107年度重上字第659號｜民事：拆屋還地等｜裁判日期：108 年 04 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度重上字第659號上　訴　人　李啓仁連立凱連立芬連立堅連立宏共　　　同訴訟代理人　李淑欣律師上　訴　人　趙海真即海真小吃店陳金堄即海真私房菜餐坊共　　　同訴訟代理人　潘兆偉律師被　上訴人　祥豪大樓管理委員會法定代理人　陳永貞訴訟代理人　李天惠律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107年5月30日臺灣臺北地方法院105年度重訴字第681號第一審判決提起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於108年3月27日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。上訴人李啓仁應給付被上訴人新臺幣玖拾萬玖仟零陸拾元，及自民國一０七年十一月二日起至返還原判決附圖編號A所示土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬陸仟貳佰元。上訴人連立凱、連立芬、連立堅、連立宏應給付被上訴人新臺幣柒拾萬玖仟零陸拾柒元，及自民國一０七年十一月二日起至返還原判決附圖編號C、D、E所示土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹萬貳仟陸佰參拾陸元。上訴人陳金堄即海真私房菜餐坊應給付被上訴人新臺幣貳萬伍仟貳佰拾捌元，及自民國一０七年十一月二日起至返還原判決附圖編號F 所示土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣壹仟陸佰貳拾元。其餘追加之訴駁回。第二審訴訟費用關於駁回上訴部分，由上訴人李啓仁負擔百分之五十三，上訴人連立凱、連立芬、連立堅、連立宏負擔百分之四十，上訴人趙海真即海真小吃店負擔百分之一，上訴人陳金堄即海真私房菜餐坊負擔百分之六；關於追加之訴部分，由上訴人李啓仁負擔百分之二十五，上訴人連立凱、連立芬、連立堅、連立宏負擔百分之二十，上訴人陳金堄即海真私房菜餐坊負擔百分之一，餘由被上訴人負擔。事實及理由一、按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。被上訴人於原審起訴請求上訴人李啓仁及連立凱、連立芬、連立堅、連立宏（下稱連立凱等4人）、陳金堄即海真私房菜餐坊（下稱陳金堄）拆除坐落臺北市○○區○○段0○段00○00○00地號土地（下分稱地號，合稱系爭3筆土地）上之地上物，返還無權占用之土地，李啓仁應拆除原判決所附臺北市松山地政事務所106年9月13日松山土字第020600號土地複丈成果圖（下稱附圖）編號G所示之不鏽鋼門（下稱系爭不鏽鋼門），趙海真即海真小吃店（下稱趙海真）、陳金堄應騰空及遷出前揭地上物。嗣於本院主張：李啓仁、連立凱等4人、陳金堄無權占用系爭3筆土地，受有相當於租金之不當利益，致全體共有人受有損害等情，追加依不當得利之法律關係，請求：㈠李啓仁應給付被上訴人新臺幣（下同）206萬元，及自107年11月1日民事答辯狀繕本送達翌日（即同年11月2日）起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人3萬4333元；㈡連立凱等4人應給付被上訴人148萬3200元，及自107年11月2日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人2萬4720元；㈢陳金堄應給付被上訴人5萬2324元，及自107年11月2日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人3433元（見本院卷第161頁）。經核其追加部分與起訴部分之基礎事實同一，依上揭說明，被上訴人所為訴之追加，應予准許。