莊淑貞、林陳寶真、康梅芳（柳孟樺）、黃正標、李志明、李觀、蘇進財、賴廖碧霞等人（即全體地主）簽訂系爭全體契約，並約定如下（見原審司促字卷第2-39頁之系爭全體契約）： ⒈第1條：一、甲方（即全體地主，下同）共同提供合建之土地坐落台北縣新店市惠國段640、641、642、643、644、645、646、647、648、649、650、651、652、658、659、660、661、662、663、664、665、666、667、668、669、670等26筆地號，面積共2994.61平方公尺（約905.87坪）以下簡稱【合建土地】及其地上物全部【詳如附件四】。甲乙（即明暘公司，下同）方應共同負責將土地及地上物全部騰空交乙方拆除整地、合建大樓……。二、……以上土地上，在容積率法規未實施前，甲方曾有委託他人（或公司）申請建造執照，但因故駁回未辦，甲方負責按照未實施容積率法規前之可建最高面積規定，以乙方（即明暘公司，下同）名義辦領出合法建造執照交乙方建築。 ⒉第2條：一、甲、乙方負責共同提供前條所列之土地所有權全部作為建築基地，並負責按前條第2項規定之最高面積，申請建造執照之可建容積率及建蔽率規定，取得建造執照，提供予乙方，以乙方名義作合建使用。興建地面14層以上，地下2層以下大樓（以下簡稱本大樓），設計圖樣以前條第二項規定之最高面積為準，本大樓興建所需之規畫、設計、監造、管理、材料、工資、水電所有工程進行至完工所需之工程費用，由乙方支付，視為乙方之投資，建材規格與設備說明如（附件三）。二、原【合建土地】建造執照以乙方名義核准取得後，在不影響甲乙雙方原有合建權利之前提下，乙方得辦理變更設計，變更設計費用由乙方負擔。三、除本契約第1條所述之土地外，在合乎建築法令規範且亦無減少甲方分得面積時，倘有鄰地同意合併興建時，甲方同意無條件配合乙方整體規劃設計並辦理相關變更手續，但不得因合建基地擴大，而再請求乙方依合併後之基地面積，增加甲方已分配之面積。 ⒊第3條：甲乙雙方同意於完成全部地主簽約，取得乙方名義之建造執照同時，甲方將合建土地交付信託，由信託受託人負責履行本契約，並代收、代付合建保證金及租金補貼等，信託契約書內容並應經乙方同意……。本合建土地信託期限至建物所有權第一次登記完竣之日止。有關信託管理費用由甲方負擔。 ⒋第4條：一、房屋部分：依據第1條第2項之容積率未實施前申領建造執照之可建容積率及建蔽率規定計算之可建面積，甲方分得房屋面積（詳如附件四），其餘房屋面積為乙方所有。分配位置則以與原建物同樓層之房屋為優先，若有不足則以合建大樓5至7層之部分補足，本約以臺北縣政府核准興建之建物登記面積為準（含主建物、附屬建物、騎樓、約定專用機械室、共同使用部分等面積）。二、汽車停車位部分：地下室扣除公共使用部分（如配電室、裝卸車位、蓄水池、樓電梯間、各類機房等）外，規劃為停車場（含汽車、機車及車道等）使用。按合建土地規劃所得之法定車位數，甲方分得停車位（詳如附件四）。以外之停車位全屬乙方所有。裝卸位及機車位列為公共使用部分由各所有權人持分共有。三、公共使用部分：當層及全棟公設面積：除已約定專用部分之面積外，按當層及全棟各戶主、附屬建物面積比例持分共有。則雙方分得之建物面積係包括主建物、附屬建物、公共設施面積及約定專用部分（機械室）面積，並以建造執照核准圖為計算標準。以上甲乙雙方取得之房屋面積均以地政機關登記為準。四、甲方同意按工務局核准建造設計圖說之整戶為準。甲乙雙方間或合建地主間就所分得之房屋面積，於分配房屋時以戶為單位，並以協調、抽籤及找補方式公平分配處理，如有差額應以互相協調價購，於交屋時互相找補，或持以持分登記共同出售分配價金之方式處理。五、土地持分：扣除汽車停車位應分攤之土地持分後，按本大樓建物面積之比例分配土地持分，則甲方分得之建物依比例保留土地持分，其餘之土地應移轉給乙方。本基地如因分割、合併，雙方同意依新地號、新面積辦理登記。 ⒌第6條：一、……。二、如因本基地內任何一位地主之土地產權涉及任何糾葛，致影響乙方執照之申請或施工之進行者，則甲方地主均不得向乙方要求任何賠償。三、……。四、本工程於地下室基礎工程完成同時，甲方應負責由信託之受託人將土地、建物所有權狀、戶籍資料等有關證件交給乙方指定之地政士，辦理土地分割、合併登記及建物拆除登記。五、於本大樓第6層結構工程完成同時，甲方應負責由信託之受託人將有關土地移轉登記證件及印鑑證明書交予乙方指定之地政士，就乙方應分得土地持分辦理移轉登記予乙方或乙方指定人。……。 ⒍第7條：於本大樓結構工程完成同時，乙方應將甲方分配之房屋變更起造人予甲方或其指定第三人…………。 ⒎第8條：一、甲方保證合法取得並負責提供容積率未實施前之建造執照，乙方據以乙方名義建築使用。五、分屋完成後3個月內，乙方應拆除整地興建，其拆除費用由乙方負擔，乙方於通知住戶搬遷7日前，每戶補貼3萬元作為拆遷補貼。 ⒏第9條：一、地價稅、工程受益費、土地增值稅：合建土地之地價稅、工程受益費、土地增值稅，移轉登記前由甲方負擔；移轉登記後按甲乙雙方持分比率各自負擔。二、房屋稅：領得使用執照後之房屋稅，按雙方分得比例各自負擔。三、…………甲方因出售、贈與、交換或繼承等所產生之稅費由甲方負擔；及有關合建之稅捐，皆由甲方負擔。四、其他費用：土地鑑界、土地分割合併、建物滅失之規費、代理辦理手續費等相關費用由甲方負擔，甲方應移轉登記與乙方之土地持分之登記規費、印花費、代辦手續費歸乙方負擔。本大樓完成後，建物所有權總登記所需之複丈費、登記費、代辦手續費、房屋稅、瓦斯裝置工程費、水電費、管理費等，均應按照甲乙雙方各自取得部分各自負擔。五、本件合建分屋乃是甲方以換出之土地，交換乙方換予之房屋互易辦理。雙方應按稅賦規定開立等值憑證交付對方收執。房地互易營業稅由甲方負擔；印花稅由立據人負擔。⒐第10條：一、取得建造執照、分屋完成、乙方整地完成6個月間，得在本宗基地內售屋，則乙方應於整地完成後6個月內，負責開始動工建築。二、本工程自地下室開挖日起900個工作日完工，並以領得使用執照之日為完工日，超逾時限，每逾1日以甲方應分得建物未完工部分，依建造執照規定之法定工程造價千分之1計算罰款作為甲方之損失賠償…………。三、前兩項之工程期限，如因下列事由，致乙方延遲開工、施工及完工時限者，延遲之時間不計入本約合建工程期限內：…………因可歸責甲方之因素，如地主遲延或阻撓辦理土地合併過戶手續…等或本合建土地發生糾紛，包括第三人主張權利或法院查封或損害鄰房關係，尚未解決釐清期間；因政府主管機關行政之延誤及法令變更等情事；因甲乙雙方同意進行變更工程之情事；其他非可歸責於乙方之事由。 ⒑第13條：一、本約工程於接通水電，甲方接到乙方書面通知交屋後，應完成本約應負之義務，並辦理交屋手續。二、自乙方通知交屋日起7日內，甲方仍未出面點交房屋及車位，則視同乙方履行契約完成，自第8日起乙方不負保管責任；另甲方所分配之房屋水電費、管理費等相關費用由甲方負擔。 ⒒附件四土地所有人各樓層可分得面積明細表，其中許金文部分：土地面積7.43坪、建物門牌51號2樓、原有-建物面積24.49 坪、分得-權狀面積28.1坪、分得-B2F機械式停車位1部。㈢兩造於96年1月10日另簽訂系爭個別契約，系爭個別契約之條款與系爭全體契約之條款相同，僅兩造為如下之增、刪及修改（增、刪及修改部分，見下列「」所示，見原審卷一第148-156 頁）： ⒈第1條：一、甲方（即許金文，下同）共同提供合建之土地坐落台北縣新店市惠國段640、641、642、643、644、645、646、647、648、649、650、651、652、658、659、660、661、662、663、664、665、666、667、668、669、670等26筆地號，面積共2994.61平方公尺（約905.87坪）以下簡稱【合建土地】及其地上物全部【詳如附件四】………。