108年度上更三字第24號｜民事：損害賠償｜裁判日期：109 年 02 月 26 日

臺灣高等法院民事判決 108年度上更三字第24號上訴人李環訴訟代理人連哲世被上訴人嘉泉建設股份有限公司法定代理人王凱裕林裕富王旭鎮上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國102年3月15日臺灣新北地方法院101年度建字第120號第一審判決提起上訴人，經最高法院第三次發回更審，本院於109年2月12日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣伍佰陸拾陸萬肆仟陸佰元，及自民國一０一年六月二十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。第一、二審訴訟費用及發回前第三審訴訟費用由被上訴人負擔。本判決所命給付部分，於上訴人以新臺幣壹佰捌拾捌萬捌仟貳佰元供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣伍佰陸拾陸萬肆仟陸佰元預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：一、按解散之公司除因合併、分割或破產而解散外，應行清算；解散之公司，於清算範圍內，視為尚未解散；公司經中央主管機關撤銷或廢止登記者，準用前3條之規定；股份有限公司之清算，以董事為清算人，但本法或章程另有規定或股東會另選清算人時，不在此限；清算人有數人時，得推定1人或數人代表公司，如未推定時，各有對於第三人代表公司之權；公司之清算人，在執行職務範圍內，為公司負責人，公司法第24條、第25條、第26條之1、第322條第1項、第334條準用同法第85條第1項前段、第8條第2項分別定有明文。本件被上訴人嘉泉建設股份有限公司業於民國107年7月30日經新北市政府經司字第1078101570號函廢止登記，且迄未選任清算人，有公司變更登記表、臺灣新北地方法院函附卷可稽（本院卷第91至97頁），依公司法第322條第1項規定，自應以全體董事為清算人，而被上訴人之董事除原法定代理人王凱裕外，尚有林裕富、王旭鎮（本院卷第97頁），並經上訴人具狀聲明由其等承受訴訟，有民事聲明狀在卷足憑（本院卷第117頁），核與民事訴訟法第170條、第175條規定相符，應予准許。二、被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊於96年1月31日提供所有坐落新北市○○區○○ 段000地號土地（下稱系爭土地）與被上訴人簽訂房屋合建契約書（下稱系爭合建契約）。嗣伊將系爭土地部分應有部分移轉登記予伊子連哲世，故連哲世亦加入系爭合建契約，並與伊於97年1月14日與被上訴人簽訂分屋協議書（下稱系爭分屋協議），約定被上訴人除依系爭合建契約之約定分配房屋外，尚同意將合建房屋10樓B1戶、11樓B1戶、12樓B1戶、B2戶、13樓B1、B2戶等（下稱系爭6戶房屋）及6樓A1戶、A2戶（該2戶房屋業經本院102年度上更㈠字第36號連哲世請求被上訴人損害賠償事件〈下稱連哲世損害賠償事件〉確定判決認定被上訴人同意由連哲世購買）等房屋，依系爭合建契約中之各樓層銷售金額售予伊、連哲世。詎被上訴人於房屋建峻後竟將系爭6戶房屋出售並移轉登記予第三人董震雄等所有，致不能履行系爭分屋協議之義務。伊因而受有按坪數188.82坪，依被上訴人所提各樓層銷售金額及價差表所示每坪差額新臺幣（下同）3萬元計算之損害，共計566萬4600元等情，爰依系爭合建契約、系爭分屋協議之約定及民法第226條第1項規定，求為命被上訴人給付上訴人566萬4600元並加計法定遲延利息之判決。（原審判決上訴人敗訴，上訴人不服提起上訴）。於本院上訴聲明：(一)原判決廢棄；(二)被上訴人應給付上訴人566萬4600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；(三)願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人未於言詞辯論期日到庭，亦未於本院審理時提出任何書狀或為陳述，惟據其於歷審之陳述及所提書狀略以：系爭分屋協議提及之系爭6戶房屋，非屬上訴人應分得之合建房屋，僅係買賣預約。