107年度重上字第831號｜民事：返還買賣價金等｜裁判日期：108 年 07 月 10 日

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度重上字第831號上　訴　人　黃憶如訴訟代理人　陳達德律師呂偉誠律師游聖佳律師被上訴人　御揚開發建設有限公司法定代理人　王慧金被上訴人　王興華共　　　同訴訟代理人　陸正康律師郭展瑋律師上列當事人間返還買賣價金等事件，上訴人對於中華民國107年9月20日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第415號第一審判決提起上訴，本院於108年6月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應連帶給付上訴人新臺幣參佰柒拾柒萬元，及自民國一百零六年十二月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人連帶負擔百分之五十四，餘由上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰貳拾陸萬元供擔保後得假執行，但被上訴人如以新臺幣參佰柒拾柒萬元預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、上訴人主張：伊於民國103 年12月12日分別與被上訴人御揚開發建設有限公司（下稱御揚公司）、王興華簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下分稱系爭房屋買賣契約、系爭土地買賣契約，合稱系爭契約），以新臺幣（下同）1,065 萬元向御揚公司買受其所興建「御揚比漾」建案（下稱系爭建案）Ａ棟2 樓房屋及地下二樓編號6 號停車位（下稱系爭房屋），以1,505 萬元向王興華買受系爭房屋坐落之基地即臺北市○○區○○段○○段000 ○000 地號土地應有部分（下稱系爭土地，與系爭房屋合稱系爭房地）。依系爭房屋買賣契約第9 條第1 款約定，御揚公司應於放樣勘驗之日起30個月內完工交屋，御揚公司業於104 年5 月22日向主管機關申請放樣勘驗，扣除臺北市政府公告因颱風停止上班上課日數11日，御揚公司應於106 年12月2 日前完工交屋，詎御揚公司逾期仍未完工交屋，已陷於給付遲延，經伊催告仍未履行，伊業依民法第254 條規定、系爭房屋買賣契約第20條第1 款約定，解除系爭契約，爰依民法第259 條第2 款、第179 條規定，擇一請求被上訴人連帶返還已收取之系爭房地買賣價金377 萬元；及依系爭房屋買賣契約第20條3 款、系爭土地買賣契約第12條第1 款約定，請求被上訴人連帶賠償按系爭房地總價款15% 計算之違約金322 萬5,000 元。爰依上開法律關係，求為命：被上訴人應連帶給付伊699 萬5,000 元，及其中377 萬元自106 年12月3 日起至清償日止，按日息萬分之五計算利息；其餘322 萬5,000 元自107 年1 月25日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：系爭房屋買賣契約第9 條第1 款前段約定之「交屋」2 字實為贅字，依社會通念、交易習慣及契約整體解釋結果，可知該款僅針對「開工及完工期限」為約定，並非約定應於放樣勘驗之日起30個月內交屋。又本件放樣勘驗之日為臺北市政府都市發展局（下稱都發局）同意備查之日即104 年6 月18日，故應自該日起算30個月即應於106 年12月18日前完工（即取得使用執照），伊已於106 年12月12日取得使用執照，自未遲延給付，上訴人不得主張解約，請求返還價金、給付違約金等語，資為抗辯。三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應連帶給付上訴人699 萬5,000 元，及其中377 萬元自106 年12月3 日起至清償日止，按日息萬分之五計算之利息；其餘322 萬5,000 元自 107 年1 月25日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、上訴人主張其於103 年12月12日分別與御揚公司、王興華簽訂系爭房屋買賣契約、土地買賣契約，以1,065 萬元向御揚公司買受系爭房屋，以1,505 萬元向王興華買受系爭土地，上訴人已支付系爭房地價金共377 萬元之情，有系爭契約在卷可憑（原審卷第23頁至第97頁參照），且為兩造所不爭執（本院卷第95頁、第124 頁），應堪信為真實。