108年度重上字第447號｜民事：返還土地等｜裁判日期：108 年 12 月 31 日

臺灣高等法院民事判決 108年度重上字第447號上訴人儲復旦陳孟輝共同訴訟代理人許博森律師陳羿蓁律師被上訴人連文貴周光臨章玉 林晨農共同訴訟代理人黃教倫律師上列當事人間請求返還土地等事件，上訴人對於中華民國108年3月26日臺灣基隆地方法院106年度重訴字第51號第一審判決提起上訴，本院於108年12月10日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：緣坐落基隆市○○區○○○段00地號土地（下稱系爭28地號土地）為伊等所共有，每人應有部分各為4 分之1；坐落同地段28-1、28-3地號土地分別為伊等及其他共有人全體所共有，伊等就上開2筆土地之應有部分均各為12分之2。前開3筆土地，係伊等為興建廠房之需，於民國（下同）105年5月13日，由被上訴人林晨農代表伊等，以林晨農名義與訴外人三合興業股份有限公司（下稱三合公司）就前揭3筆土地訂立買賣契約，總價議定為新臺幣（下同）4,050萬元，其中系爭28地號土地，於105年6月1日完成所有權移轉登記。然因上訴人占用系爭28地號土地，致三合公司迄今無從將該筆土地交付伊等使用。上訴人儲復旦（下稱其姓名）在伊等購入系爭28地號土地前，即未經三合公司同意，將系爭28地號土地併同地段27及29地號部分土地，出租予上訴人陳孟輝（下稱其姓名），每月租金為4萬元；陳孟輝未經伊等同意，擅自在上揭承租之系爭28地號土地上，搭建鐵皮架、貨櫃屋、停放廢棄車輛等地上物，並在土地上設置圍牆，及大門管制出入，致伊等無從對系爭28地號土地為使用收益。爰依民法第767條前段、中段、第821條、第179條之規定，請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利。並為聲明：㈠陳孟輝應將系爭28地號土地上，如基隆市安樂地政事務所107年10月9日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A之鐵皮架、編號B停廢車處之車輛、編號C之圍牆、編號D及E之貨櫃及其他地上物予以拆除或清除；儲復旦應將上開土地返還被上訴人全體；㈡儲復旦應分別給付被上訴人各104,086元，及自106年10月1日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢儲復旦應自106年10月1日起至返還上開土地之日止，按月於每月5日前分別給付被上訴人各6,505元；㈣願供擔保，請准宣告假執行（原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並為答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：緣訴外人儲程念即儲復旦之母前於62年10月31日與三合公司簽訂「土地與礦場設備讓渡合約書（下稱系爭讓渡合約書A）」，向三合公司購買坐落基隆市○○區○○段○○○ 小段575-1、576、576-1、577、583、584-1、584-8、585、585-1、586至592、599、649-8、683、649-7地號等20筆土地（下稱575-1等20筆土地），其中683地號土地重劃後變更為未分割前○○區○○○段28地號土地；另因買賣價款不同，儲復旦於同日另與三合公司簽訂「土地與礦場設備讓渡合約書（下稱系爭讓渡合約書B）」，向三合公司購買坐落基隆市○ ○區○○段○○○小段584-7、606、607、608-3、610、649-1、64 9-2、649-3、649-7地號等9筆土地（下稱584-7等9筆土地）；儲程念與儲復旦就上開土地之買賣價金均已給付予三合公司。詎三合公司遲未依約將575-1等20筆土地過戶予儲程念，惟為使儲程念與儲復旦就575-1等20筆土地及584-7等9筆土地之整合興建開發順利進行，三合公司遂依系爭讓渡合約書A第3條約定，開立系爭28地號土地之「土地使用權證明書」（下稱系爭使用權證明書）予儲程念收執，縱儲程念對三合公司之所有權移轉登記請求權已因消滅時效完成，惟對系爭28地號土地仍有占有土地之正當權源，儲程念死亡後，由儲復旦繼承該占有使用系爭28地號土地之正當權源。