臺灣高等法院108年度上字第778號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 108年度上字第778號上訴人楊杰訴訟代理人許啟龍律師許淑玲律師張雅蘋律師被上訴人金黛萍訴訟代理人蔡榮德律師上列當事人間請求排除侵害等事件，上訴人對於中華民國108年3月18日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1170號第一審判決提起一部上訴，並為訴之追加、擴張，本院於109年4月21日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴、追加及擴張之訴均駁回。第二審訴訟（含追加、擴張之訴）費用由上訴人負擔。事實及理由甲、程序方面按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第2款、第3款定有明文。上訴人起訴主張被上訴人自民國102年10月25日起擅自將其專用坐落桃園市○○區○○段○○○段0000 ○號建物即金鑽大樓（下稱系爭大樓）之屋頂突出物（下稱系爭屋突）外牆出租供原審被告安昇廣告企業社即王玉萍（下稱安昇廣告企業社）架設廣告物使用，依不當得利法律關係，請求被上訴人給付新臺幣（下同）48萬元，及自106年10月25日起至騰空返還系爭屋突外牆之日止，按月給付1萬元。嗣於本院審理時，因安昇廣告企業社租約屆期移去廣告物，乃更正聲明，請求被上訴人給付72萬元（即自102年10月25日起至108年10月24日止，共計72個月），並擴張請求自109年3月13日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起算法定遲延利息（見本院卷第473、第515頁），將之列為先位聲明。追加備位之訴，以法院審理結果如認系爭屋突非上訴人專用，被上訴人出租系爭屋突不符合民法第820條第1項、公寓大廈管理條例（下稱管理條例）第33條第2款規定，上訴人得按其應有部分比例，請求被上訴人返還自103年12月26日至108年11月4日之不當得利共計5萬7629元本息（見本院卷第473至475頁），經核上訴人所為追加之訴與原訴均係本於被上訴人出租系爭屋突外牆之同一基礎事實，合於上開規定，應予准許。乙、實體方面一、上訴人主張：伊與被上訴人分別為系爭大樓7樓、4樓建物之區分所有權人，系爭大樓係訴外人陳寬仁、陳寬博（下稱陳寬仁等2人）提供土地，與建商於78年3月10日訂立合建契約書（下稱系爭合建契約），並於第3條約定系爭屋突扣除公共設施使用部分之使用權歸陳寬仁等2人所有（下稱系爭分管協議），伊於102年5月28日輾轉購得系爭大樓7樓建物，並依系爭分管協議繼受取得系爭大樓屋頂平台包括系爭屋突（應扣除全體區分所有權人一般生活不可或缺之公共設施）在內之專用權。詎被上訴人未經伊同意，於102年10月25日起至108年11月4日止，共計72個月，以每月租金1萬元，將系爭屋突之外牆出租他人架設廣告物，致伊受有相當於租金之損害共計72萬元。如認系爭屋突不屬分管範圍，非伊可專用，被上訴人上開出租行為未經伊同意，違反民法第820條第1項及管理條例第33條第2款規定，應屬無效，伊得按應有部分請求被上訴人返還自108年12月25日民事準備㈢狀回溯5年即103年12月26日起至108年11月4日止相當於租金之不當得利5萬7629元等情。爰依不當得利法律關係，先位聲明求為命被上訴人給付72萬元及自民事辯論意旨狀送達翌日（即109年3月17日）起加付法定遲延利息；備位聲明求為命被上訴人給付5萬7629元及自民事準備㈢狀送達翌日（即108年12月26日）起加付法定遲延利息之判決（上訴人請求安昇廣告企業社拆除系爭屋突外牆廣告部分，業據其撤回上訴，非本院審理範圍，茲不贅敘）。二、被上訴人則以：系爭合建契約非系爭大樓區分所有權人間之分管契約，無拘束各區分所有權人之效力，且伊之前手即訴外人王金城向訴外人魏錦城購得系爭大樓4樓建物，其等與陳寬仁等2人、建商間均無分管協議，伊亦不知悉系爭分管協議存在，自不受該協議之拘束。