二、被上訴人主張：系爭3筆土地上建有祥豪大樓，該等土地為祥豪大樓全體區分所有權人共有，祥豪大樓分設門牌臺北市○○區○○○路0段000巷0弄00號（下稱13號建物）及同路段15號（下稱15號建物），李啓仁為13號建物1樓之所有人，連立凱等4人為15號建物1樓之共有人（應有部分各1/4）。詎李啓仁、連立凱等4人未經系爭3筆土地全體共有人同意，由李啓仁搭建如附圖所示編號A之地上物（下稱系爭A地上物），占有使用30、31地號土地之法定空地面積50平方公尺，另拆除原設置在附圖編號B所示土地上之防火門，改設置系爭不鏽鋼門後，將13號建物1樓及系爭A地上物出租與趙海真經營海真小吃店使用，連立凱等4人則設置如附圖編號C、D、E所示之地上物（下分稱系爭C、D、E地上物），無權占有使用29、30地號土地之法定空地，占用面積各為20、6、13平方公尺，並將15號建物1樓及系爭C、D、E地上物出租與陳金堄經營海真私房菜餐坊使用，嗣陳金堄再於106年7月26日設置如附圖編號F所示之排煙設備暨圍籬（下稱系爭F地上物），占有使用29地號土地如附圖編號F所示之土地（面積5平方公尺），妨害全體共有人對系爭3筆土地及防火門之圓滿使用狀態。伊為祥豪大樓全體區分所有權人成立之管理組織，並經區分所有權人會議決議提起本件訴訟等情，爰依民法第767條第1項、第821條、第184條第1項、公寓大廈管理條例第9條、第36條等規定，求為命：㈠李啓仁應將系爭A地上物拆除，並將占有土地返還與全體共有人，及將系爭不鏽鋼門拆除；㈡連立凱等4人應將系爭C、D、E地上物拆除，將占有土地返還與全體共有人；㈢趙海真應騰空並遷出系爭A地上物；㈣陳金堄應騰空並遷出系爭C、D、E地上物；㈤陳金堄應將系爭F地上物拆除，將占有土地返還與全體共有人之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人於本院另主張：李啓仁、連立凱等4人、陳金堄設置系爭A、C、D、E、F地上物，無權占用系爭3筆土地，受有相當於租金之不當利益，致全體共有人受有損害，爰追加依民法第179條規定，請求李啓仁、連立凱等4人、陳金堄返還前揭不當得利等語。追加聲明：㈠李啓仁應給付被上訴人206萬元，及自107年11月2日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人3萬4333元；㈡連立凱等4人應給付被上訴人148萬3200元，及自107年11月2日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人2萬4720元；㈢陳金堄應給付被上訴人5萬2324元，及自107年11月2日起至返還占用土地之日止，按月給付被上訴人3433元。對於上訴人之上訴，答辯聲明：如主文第1項所示。三、上訴人部分：㈠李啓仁、連立凱等4人以：建物1樓所有權人使用建物旁空地，屬於一般大眾得接受之通念，祥豪大樓於69年興建完成不久，即由13號建物1樓、15號建物1樓所有權人暨起造人李啓仁、訴外人陳憲一分別設置圍牆附連圍繞系爭A、C、D、E地上物所在土地，供13號建物1樓、15號建物1樓所有人使用或搭建地上物，未經其餘起造人表示異議。伊等為前揭建物所有權人，長年來均繳納雙倍之管理費使用前揭土地，其餘共有人從未表示異議，足證13號建物1樓、15號建物1樓所有權人與系爭3筆土地其餘共有人間已達成分管協議，或至少有默示分管協議存在，伊等非無權占用前揭土地。又附圖編號B所示土地上原裝設之後門，因長期使用而鏽蝕損壞，李啓仁經住戶要求，始加裝系爭不鏽鋼門，並非無權占用附圖編號G所示之土地，是被上訴人請求伊等分別拆除前開地上物，返還占用之土地與全體共有人，及返還不當得利，均無理由。退步而言，縱認伊等應負返還不當得利之責，被上訴人請求之不當得利金額，未區分年份而一概以每平方公尺8萬2400元作為申報地價，並以此作為計算租金之依據，且系爭A、C、D、E地上物占用之土地係作為停車位或法定空地使用，依法不得建築，被上訴人主張以申報地價年息10%計算租金，亦不適當等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於不利李啓仁、連立凱等4人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。