108年度上字第259號｜民事：返還土地所有權狀｜裁判日期：109 年 02 月 19 日

臺灣高等法院民事判決 108年度上字第259號上訴人許金汝訴訟代理人陳世錚律師被上訴人邱永盛訴訟代理人林殷廷律師上列當事人間請求返還土地所有權狀事件，上訴人對於中華民國108年1月3日臺灣士林地方法院106年度訴字第1086號第一審判決提起上訴，本院於109年2月5日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應將臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地（權利範圍一百萬分之二〇二一八五）及同段ＯＯＯ地號土地（權利範圍六分之一）之所有權狀返還上訴人。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：訴外人許榮唐（原名許明環，即上訴人之弟）前於民國105年1月8日與訴外人大亟建設股份有限公司（下稱大亟公司）簽訂不動產投資興建契約書（下稱系爭投資契約），約定共同投資開發坐落臺北市○○區○○段0○段000○000 地號土地（以下分稱001土地、002土地，合稱系爭土地），預定興建地上14層、地下4層建物，由許榮唐負責出資購入土地及興建費用之周轉、整合，大亟公司則負責興建、規劃、分屋、銷售、稅務等事項。許榮唐即於105年1月8日以其之子即訴外人許嘉濬之名義，以新臺幣（下同）6,500萬元向訴外人張秀霞、張嘉紋買受系爭土地，並借名登記於伊名下。嗣許榮唐依系爭投資契約約定，將臺北市○○區○○段0○段 000○0地號土地（下稱003之2土地）及系爭土地之所有權狀三紙交付大亟公司之實際負責人林一懿，作為向銀行辦理貸款之用。詎林一懿於105年10月19日將上開所有權狀均交付被上訴人，擔保大亟公司對被上訴人之500萬元借款，而被上訴人明知林一懿非系爭土地之所有權人，竟未查證權狀來源率予收受，嗣後僅透過大亟公司返還003之2土地所有權狀予許榮唐，而仍持有系爭土地之所有權狀（下稱系爭權狀），拒絕返還，自背於善良風俗，爰依民法第767條第1項前段、第184條第1項後段規定請求判命被上訴人返還系爭權狀予上訴人，並擇一有利為判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭權狀返還上訴人。二、被上訴人則以：依系爭投資契約之約定，許榮唐僅代墊資金及依約為大亟公司指定上訴人為借名登記之出名人，系爭土地之真正權利人為大亟公司，大亟公司自有處分權。又系爭權狀為許榮唐交付大亟公司，大亟公司為有權占有，而林一懿代理大亟公司向伊借款，並交付系爭權狀設定動產質權予伊，伊亦有權占有系爭權狀。而縱認大亟公司無權處分系爭權狀，惟林一懿持有系爭權狀，具有占有外觀，其同時提出上訴人之印鑑證明，表示已經上訴人同意，使伊信賴林一懿有權處分系爭權狀，亦得依民法第886條、第948條規定善意取得系爭權狀之質權。再大亟公司於105年10月19日將系爭權狀寄託伊保管，並簽訂保管條（下稱系爭保管條），附有合建案進行到銀行出具土建融資核撥同意書時，伊始應返還系爭權狀之條件，大亟公司迄未取得土建融資款核撥同意書，條件尚未成就，伊無返還系爭權狀之義務，仍屬有權占有等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第184-186、201-202頁）：㈠、上訴人之弟許榮唐與林一懿約定共同投資開發系爭土地，預定興建地上14層、地下4層建物，林一懿為大亟公司之實際負責人，於105年1月8日代理大亟公司與許榮唐簽訂系爭投資契約，並約定購入之土地均由許榮唐指定登記名義人（見原審卷一第15-22頁）。