五、系爭房屋買賣契約第9 條第1 款應係就交屋之最後期限為約定：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年度上字第1118號判例意旨參照）。經查：系爭房屋買賣契約第9 條第1 款約明：「一、本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月內完工交屋（民國_ 年_ 月_ 日前開工，於_ 年_ 月_ 日前竣工交屋。）並於產權過戶完成後7 日內通知買方驗收交屋」等語（原審卷第32頁），依契約文字已表明係關於「完工『交屋』」、「竣工『交屋』」期限之約定。又兩造不爭執「完工」（竣工）係指建商取得使用執照，「交屋」則係指交付房屋，亦即被上訴人通知上訴人點交受領房屋（本院卷第70頁、第92頁），可見兩造均明知「完工」（竣工）與「交屋」定義並不相同，系爭房屋買賣契約第9 條第1 款之文字既三度使用「交屋」之文字，益證該條款自屬對於「交屋」期限為約定，非僅單純約定「完工」或「竣工」之期限甚明。又系爭房屋買賣契約第9 條第1 款括弧內之日期為空白，可見兩造未另行約定開工、竣工交屋之特定日期，堪信係合意以「放樣勘驗之日起30個月內」作為完工交屋之最後期限。㈡被上訴人雖辯稱：內政部103 年4 月28日公布之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」（下稱預售屋買賣契約應記載事項）係將「完工取得使用執照」及「通知交屋期限」分列不同條款，且依社會通念及交易習慣，必然是賣方取得使用執照後方可能通知買方交屋，且通觀系爭房屋買賣契約全文所約定之履行條件，可證完工日與交屋日不可能為同一日，是系爭房屋買賣契約第9 條第1 款僅約定「完工」或「竣工」之期限，「交屋」則為贅字云云，惟查： ⒈按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款；定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋，消費者保護法第2 條第7 款、第11條第2 項分別定有明文。系爭房屋買賣契約第21條亦據以約明：「本契約各條款如有疑義時，應依消費者保護法第11條第2 項規定，為有利於買方之解釋」（原審卷第45頁）。又中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之，亦為同法第17條第1 項所明定。是內政部頒布之預售屋買賣契約應記載事項之目的即在於保護消費者權益，使定型化契約內容不得劣於預售屋買賣契約應記載事項之規定，故如建商自願以優於預售屋買賣契約應記載事項之締約條件與消費者訂定契約，自無不許之理。兩造不爭執系爭房屋買賣契約為御揚公司一方所撰擬制定之定型化契約條款（本院卷第95頁、第124 頁），而御揚公司為建設公司，就不動產之開發、建案之工程進度、預售屋買賣之相關規範當知之甚詳，其既於系爭房屋買賣契約第9 條第1 款主動約定較預售屋買賣契約應記載事項更優惠於消費者（上訴人）之交屋期限，依上說明，自應為有利於上訴人之解釋。是被上訴人抗辯系爭房屋買賣契約第9 條第1 款僅約定「完工」或「竣工」之期限，「交屋」之文字則為贅字云云，殊不可採。 ⒉復依系爭房屋買賣契約第12條、第13條之約定，系爭房屋「交屋」前固須依序完成賣方取得使用執照（完工）、買方給付價金、賣方移轉所有權登記等程序（原審卷第35頁至第37頁），惟系爭房屋買賣契約第9 條第1 款係約定履行「完工」、「交屋」之最後期限為「工程放樣勘驗之日起30個月內」，而非約定於同一日完工並交屋，被上訴人既具有建築專業，當得自行控制其工程進度，將完工（取得使用執照）之日期提前，而預留依系爭房屋買賣契約第12條、第13條約定辦理相關程序之時間，俾得依系爭房屋買賣契約第9 條第1 款約定於「工程放樣勘驗之日起30個月內」之最後交屋期限，完成交屋程序。是被上訴人抗辯：如認系爭房屋買賣契約第9 條第1 款係就「交屋」期限為約定，則違反契約目的、社會通念及交易習慣，並非系爭房屋買賣契約第9 條第1 款契約解釋之真意云云，亦非有據。㈢從而，應認系爭房屋買賣契約第9 條第1 款，係就交屋之最後期限，約定為「工程放樣勘驗之日起30個月內」。六、上訴人請求被上訴人連帶給付377萬元本息部分：㈠御揚公司就系爭建案於104 年5 月22日申請放樣勘驗，都發局於104 年6 月18日同意備查之情，有該局104 年6 月18日北市都建字第10462849600 號函附卷可稽（原審卷第157 頁），且為兩造所不爭執（本院卷第97頁、第124 頁）。