上訴人與連哲世並未確定各自擬買受之標的，兩造間對於買賣標的物價金及給付方式、期間、稅費負擔等契約重要之點均未約定，事後商洽始終未達成合意，無從簽訂買賣本約，況伊於98年3、4月間曾催告上訴人簽約，復於同年8月28日定期催告上訴人簽訂買賣本約，上訴人均未置理，伊已於同年9月14日解除契約，故伊並無給付不能之情事。縱認上訴人請求損害賠償有理由，於96年8月間，美國爆發次級房貸危機，後更引發全球金融危機，且此危機自97年9月開始失控，並引發全球經濟大衰退，甚出現金融海嘯之名稱，台灣亦因而大受影響，房地產價額大跌，伊就系爭6戶房屋其中4戶係賠售，實無上訴人所稱其受有每坪3萬元價差之損害等語，資為抗辯。並答辯聲明：(一)上訴駁回；(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、查上訴人於96年1月31日提供所有系爭土地與被上訴人簽訂系爭合建契約。嗣上訴人將系爭土地部分應有部分移轉登記予伊子連哲世，故連哲世亦加入系爭合建契約，並與上訴人於97年1月14日與被上訴人簽訂系爭分屋協議，約定被上訴人除依系爭合建契約之約定分配房屋外，尚同意將系爭6戶房屋及6樓A1戶、A2戶等房屋，依系爭合建契約中之各樓層銷售金額售予上訴人、連哲世。被上訴人於房屋建峻後將系爭6戶房屋（合計188.82坪）出售並移轉登記予董震雄等所有等情，有系爭合建契約、系爭分屋協議、土地及建物登記謄本、房地買賣契約書附卷可稽（原審卷一第14至20、21、32至48頁，本院上卷二第13至40頁），且為兩造所不爭執（本院上更㈠卷第45頁），堪信屬實。四、上訴人主張：系爭分屋協議就關於系爭6戶房屋部分為買賣預約，惟被上訴人違反系爭分屋協議將系爭6戶房屋出售予他人，致伊受有給付不能之損害，自得請求被上訴人賠償566萬4600元等語，為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查： (一)有關系爭分屋協議就系爭6戶房屋係成立買賣之本約或預約： 1、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照）。次按買賣預約，雖非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂約之版本。惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之原則進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。倘於訂立本約時，買賣雙方就構成買賣內容之要件，意思表示未能趨於一致，其本約仍未成立。至當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。又買賣契約固以出賣人交付標的物及買受人給付價金為主給付義務，然不動產之買賣交易，常涉及高額之價金及開發利益，除標的物及價金為要素，須買賣雙方互相同意外，尚有關於付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項之相互配套，方能確保契約目的之達成（最高法院85年度台上字第2396號、88年度台上字第3105號裁判意旨參照）。 2、系爭分屋協議約定：「...一、乙方（即被上訴人）允諾房屋合建興建完成後，有關樓層（內容：1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、6樓A1戶及A2戶、10樓B1戶及B2戶、11樓B1戶及B2戶、12樓B1戶及B2戶、13樓B1戶及B2戶），同意分屋予甲方（即上訴人、連哲世），並依合建契約中之各樓層銷售金額，售予甲方，且協助甲方辦理完成土地房屋所有權狀過戶之相關事宜，其過戶相關費用各由甲、乙雙方支付之。...三、甲、乙雙方之合建契約內容，明定甲方分得之房屋坪數為220.99坪，實際坪數以權狀登記為準（換算價值總金額為新台幣8278萬2404元正）；其雙方之權利義務責任，以房屋合建契約書為依準，不得牴觸。...」（原審卷一第21頁）。