㈡、許榮唐之子許嘉濬於105年1月8日以總價6,500萬元向張秀霞買受001、001之1土地（應有部分各為2873/18000），及002土地（應有部分15/90），向張嘉紋買受001、001之1土地（應有部分各為127/18000），並簽訂土地買賣契約書（下稱土地契約書，見本院卷第57-61頁）。㈢、系爭土地（001土地應有部分202185/1,000,000，面積736.71 平方公尺；002土地應有部分1/6，面積40平方公尺）及003 之2土地（應有部分全部，面積27.2平方公尺）經整合後，以上訴人登記為所有權人，許榮唐將上開土地所有權狀正本共3張交予大亟公司，大亟公司向銀行貸款之利息則均由許榮唐繳納（見原審卷一第23-25、124-378頁）。嗣被上訴人將003之2土地所有權狀正本返還大亟公司，再交付許榮唐，系爭土地所有權狀正本2紙（即系爭權狀）仍由被上訴人持有。㈣、林一懿代理大亟公司於105年10月19日將系爭土地及003之2土地所有權狀正本共3紙交予被上訴人保管，由大亟公司向被上訴人借款500萬元，借款期間自同日起至105年12月18日止，同時簽訂金錢消費借貸契約書、系爭保管條，該金錢消費借貸契約書並於同日經臺灣士林地方法院所屬民間公證人林智育公證（見原審卷一第88-90、91頁）。㈤、許榮唐於106年3月3日寄發存證信函催告大亟公司於文到5日內返還系爭權狀，並未解除系爭投資契約（見原審卷一第50-55頁）。㈥、上訴人與許榮唐向臺灣臺北地方檢察署（下稱臺北地檢署）告訴被上訴人侵占、故買系爭權狀及背信等罪嫌，經該署檢察官以107年度偵字第2686號為不起訴處分，經臺灣高等檢察署107年度上聲議字第7414號命令發回續查，臺北地檢署仍以107年度偵續字第332號為不起訴處分確定（見原審卷二第26-29頁，本院卷第167-172頁）。㈦、許榮唐曾交付上訴人之印鑑證明予大亟公司（見原審卷一第9 7頁）。四、上訴人民法第767條第1項前段、第184條第1項後段規定請求被上訴人返還系爭權狀等語，為被上訴人否認，並以上開情詞置辯。是本件爭點為：㈠系爭土地之真正權利人係何人？㈡被上訴人得否依民法第886、948條規定主張善意取得系爭權狀之質權？㈢被上訴人得否以大亟公司迄未取得土建融資款核撥同意書，條件尚未成就，拒絕返還系爭權狀？茲分別析述如下：㈠、系爭土地之真正權利人係何人？ ⒈查許嘉濬於105年1月8日以總價6,500萬元向張秀霞、張嘉紋分別買受001、001之1、002土地，並簽訂土地契約書（見不爭執事項㈡），該契約書固由許嘉濬出面簽訂，買受人記載許嘉濬，「立書人簽章」欄亦由許嘉濬簽名用印（見本院卷第57、61頁），惟許嘉濬與張秀霞、張嘉紋，及訴外人中華建築經理股份有限公司另行簽訂之建築經理委任契約書（下稱委任契約書）之立契約書人「甲方」卻記載「許嘉濬代許明環」，表明許嘉濬係代理許榮唐簽訂委任契約書之旨（見本院卷第69頁）；參以證人許榮唐於本院到庭結證稱：訴外人黃瑞佳（即系爭投資協議見證人）說建案整合好了，介紹伊買系爭土地，買完給大亟公司蓋房子，到時候再分利潤。土地買賣是大亟公司與黃瑞佳去談，談好後，伊去看土地再簽約，簽訂土地契約時伊未到場，只有許嘉濬去簽，過戶完成後，不知道是黃瑞佳還是誰把權狀拿給許嘉濬，放在許嘉濬的車行，後來因為還有一小塊地要分割，黃瑞佳或代書又拿權狀去辦，代書到嘉義找伊蓋章時，伊有叫代書辦好分割要再拿去許嘉濬的車行放，伊現在手上只剩一張權狀等語（見本院卷第180-181、183頁），及許榮唐現持有之權狀為分割後003之2土地權狀之事實（見不爭執事項㈢），可知系爭土地係由大亟公司與地主張秀霞、張嘉紋洽談後，由許榮堂出資購買，並指示其子許嘉濬代為簽訂土地契約書、委任契約書，辦妥所有權移轉登記取得系爭權狀後，亦委由許嘉濬保管，而基於系爭土地所有權人之地位持有系爭權狀等情，應堪認定。 ⒉系爭投資契約第1條約定：「購買地主張秀霞、張嘉紋之房地（土地約46.787坪），價金總計新台幣（下同）7200萬元，由乙方（即許榮唐）先行代墊....」。第2條：「甲（即大亟公司）乙雙方簽訂本契約之同時，乙方先行支付500萬元至甲方之公司帳戶，做為甲方支付本案之整合費用，當乙方於土融貸款核撥取回7200萬元後，乙方得由週轉金中再支付甲方500萬元整土地整合費。另於建物外牆瓷磚完成鷹架拆除之同時，由乙方再核撥2000萬元之土地整合費予甲方。乙方應保留甲方公司帳戶餘額為1000萬元，做為繳息、申照等公司週轉之用，倘有不足時，乙方同意無條件再依實際需要陸續增加補入甲方公司帳戶達1000萬元整，做為週轉之用。乙方投入甲方公司週轉及整合費用之總額以新台幣4000萬元為限，若再有不足，則由甲方負責支付，概與乙方無關，若支付其它費用，得經乙方同意後，始於結案再予扣除。」。第7條：「本案因乙方提供代墊款7200萬元購買土地，及提供4000萬元做為公司週轉及整合之用，故於結案後，扣除所有之開銷、貸款及稅費，甲、乙雙方各分得淨利50％，甲方並保證乙方至少獲利8000萬元，倘若房屋銷售不佳，或有餘屋，均由甲方負責於乙方於書面通知十日内補足8000萬元予乙方。」。第3條：「甲方負責以共同興建之112.09坪土地及買賣取得之62.54坪土地（如清冊所載杜阿坤等8人共同興建，及魏明德等7人之買賣取得，均移轉登記於乙方指定之第三人名下）向金融單位辦理土地抵押貸款及建築融資，....」。第4條：「建物起造人之登記為甲方或另由甲方指定之公司，甲方應負責所有興建、規劃及分屋、銷售、稅務等工作。如清冊所載杜阿坤等8人共同興建及魏明德等7人（包括張秀霞、張嘉紋）買賣取得之土地（共174.917坪），則移轉登記予乙方指定之第三人，乙方須配合甲方申辦銀行土地融資貸款。....」（見原審卷一第15、16、17頁）。依上開約定可知，許榮唐與大亟公司投資開發系爭土地之合作原則為，由許榮唐出資7200萬元購買土地，及出資4000萬元作為週轉及整合費用（下稱開發費用），大亟公司則負責興建、規劃、分配房屋、銷售事宜，及以購入之土地設定抵押權取得銀行之土地貸款及建築融資，大亟公司取得土地貸款後應將7200萬元返還許榮唐，貸款利息由大亟公司自開發費用負擔，建案完成結算時，扣除所有開銷、貸款、稅費後之利潤，則由許榮唐與大亟公司各半。準此，許榮唐縱取回購買土地之價金7200萬元，惟土地均已為銀行設定抵押權，許榮唐卻仍應負擔4000萬元，供大亟公司興建、規劃期間周轉之用，且於房屋興建完成並銷售獲利後，方可獲配利潤，是雙方約定購入之土地登記於許榮唐指定之人名下之目的，應係為擔保許榮唐之出資，使土地歸許榮唐所有，而大亟公司登記為建物起造人，興建完成後亦可取得建物所有權，雙方同受保障，參以大亟公司於取得系爭權狀後，亦交付許榮唐保管（詳前述⒈），堪認系爭土地之真正所有權人為許榮唐，始與締約目的相符。又被上訴人於原審並未主張大亟公司與許榮唐間為借款關係，上訴人亦予否認，原判決逕認許榮唐係借款予大亟公司，進而論斷許榮唐非系爭土地真正權利人，自有任作主張之不當，併予敘明。 ⒊雖系爭投資契約第1條另約定：「甲方與地主簽訂買賣契約時，乙方應備妥台支6500萬元，存入地主指定之信託帳戶，另700萬元存入甲方新開立之公司帳戶.....」，似指土地契約應由大亟公司與地主簽訂。