對於被上訴人追加聲明，答辯聲明：追加之訴駁回。㈡趙海真、陳金堄則以：祥豪大樓1樓於69年興建完成時，即與臨房整排相連，其現今位置、外觀、格局與使用狀況與興建完成當時並無不同，足證13號建物1樓、15號建物1樓所有權人有權使用系爭A、C、D、E地上物所坐落之土地。而13號建物1樓、15號建物1樓、系爭A、C、D、E地上物暨坐落土地，乃伊等向李啓仁、連立凱等4人承租使用，非無權占用。另系爭F地上物為陳金堄於106年7月間向訴外人徐嬌薇承租土地後興建，亦非無權占用。另系爭3筆土地之公告地價並非均為每平方公尺8萬2400元等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於不利趙海真、陳金堄部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。對於上訴人追加聲明，答辯聲明：追加之訴駁回。四、查系爭3筆土地為祥豪大樓區分所有權人共有，祥豪大樓由訴外人祥豪營造股份有限公司（下稱祥豪公司）承造，於69年12月26日建造完成，70年5月26日辦理第一次登記，李啓仁於70年5月26日登記為13號建物1樓之所有權人，訴外人陳憲一於72年間將15號建物1樓出售與訴外人陳少津，陳少津則於85年12月20日就15號建物1樓與訴外人即連立凱等4人之父連城珍簽署買賣契約，由連立凱等4人於86年1月17日登記為所有權人（應有部分各1/4）。系爭A地上物占有使用30、31地號土地如附圖所示編號A部分（面積50平方公尺），系爭C地上物占有使用29地號土地如附圖所示編號C部分（面積20平方公尺），系爭D地上物占有使用29地號土地如附圖所示編號D部分（面積6平方公尺），系爭E地上物占有使用29、30地號土地如附圖所示編號E部分（面積13平方公尺），系爭F地上物占有使用29地號土地如附圖所示編號F部分（面積5平方公尺），系爭不鏽鋼門占有使用系爭30地號土地如附圖所示編號G部分（面積0.03平方公尺）等情，有使用執照、存根、土地、建物登記謄本、不動產買賣契約、連立凱等4人之戶籍謄本、建築改良物勘測成果表、平面圖與地籍圖、土地複丈成果圖在卷可稽【見原審105年度司北調字第362號卷（下稱司北調字卷）第33、50-53頁、原審105年度重訴字第681號卷（下稱原審卷）卷一第26、28-30、32、35-40、66-69、72、169-173、217、218、284-287頁，原審卷二第47-49、52頁、原審卷甲第2-40頁、本院卷第193頁】，且為兩造所不爭執，堪信為真實。五、按「依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行『區分所有權人會議決議事項』及『公寓大廈管理維護事務』，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第40條第3項：『非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力』規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：『管理委員會有當事人能力』，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。又各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，而關於區分所有權人會議決議事項之執行，與收益、公共基金及其經費之收支、保管及運用，均屬管理委員會之職務，此觀公寓大廈管理條例第9條第1項前段、第36條第1、7款規定即明。