被上訴人已依系爭合建契約之約定，分配1樓A1戶、2樓A1戶、5樓A1戶、A2戶、A3戶、A4戶、10樓B2戶、11樓B2戶等房屋移轉登記予上訴人、連哲世，系爭6戶房屋及6樓A1戶、A2戶房屋不在系爭合建契約所約定上訴人、連哲世得受分配之範圍等情，為兩造所不爭（本院上更㈠卷第45頁），並有新北市政府工務局97中建字第00152號建造執照及其附表在卷可查（原審卷一第117至120頁）。而依系爭分屋協議之記載，固可認上訴人、連哲世就其等欲向被上訴人購買之系爭6戶房屋及6樓A1戶、A2戶房屋，暨價金範圍雖達成合意，但關於買受房屋之價金給付方式及其他契約必要之點，仍待日後另行訂立買賣契約以確定之，足見系爭分屋協議只為將來訂定買賣本約之張本，尚待雙方進一步磋商，並待意思合致時始告定案，揆諸上開裁判意旨，系爭分屋協議自屬系爭6戶房屋之買賣預約，此亦為兩造所不爭執（本院上更㈡卷第101頁、上更㈠卷第283頁背面至284頁），堪予認定。 (二)有關系爭分屋協議就系爭6戶房屋成立之契約是否業經被上訴人合法解除： 1、按給付無確定期限者，依民法第229條第2項規定，應先經債權人催告而未為給付，債務人始負遲延責任。又民法第254 條係規定，契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。故債務人遲延給付時，須經債權人定相當期限催告其履行，債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。復按債權人為履行給付之催告，如未定期限，難謂與民法第229 條第2項、第254條規定解除契約之要件相符，自不得依該法條規定解除契約。若自債權人催告後經過相當期間而債務人仍不履行時，基於誠實信用原則，而可發生該條所定之契約解除權者，應以債權人催告時定有期限而不相當（過短）者，始有其適用（最高法院103年度台上字第2406號裁判意旨參照）。系爭分屋協議為買賣之預約，已如前述。而系爭分屋協議並未約定上訴人應與被上訴人訂立買賣本約之期限，此觀該協議書自明，依民法第229條第2項之規定，即屬給付無確定期限。是被上訴人應先「定期限」催告上訴人履行訂立買賣之本約，上訴人逾期不履行後，上訴人始負遲延責任。被上訴人應於上訴人負遲延責任後，再依民法第254條規定，「定期限」催告上訴人履行，上訴人逾期不履行後，被上訴人始得解除前揭預約。 2、本件被上訴人固於98年8月28日以98泉建字第0980828001號函催告上訴人於文到3日內，依系爭分屋協議上訴人擬購買之房屋及其基地持分，與其訂立正式買賣契約，並支付簽約金等，否則系爭分屋協議關於此部分之約定自動失效等語，上訴人於同年9月7日收受上開函文，被上訴人復於98年9月14日以上訴人未依上開函文所定催告期限履行簽立正式買賣契約、交付訂金等情為由，向上訴人表示系爭分屋協議此部分之記載因此失效，上訴人則於98年9月16日收受該函文等情，有上開98年8月28日函文及掛號郵件收件回執、98年9月14日函文附卷可稽（原審卷一第121、122、125至126頁），且為兩造所不爭執（本院上更㈠卷第45頁正背面）；惟依前揭說明，被上訴人應先2次「定期限」催告上訴人履行訂立買賣之本約，上訴人逾期不履行後，被上訴人始得解除前揭預約；然被上訴人除於98年8月28日定期催告外，均未以其他書面對上訴人為催告等情，業據其自承在卷（本院上更㈠卷第119頁背面），至被上訴人雖抗辯其曾以口頭向上訴人催告云云，並提出連哲世於更審前之本院102年6月5日準備程序之陳述（本院上卷一第77頁），及訴外人張菀欣、曹德欽、游仁宏於臺灣新北地方法院檢察署99年度偵字第24565 號背信案件（下稱刑事背信案件）偵查中之陳述（本院上更㈠卷第63頁至68頁），暨證人曹德欽、游仁宏於更審前之本院104年7月22日準備程序之證述（本院上更㈠卷第256至262頁）為證，惟觀諸上開陳述內容，均未提及被上訴人有「定期限」催告等情，顯見被上訴人於98年9月14日為解除系爭分屋協議之意思表示前，除曾於98年8月28日「定期催告」上訴人履行上開預約外，並無其他定期催告之行為。揆之前揭說明，被上訴人關於98年9月14日解除權之行使，自非適法而不生契約解除之效力，是被上訴人主張系爭分屋協議所載買賣之預約已依上開98年9月14日函文解除在案云云，自不足採。 (三)有關上訴人依民法第226條第1項規定請求被上訴人賠償損害有無理由，如有理由其金額為何： 1、按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民法第226條第1項定有明文。而預約與本約同屬契約之一種，預約成立後，預約之債務人負有成立本約之義務，如有違反，即應負債務不履行損害賠償責任。再預約當事人之一方乃以請求他方履行本約為其最終目的，倘在本約訂立之前，本約之標的已不能履行，則當事人所訂立之預約，已失其目的，亦應認有不能成立本約之債務不履行。本件系爭分屋協議，為上訴人與被上訴人間就系爭6戶房屋買賣之預約，未經被上訴人合法解除，仍有效存在，而系爭6戶房屋業經被上訴人出售並移轉登記予董震雄等所有等情，已如前述，則上訴人以被上訴人擅將系爭6戶房屋出售他人，致其受損害，依系爭分屋協議有給付不能之情事，按債務不履行法律關係請求被上訴人損害賠償，應屬有據。 2、又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限；依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文。據此規定，凡依外部情事，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，而不以有取得利益之絕對確實為必要。查被上訴人分別於如附表「簽約日」欄所示時間，與如附表「買受人」欄所示之第三人簽訂系爭6戶房屋之買賣契約，於房屋建峻後於如附表「登記日」欄所示時間，將系爭6戶房屋（合計坪數188.82坪）移轉登記予如附表「登記人」欄所示之第三人所有等情，業據系爭6戶房屋買受人或登記名義人董震雄、郭詩嵩、曾麗卿、陳約澄於刑事背信案件偵查中陳述在卷（原審卷一第3至4頁），並有土地及建物登記謄本、房地買賣契約書、統一發票、契稅繳款書附卷可稽（原審卷一第32至48頁，本院上卷二第13至40頁），堪信屬實。又上訴人主張：伊於97年1月14 日與被上訴人簽訂系爭分屋協議後，被上訴人自98年間起陸續將系爭6戶房屋出售予第三人，並於99年6月間移轉登記予他人所有，致不能履行系爭分屋協議之義務，伊因而受有按坪數188.82坪每坪價差3萬元計算之損害，共計566萬4600元等語，並提出96年1月20日新建大樓各層銷售金額及價差表為證（原審卷一第60頁）。被上訴人雖辯稱：於96年8月間，美國爆發次級房貸危機，後更引發全球金融危機，且此危機自97年9月開始失控，並引發全球經濟大衰退，甚出現金融海嘯之名稱，台灣亦因而大受影響，房地產價額大跌，伊就系爭6戶房屋其中4戶係賠售，實無上訴人所稱其受有每坪3萬元價差之損害云云，並提出金融危機之網路相關資料為憑（本院上字卷第302至314頁）。惟債權人之所失利益，不以有取得利益之絕對確實為必要，業如前述，則更非以債務人是否受有利益為依據，是被上訴人以其就系爭6戶房屋其中4戶係賠售，認上訴人未受有損害云云，已非有據。而被上訴人於97年1月14日與上訴人簽訂系爭分屋協議，約定依各樓層銷售金額即上開96年1月20日新建大樓各層銷售金額及價差表所載之每坪單價，將系爭6戶房屋售予上訴人，為兩造所不爭執（原審卷一第11頁，本院上更㈠卷第91頁）。又兩造約定之每坪單價10樓至13樓分別為24萬6000元、24萬9000元、25萬2000元、25萬5000元（原審卷一第60頁）；依附表所示，被上訴人於98年3月31日實際出售10樓B1戶之單價為每坪22萬4606元，於98年5月19日出售12樓B1戶之單價為每坪22萬5947元，於98年5月25日分別出售13樓B1戶及B2 戶之單價為每坪24萬2232元及24萬3096元，於98年9月10日出售12樓B2戶之單價為每坪28萬8106元，於99年3月出售11 樓B1戶之單價為每坪29萬1653元；足見上訴人於97年1月14 日與上訴人簽訂系爭分屋協議後，縱因上述金融海嘯影響房價於98年度上半年跌價，被上訴人以低於其於金融海嘯前即96年1月20日所訂各樓層銷售金額之單價出售10樓B1戶、12 樓B1戶、13樓B1戶及B2戶等4戶，惟被上訴人於98年下半年及99年上半年分別以單價28萬8106元、29萬1653元出售12樓B2戶、11樓B1戶時，每坪單價均高於其於96年1月20日所訂各樓層銷售金額之單價即12樓每坪25萬2000元、11樓每坪24萬9000元，且價差均在3萬元以上，足見市場上房價雖一度受金融海嘯影響，然已自98年下半年回昇，於99年上半年漲價更高甚明。