惟系爭投資協議既約定由許榮唐享有指定系爭土地登記名義人之權，以擔保其出資，土地契約書復由許榮唐指定之許嘉濬出面簽訂，雙方顯然均無受上開約定拘束之意，自不得僅憑上開約定曲解大亟公司有指定系爭土地登記名義人之權，或認系爭土地之真正權利人為大亟公司。是被上訴人抗辯許榮唐係依約指定上訴人為大亟公司借名登記之出名人，大亟公司為系爭土地之真正權利人云云，洵屬無稽。 ⒋按土地或建物所有權狀及他項權利證明書，應蓋登記機關印信及其首長職銜簽字章，發給權利人，土地登記規則第25條定有明文。故房屋、土地之所有權狀，係證明不動產所有權之文件書據，尚非不動產所有權之本體，自屬權利人或登記名義人所有或應由其持有（最高法院91年度台上字第1772號判決意旨參照）。準此，系爭土地之真正權利人雖為許榮唐，惟上訴人既為系爭土地之登記名義人，對外即為系爭土地之所有權人，自得以所有權人之地位行使權利，是其依民法第767條第1項前段規定請求被上訴人返還系爭權狀，核屬有據。㈡、被上訴人得否依民法第886、948條規定主張善意取得系爭權狀之質權？按稱動產質權者，謂債權人對於債務人或第三人移轉占有而供其債權擔保之動產，得就該動產賣得價金優先受償之權。民法第884條定有明文。準此，質權既以優先清償效力實現其擔保機能，不具讓與性或無交換價值之物即不得為質權之標的物。而房屋、土地之所有權狀，僅為證明不動產所有權之文件書據，除其本身具有特殊經濟價值外（如年代久遠之契據而具有歷史、收藏價值者），單純移轉所有權狀之行為，無法使其表彰之權利發生得喪變更之效果，復無從以之變價受償實現擔保目的，不具讓與性，亦無交換價值，自不得為動產質權之標的物。是被上訴人抗辯得依民法第886、948條規定主張善意取得系爭權狀之質權，洵屬無稽。㈢、被上訴人得否以大亟公司迄未取得土建融資款核撥同意書，條件尚未成就，拒絕返還系爭權狀？查系爭保管條固記載：「若借貸期間乙方（即大亟公司）因合建案進行到銀行評估之土建融資款核撥同意書出來時，甲方（即被上訴人）應允配合乙方為進行銀貸先行取回保管之權狀，俟銀貸撥款優先償還此筆借貸」，縱得認係以大亟公司取得土建融資款核撥同意書為被上訴人先行返還系爭權狀之條件，基於債之相對性，被上訴人亦僅得對大亟公司主張，不得以之對抗上訴人。是被上訴人以系爭保管條約定之上開條件未成就為由，拒絕返還系爭權狀予上訴人，亦屬無據。五、綜上，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭權狀返還上訴人，為有理由，應予准許，原審駁回上訴人之請求，尚有未合，上訴人指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由，爰由本院廢棄，改判如主文第2項所示。又上訴人依民法第767條第1項前段之請求既經准許，其另依民法第184條第1項後段請求部分，即無庸審究。六、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提其餘攻擊、防禦方法及援用之證據，均認與前開論斷結果無礙，爰不再逐一論述，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中華民國 109 年 2 月 19 日民事第十三庭審判長法官陳麗芬法官湯千慧法官邱蓮華正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 109 年 2 月 19 日書記官蘇意絜附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院108年度上字第259號

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