查系爭3筆土地為祥豪大樓全體區分所有權人共有，業如前述，是該大樓區分所有權人自得按其應有部分比例就系爭3筆土地使用、收益，其收支、保管及運用，依上開規定，屬管理委員會職務，而被上訴人業經臺北市政府核發公寓大廈管理組織報備證明，並經祥豪大樓105年1月30日區分所有權人會議決議授權被上訴人提起本件訴訟，有組織報備證明、會議紀錄在卷可參（見司北調字卷第19-21頁），依上開說明，被上訴人就本件屬其職務範圍事項及依區分所有權人會議決議事項提起本件訴訟，應認有當事人能力，且屬當事人適格，合先敘明。六、系爭A、C、D、 E 地上物為何人所有：㈠按所謂附屬建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上或使用上之獨立性（如由內部相通之頂樓或廚廁），或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立性，並常助原建築之效用（如由外部進出之廚廁）等是。此類附屬建物依民法第811條規定，應由原建築所有人取得增建物之所有權，原建築所有權範圍因而擴張。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言。判斷建築物有無使用上之獨立性，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量（最高法院100年度臺上字第4號、106年度臺上字第493號判決意旨參照）。㈡李啓仁、連立凱等4人各為13號建物1樓、15號建物1樓所有人乙節，業如上述。又趙海真、陳金堄各於上址設立海貞小吃店、海真私房菜餐坊等情，有商業登記資料查詢在卷可參（見原審卷一第10、12頁），依現場照片顯示系爭A、C地上物係1層樓高之地上物，各與13號建物1樓、15號建物1樓相連，並未與通達2樓以上之樓梯相連，系爭D地上物為不銹鋼圍起之廚房，系爭E地上物則有1面矮牆，可自外往內窺得大型廚具設備等物之設置（見原審卷一第66-69頁、原審卷二第48頁），另佐以連立凱等4人自陳系爭D、E地上物於購買時即已存在，僅修繕過但未改建等語（見原審卷一第86頁正面），足徵系爭A、C、D、E地上物均作為餐廳使用，尚乏構造上或使用上之獨立性，是無論系爭A、C、D、E地上物係由李啓仁、連立凱等4人所搭建，抑或係由趙海真、陳金堄承租後自行興建，揆諸前揭要旨，仍應由李啓仁取得系爭A地上物、連立凱等4人取得系爭C、D、E地上物之所有權甚明。七、關於被上訴人請求李啓仁、連立凱等4人各拆除系爭A地上物、系爭C、D、E地上物，返還占用之土地與全體共有人，及請求趙海真、陳金堄應各將系爭A地上物之物品、系爭C、D、E地上物之物品騰空並遷出之部分：㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度臺上字第1120號判決意旨參照）。次按默示之承諾，必依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承諾（最高法院21年上字第1598號判例意旨參照）。另按房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人，而非使用人，倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土地，否則無從強制執行（最高法院102年度臺上字第232號判決意旨參照）。㈡查系爭3筆土地為祥豪大樓區分所有權人共有，李啓仁所有之系爭A地上物占有使用30、31地號土地如附圖編號A所示部分（面積50平方公尺），連立凱等4人所有之系爭C地上物占有使用29地號土地如附圖編號C所示部分（面積20平方公尺），系爭D地上物占有使用29地號土地如附圖編號D所示部分（面積6平方公尺），系爭E地上物占有使用29、30地號土地如附圖編號E所示部分（面積13平方公尺）等情，業如前述。李啓仁、連立凱等4人抗辯：祥豪大樓建造完成並取得使用執照後不久，其旁即興建附連圍繞之圍牆，圍牆內部劃分、區隔出附圖編號A、C、D、E所示之空地，雖圍牆嗣後已拆除，惟附圖編號A、C、D、E所示之空地向來即由1樓所有權人使用，於本件訴訟前從無人提出異議或干涉，且伊等較其他樓層所有人繳納雙倍管理費，堪認伊等與祥豪大樓其餘區分所有權人間存有分管協議，或至少有默示之分管協議存在云云，並提出71年、75年與83年航照圖為憑，及聲請通知證人王清標、黃建章、林篤材、李仁儀、陳炳耀、蘇吉富、蘇陳玉嬌到庭做證，惟為被上訴人所否認。