「其中甲方另一地主違約，不相互負連帶責任」。二、……以上土地上，在容積率法規未實施前，甲方曾有委託他人（或公司）申請建造執照，但因故駁回未辦，甲方「同意（刪除負責）」按照未實施容積率法規前之可建最高面積規定，以乙方（即明暘公司，下同）名義辦領出合法建造執照交乙方建築。 ⒉第3條：增「信託之受託人於信託契約書內，須承諾續建，否則甲方不信託」。 ⒊第4條：增「乙方取得建造執照時抽籤決定。汽車位為平面式，規格600×250分配地下室貳層」。四、甲方同意按工務局核准建造設計圖說之整戶為準。甲乙雙方間或合建地主間就所分得之房屋面積，於分配房屋時以戶為單位，並以協調、抽籤及找補方式公平分配處理，如有差額應以互相協調價購，於交屋時互相找補，或持以持分登記共同出受分配價金之方式處理。「雙方合意以乙方銷售（第一次銷售底價）時之每坪單價九折為計算基礎，以現金互相找補。（找補面積以伍坪以內計算之）」。 ⒋第8條：一、刪除第一項之「甲方保證合法取得並負責提供容積率未實施前之建造執照，乙方據以乙方名義建築使用」。二、……。三、按前項規定確認變更之設計圖樣後1個月內，「乙（刪除甲）」方應申請變更……。 ⒌第9條：一、…………。二、房屋稅：領得「交屋（刪除使用執照）」後之房屋稅，按雙方分得比例各自負擔。 ⒍第15條：一、…………。「乙方保證建造本約房屋不含有損害建築結構安全或有害人體安全健康之輻射鋼筋、石棉、未經處理之海砂等材料或其他類似物」。 ⒎第16條：增「甲方不得告知他人，甲方分得之權狀坪數，否則應賠償乙方因此所有損害」。 ⒏第24條：增「本契約自簽約日起3年內應取得建築執照，否則本契約自動作廢」。 ⒐附件四土地所有人各樓層可分得面積明細表，其中許金文部分：土地面積7.43坪、建物門牌51號2樓、原有-建物面積24.49 坪、分得-權狀面積38坪「刪除28.1坪」、分得-B2F機械式停車位1部。㈣許金文於98年5月15日簽署選屋單（圖）遴選B棟15層面積50.5坪、車位B2-114號（見原審卷一第44-45頁）。㈤明暘公司、全體地主於98年4月22日分別與土地銀行就辦理有關系爭合建土地及專戶資金信託管理事務，簽訂土地信託契約，及與中國建經公司就辦理有關建物起造人名義信託管理事務等事務，簽訂建物信託契約，有各信託契約可參（見原審卷一第208-225頁)。㈥系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發系爭99年建照，領照日為99年3月3日，嗣於100年11月8日開挖地下室，並於100年12月19日申報勘驗一樓版，有系爭99年建照、勘驗記錄表可參（原審卷一第133頁、卷二第22、133頁）。㈦訴外人楊偉琦等訴請撤銷系爭99建照，經臺北高等行政法院於1 00年11月10日以100年度訴字第482號判決撤銷系爭99年建照，明暘公司不服提起上訴，經最高行政法院於101年4月26日以101年度判字第373號判決上訴駁回確定（下稱系爭行政訴訟），有各該判決事及系爭行政訴訟事件全卷可參（見原審卷一第80-132頁及外放卷）。㈧許金文於101年8月6日簽署信託事務指示函予土地銀行，內容略以：許金文前與貴行為辦理新北市○○區○○段0000000○ 0000000 ○000○000地號等21筆土地有關土地及專戶資金信託管理事務簽訂信託契約，因最高行政法院判決工務局應撤銷系爭99年建照之處分，許金文同意於全體委託人與受託人合意時，後續明暘公司為辦理原申請建照由原起造人與○○段000等26筆土地向工務局申請建照續行審查相關事宜等語（見原審卷二第250頁）。㈨系爭行政訴訟確定後，明暘公司另行申請建造執照，經新北市政府於102年12月19日核發系爭102年建照，建物為地上24層、地下5層、2幢12棟、235戶。後於105年9月12日經新北市政府核發系爭105年使照，總樓地板面積25,191.1平方公尺，工程造價4億1,315萬7,564元，有系爭102年建照、105年使照可參（見原審卷一第134、135頁）。㈩明暘公司已依系爭合建契約、選屋單約定，將許金文選定之15樓建物，即坐落於系爭000號土地（應有部分77/10000）及系爭房屋，層次面積103.31平方公尺、陽台面積14.40平方公尺、雨遮面積6.11平方公尺、共有面積（扣除車位）65.41平方公尺（計算式：12506.38平方公尺×523/100,000＝65.41平方公尺，小數點2位以下四捨五入，下同）、車位面積25.01平方公尺（計算式12506.38平方公尺×200/100,000＝25.01平方公尺），於106年7月17日以買賣為登記原因，將所有權移轉登記予許金文，有建物登記第一類謄本可按（見原審卷一第147頁）。據此計算，許金文分得之房屋（不含車位）坪數為57.24坪（計算式：103.31平方公尺＋14.40平方公尺＋6.11＋55.41平方公尺＝189.23平方公尺，189.23平方公尺×0.3025＝57.24坪），與其依系爭個別契約可得分配坪數38坪相差19.24坪（計算式：57.24坪－38坪＝19.24坪）。 登記為許金文所有之系爭房屋總面積（含車位）為214.24平方公尺（層次面積103.31平方公尺、陽台面積14.40平方公尺、雨遮面積6.11平方公尺、共有面積90.42平方公尺），系爭合建案之總樓地板面積25,191.1平方公尺，工程造價4億1,315萬7,564元，依此計算許金文分得系爭房屋之工程造價為351萬3,736元（214.24/25,191.1×413,157,564＝3,513,736）。 系爭合建案於100年11月8日開挖地下室，迄105年9月12日取得系爭105年使照，合計為1,771日。 明暘公司於105年9月12日、11月30日通知許金文配合辦理對保手續及結清找補款項（見原審卷一第26-34頁之原證1、2）。 許金文於105年12月15日以新店郵局存證號碼001287號存證信函通知明暘公司，明暘公司前揭105年9月12日、11月30日繳款通知，尚有疑義待釐清等情，明暘公司已收受（見原審司促字卷第40-45頁之聲證2）。 兩造於106年2月9日召開合建戶許金文結算會議，明暘公司第一次銷售底價為44萬9,000元，嗣兩造同意系爭合建契約第4條第4項於交屋應找補金額之坪差單價，由9折調為8折計算，即每坪以35萬9,200元計算（計算式：449,000元×0.8＝359,200）（有原審卷一第39-40頁之會議紀錄、外放明暘開發巴黎皇宮合約書）。 明暘公司於106年4月12日以永和中山路郵局存證號碼000108號存證信函通知許金文應依系爭合建契約第13條約定，於函到7 日內依約辦理交屋手續及結清交屋款項，許金文於同年月13日收受（見原審卷一第35-38頁之存證信函及回執）。 許金文應給付明暘公司下列款項： ⒈樓層價差28萬5,000元； ⒉應收回第三期保證金9萬9,066元； ⒊過戶規費印花稅7,136元； ⒋過戶代書費1萬3,000元； ⒌105年度地價稅8,624元； ⒍瓦斯管線設計費6萬8,249元； ⒎管理基金1萬0,762元。 系爭合建案之信託費用總計為984萬1,667元，其中展延期間之信託費用合計為165萬6,667元，有明細表、中國建經公司、土地銀行之統一發票可參（見原審卷二第10-21頁）。