上訴人雖主張系爭房屋買賣契約第9 條第1 款並未約定放樣勘驗須經政府同意備查，故應自104 年5 月22日起算30個月作為最後交屋期限云云，惟依臺北市建築管理自治條例第19條第1 項第1 款之規定，放樣勘驗前僅得施作建築工地交通、安全及衛生維護措施等相關假設工程，須於申報放樣勘驗經都發局核備後始能施作挖掘基礎土方及第19條第1 項第2 款之後等必須申報勘驗之部分乙情，有臺北市政府建築管理工程處107 年8 月24日北市都建施字第1076111621號函在卷可憑（原審卷第245 頁），可知在都發局同意備查前，起造人（御揚公司）不得進場施作工程，是系爭房屋買賣契約第9 條第1 款之放樣勘驗之日，自應解釋為主管機關核備之日，始為合理。另縱認應解釋為自申請放樣勘驗之日開始起算，然御揚公司於104 年6 月18日以前既無從進場施作，當屬系爭契約第9 條第1 款第4 目所稱因法律或行政命令變更或政府行政處分等非可歸責於賣方之事由（原審卷第33頁），不計入30個月期間，故應自104 年6 月18日起算30個月交屋期間，加計上訴人不爭執得不予計入之11日政府公告颱風停止上班上課期間（原審卷第15頁、第103 頁至第107 頁），系爭房屋最後交屋期限應為106 年12月28日。而御揚公司並不爭執其未於106 年12月28日前通知交屋，則上訴人主張御揚公司給付遲延，即非無據。㈡按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第254 條、第259 條第1 款、第2 款、第203 條分別定有明文。又系爭房屋買賣契約第19條第1 款約定：「賣方同意對土地所有權人依土地預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任。買方同意如買方違反土地預定買賣契約書之約定時，買方除失去土地預定買賣契約書之權利外，亦失去本約之權利。」（原審卷第43頁），系爭土地買賣契約第11條第2 款約定：「賣方同意對房屋起造人依房屋預定買賣契約書所應履行之義務負連帶責任。買方同意如買方違反房屋預定買賣契約書之約定時，買方除失去房屋預定買賣契約書之權利外，亦失去本約之權利。」（原審卷第89頁），可見系爭契約具連帶不可分性，應共同履行始得達成系爭房地買賣之契約目的，缺一不可，故應認於御揚公司給付遲延時，上訴人除得解除系爭房屋買賣契約，亦得解除系爭土地買賣契約，始符公平；且依上開約定，被上訴人就系爭房屋買賣契約、土地買賣契約應負之契約責任，同負連帶責任。本件御揚公司交屋期限屆至前，上訴人已先行於106 年11月29日、 106 年12月20日發函提醒被上訴人應於放樣勘驗之日起30個月內完工交屋（原審卷第115 頁至第123 頁），迄御揚公司陷於給付遲延後，上訴人於107 年1 月3 日發函催告被上訴人於7 日內完工交屋，逾期即解除系爭契約（原審卷第125 頁），因御揚公司仍未交屋，上訴人乃於107 年1 月24日以被上訴人未依約於放樣勘驗之日起30個月內完工交屋為由，依民法第254 條規定解除系爭契約（原審卷第127 頁至第 129 頁），於法自無不合。㈢兩造不爭執上訴人已給付之系爭房地價金共計377 萬元（本院卷第95頁、第124 頁），則上訴人依民法第259 條第1 款規定，請求被上訴人連帶返還377 萬元，自屬有據。上訴人另依系爭房屋買賣契約第9 條第2 款約定，請求加計自106 年12月3 日起至清償日止，按日息萬分之五計算之利息，惟查：系爭房屋買賣契約第9 條第2 款係約定：「賣方如逾前款期限未開工或完工者，每逾一日應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予買方」（原審卷第33頁），而本件上訴人並未主張御揚公司開工、完工（取得使用執照）遲延，而係主張御揚公司「交屋」遲延，自與系爭房屋買賣契約第9 條第2 款約定不符，不得依該約定按日息萬分之五計算遲延利息，仍應依上㈡說明，按法定利率即年息5%計算利息。又上訴人已給付之買賣價金377 萬元，均係於「結構體完成」前即為給付，至申請使用執照款、取得使用執照款、銀行貸款、交屋款則尚未支付，有各期繳款明細表可徵（原審卷第131 頁、第363 頁），參諸御揚公司於106 年1 月24日通知上訴人系爭建案已進行至申請使用執照階段，請求給付申請使用執照款項17萬元之情（本院卷第361 頁至第363 頁），堪信上訴人已支付之377 萬元，支付日期均在106 年1 月24日之前。從而，上訴人依民法第259 條第2 款、系爭土地買賣契約第11條第2 款約定，請求被上訴人應就本金377 萬元連帶給付自106 年12月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，逾此部分之利息請求，則非有據。