經查： ⒈祥豪大樓係由訴外人祥豪公司承造，於69年12月26日建造完成，70年5月26日辦理第一次登記，李啓仁於70年5月26日登記為13號建物1樓之所有權人，訴外人陳憲一於72年間將15號建物1樓出售與訴外人陳少津，陳少津則於85年12月20日就15號建物1樓與訴外人即連立凱等4人之父連城珍簽署買賣契約，由連立凱等4人於86年1月17日登記為所有權人等情，業如前述。證人王清標於原審證稱：伊於50、60幾年間即居住在臺北市松山區松基里，伊有看過祥豪大樓，沒有建之前伊不知道是什麼樣子，看到時就是有建屋了，印象中旁邊就是圍牆，房屋旁邊就是140巷，空地是在後面，伊是住在130巷，圍牆內是連城珍的房屋。伊於80幾年間擔任里長時，因圍牆會影響通行，經伊與連城珍商量後拆除，因圍牆是1樓住戶所有，非樓上住戶，故伊未和樓上住戶商量拆除之事等語（見原審卷一第210、211頁）；證人黃建章於原審證稱：伊與李啓仁是親戚關係，自45年出生後迄今一直住在臺北市松山區松基里。祥豪大樓興建的時候伊沒有看過，伊沒有印象，印象中只記得兩邊都有圍牆，13號的圍牆比較矮且有遮雨棚，且有鐵門，圍牆不知道是誰蓋的，樓上住戶進出的大門沒有被圍牆包圍。圍牆內部的範圍，就伊所見就是1樓住戶在使用等語（見原審卷一第211、213頁）；證人李仁儀證稱：伊是李啓仁之胞兄，伊自出生後迄今都居住在臺北市松山區民生東路3段130巷7弄附近，伊大約在70年左右看到祥豪大樓，當時13號建物1樓有一個大門，旁邊有一個矮牆，上面有欄杆，那個大門是獨立的，與上樓的大門是不同的，15號建物1樓的圍牆是平面的，沒有欄杆。房屋興建時，因伊以前在外面做事，沒有看過興建的過程，應該是蓋完之後，伊父才向一位姓蘇的建商購屋等語（見原審卷二第17-19頁）；證人林篤材於原審證稱：伊於72年間向訴外人陳憲一購買15號建物1樓，登記在伊太太陳少津名下，購買時外面有1道圍牆，目前的門口前方有很大的鐵門，旁邊就接著圍牆。當初因為陳憲一就是這大樓原先的地主，至於是否是合建還是什麼，伊不是很清楚等語（見原審卷一第213、214頁）；證人蘇吉富於本院證稱：伊曾在祥豪公司擔任總經理。祥豪大樓是祥豪公司興建的，伊當初有參與這個建案。伊於70、71年曾居住在13號建物7樓，居住期間伊記得13號建物1樓及15號建物1樓都有矮矮的圍牆，但不知道圍牆是何人所蓋，也不記得13號建物7樓交屋時，1樓是否就有圍牆存在等語（見本院卷第277-281頁），證人王清標、黃建章、李仁儀、林篤材、蘇吉富一致證稱曾親見13號建物1樓、15號建物1樓外有圍牆存在，另佐以前開71年、75年、83年航照圖顯示15號建物1樓旁有一直線陰影與建物平行（見原審卷一第188-190頁），依此固可認13號建物1樓、15號建物1樓旁曾有圍牆存在，惟前開空照圖之拍攝日期，與祥豪大樓建造完成日期（即69年12月26日）相距相當時日，證人王清標、黃建章均未親見祥豪大樓興建之過程，且未能證述其等係於何時親見祥豪大樓旁有前開圍牆，證人李仁儀證稱其在祥豪大樓興建時在外工作，並未親見興建之過程，迄70年間始看到祥豪大樓，證人林篤材於72年間始購入15號建物1樓，證人蘇吉富於70、71年始入住13號建物7樓，則依前開空照圖及證人王清標、黃建章、李仁儀、林篤材、蘇吉富之證詞，至多僅能認定13號建物1樓、15號建物1樓旁曾有圍牆存在，無從證明祥豪大樓於興建完成之初即有圍牆存在，進而推論祥豪公司或起造人與各承購戶曾約定附圖編號A所示空地由13號建物1樓所有人專用，附圖編號C、D、E所示空地由15號建物1樓所有人專用，而認系爭3筆土地共有人間已合意成立分管契約。再者，13號建物1樓、15號建物1樓旁之圍牆既可能係由13號建物1樓、15號建物1樓住戶於祥豪大樓建造完成後自行僱工興建，李啓仁、連立凱等4人既未舉證證明圍牆建造完成時，13號建物1樓、15號建物1樓所有人與其他共有人間曾達成分管協議，則其等抗辯：伊等與系爭3筆土地其餘共有人間有分管協議存在云云，尚非可採。 ⒉次查，證人林篤材雖證稱：伊於72年間購入15號建物1樓就使用圍牆內的空間，沒有什麼其他住戶的同意，沒有繳什麼費用，也沒有人來反應伊不能使用該圍牆內的空間等語（見原審卷一第213、214頁）；證人李仁儀證稱：我們使用13號建物1樓圍牆內之空地，就是直接使用，已經3、40年，沒有特別經過其他住戶同意等語（見原審卷二第18頁反面），惟縱使系爭3筆土地其他共有人在被上訴人提起本件訴訟之前，未曾明確向13號建物1樓、15號建物1樓住戶表達反對渠等占有使用附圖編號A、C、D、E所示空地之意，然依一般社會常情，同一社區或大樓之住戶或基於鄰居關係之和諧，或不願招惹糾紛甚而涉訟，對於其他住戶無權占有共有土地之行為，縱使心存反對之意，然多未直接向占用之人明確表示異議，此僅屬單純之沉默，無從逕以此間接推知系爭3筆土地其他共有人有默示同意由13號建物1樓、15號建物1樓所有人專用附圖編號A、C、D、E所示土地之事實。李啓仁、連立凱等4人、趙海真、陳金堄雖又抗辯：祥豪大樓1樓於69年興建完成時，即與臨房整排相連，其現今位置、外觀、格局與使用狀況與興建完成當時並無不同，且13號建物1樓、15號建物1樓所有人繳納之管理費係其他住戶2倍，可知13號建物1樓、 15號建物1樓所有人與其他共有人間有默示分管協議存在云云，並提出管理費收據為憑（見原審卷一第205頁），惟祥豪大樓為單獨興建之建物，與臨屋並無關聯等情，有平面圖附卷可參（見司北調字卷第17、18頁），另比對祥豪大樓使用執照卷宗所附竣工照片及原審勘驗時之現場照片（見司北調字卷第26頁、原審卷一第66、132頁），堪認祥豪大樓竣工時，臨屋早已存在，且兩者建物主體之樣式、與道路相隔距離均屬相異，尚難僅以坐落位置相符逕認有默示分管協議存在。次查，李啓仁係將13號建物1樓及系爭A地上物出租與趙海真經營海真小吃店使用，連立凱等4人則將15號建物1樓及系爭C、D、E地上物出租與陳金堄經營海真私房菜餐坊使用等情，此經上訴人陳明在卷，而依被上訴人提出之祥豪大樓規約第10條第2項記載：「每月之管理費由各區權人應按其共有之應有部分比例平均分擔之，如有營業行為之區權人，依前述平均分擔之費用加計1倍收取」等語（見原審卷二第32頁），可知李啓仁、連立凱等4人支付2倍之管理費，乃因前開建物係作為營業目的使用，符合規約第10條第2項之規定而須加倍繳交管理費，難認其等支付2倍管理費，係因其等專用附圖編號A、C、D、E所示土地之故。是李啓仁、連立凱等4人執前詞抗辯：13號建物1樓、15號建物1樓所有人與其他共有人間有默示分管協議存在云云，亦非有據。⒊綜上所述，李啓仁占有使用系爭3筆土地全體共有人共有之附圖編號A所示之土地，連立凱等4人占有使用附圖編號C、D、E所示之土地，且未能證明其等有何占有使用之合法權源，自屬無權占有，侵害其餘共有人之所有權，則被上訴人依105年1月30日祥豪大樓區分所有權人會議之決議，依民法第767條第1項、第821條等規定，請求李啓仁、連立凱等4人各自拆除系爭A地上物、系爭C、D、E地上物，返還占用之土地與系爭3筆土地全體共有人，即有理由。另趙海真、陳金堄各向李啓仁、連立凱等4人承租13號建物1樓及系爭A地上物、15號建物1樓及系爭C、D、E地上物等情，為兩造所不爭執，則依前開說明，被上訴人一併請求趙海真將系爭A地上物內之物品騰空後遷出，及請求陳金堄將系爭C、D、E地上物內之物品騰空後遷出，亦有理由。八、關於被上訴人請求陳金堄拆除附圖編號F所示之地上物，返還占用之土地與全體共有人之部分：查陳金堄於原審審理期間之106年7月間興建系爭F地上物，占有使用29地號如附圖編號F所示之土地等情，有照片、土地複丈成果圖在卷可參（見原審卷一第284-287頁、原審卷二第47-49、52頁），且為陳金堄所不爭執（見原審卷二第86頁）。參諸前開照片，可知木造柵欄式圍籬內所置物品，係以鐵架支撐之冷氣機與大型排煙設備，非不易移動其所在且具有一定經濟上目的，堪認屬動產而為陳金堄所有。