況系爭合建契約第3條已載明系爭屋突屬公共設施，為系爭大樓全體區分所有權人共有，上訴人並無專用權；伊係代表系爭大樓管理委員會（下稱管委會）為前開出租行為，並獲過半數區分所有權人同意，出租位置亦非屋頂平台，無須經上訴人同意，不適用管理條例第33條第2款規定；且系爭屋突出租收益係作為系爭大樓公共設施維修經費，伊未受有利益等語，資為抗辯。三、原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起一部上訴，並為訴之追加、擴張，其聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡（先位聲明）被上訴人應給付上訴人 72萬元。㈢（追加備位聲明）被上訴人應給付上訴人5萬7629 元，及自108年12月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣（擴張之訴）被上訴人就先位聲明所為給付，應自109年3月13日民事辯論意旨狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。被上訴人答辯聲明：上訴、追加及擴張之訴均駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第66頁）：㈠上訴人為系爭大樓7樓建物之區分所有權人，被上訴人為系爭大樓4樓建物之區分所有權人。㈡被上訴人以系爭大樓管委會代表人身分，自102年10月25日起以每月租金1萬元將系爭屋突外牆出租予第三人架設廣告物，目前承租人為原審被告安昇廣告企業社。五、兩造之爭點如下：㈠上訴人是否因系爭分管契約取得系爭屋突專用權？其先位之訴請求被上訴人返還自102年10月25日起至108年11月4日止，共計72個月相當於租金之不當得利72萬元，是否有理由？㈡上訴人備位之訴，主張被上訴人出租系爭屋突外牆違反民法第820條第1項及管理條例第33條第2款規定，應屬無效，按應有部分之比例請求被上訴人返還自103年12月26日起至108年11月4日止相當於租金之不當得利5萬7629元，是否有理由？六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠上訴人未舉證因系爭分管契約取得系爭屋突專用權，其先位之訴請求被上訴人返還自102年10月25日起至108年11月4日止，共計72個月相當於租金之不當得利72萬元，為無理由：⒈按分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，其成立須由共有人全體共同協議定之。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。上訴人主張其依系爭分管協議繼受取得系爭屋突之專用權，並提出系爭合建契約為憑，為被上訴人所否認，依上說明，應由上訴人就系爭分管協議存在之利己事實負舉證責任。 ⒉經查： ⑴系爭合建契約係訴外人擴展建設有限公司（下稱擴展公司）與地主陳寬仁等2人簽訂（見原審卷第10至13頁），其中第3條固約定：「建物分配：建物以申請地下一樓地上七樓為合建標準，甲方（指陳寬仁等2人）分得地下室之全部（扣減公共設施使用部份）壹、貳、柒樓及屋頂突出物之全部（屋頂突出物須扣減公共設施使用部份）。乙方（指擴展公司）分得第參、肆、伍、陸層樓之全部。但有關公共設施使用之部份，不論其住於任何樓層，均為雙方依其所分得建物共同共有之。屋頂使用權與一樓空地使用權全歸甲方所有，乙方並應於出售房屋時於契約上以文字載明清楚」等詞（見原審卷第10頁），充其量僅為建商擴展公司與原地主陳寬仁等2 人就系爭大樓完工後各自取得特定樓層區分所有建物所為約定，並非系爭大樓全體區分所有權人就共有部分所為分管約定，仍須經擴展公司依系爭合建契約第3條後段約定，與系爭大樓各區分所有建物買受人以原始買賣契約訂立相同內容之分管契約，始得拘束系爭大樓全體區分所有權人。上訴人主張系爭合建契約屬全體共有人間之分管契約等語，尚乏其據。 ⑵被上訴人抗辯：系爭大樓4樓之2房屋係其配偶王金城向建商擴展公司負責人魏錦城購買，並簽訂房地買賣契約等語，業據提出上訴人不爭執形式真正之房地買賣契約書及附件同意書足憑（見原審卷第29至37頁、第108頁）。