㈣被上訴人雖抗辯上訴人未依約支付「申請使用執照完成」、「取得使用執照完成」期款，依系爭買賣契約第9 條第1 款但書、第1 目約定，遲延繳款期間均不計入30個月完工交屋期限云云。惟查，御揚公司固於106 年1 月24日通知上訴人繳納「申請使用執照完成」期款17萬元，惟臺北市建築管理工程處曾於106 年2 月6 日以現況照片不足、竣工圖未齊全、基地環境尚有垃圾及材料、損壞鄰房未解決、防空避難室設備不符規定、消防設備未查驗符合規定、罰鍰未繳清、未檢附末期空氣污染防治費繳費收據證明、停車空間繳納代金未辦妥、開放空間管理維護基金或計劃書未檢附、公寓大廈管理基金或規約未檢附、注意事項未辦妥、昇降設備文件資料未檢附等原因，核退（撤銷）系爭建案使用執照之申請，有該處網頁查詢資料可徵（原審卷第271 頁），可見御揚公司於106 年1 月24日通知上訴人繳款時，系爭建案實未達到「申請使用執照」之工程進度，自難僅因御揚公司形式上曾為使用執照之申請，即認上訴人負有繳納「申請使用執照完成」期款之義務，是上訴人雖未依御揚公司上開106 年1 月24日繳款通知為繳款，尚不因此負給付遲延義務。嗣御揚公司再於106 年12月20日通知上訴人於文到7 日內（上班之工作日計）給付「申請使用執照完成」期款17萬元，及「取得使用執照完成」期款16萬元（原審卷第371 頁至第375 頁），然即令上訴人於同日即收受該繳款通知，其給付期限仍為106 年12月29日（繳款期限7 日應扣除非上班工作日之106 年12月23日星期六、106 年12月24日星期日），亦即上訴人於106 年12月30日始負遲延責任，而御揚公司於在此之前之106 年12月28日即因未交屋而陷於給付遲延，自無從依系爭房屋買賣契約第9 條第1 款但書、第1 目延長交屋期限。被上訴人復未證明上訴人於106 年12月28日前有何遲延付款情事，則被上訴人抗辯上訴人有遲延付款情事，依系爭房屋買賣契約第9 條第1 款但書、第1 目之約定，其未依約付款之遲延期間，不計入「放樣勘驗後30日個月」之交屋期間云云，洵無可取。㈤上訴人依民法第254 條規定解除系爭契約，依同法第259 條、系爭土地買賣契約第11條第2 款規定請求被上訴人連帶返還已付價金377 萬元本息部分既為有理由，則其併依民法第179 條規定為同一請求部分，則無審究之必要。七、上訴人另主張：伊得依系爭房屋買賣契約第20條第3 款、系爭土地買賣契約第12條第1 款約定，請求被上訴人連帶賠償按系爭房地總價款15% 計算之違約金322 萬5,000 元本息云云，惟查，系爭房屋買賣契約第20條第1 款、第3 款係約定：「一、賣方違反『開工及取得使用執照期限』之規定者，買方得解除本契約。」、「買方依第1 款解除契約時，賣方除應將買方已繳之房地價款全部退還予買方，如有遲延利息一併退還，並應同時賠償房地總價款15% 之違約金。」（原審卷第44頁），亦即限於上訴人因御揚公司開工、完工（即取得使用執照）遲延而解約時，始得依系爭房屋買賣契約第20條第3 款約定請求被上訴人賠償房地總價款15% 之違約金。而本件上訴人並未主張御揚公司開工、完工（取得使用執照）遲延，而係主張因御揚公司「交屋」遲延而解約，自與系爭房屋買賣契約第20條第1 款所約定上訴人得解約事由不符，從而，上訴人尚無從依同條第3 款約定、系爭土地買賣契約第12條第1 款約定，請求被上訴人連帶賠償違約金322 萬5,000 元本息。八、綜上所述，上訴人依民法第259 條規定、系爭土地買賣契約第11條第2 款約定，請求被上訴人連帶給付377 萬元，及自106 年12月3 日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，其理由雖有不同，惟結論並無二致，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，仍無理由，應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450 條、第449 條第2 項、第79條、第85條第2 項、第463 條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。中華民國 108 年 7 月 10 日民事第二庭審判長法官陳容正法官劉素如法官王怡雯正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 7 月 10 日書記官劉維哲附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院107年度重上字第831號

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