另系爭合建案之24筆（即○○段000-000、 000-000、000、000等筆土地）合併為系爭000號土地後，許金文應有部分為124/10,000，且依土地銀行出具不動產信託101年度財產目錄清冊所載，許金文權利範圍亦為124/10,000（見原審卷一第191頁）。 如明暘公司請求有理由，利息起算日為106年6月20日。 本件之爭點：㈠明暘公司請求如附表明暘公司欄所示之金額，是否有理由？㈡許金文以下列各項為抵銷之抗辯，是否有理由？⒈ 其應分得58.136坪，分得系爭房屋面積57.24坪，不足0.896坪，明暘公司應找補32萬1,843元；⒉其應繳納之土地增值稅為6萬8,740元，扣除其預繳之18萬7,836元，明暘公司應退還11萬9,097元；⒊明暘公司依系爭合建契約第10條之約定，應賠償其逾期完工違約金227萬3,815元；⒋明暘公司應賠償其因減少停車位面積、增加房屋面積之損害164萬8,729元。㈢許金文抗辯明暘公司未依債之本旨交付系爭房屋、完成驗屋手續，並將所有權狀交付許金文，許金文以此為同時履行之抗辯，是否有理由？ 按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院107年度台上字第442號判決要旨參照）。次按解釋契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號判例參照）。而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院104年台上字第1150號判決要旨參照）。本件明暘公司請求如附表所示之金額，是否有理由，茲分述如下：㈠如附表編號1所示坪差找補款項，其中628萬6,000元部分為有理由，逾此部分為無理由： ⒈兩造於96年1月10日簽訂系爭個別契約時，其中第4條第4項約定：「甲方同意按工務局核准建造設計圖說之整戶為準。甲乙雙方間或合建地主間就所分得之房屋面積，於分配房屋時以戶為單位，並以協調、抽籤及找補方式公平分配處理，如有差額應以互相協調價購，於交屋時互相找補，或持以持分登記共同出受分配價金之方式處理。雙方合意以乙方銷售（第一次銷售底價）時之每坪單價九折為計算基礎，以現金互相找補。（找補面積以伍坪以內計算之）」；附件四土地所有人各樓層可分得面積明細表，其中許金文部分：土地面積7.43坪、建物門牌51號2樓、原有-建物面積24.49坪、分得-權狀面積38坪、分得-B2F機械式停車位1部（見不爭執事項㈢）。依上約定，許金文應找補之款項分述如下： ⑴許金文依系爭合建契約之約定，於98年5月15日簽署選屋單（圖）遴選B棟15層面積50.5坪、車位B2-114號（見不爭執事項㈣）。 ⑵系爭合建案經新北市政府於98年12月16日核發系爭99年建照，惟嗣後遭訴外人楊偉琦等訴請撤銷系爭99建照確定，明暘公司始另行申請建造執照，經新北市政府於102年12月19日核發系爭102年建照，其中許金文選定之15樓建物即系爭房屋，其房屋（不含車位）坪數為57.24坪等情（見不爭執事項㈥、㈦、㈧、㈨）。 ⑶依上述兩造簽訂系爭合建契約之緣由及歷程觀之，系爭合建契約為許金文提供系爭土地之應有部分供明暘公司建築系爭合建案之建物，並約定許金文於系爭合建案之建物興建完成後，可分得面積38坪之房屋，是兩造就系爭合建契約之對價為許金文負有提供系爭土地應有部分予明暘公司建築房屋之義務，明暘公司負有將38坪房屋移轉予許金文之義務，應堪認定。其後許金文於98年5月15日選定面積50.5坪之房屋時，就超過其原應分得面積38坪之12.5坪部分，因非在系爭合建契約約定之前揭對價範圍內，衡諸交易常情，許金文自應向明暘公司價購此超過之12.5坪。又因本件許金文選定之系爭房屋時，系爭房屋尚未興建完成，而選定之房屋面積與興建完成後房屋之面積，常有一定範圍之誤差，乃眾所周知之事，此核與預售屋買賣之性質相似，且參諸預售屋買賣交易，買賣雙方就預選房屋與興建完成房屋之誤差面積，約定找補之方式，並訂定找補之上限，於交易上所在多有。故系爭個別契約第4條第4項約定，於此情形下，找補面積以5坪以內計算之，核與交易常情無違，則許金文選定面積50.5坪之系爭房屋，明暘公司興建完成之系爭房屋面積為57.24坪，明暘公司自僅能在5坪範圍內請求找補。準此，本院審酌兩造簽訂系爭合建契約根基之原因事實及其經濟目的，係許金文負有提供系爭土地應有部分予明暘公司建築房屋之義務，明暘公司負有將38坪房屋移轉予許金文之義務，就許金文選定系爭房屋超過其原應分得面積38坪之12.5坪部分，非在系爭合建契約約定之前揭對價範圍內，許金文本應向明暘公司價購此超過之12.5坪部分，及系爭房屋為明暘公司所設計、興建，就誤差超過5坪部分，約定其不得向許金文請求找補，應屬公允。且衡諸一般社會之理性客觀認知及經驗法則，並本乎誠信原則等各情，應認第4條第4項後段約定之找補面積以5坪以內計算之，係指許金文選定後之房屋，與明暘公司其後興建完成之房屋，兩者面積之誤差，明暘公司僅能在5坪之範圍內依第4條第4項前段約定之方式請求許金文找補，超過5坪之範圍即不得請求許金文找補。至許金文選定面積50.5坪之系爭房屋，就超過其原應分得面積38坪之12.5坪部分，因非在系爭合建契約約定之前揭對價範圍內，亦不屬第4條第4項後段因興建誤而約定之找補面積以5坪以內計算之範圍，自應依同項前段之找補約定辦理。 ⑷從而，許金文依系爭個別契約第4條第4項之約定，應找補之面積分別為選定面積50.5坪之系爭房屋，而就超過其原應分得面積面積38坪之12.5坪部分，及系爭房屋興建完成後之誤差5坪部分，兩者合計17.5坪（計算式12.5+5₌17.5），既如前述，則明暘公司請求應找補面積17.5坪，按兩造同意之每坪35萬9,200元計算找補（見不爭執事項），而請求許金文給付找補款項628萬6,000元（計算式：17.5×359,200＝6,286,000），為有理由，逾此部分之請求，即乏所據。 ⒉雖許金文辯稱系爭合建契約為定型化契約，且系爭合建契約第2 條第1項、第4條第1項違反消保法第12條、民法第247條之1第4款而無效云云。然查： ⑴系爭全體契約簽約人為全體地主，系爭個別契約簽約人則僅有兩造（見不爭執事項㈡、㈢），互核系爭全體契約、系爭個別契約各條文之內容，除系爭個別契約內尚有經兩造協議以手寫方式填、刪相關內容外，其餘契約內容均相同，足見兩造就同一之系爭合建案，因許金文對於系爭全體契約內容有不同之意見，而與明暘公司另行協議後，始依兩造協議之內容另行簽署系爭個別契約，是兩造對於系爭合建案之相關條件應依系爭合建契約之內容定之，而有拘束兩造之效力。 ⑵兩造簽定系爭合建契約時，已表明許金文提供合建之土地，明暘公司提供建築資金及有關技術，合作興建大樓。嗣在系爭合建契約第2條第1項約定：「甲、乙方負責共同提供前條所列之土地所有權全部作為建築基地，並負責按前條第2項規定之最高面積，申請建造執照之可建容積率及建蔽率規定，取得建造執照，提供予乙方，以乙方名義作合建使用。興建地面14層以上，地下2層以下大樓（以下簡稱本大樓），設計圖樣以前條第二項規定之最高面積為準，興建之大樓所需之規畫、設計、監造、管理、材料、工資、水電所有工程進行至完工所需之工程費用，由乙方支付，視為乙方之投資，建材規格與設備說明如附件三…」，第4條第1項約定：「一、房屋部份：依據第1條第2項之容積率未實施前申領建造執照之可建容積率及建蔽率規定計算之可建面積，甲方分得房屋面積（詳如附件四），其餘房屋面積為乙方所有」（見不爭執事項㈡、㈢）。