觀諸該買賣契約書第14條約定：「甲方（指王金城）對本房屋之公共設施及設備，有公共使用維護之權利義務…屋頂平台，歸屬頂樓所有人保管使用」、附件同意書第3條載明：「屋頂平台除公共設施外，歸頂樓住戶保管使用」之旨；證人即系爭大樓5樓住戶陳瑞鴻亦證稱：當初向建商購屋，買賣契約亦有約定前揭類似內容，但無印象有無簽過該同意書等語（見本院卷第328至329頁），顯然系爭大樓建商與各區分所有建物買受人間訂立原始買賣契約係約定系爭大樓屋頂平台除公共設施外歸頂樓住戶專用。又系爭屋突為系爭大樓全體區分所有人共有，共計3層，面積合計89.01平方公尺，主要用途為公共設施，有改制前桃園縣桃園地政事務所建物測量成果圖、建物謄本、系爭屋突外觀照片可稽（見原審卷第28頁、本院卷第271頁、第279至281頁），可見系爭屋突應為系爭大樓全體區分所有權人共有。兩造不爭執系爭屋突與系爭大樓7 樓區分所有建物內部並不相通，第1層有室內空間及公共樓梯間，有出入口可通往屋頂平台（無須鑰匙），第2、3層為水塔與電梯機房等情（見本院卷第202頁、第327至328頁）；參以系爭屋突第1層室內空間係連結系爭大樓各層樓梯間通往系爭大樓屋頂平台逃生之必經區域，並無設置牆面區隔，應屬系爭大樓樓梯間之一部，有系爭屋突內部現場照片可考（見本院卷第189至195頁），堪認系爭屋突應整體視為公共設施，非屬建商與系爭大樓各區分所有建物買受人原始買賣契約所約定歸屬頂層住戶專用之分管範圍。至上訴人自行更換系爭屋突出入口鐵捲門，縱其他住戶並未禁止，僅要求在緊急避難範圍內不可影響逃生安全，或因權利意識欠缺，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力不足，或出於對法律誤解等因素，不一而定，尚無足推認系爭大樓各住戶默示同意上訴人專用系爭屋突。是上訴人主張依系爭合建契約對系爭屋突有專用權，並為全體住戶明知或可得而知等語，尚無憑採。 ⑶準此，上訴人未舉證系爭大樓全體區分所有權人就系爭屋突有由頂層區分所有權人分管專用之合意，縱其因買賣契約輾轉繼受取得系爭大樓7樓區分所有建物所有權，並取得系爭合建契約，基於以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，僅於特定人間發生法律上之效力（即債之相對性），仍無享有系爭屋突之專用權。其先位之訴主張依系爭分管協議有系爭屋突專用權，被上訴人擅將系爭屋突外牆出租他人使用收益，侵害其專用權益歸屬，依不當得利法律關係請求被上訴人返還自102年10月25日起至108年11月4日止，共計72個月相當於租金之不當得利72萬元，洵非有據；其進而擴張請求自109年3月13日民事辯論意旨狀繕本送達翌日（即109年3月17日）起算法定遲延利息，亦無憑採。㈡被上訴人係以系爭大樓管理負責人代表系爭大樓區分所有人團體將系爭屋突出租而為管理，並非侵害上訴人共有權益歸屬之受益人，上訴人請求被上訴人返還自103年12月26日起至108年11月4日止相當於租金之不當得利5萬7629元，亦無理由： ⒈按92年12月31日新增訂管理條例第33款第2條規定公寓大廈外牆面、樓頂平台，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見，其目的在於保護各該利害關係樓層之區分所有權人，避免其他樓層事不關己之區分所有權人以多數決之方式強行通過在公寓大廈之外牆面、樓頂平臺設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備，以侵害該頂層或設置樓層之區分所有權人之權益。故上開規定之性質，應屬強行法規，不因共有人就共有物之管理已達民法第820條第1項規定之門檻而有異。查：系爭大樓於81年5月27日建築完成、同年9月22日辦理建物所有權第1次登記，係於管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，合計11戶等情，有系爭大樓各區分所有建物登記謄本為證（見本院卷第283至305頁），復為兩造所不爭執，自屬管理條例第3條第1款規定之公寓大廈。又所謂屋頂突出物，依建築技術規則建築設計施工編第1條第10款規定，係指突出於屋面之附屬建築物及雜項工作物。