而預約當事人之一方乃以請求他方履行本約為其最終目的，故被上訴人於附表「登記日」欄所示時間即99年6月間，分別將系爭6戶房屋移轉登記予他人時，其與上訴人本約之標的已不能履行，於當時有不能成立本約之債務不履行，被上訴人於99年6月間債務不履行前於98年下半年及99年上半年所出售房屋市價之單價均高於兩造約定之單價，且價差達3萬元以上，已如前述，則上訴人主張系爭6戶房屋依當時市價計算，伊因被上訴人債務不履行受有每坪價差3 萬元之損害等語，並非無據。參諸被上訴人業務經理張菀欣於連哲世損害賠償事件證稱：有與連哲世及其大姐溝通，（6樓）A1、A2價位上訴人希望比照其他樓層均價24萬元，（被上訴人）董事長希望30萬元至32萬元，伊董事長沒有同意24萬元，伊董事長後來有親自商談，也沒有達成等語，有本院102年度上更㈠字第36號判決可稽（本院上更㈠卷第143頁），足認被上訴人當時欲以每坪30萬元以上之價格出售6樓A1 、A2戶無訛，比對各層銷售金額及價差表（原審卷一第60頁），6樓房屋每坪單價為23萬4000元，較10樓至13樓房屋之單價低，6樓每坪有30萬元以上之行情，則10樓至13樓房屋自亦有每坪30萬元之行情，更堪認上訴人主張系爭6戶房屋於被上訴人債務不履行時每坪之市價與兩造約定之單價有3 萬元以上之價差，伊受有按坪數188.82坪，每坪價差3萬元計算之損害，共計566萬4600元等情，洵屬有據，被上訴人所持前揭辯詞，即不足取。五、綜上所述，上訴人依系爭合建契約、系爭分屋協議之約定及民法第226條第1項規定，請求被上訴人給付上訴人566萬4600元，及自起訴狀繕本送達翌日即101年6月23日（送達證書見原審卷一第84頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造分別陳明願供擔保為准、免假執行之宣告，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。從而原審所為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示，並依兩造之聲請，分別為附條件之准、免假執行之宣告。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第385條第1項前段、第390條第2項、第392 條第2項，判決如主文。中華民國 109 年 2 月 26 日民事第十四庭審判長法官蔡和憲法官藍家偉法官蕭清清正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。中華民國 109 年 3 月 2 日書記官強梅芳附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。附表：戶別買受人登記人簽約日登記日坪數實際出售總價/每坪單價兩造約定總價/每坪單價 10樓B1 董震雄董震雄 98.3.31 99.6.15 29.83坪 6,700,000元/224,606元 7,338,180元/246,000元 11樓B1 郭詩嵩郭詩嵩 99.3 99.6.29 29.83坪 8,700,000元/291,653元 7,427,670元/249,000元 12樓B1 曾麗卿曾麗卿 98.5.19 99.6.25 29.83坪 6,740,000元/225,947元 7,517,160元/252,000元 12樓B2 王明生鮑麗 98.9.10 99.6.15 34.64坪 9,980,000元/288,106元 8,729,280元/252,000元 13樓B1 蔡震學陳約澄 98.5.25 99.6.25 29.93坪 7,250,000元/242,232元 7,632,150元/255,000元 13樓B2 蔡震學陳約澄 98.5.25 99.6.25 34.76坪 8,450,000元/243,096元 8,863,800元/255,000元

臺灣高等法院108年度上更三字第24號

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