是以前揭約定之內容係以最高面積之可建容積率、建蔽率申請建造執照，而許金文除負擔土地之成本外，其餘興建、銷售成本及風險均由明暘公司負擔。再者，系爭合建契約第1條第2項約定：「…… 以上土地上，在容積率法規未實施前，甲方曾有委託他人（或公司）申請建造執照，但因故駁回未辦，甲方負責按照未實施容積率法規前之可建最高面積規定，以乙方名義辦領出合法建造執照交乙方建築」（見不爭執事項㈡、㈢）。則許金文在簽訂系爭合建契約之前，既已曾與其他建商合建而申請建造執照，此觀訴外人文普建設有限公司之申請書自明（見本院卷三第7-17頁）；則許金文對所有之系爭土地參與合建而可得分得之建物面積，於系爭合建契約締約時，當已知之甚詳，因此，兩造考慮各種成本、利益與風險後，始同意系爭合建契約，並於磋商系爭個別契約時，兩造並同意將系爭全體契約第4條第1項有關許金文應分得房屋，由原28.1坪變更為38坪等情，自難認系爭合建契約第2條第1項、第4條第1項之約定有違反誠信原則，而對許金文顯失公平之情事，亦未對許金文有何重大不利益之情形，因此，許金文抗辯前揭約定因違反消保法第12條、民法第247條之1第4款而無效云云，尚無足採。 ⒊又許金文抗辯：依系爭合建契約約定，其可分得38坪，即分配比例應為0.0054，明暘公司實際上所興建之系爭合建大樓總樓地板面積為10,765.99坪，伊應分得之房屋面積應為58.136坪，而伊實際分得之房屋（不含車位）坪數為57.24坪，短少0.896坪，其無找補之義務云云。惟按契約之文意有疑義，如辭句模糊，或模稜兩可時，固應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為解釋（最高法院71年度台上字第4707號判決要旨參照）。查兩造簽訂之系爭個別契約第4條第1項有關許金文應分得房屋，已明確約定由原28.1坪變更為38坪等情，已如前述，另系爭合建契約第2條第1項亦約定「…興建地面14層『以上』、地下2層以下之大樓…」，而非約定僅限為地面14層、地下2層，且系爭合建契約並無無效之情事，亦如前述，兩造自應受系爭合建契約之拘束。準此，許金文在系爭合建契約已明文約定分得之房屋為38坪之情形下，自不因其後明暘公司興建14層以上、地下2 層以下之大樓，而得請求變更原約定分得之房屋面積，故其抗辯應按明暘公司實際上所興建之系爭合建大樓總樓地板面積計算，其應分得之房屋面積應為58.136坪，短少0.896坪云云，自不足採。㈡如附表編號4所示土地增值稅41萬7,061元部分，為有理由： ⒈系爭合建契約第9條第1項約定：「地價稅、工程受益費、土地增值稅：合建土地之地價稅、工程受益費、土地增值稅，移轉登記前由甲方負擔；移轉登記後按甲乙雙方持分比率負擔之」、第6條第5項約定：「於本大樓第六層結構體工程完成同時，甲方應負責由信託之受託人將有關土地移轉登記證件及印鑑證明書交予乙方指定之地政士，就乙方應分得土地持分辦理移轉登記予乙方或乙方指定人。…」（見不爭執事項㈡）。是依前揭約定，系爭合建案所興建之大樓於第6層結構體工程完成同時，許金文應負責就明暘公司應分得之土地應有部分移轉登記予明暘公司或其指定之人，土地增值稅在所有權移轉登記前由許金文負擔，所有權移轉登記後則依持分比例各自負擔之。明暘公司依此約定請求許金文給付土地增值稅41萬7,061元，是否有據？分述如下：系爭合建契約第4條第5項約定：扣除汽車停車位應分攤之土地持分後，按本大樓建物總面積之比例分配土地持分，則許金文分得之建物依比例保留土地持分，其餘之土地應移轉予明暘公司。本基地如因分割、合併，雙方同意依新地號、新面積辦理登記（見原審卷一第55頁背面）。又許金文原為惠國段644地號土地共有人（面積98.20平方公尺，應有部分1/4），而系爭99年建照、系爭102號建照後將惠國段641-652、661-666、669、670等筆土地合併為系爭土地，面積為2,274.72平方公尺，許金文之應有部分為124/10,000，後於106年7月17日塗銷信託後登記，許金文為系爭土地共有人（應有部分77/10,000），有土地登記謄本可稽（見原審卷一第180-181 頁、卷二第64-65頁），是系爭合建案土地既經合併，依系爭合建契約第4條第5項約定應以合併後面積計算應移轉之面積。據此，許金文在合併後系爭土地應有部分為124/10,000 ，而於106年7月17日塗銷信託登記後應有部分為77/10,000，則許金文移轉土地所有權予明暘公司之面積即為10.69平方公尺〔計算式2,274.72平方公尺×（124/10,000－77/10,000）＝10.69平方公尺，四捨五入計至小數點以下2位〕，核與新北市政府稅捐稽徵處新店分處（下稱新店分處）土地增值稅繳款書所載土地面積、移轉持分、移轉持分面積等各項相符，新店分處並據此核定土地增值稅為60萬4,897元，有土地增值稅繳款書可稽（見原審卷一第138頁）。又許金文已預付18萬7,836元一節，為兩造所不爭執，是扣除許金文已繳納之18萬7,836元後，明暘公司請求許金文給付土地增值稅41萬7,061元（計算式：604,897－187,836＝417 ,061），為有理由。 ⒉雖許金文抗辯：本件土地增值稅有移轉面積計算錯誤、未適用自用住宅稅率云云。惟查： ⑴許金文移轉系爭土地所有權予明暘公司之面積為10.69平方公尺，核與新店分處之土地增值稅繳款書上移轉持分面積相符，已如前述，（見本院卷卷一第138頁），是許金文抗辯土地增值稅有移轉面積計算錯誤云云，不足為採。 ⑵按本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地；土地所有權人出售其自用住宅用地者，都市土地面積未超過三公畝部分或非都市土地面積未超過七公畝部分，其土地增值稅統就該部分之土地漲價總數額按百分之十徵收之；超過三公畝或七公畝者，其超過部分之土地漲價總數額，依前條規定之稅率徵收之，前項土地於出售前一年內，曾供營業使用或出租者，不適用前項規定。土地稅法第9條、第34條第1、2項分別定有明文。又財政部77年12月14日台財稅第000000000號函釋土地稅法第34條第2項所稱出售前1年內之認定標準，拆除改建中出售之土地，應以核准拆除日起前往推算之1 年期間為準，有新店分處105年8月2日新北稅店四字第0000000000號函可參（見原審卷一第184頁）。準此，遍觀系爭合建契約內容，僅在第1條第1項後段約定兩造應共同負責將土地及地上物全部騰空交明暘公司拆除整地、合建大樓；第8條第5項約定分屋完成後3個月內，明暘公司應拆除整地興建，其拆除費用由明暘公司負擔，明暘公司於通知住戶搬遷7日前，每戶補貼3萬元作為拆遷補貼；第9條第1項就土地增值稅規範移轉登記前由許金文負擔，移轉登記後按雙方持分比例負擔（見不爭執事項㈡、㈢），並未約定明暘公司負有通知許金文核准拆除日之義務，亦未負有通知許金文適用自用住宅稅率之要件義務；甚且，依前揭約定許金文亦須履行將土地及地上物全部騰空交明暘公司拆除，及明暘公司在拆遷系爭合建案之地上物前，依約定應通知許金文搬遷，並給予拆遷補償，堪認許金文於斯時應知悉參與系爭合建案之基地於何時拆遷。則許金文對於合建土地之土地增值稅以自用住宅稅率課徵應自行查明，而非課以他人義務。