本件系爭大樓供他人設置之廣告物，係架設於突出於系爭大樓樓頂平台之系爭屋突外牆，仍應屬於管理條例第33條第2款所規範之樓頂平台範圍。被上訴人抗辯：系爭屋突非屬屋頂平台範圍，在系爭屋突外牆架設廣告物不影響頂層住戶使用，無須得其同意，而無管理條例第33條第2款規定適用云云，固無可採。 ⒉惟：管理條例為實現區分所有人之共同利益，乃設管委會或管理負責人為代表管理組織之執行機關；又管理負責人係指未成立管委會，由區分所有權人推選住戶1人為負責管理公寓大廈事務者，並準用管理條例第36條及第39條規定，具有與管委會相同職務範圍，並向區分所有權人會議負責，此觀管理條例第3條第10款、第36條、第39條、第40條規定即明。準此，公寓大廈管理負責人依法定職務就該大廈區分所有權人共有之共同使用部分加以利用，縱有侵害應歸屬他人權益內容，受益人應為公寓大廈區分所有權人團體，其個人並未受有利益，即非侵害權益歸屬不當得利責任之權利義務歸屬主體，自不負返還不當得利責任。經查： ⑴系爭大樓係於管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，並未成立管理委員會，亦無開設專用帳戶等情，為兩造所不爭執（見本院卷第85、141、210頁）。被上訴人抗辯：系爭大樓住戶原推派5樓住戶陳瑞鴻及其他各樓層住戶輪流擔任管理負責人，負責向住戶每月收取管理費2000元，嗣推選被上訴人擔任管理負責人，負責向住戶收取管理費，並製作收支表定期公告等情，業據被上訴人提出管理同意書、系爭大樓100年至108年度收支表、管理費收入明細可稽（見原審卷第91至94頁、第105頁、本院卷第99至103頁、第121至123頁、第443至445頁），並經證人陳瑞鴻證述：系爭大樓住戶太少，沒有成立管委會，但有開會講好由各樓層住戶輪流收取並保管每月公共費用2000元，經常沒有收齊，亦無開設獨立帳戶存放，住戶保管期間並不固定，大家互相幫忙（見本院卷第329至331頁）、證人即系爭大樓住戶楊青佩證稱：系爭大樓住戶沒有成立管委會，通常是推舉比較熱心且久住的住戶保管；被上訴人任內收取公共費用支出每年均有公布收支表貼在1樓電梯出口公佈欄，並無住戶有意見各等語（見本院卷第333至336頁），堪認被上訴人係經系爭大樓區分所有權人推選擔任系爭大樓管理負責人，並定期製作系爭大樓收支表，有足資識別之責任財產範圍，與系爭大樓區分所有權人團體成員、其他相關人員財產具備一定區別度，為該團體所得支配。上訴人主張：被上訴人收取費用寄存個人帳戶，帳目不清等語，為無可採。 ⑵又管理條例第10條第2項前段規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。被上訴人為系爭大樓之管理負責人，就該屬共有部分之系爭屋突自有管理權；所謂管理，通常包含保管、使用及收益等權。被上訴人於102年10月25日以系爭大樓管委會名義與訴外人比爾廣告有限公司（下稱比爾公司）簽訂戶外廣告定點租用合約書，將系爭屋頂突出物外牆（頂樓水塔牆面2面）出租設置廣告物，租期自102年11月1日至103年10月31日；復於107年11月5日至108年11月4日將系爭屋頂突出物外牆出租安昇廣告企業社，各有該租用合約書、廣告招牌租賃合約及比爾公司107年8月28日函可稽（見原審卷第15頁、第79頁、本院卷第119至120頁）。而本件架設之廣告物係以系爭屋突其中1面外牆，以帆布材質邊緣釘在牆面固定，亦有系爭屋突外牆照片可考（見原審卷第7頁、本院卷第279、281頁），並無嚴重損害系爭屋突外牆外觀或破壞其結構，尚符合系爭屋突外牆通常使用方法。據證人陳瑞鴻證稱：系爭大樓原本由建商管理，並刻管委會圓戳章使用，嗣建商把該圓戳章交給伊，後來伊將該戳章交給負責收取公共費用住戶作為收取費用蓋印之用，上訴人亦曾擔任該工作，嗣於95年時又由伊移交給被上訴人等語（見本院卷第329至330頁），可見被上訴人擔任系爭大樓管理負責人，並以系爭大樓管委會名義（實際上應為系爭大樓區分所有權人團體）將系爭屋頂突出物外牆出租比爾公司、安昇廣告企業社架設廣告物使用，不因系爭大樓未成立管委會而有異。