三合公司曾就未分割前基隆市○○區○○○段00地號土地，訴請儲復旦及土地承租人陳孟輝拆屋還地，經臺灣基隆地方法院（下稱基隆地院）103年度重訴字第28號判決，以上開理由，駁回三合公司之請求，並確定在案。嗣三合公司針對同筆土地訴請分割，經基隆地院105年度重訴字第4號判決，判決系爭未分割前28地號土地應依該判決之複丈成果圖所示，將編號A1、A2部分歸三合公司與儲三陽（即儲復旦之兄弟）、王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得，並依其持分比例維持共有（使用現況為道路，故維持共有，嗣於105年4月19日「判決分割」登記為28-3、28-1地號土地）；編號B1、B2部分歸王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得；編號C部分歸儲三陽取得；編號D部分歸三合公司取得（嗣於105年4月 19日「判決分割」登記為系爭28地號土地）。是系爭28地號土地既由三合公司出具系爭使用權證明書交付儲程念收執，則儲程念之繼承人即儲復旦（及儲三陽）將系爭28地號土地出租予陳孟輝搭蓋貨櫃屋，即有占有系爭28地號土地之正當權源。又被上訴人自承係為興建廠房而向三合公司購買系爭28地號土地，且金額高達4,050萬元，依常情而論，被上訴人於購買土地前自會前往現場勘查，確認土地使用狀況、其上有無建物存在等事項，故被上訴人顯然知悉系爭28地號土地上早有陳孟輝搭蓋貨櫃屋乙情，且三合公司為免其出售行為陷於詐欺，應已如實告知與伊等間之拆屋還地訴訟，足見被上訴人在買受系爭28地號土地前，確已知悉伊等就系爭土地有使用權限，詎被上訴人卻仍以低於市價之金額購買系爭28地號土地，顯就系爭28地號土地不能索還所減少之價值予以考量。是應認被上訴人默許陳孟輝之貨櫃屋得繼續存在於系爭28地號土地上，伊等得類推適用民法第425條之1規定，繼續使用系爭28地號土地，而非無權占有。又被上訴人縱無法訴請拆屋還地，依約可要求三合公司返還全部價金，並無任何損失可言；反觀儲程念向三合公司購買575-1等20筆土地已付清買賣價款，且儲復旦為此地所付出的鉅額開山整地成本及打通系爭28地號土地連外道路等支出均化為泡影，陳孟輝傾畢生積蓄於系爭土地上所搭蓋之貨櫃屋亦將被拆除，是被上訴人顯係以損害他人為主要目的，有違誠信原則及權利濫用等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷第119頁）：㈠三合公司前就未分割前之○○區○○○段28地號土地，訴請儲復旦及土地承租人陳孟輝拆屋還地，經基隆地院103年度重訴字第28號判決駁回確定在案。㈡未分割前之○○區○○○段28地號土地，經基隆地院105年度重訴字第4號判決，如該判決附圖所示編號A1、A2部分歸三合公司與儲三陽、王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得，並依其權利範圍比例維持共有；編號B1、B2部分歸王至復、王順和、王順隆、王順榮、王明泰、王明崢取得；編號C部分歸儲三陽取得；編號D部分歸三合公司取得，嗣於105年4月19日「判決分割」登記為系爭28地號土地。㈢附圖所示編號A之鐵皮架（面積50.55平方公尺）、編號B之停廢車處（面積126.74平方公尺）、編號C之圍牆、編號D及E 之貨櫃（面積28.13及14.64平方公尺），陳孟輝有事實上處分權。㈣被上訴人為系爭28地號土地之所有權人。四、本件被上訴人主張伊等為興建廠房之需，於105年5月13日，以林晨農名義與三合公司簽訂系爭買賣契約，購買系爭28地號土地及同地段28-1、28-3地號土地等3筆土地，總價為4,050萬元，並於105年6月1日取得系爭28地號土地之所有權，每人應有部分各為4分之1；儲復旦則與陳孟輝簽訂土地租用契約書，將系爭28地號土地併同同地段27、29地號部分土地，面積合計1,533.84平方公尺，以每月租金4萬元出租予陳孟輝使用，陳孟輝並於系爭28地號土地上搭建鐵皮架、貨櫃屋、停放廢棄車輛等地上物，土地並有圍牆等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭28地號土地登記謄本、土地租用契約書、現場照片、原審勘驗筆錄、基隆市安樂地政事務所檢送之土地複丈成果圖附卷可稽〔見原審卷㈠第7頁至第11頁、第29頁、第125頁至第130頁、第138頁至第143頁、第145頁至第159頁、第162頁〕。