至許金文提出明暘公司105年3月28日通知函固記載土地增值稅暫依確認產權過戶土地增值稅率表勾選自用稅率計算，足額部分會匯款返回給所有權人，不足抵扣的金額部分，請於105年5月20日前匯款予公司等語（見原審卷一第182頁），然該函說明四、五亦記載差額的金額請盡速繳納，若逾時造成無法符合使用土地增值稅自用稅率，只能用一般稅率時，恕與明暘公司無責；待實際稅額（由稅捐機關人員核定後的稅單金額為準），屆時明暘公司將以此核定稅單金額於交屋時做找補核算等語，足見明暘對於是否適用住用住宅稅率僅以暫定方式計算之，並約定多退少補，顯非據此可認明暘公司負有使地主參與土地依自用住宅稅率計算土地增值稅之義務。是本件許金文移轉部分系爭土地予明暘公司，因未於核准拆除日起前往推算之1年期間，於該地辦竣戶籍登記，而遭新店分處按一般用地稅率課徵土地增值稅60萬4,897元，自與明暘公司無涉。 ⒊又許金文抗辯：依系爭合建契約第9條第1項約定其應於系爭合建案第6層結構體完成之同時配合辦理移轉土地予明暘公司或其指定之人，若明暘公司依系爭99年建照興建，依該工程進度早可依約將土地移轉，然系爭99年建照遭撤銷致延宕建造期間長達3年，導致其移轉系爭土地持分之時程順延，致公告現值一再調高需負擔較高之土地增值稅，其自得扣除因明暘公司遲延完工所增加之土地增值稅云云。惟許金文依前揭約定負有繳納上開土地增值稅之義務，已如前述，此項義務之履行與明暘公司是否逾時完工無涉。至許金文抗辯因明暘公司逾時完工致其因此增加土地增值稅之負擔，而請求明暘公司賠償此部分之損害，並以之為抵銷之抗辯，此核屬其損害賠償請求是否成立，及抵銷抗辯有無理由之問題（此部分抗辯有無理由，詳後述），尚無從據此作為許金文得以扣除其依前揭約定應繳納土地增值稅之數額。㈢如附表編號5所示契稅（含車位），其中10萬5,697元為有理由，逾此部分為無理由： ⒈按「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權者，均應申報繳納契稅」、「交換契稅，應由交換人估價立契，各就承受部分申報納稅。前項交換有給付差額價款者，其差額價款，應依買賣契稅稅率課徵」、「納稅義務人應於不動產買賣、承典、交換、贈與及分割契約成立之日起，或因占有而依法申請為所有人之日起三十日內，填具契稅申報書表，檢附公定格式契約書及有關文件，向當地主管稽徵機關申報契稅」，契稅條例第2條前段、第6條、第16條第1項前段分別定有明文。系爭合建契約第9條第4項約定：本大樓完成後，建物所有權總登記所需之複丈費、登記費、代辦手續費、房屋稅、瓦斯裝置工程費、水電費、管理費等，均應按照甲乙雙方各自取得部分各自負擔。又建物信託契約第12條第3項約定：系爭合建案之契稅、房屋稅等均由地主負擔，中國建經公司收到繳稅通知時，即應通知明暘公司於一週內以現金或即期支票交由中國建經公司繳付，或依信託專戶之約定資金支付等語（見原審卷一第220頁），是以明暘公司請求許金文給付因移轉系爭房屋所生之契稅，是否有理由，分述如下： ⑴本件關於契稅之申報係由明暘公司準備資料申報一節，為明暘公司所自認（見本院卷二第151頁）。又新店分處依明暘公司提供之系爭房屋申報資料，核定106年之契稅，其契別為買賣、稅率6%、核定契價335萬8,000元、原所有權人明暘公司，並據此核定本款為20萬1,480元，有該處106年契稅繳款書可參（見原審卷二第25頁）。 ⑵原審就有關地主與建商合建分屋有關契稅課徵疑義，函詢新店分處之結果，該處覆稱：參照契稅稽徵作業手冊第二章特殊案例稽徵作業四、（二）⒉（2）土地所有權人提供土地與興建人合建分屋者；建築物之建造執照起造人除出資興建人合建分屋者，尚有其他起造人，該起造人為土地所有權人，經向建商訂有合建分屋契約者，此種契約，地主分配取得房屋，係以持有土地部分與建商交換取得，實質上屬交換行為，地主得就取得房屋申報繳納全額之交換契稅等語，有該處106年11月15日新北稅店二字第0000000000號函可參（見原審卷二第66頁）。 ⑶原審函詢新店分處估算原所有權人明暘公司坐落系爭房屋交換契稅一事，該處覆稱：如以106年為核定年度，房屋評定現值為335萬8,000元（持分全部），土地公告現值239萬4,560元（持分47/10,000），其交換現值239萬4,560元核以稅率2%計課，另差額現值96萬3,440元按買賣稅率6%課徵，經估算建物移轉契稅共10萬5,697元〔2,394,560×2%＋（3,358,000－2,394,560 ）×6%＝105,697〕等語，有該處106年11月23日新北稅店二字第0 000000000號函可參（見原審卷二第70頁）。 ⑷兩造與中國建經公司簽訂之建物信託契約，其中第1條約定委託人為甲方（即包括許金文在內之地主）及乙方（即明暘公司），受益人：本契約為自益信託，受益人即委託人；第3條約定：「本契約之存續期間自本契約簽署完成日起至本專案建物完工辦妥所有權第一次登記並依甲、乙方……依合建分屋將甲、乙方各自分得之建物辦理歸屬登記或將產權塗銷信託並辦理回復」（見原審卷一第217、218頁）。 ⑸綜上，本件依系爭合建契約及建物信託契約之約定，係由系爭土地共有人之一即許金文提供土地與興建商即明暘公司出資興建房屋而合建分屋，許金文分配取得系爭房屋，係以其所有之系爭土地應有部分與明暘公司交換取得，許金文就依系爭合建契約取得之系爭房屋，自得申報繳納全額之交換契稅，新北市稅捐稽徵處新店分處前揭函釋之內容亦同此旨。準此，明暘公司於辦理本件契稅時，就許金文依系爭合建契約取得之系爭房屋，自負有申報繳納全額之交換契稅，而填具契稅申報書表，並檢附系爭合建契約及建物信託契約等相關資料供參之義務。參諸系爭合建契約第9條第5項約定：本件合建分屋乃是甲方以換出之土地，交換乙方換予之房屋互易辦理等情，益證明暘公司負有按互易辦理申報系爭房屋交換契稅之義務。因此，如明暘公司按互易辦理申報系爭房屋交換契稅，依前述許金文就取得系爭房屋以申報繳納全額之交換契稅，據此計算之結果，其應繳納之契稅金額為10萬5,697元，則明暘公司於此範圍內請求許金文給付，應屬有據。至逾此範圍之契稅，應係明暘公司違背上開義務而未按互易辦理申報系爭房屋交換契稅所致，屬可歸責於明暘公司之事由，其自不得請求許金文給付。 ⒉雖明暘公司主張：可適用交換契稅者限於地主為建照執照起造人，本件許金文非系爭建照起造人，不能以互易方式辦理云云。惟查，兩造與中國建經公司簽訂之建物信託契約，第1條約定委託人為甲方（即包括許金文在內之地主）及乙方（即明暘公司），受益人：本契約為自益信託，受益人即委託人，已如前述；又第6條第1項約定：甲、乙應依合建地主選屋單將起造人名義變更完畢後，於本專案建築融資動撥前辦妥本專案建造執照起造人名義變更登記信託為丙方（即中國建經公司）。參以，系爭建案之進程、相關行政程事項之辦理、成本及費用之控管，實際均由明暘公司所掌握，許金文無從介入參與，因此，明暘公司於許金文依選屋單選定系爭房屋之時，自有與中國建經公司依前揭約定將系爭房屋之起造人名義變更為許金文，然明暘公司未履行是項義務，致許金文無法適用交換契稅，顯屬可歸責於明暘公司之事由，其自不得請求許金文給付超過前述之契稅。㈣如附表編號7所示合建信託費部分，其中12萬2,037元為有理由，逾此部分為無理由： ⒈許金文應按其應有部分124/10,000之比例負擔合建信託費： ⑴系爭合建契約第3條後段固約定：有關信託管理費用由甲方（即全體地主）負擔（見不爭執事項㈡⒊），惟全體地主應如何負擔並未具體約定。