至陳金堄雖抗辯：伊於106年7月向訴外人徐嬌薇承租一畸零地設置該木造圍籬，非屬無權占有云云，並提出106年7月17日存取款憑條為佐（見原審卷二第9頁），惟參諸29地號土地之土地登記謄本（見原審卷甲第2-14頁），徐嬌薇並非該土地之共有人，陳金堄復未舉證證明徐嬌薇有權代表29地號土地共有人與陳金堄簽立租賃契約，則即使陳金堄或為維繫鄰居關係之和諧而添購排煙設備，然其既係無權占用29地號土地，則被上訴人依民法第767條、第821條規定，請求陳金堄拆除系爭F地上物後返還該占用土地與29地號土地全體共有人，亦有理由。九、關於被上訴人請求李啓仁拆除附圖編號G所示之系爭不鏽鋼門部分：㈠按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同，民法第184條第1項定有明文。又負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀，民法第213條第1項亦有明文。㈡查李啓仁陳稱：原設置在附圖編號B所示位置之後門已破爛不堪使用，為避免動物侵入祥豪大樓樓梯間，故拆除改裝成系爭不銹鋼門，但住戶均可使用等情，惟其既知悉前開後門乃祥豪大樓全體區分所有權人共有，卻未與其他區分所有權人討論並取得同意後，即逕自拆除，改裝為系爭不銹鋼門，仍屬侵害祥豪大樓區分所有權人對原有後門之所有權而構成侵權行為，是被上訴人請求李啓仁拆除系爭不銹鋼門，亦有理由。十、被上訴人請求李啓仁、連立凱等4人、陳金堄給付不當得利，有無理由：㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（參照最高法院61年臺上字第1695號判例），是占有他人之土地，所有權人得請求返還相當於租金之利益。查系爭A、C、D、E、F地上物分別占有使用系爭3筆土地如附圖編號A、C、D、E、F所示部分，業如前述，依一般社會通念，李啓仁、連立凱等4人、陳金堄各受有使用前開土地之利益，致系爭3筆土地其餘共有人受有無法使用收益之損害，則被上訴人請求李啓仁、連立凱等4人、陳金堄各自返還其等占有系爭3筆土地部分之不當利益，即屬有據。㈡本院審酌系爭3筆土地鄰近民生東路及敦化北路，附近有民生國民小學、敦化國民中學、中山國民中學、國立臺北大學、南京復興捷運站、臺北小巨蛋、長庚紀念醫院臺北院區、民有3號公園、松基公園（見原審卷一第231-234頁、本院卷第355頁反面），固可認其交通便利、商業發達、生活機能完備，惟附圖編號A、C、D、E、F所示土地乃作為停車位及法定空地使用，此經兩造陳明在卷（見本院卷第271、364頁），既非供建築房屋使用，自不能與祥豪大樓所坐落土地之經濟價值等同視之，併斟酌土地法第105條準用第97條第1項規定城市地方租用基地之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之10為限等一切情狀，認以附圖編號A、C、D、E、F所示土地申報總價額年息5%計算李啓仁、連立凱等4人、陳金堄所受相當於租金之利益，應屬適當。又系爭A、C、D、E、F地上物分別占有使用系爭3筆土地如附圖所示編號A、C、D、E、F之部分，占用面積分別為50、20、6、13、5平方公尺等情，業如前述，而系爭3筆土地102年1月至104年12月之公告地價為每平方公尺7萬7300元，105年1月至106年12月之公告地價為每平方公尺10萬3000元，107年1月迄今之公告地價為每平方公尺9萬7200元等情，有查詢資料在卷可參（見本院卷第288-293頁），另土地法第97條第1項規定所謂之土地價額，依同法施行法第25條之規定，係指法定地價而言，而土地法第148條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。另舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條亦規定甚明，依此計算則被上訴人請求李啓仁給付自被上訴人為訴之追加之日（即107年11月1日，見本院卷第159頁）回溯5年之相當於租金之不當得利90萬9060元【｛（7萬7300元×80%×2又60/365）＋（10萬3000元×80%×2）＋（9萬7200元×80%×305/365）｝×附圖編號A面積50平方公尺×5%＝90萬9060元，元以下四捨五入，以下同】；請求連立凱等4人給付自被上訴人為訴之追加之日回溯5年之相當於租金之不當得利 70萬9067元【｛（7萬7300元×80%×2又60/365）＋（10萬3000元×80% ×2）＋（9萬7200元×80%×305/365）｝×附圖編號C、D、 E面積合計39平方公尺×5%＝70萬9067元】；請求陳金堄給付自106年7月26日（即陳金堄設置系爭F地上物之日）起至107年11月1日止之相當於租金之不當得利2萬5218元【｛（10萬3000元×80%×159/365）＋（9萬7200元×80%×305/36 5）｝×附圖編號F面積5平方公尺×5%＝2萬5218元】，為有理由；逾此範圍之請求，則無理由。㈢又請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之，民事訴訟法第246條定有明文。本件李啓仁、連立凱等4人、陳金堄一再爭執其就前開占用土地有合法占用之權源，業如前述，足見其等並無返還前開占用土地之意，被上訴人自有預為請求李啓仁、連立凱等4人、陳金堄給付其等返還前揭占用土地之前所受相當於租金之不當利益之必要，是被上訴人請求李啓仁自107年11月2日起至返還附圖編號A所示土地之日止，按月給付被上訴人1萬6200元（9萬7200元×80 %×50平方公尺×5%÷12＝1萬6200元），請求連立凱等4人自107年11月2日起至返還附圖編號C、D、 E所示土地之日止，按月給付被上訴人1萬2636元（9萬7200元×80%×39平方公尺×5%÷12＝1萬2636元），請求陳金堄自107年11月2日起至返還附圖編號F所示土地之日止，按月給付被上訴人1620元（9萬7200元×80%×5平方公尺×5%÷12＝1620元），即有理由；逾此範圍之請求，則無理由。十一、綜上，被上訴人依民法第767條第1項、第821條、第184條第1項、公寓大廈管理條例第9條第4項、第36條等規定，請求：㈠李啓仁應將系爭A地上物拆除，並將占有土地返還與全體共有人，及將系爭不鏽鋼門拆除；㈡連立凱等4人應將系爭C、D、E地上物拆除，將占有土地返還與全體共有人；㈢趙海真應騰空並遷出系爭A地上物；㈣陳金堄應騰空並遷出系爭C、D、E地上物；㈤陳金堄應將系爭F地上物拆除，將占有土地返還與全體共有人，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依兩造聲請為准、免假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。另被上訴人於本院依不當得利之法律關係，追加請求：㈠李啓仁應給付被上訴人90萬9060元，及自107年11月2日起至返還附圖編號A所示土地之日止，按月給付被上訴人1萬6200元；㈡連立凱等4人應給付被上訴人70萬9067元，及自107年11月2日起至返還附圖編號C、D、E所示土地之日止，按月給付被上訴人1萬2636元；㈢陳金堄應給付被上訴人2萬5218元，及自107年11月2日起至返還附圖編號F所示土地之日止，按月給付被上訴人1620元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。十三、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，爰判決如主文。中華民國 108 年 4 月 10 日民事第九庭審判長法官楊絮雲法官陳月雯法官蔡和憲正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 4 月 10 日書記官張淑芳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院107年度重上字第659號

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