上訴人主張：系爭屋突外牆租約上管委會印文係被上訴人自行刻章用印等語，核與實情不符，亦無足憑。 ⑶被上訴人抗辯：系爭大樓住戶因無經費維修電梯、消防設備，經過半數住戶同意將系爭屋頂突出物外牆出租比爾公司、安昇廣告企業社，租金收益悉供系爭大樓公用支出，其未受有任何利益等語，提出系爭大樓2樓、3樓之2、4樓之1、5樓之1、5樓之2、6樓住戶出具之同意書6紙可稽（見本院卷第105至110頁），且有前揭收支表、管理費收入明細為憑，並經證人陳瑞鴻證稱：建商有跟我講可以把系爭屋突外牆出租架設廣告貼補大樓公共費用支出，但此不是常態性，均由廣告商主動洽談，次數很少，參與開會的住戶沒有異議，因為大家都知道光靠每月常收不齊的公共費用無法應付每月開銷（見本院卷第330頁）、證人楊青佩結證：被上訴人事前即徵得伊同意出租系爭屋突外牆架設廣告物，透過被上訴人聯繫各住戶以廣告租金收入支應系爭大樓公共設備維修等固定支出各等語（見本院卷第333至334頁）。上訴人空言否認該租金收益用於系爭大樓維修電梯等公共支出，自無憑採。 ⑷系爭屋突為系爭大樓全體區分所有人共有，上訴人並未依系爭分管協議取得專用權，業經本院認定如前。系爭大樓雖未合法設立管委會，然被上訴人經系爭大樓區分所有權人推選擔任管理負責人，並以系爭大樓管委會名義將系爭屋突之外牆出租第三人架設廣告物，應係以系爭大樓區分所有權人團體代表身分將系爭屋突出租他人，並依管理條例第36條第7 款規定為收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用，縱該出租行為未依管理條例第33條第2款規定經上訴人同意而對其不生效力，侵害系爭屋突應歸屬上訴人共有物權益而受益者應為系爭大樓區分所有權人團體，而非擔任管理負責人之被上訴人；亦不因被上訴人嗣將名下系爭大樓4樓區分所有建物出售後，猶代表系爭大樓區分所有權人團體（以系爭大樓管委會名義）與安昇企業社簽訂租約，即成為受益人。上訴人復未舉證被上訴人擅自出租系爭屋突之外牆而為自己使用收益，依上說明，被上訴人非屬侵害上訴人權益而受利益之不當得利權利義務歸屬主體，自不負返還不當得利責任。至被上訴人製作系爭大樓108年度收支表記載結餘款32 萬6912元（見本院卷第443至445頁），應屬系爭大樓區分所有權人團體公同共有，係獨立於構成員及管理人之財產（管理條例第18條第3項、第19條規定參照），上訴人謂前揭結餘款未用於系爭大樓電梯維修支出，被上訴人應予返還等語，難謂有據。 ⒊據此，上訴人備位之訴主張系爭屋突屬於系爭大樓全體區分所有權人共有，被上訴人擅自出租他人使用收益，其得按應有部分請求被上訴人返還自103年12月26日起至108年11月4 日止相當於租金之不當得利5萬7629元，亦無足取。七、綜上所述，上訴人先位之訴，依不當得利法律關係請求被上訴人給付72萬元，為無理由，不應准許。原審就該部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無違誤，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。其擴張之訴請求被上訴人加計自109年3月17日起算法定遲延利息，亦無理由，應予駁回。上訴人追加之訴，備位聲明依不當得利法律關係請求被上訴人給付5萬7629元本息，亦無理由，應予駁回。並依民事訴訟法第78條規定，為訴訟費用負擔之判決。又本件上訴利益未達150萬元，為不得上訴第三審之事件，附此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。丙、據上論結，本件上訴、追加之訴、擴張之訴，均為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　5 　　月　　5 　　日民事第八庭審判長法官陳邦豪法官古振暉法官胡宏文正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　109 　年　　5 　　月　　5 　　日書記官陳永訓

臺灣高等法院108年度上字第778號

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