本院審酌明暘公司與全體地主簽訂系爭合建契約根基之原因事實及其經濟目的，係全體地主負有提供系爭土地之全部予明暘公司建築房屋之義務，明暘公司負有興建系爭合建案之建物，並依約將各地主應分得之房屋移轉予各地主之義務，就各地主參與合建之系爭土地應有部分各不相同，應有部分之比例復涉及其等應獲分配建物之比例，如全體地主就因系爭土地上興建房屋所生之信託費用預為考量而約定時，衡情當以按各地主之應有部分比例負擔信託費用，始為公允。此在參與合建之各地主間之應有部分比例相差懸殊之情形下，猶應如此約定，方屬公允。且衡諸一般社會之理性客觀認知及經驗法則，並本乎誠信原則等各情，亦應認第3條後段約定之信託管理費用由全體地主負擔，係以各地主按應有部分之比例負擔。是明暘公司主張應按地主之人數52人平均分擔云云，尚不足採。 ⑵系爭合建案之信託費用總計為984萬1,667元，系爭合建案之24筆（即○○段000-000、000-000、000、000等筆土地）合併為系爭土地後，許金文應有部分為124/10,000（見不爭執事項），是信託費用按由許金文之應有部分比例分攤，據此計算其應分擔之費用為12萬2,037元（計算式：9,841,667元×124/ 10,000＝122,037元，元以下四捨五入，下同）。 ⒉雖許金文抗辯信託費用中信託費展延費用乃係因可歸責於明暘公司事由導致系爭99年建照撤銷，重新申請系爭102年建照所生之費用，應由明暘公司自行負擔云云。然依前述，許金文依前揭約定負有分攤信託費用之義務，此項義務之履行與明暘公司是否逾時完工無涉。至許金文抗辯展延費用係因明暘公司逾時完工所致，此係許金文得否就明暘公司逾時完工所生之損害請求賠償之問題（此部分損害已於許金文請求逾期違約金中審酌，詳後述），尚無從據此作為許金文得以扣除其依前揭約定應分攤信用費用之數額。㈤如附表編號12所示建築物房地互易營業稅59萬9,078元部分，為有理由： ⒈按在中華民國境內銷售貨物或勞務，應課徵營業稅，其納稅義務人，為銷售貨物或勞務之營業人，營業稅法第1條、第2條第1款定有明文。故對於國家之公法關係，營業人為營業稅之納稅義務人，並非買受人。又營業人銷售貨物或勞務，應開立統一發票交付買受人；營業人對於應稅貨物或勞務之定價，應內含營業稅；營業人依第14條規定計算之銷項稅額，買受人為營業人者，應與銷售額於統一發票上分別載明之；買受人為非營業人者，應以定價開立二聯式統一發票，營業稅法第32條第1 項前段、第2項、第3項，統一發票使用辦法第7條第1項第2款亦有明定。是買受人非營業人者，營業人應以定價開立二聯式統一發票，使稅額內含於定價內（參照營業稅法第32條於77年5月27日修正之立法理由），此等立法與我國交易習慣及一般認知相符，有助於交易之迅速明確，並杜爭議。故在買受人非營業人之情形下，除契約當事人已約定買受人應支付契約價金並負擔該契約價金之營業稅予營業人外，應認買受人於支付契約價金予營業人時，所給付之價金已包含營業稅在內，營業人自不得另請求買受人額外給付未約定之營業稅。 ⒉經查： ⑴系爭合建契約係於96年1月10日訂立，可見兩造就系爭建案簽約約定合建條件時，營業稅法關於營業稅之計徵，已由「外加型」改為「內含型」，依上說明，契約當事人自得特別約定由買受人負擔營業稅。 ⑵系爭合建契約第9條第3項後段、第5項約定：「甲方（即許金文，下同）因出售、贈與、交換或繼承等所產生之稅費由甲方負擔；及有關合建之稅捐，皆由甲方負擔」、「本件合建分屋乃是甲方以換出之土地，交換乙方（即明暘公司）換予之房屋互易辦理。雙方應按稅賦規定開立等值憑證交付對方收執。房地互易營業稅由甲方負擔；印花稅由立據人負擔」（見不爭執事項㈡⒐），堪認兩造已特別約定房地互易營業稅由許金文負擔。 ⑶明暘公司主張依系爭合建契約第9條第3項後段及第5項約定，許金文應按所分配建物以評定現值每坪31萬5,304元計算總價後，以5%計算其應繳納營業稅為59萬9,078元一節，核與其所開立之統一發票內容相符（見原審卷一第43頁）。是明暘公司請求許金文負擔59萬9,078元之營業稅，即屬有據。㈥如附表編號2、3、6、8、9、10、11所示部分，為有理由：如附表編號2、3、6、8、9、10、11所示金額，為許金文所不爭執（見不爭執事項），是明暘公司請求許金文給付上開各項為有理由，應予准許。㈦如附表編號13、14、15所示部分，為無理由：如附表編號13、14、15所示金額，明暘公司尚未支付，其於本件暫不請求，業據明暘公司陳明在卷（見本院卷三第240頁），是明暘公司請求許金文給付上開各項，自乏所據，應予駁回。㈧從而，明暘公司請求許金文給付如附表本院准許金額欄所示，合計802萬1,710元，為有理由，至逾此範圍之請求，應屬無據。 按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項本文定有明文。又抵銷應以意思表示向他方為之，其性質為形成權之一種，為抵銷時既不需相對人之協助，亦無經法院裁判之必要（最高法院47年台上字第355號判例參照）。本件許金文所為各項抵銷抗辯，是否有理由，茲分述如下：㈠許金文抗辯明暘公司依系爭合建契約第10條之約定，應賠償其逾期完工違約金227萬3,815元，為有理由： ⒈按違約金，除當事人另有訂定外，視為因（債務）不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。準此，除當事人另有訂定外，本條文所規定之違約金，應不具違約罰之性質，而是債務不履行所生損害賠償額之預定（最高法院99年度台上字第812號民事判決可參）。查系爭合建契約第10條第2項約定：「本工程自地下室開挖日起900個工作日完工，並以領得使用執照之日為完工日，超逾時限，每逾1日以甲方應分得建物未完工部分，依建造執照規定之法定工程造價千分之1計算罰款作為甲方之損失賠償…………」（見不爭執事項㈡、㈢），既未約定係屬懲罰之性質，自屬於損害賠償約定性質之逾期違約金，合先敘明。 ⒉系爭合建契約第10條第2、3項約定：「本工程自地下室開挖日起900個工作日完工，並以領得使用執照之日為完工日，超逾時限，每逾1日以甲方應分得建物未完工部分，依建造執照規定之法定工程造價千分之1計算罰款作為甲方之損失賠償………… 」、「前兩項之工程期限，如因下列事由，致乙方延遲開工、施工及完工時限者，延遲之時間不計入本約合建工程期限內：…………因可歸責甲方之因素，如地主遲延或阻撓辦理土地合併過戶手續…等或本合建土地發生糾紛，包括第三人主張權利或法院查封或損害鄰房關係，尚未解決釐清期間；因政府主管機關行政之延誤及法令變更等情事；因甲乙雙方同意進行變更工程之情事；其他非可歸責於乙方之事由」（見不爭執事項㈡、㈢）。則許金文依前揭約定請求明暘公司賠償違約金227萬3,815元，是否有據，分述如下： ⑴系爭建案總計工期為1,508日一節，為明暘公司於另案本院108年度上字第1474號事件審理時所不爭執（見本院卷三第413頁），扣除系爭合建契約第10條第2項所定900個工作日，其逾期日數為608日，應可認定。 ⑵系爭建案原經新北市政府工務局於98年12月16日核發系爭99年建照，嗣因事涉系爭99年建照並非由86年間共同申請建照之起造人一同申請變更建照申請案，而僅是由明暘公司及部分起造人以原建築基地之一部變更原建築設計申請變更原申請案而來，系爭99年建照之合法性即為其他未參與申請之起造人即楊偉琦等三人，提起系爭撤銷建照訴訟，經臺北高等行政法院100 年度訴字第482號判決認定系爭99年建照確於法有違，予以撤銷，並為最高行政法院101年度判字第373號判決所維持。嗣明暘公司另申請建造執照，並經新北市政府工務局於102年12月19日核發系爭102年建造執照等情（見不爭執事項㈥、㈦、㈨），亦有臺北高等行政法院100年度訴字第482號判決、最高行政法院101年度判字第373號判決可參（見原審卷第80-132頁），且前開行政法院判決亦認明暘公司就系爭99年建照，顯有明知或因重大過失而不知為違法之情形，其取得系爭99年建照及動工興建之信賴利益不值得保護等節，亦有前揭確定判決可參（見原審卷一第97-98頁）。再者，系爭合建契約第2條第1項約定包括許金文在內之地主、明暘公司負責共同提供第1條所列之土地所有權全部作為建築基地，並負責按第1條第2項規定之最高面積，申請建造執照之可建容積率及建蔽率規定，取得建造執照，提供予明暘公司，以明暘公司名義作合建使用（見不爭執事項㈡⒉）；另兩造簽訂之系爭個別契約第1條特別約定「其中甲方另一地主違約，不相互負連帶責任」（見不爭執事項㈡⒈ ）。足見依上開約定許金文固負有配合明暘公司辦理系爭99年建照申請之義務，但其對其他地主有違約不提供土地作為建築基地之用，並不負連帶責任。而明暘公司應與全體地主簽訂系爭合建契約，並由全體地主提供原建築基地之全部土地所有權作為建築基地之用，則明暘公司未與包括原申請之起造人即楊偉琦等三人簽訂合建契約，即未經全體起造人同意，逕自以部分起造人、原建築基地之部分另行申請系爭99年建照，嗣經系爭行政訴訟認定系爭99年建照確於法有違予以撤銷，自堪認系爭99年建照遭撤銷係因明暘公司未遵循相關法令所致，顯可歸責於明暘公司。 ⑶系爭99年建照經系爭行政訴訟撤銷確定，明暘公司另行申請建造執照，經新北市政府於102年12月19日核發系爭102年建照，並於105年9月12日經新北市政府核發系爭105年使照（見不爭執事項㈦、㈨）。又明暘公司自系爭99年建照遭撤銷確定後之10 1年6月28日起，至核發102年建照而復工之前一日即103年7月23日止，合計756日係處於停工狀態，已據明暘公司陳明在卷（見原審卷二第115、133頁）。準此，因系爭99年建照遭撤銷而停工之756日，顯屬可歸責於明暘公司所致，應可認定。 ⑷從而，系爭合建停工之756日既屬係可歸責於明暘公司所致，並因此使系爭合建逾期608日，此逾期自亦係可歸責於明暘公司，則許金文請求明暘公司就逾期日數608日，按上開約定給付違約金，自屬有據。又許金文分得系爭房屋之工程造價為351 萬3,736元（見不爭執事項），並以明暘公司逾期日數608日按上開約定計算，其應賠償許金文之逾期違約金為213萬6,351元〔計算式：3,513,736×0.001×608＝2,136,351〕。 ⑸按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例要旨參照）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，使符契約約定之本旨（最高法院96年度台上字第1065號判決要旨參照）。本院審酌許金文以房地互易方式取得系爭房屋，其價值為1,198萬1,552元（見原審卷一第43頁），系爭房屋因前揭可歸責於明暘公司之事由，而停工致逾期長達608日之久，逾期情節非輕，使許金文因此無法及時利用價值逾1千萬元之系爭房屋，且因逾期期間之系爭土地公告現值調整，致使其依系爭合建契約應繳納之土地增值稅增加，及因信託展延致增加展延費用之支出，而受有各項損害；暨明暘公司係以建築為業，與地主相較非經濟弱勢者，其於訂約時，已盱衡自己履約之意願、經濟能力、違約時造成地主所受損害之程度，並於本件訴訟中，就違約金過高之利己事實均未主張與舉證，更未舉證上開違約金之約定有過高而顯失公平之情事，堪認許金文依前揭約定請求明暘公司賠償違約金213萬6,351元，尚屬相當，許金文如數以之為抵銷，應予准許，至逾上開範圍違約金之抵銷，則屬無據。 ⒊雖明暘公司主張系爭建案之逾期完工，係屬系爭合建契約第10條第3項約定之不可歸責情事，依該約定延遲之時間即不計入本約合建工程期限內云云。然查，系爭99建照經上開行政法院確定判決認於法有違予以撤銷，係因明暘公司未遵循相關法令所致，顯可歸責於明暘公司，許金文並無可歸責事由，已如前述；且上開事由並非屬前述約定之本合建土地發生糾紛之範疇，亦非該約定其他不可歸責於乙方即明暘公司之事由，是明暘公司依該約定主張其具不可歸責事由云云，洵屬無稽。㈡許金文抗辯其應分得之系爭房屋面積不足0.896坪，明暘公司應依系爭個別契約第4條第4項之約定，找補32萬1,843元，為無理由：承前所述，兩造簽訂之系爭個別契約第4條第1項有關許金文應分得房屋，已明確約定由原28.1坪變更為38坪，兩造應受系爭合建契約之拘束，則許金文在系爭合建契約已明文約定分得之房屋為38坪之情形下，抗辯應按明暘公司實際上所興建之系爭合建大樓總樓地板面積計算，其應分得之房屋面積應為58.136坪，短少0.896坪，明暘公司依系爭個別契約第4條第4項之約定應找補32萬1,843元，並以此為抵銷云云，顯乏所據。㈢許金文抗辯明暘公司應退還其預繳之土地增值稅11萬9,097元，為無理由：基前所述，明暘公司因逾時完工，應依系爭合建契約第10條第2項約定賠償違約金，且此違約金之性質屬於損害賠償約定性質之逾期違約金，而許金文請求明暘公司給付違約金，已審酌其因逾時完工所增加之土地增值稅負擔，自不得再就明暘公司因逾時完工所增加之土地增值稅部分另行請求賠償，是其抗辯其應繳納之土地增值稅為6萬8,740元，扣除其預繳之18萬7,836元，明暘公司應退還11萬9,097元，並以此為抵銷，自乏所據。㈣許金文抗辯明暘公司依民法第184條第1項、第227條第1項、第2 26條第1項、第179條之規定，應賠償其因減少停車位面積、增加房屋面積之損害164萬8,729元，其以此為抵銷，是否有理由？ ⒈查明暘公司已依系爭合建契約、選屋單約定，將許金文選定之系爭房屋，層次面積103.31平方公尺、陽台面積14.40平方公尺、雨遮面積6.11平方公尺、共有面積（扣除車位）65.41平方公尺（計算式：12506.38平方公尺×523/100,000＝65.41平方公尺，小數點2位以下四捨五入，下同）、車位面積25.01平方公尺（計算式12506.38平方公尺×200/100,000＝25.01平方公尺），於106年7月17日以買賣為登記原因，將所有權移轉登記予許金文（見不爭執事項㈩）。而許金文所舉系爭合建案之登記資料，尚不足以形成明暘公司有擅自增加系爭房屋登記面積之情事，且依許金文所述，其應分得之停車位面積減少約 13.5平方公尺一節，縱為真正，但亦無從以此停車位減少之面積，即推論許金文分得之系爭房屋因此增加13.5平方公尺。再者，衡諸交易常情，出賣房屋及停車位時，房屋每坪之價格，顯高於停車位每坪之價格，因此，明暘公司縱有將原停車位面積減少部分，增加為房屋之面積，但其結果，將使許金文分得之系爭房屋增加登記之房屋面積，而因此增加系爭房屋之交易價格，自難認許金文因此受有損害。從而，許金文抗辯明暘公司依民法第184條第1項、第227條第1項、第226條第1項、第179條之規定，應賠償其因減少停車位面積、增加房屋面積之損害164萬8,729元，其以此為抵銷云云，亦乏所據。㈤綜上，明暘公司請求許金文給付如附表本院准許金額欄所示，合計802萬1,710元，及許金文以上開逾期違約金213萬6,351元為抵銷，均有理由，經抵銷後，明暘公司請求許金文給付588 萬5,359元，為有理由，逾此部分，即屬無據，應予駁回。 許金文辯稱明暘公司未依債之本旨交付系爭房屋、完成驗屋手續，並將所有權狀交付許金文，據以為同時履行抗辯云云，是否有據？分述如下： ⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，民法第264 條定有明文。經查： ⑴選屋單說明第4點記載本選屋圖僅供選屋用，實際完工圖以建照為準，暨所附選屋圖上亦記載「本圖僅供選屋參考實際仍以核准後之建照圖為準（見原審卷一第44-45頁），佐以系爭99年建照申請案、系爭102年建照申請案均係經由許金文同意由明暘公司以其為起造人名義申請，而前揭2 建照申請案亦均有各樓層平面圖，則明暘公司依核准之系爭102年建照興建系爭合建案之大樓，並分配系爭房屋予許金文，難認有未依債之本旨給付之情。 ⑵查系爭合建契約第13條第1、2項約定：「本約工程於接通水電，甲方接到乙方書面通知交屋後，應完成本約應負之義務，並辦理交屋手續」、「自乙方通知交屋日起七日內，甲方仍未出面點交房屋及車位，則視同乙方履行契約完成，自第八日起乙方不負保管責任…」(見不爭執事項㈡、㈢），是依前揭約定可知，許金文於明暘公司通知交屋後，負有先行履行系爭合建契約應負之義務，並辦理交屋，堪認許金文就系爭合建契約自己有先為給付之義務，而無民法第264條規定之適用。再者，明暘公司已於105年11月30日以書面通知許金文交屋，嗣許金文以105年12月15日以新店存證號碼001287號回覆明暘公司在案（見原審司促字卷第40-44頁）；嗣兩造於105年12月15日辦理驗屋，交付系爭房屋鑰匙予許金文，經許金文認有缺失而另行約定106年1月9日複驗，亦有驗收單可稽（見原審卷一第201頁）。是系爭房屋縱有許金文所指之缺失，因系爭合建契約業已約定其有先為給付之義務，其自不得以系爭房屋尚未經其驗收為由，主張拒絕給付依系爭合建契約約定應給付之找補款。故許金文以系爭房屋未完成驗收，為同時履行抗辯，自不足採。 ⒉按所謂同時履行之抗辯，係基於雙務契約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院101年度台上字第1246號判決要旨參照）。查系爭房屋業於106年7月17日移轉所有權登記予許金文，業如前述，又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，此觀民法第758條第1項、第759條之1第1項規定自明。因此，不動產物權既以登記為生效要件，系爭房屋現已登記為許金文所有，所有權狀僅係表彰權利之文件，而非不動產物權變動之要件，自與其應給付明暘公司之找補義務，不發生同時履行之抗辯效力。故許金文辯稱明暘公司未將所有權狀交付予許金文，有同時履行抗辯之適用云云，委不足採。 綜上所述，明暘公司依系爭合建契約第13條、第3條、第4條第4 款、第5條第2項、第9條、系爭合建契約附件3之系爭說明書、管理公約第4條第6項等約定，請求許金文給付明暘公司588萬5,359元，及自106年6月20日（見不爭執事項）起，至清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬有據，應予准許；至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。上開明暘公司請求許金文給付應予准許部分，扣除原審判命許金文給付之354萬6,238元本息，許金文應再給付明暘公司233萬9,121元（計算式：5,885,359－3,546,238＝ 2,339,121）。上開許金文應再給付部分，原審為明暘公司敗訴之判決，尚有未洽，明暘公司上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示。原判決就明暘公司超過588萬5,359元本息之請求，及命許金文給付354萬6,238元本息，而分為兩造敗訴之判決，前者並駁回明暘公司此部分假執行之聲請，後者並依兩造之聲請酌定相當擔保金，分別為假執行、免為假執行之諭知，核無不合。兩造上訴意旨各指摘原判決各該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又明暘公司勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件明暘公司之上訴為一部有理由、一部無理由，許金文之上訴為無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1 項、第78條、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2 項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　23　　日民事第十五庭審判長法官方彬彬法官趙雪瑛法官謝永昌正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　6 　　月　　24　　日書記官王增華附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表編號項目明暘公司請求金額原審准許金額本院准許金額備註 1 合建分屋找補坪差 691萬1,008元 179萬6,000元 628萬6,000元 2 樓層價差 28萬5,000元 28萬5,000元 28萬5,000元許金文不爭執（見本院卷三第239頁） 3 應收回第三期保證金 9萬9,066元 9萬9,066元 9萬9,066元許金文不爭執（見本院卷三第239頁 4 土地增值稅 41萬7,061元 41萬7,061元 41萬7,061元 5 契稅 20萬1,480元 10萬5,697元 10萬5,697元明暘公司於原審原請求20萬3,868元，嗣於本院審理時減縮為20萬1,480元（見本院卷一第51頁） 6 過戶規費印花稅 7,136元 7,136元 7,136元許金文不爭執（見本院卷三第239頁） 7 合建信託費 18萬9,262元 12萬2,037元 12萬2,037元 8 過戶代書費 1萬3,000元 1萬3,000元 1萬3,000元許金文不爭執（見本院卷三第239頁） 9 105年度地價稅 8,624元 8,624元 8,624元許金文不爭執（見本院卷三第239頁） 10 瓦斯管線設計費 6萬8,249元 6萬8,249元 6萬8,249元許金文不爭執（見本院卷三第239頁） 11 管理基金 1萬0,762元 1萬0,762元 1萬0,762元許金文不爭執（見本院卷三第239頁） 12 建築物土地互易稅 59萬9,078元 59萬9,078元 59萬9,078元 13 貸款設定代書費 4,000元 4,000元 0元明暘公司尚未支付，其於本件暫不請求（見本院卷三第240頁） 14 貸款抵押設定規費 1萬0,028元 1萬0,028元 0元明暘公司尚未支付，其於本件暫不請求（見本院卷三第240頁） 15 謄本雜費 500元 500元 0元明暘公司尚未支付，其於本件暫不請求（見本院卷三第240頁）總計 882萬4,254元 354萬6,238元 802萬1,710元明暘公司於原審原請求882萬6,642元，於本院審理時減縮為882萬4,254元許金文抵銷抗辯之逾期完工違約金 -213萬6,351元許金文抵銷抗辯有理由部分 588萬5,359元經抵銷後，許金文應給付明暘公司之金額

臺灣高等法院107年度重上字第422號

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