是被上訴人主張之上開事實，堪信為真實可採。五、被上訴人另主張儲復旦將系爭28地號土地出租予陳孟輝，陳孟輝在系爭28地號土地上，擅自搭建鐵皮架、貨櫃屋、停放廢棄車輛等地上物，並在土地築有圍牆，均未經三合公司及伊等之同意，而無權占有系爭28地號土地，爰依民法第767 條前段、中段、第821條、第179條等規定，請求陳孟輝拆除系爭28地號土地上之地上物，儲復旦應返還系爭28地號土地，及給付相當於租金之不當得利等語；上訴人則以前開各詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠上訴人有無占用系爭28地號土地之正當權源？㈡被上訴人訴請上訴人遷屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？六、得心證之理由：㈠上訴人有無占用系爭28地號土地之正當權源？按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨同此見解）。次按以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果（最高法院97年度台上字第1729號民事判決意旨同此見解）。再按民法上之法律行為，有債權行為與物權行為，除法律有特別規定外，前者於特定人間發生法律上之效力，後者於以公示方法使第三人得知悉之狀態下，對任何第三人均發生法律上之效力。如其約定占有標的物等法律事實為第三人明知或可得而知，縱為債權契約，其契約內容仍非不得對第三人發生法律上之效力（最高法院101年度台上字第1834號民事判決意旨同此見解）。復參酌大法官會議釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。」等語可知，基於維持法律秩序之安定性與公共利益，及避免不動產之前手以債權相對性為由，藉由迂迴移轉所有權登記之脫法行為，以達到不動產後手不受前手拘束之不當結果，倘該第三人取得不動產之時或之前，已明知或可得而知他人對該不動產有繼續使用、占有該不動產之權源時，該第三人即應受債權契約效力之拘束。經查： ⒈上訴人辯稱儲復旦之母儲程念於62年10月31日與三合公司簽訂系爭讓渡合約書A，向三合公司購買575-1等20筆土地，三合公司並出具土地使用權證明書予儲程念；嗣三合公司前就未分割前之○○區○○○段28地號土地，訴請儲復旦及土地承租人陳孟輝拆屋還地，經基隆地院103年度重訴字第28號判決駁回確定在案等情，業據其提出土地使用權證明書、基隆地院103年度重訴字第28號民事判決為憑〔見原審卷㈠第44頁至第57頁〕，並為被上訴人所不爭執（見本院卷第112頁）。而基隆地院103年度重訴字第28號判決認定：依系爭讓渡合約書A第3條約定，三合公司應於儲程念第2次付款後交付土地使用權證明書予儲程念收執，是上訴人取得未分割前之○○區 ○○○段28地號土地之土地使用權證明書，而占有使用未分割前之○○區○○○段28地號土地具有正當法律權源等語〔見原審卷㈠第56頁第11行至第20行〕。 ⒉依證人儲全陸於原審證稱：楊迪富（即土地仲介）於105年4月間有找過伊談要買儲復旦所有土地的事，當時因儲復旦對系爭28地號土地有使用權，伊想要把系爭28地號土地及儲復旦所有土地一起出售，所以有用LINE傳基隆地院103年度重訴字第28號判決的部分內容〔即原審卷㈠第175頁至第176頁〕給楊迪富看，證明儲復旦對系爭28地號土地有使用權。價格談了之後，楊迪富有帶1張50萬元支票到現場，並要求保證成交後3個月內要把土地上之地上物清除，伊表示沒有辦法，所以沒有收該紙50萬元支票，之後買賣就沒有成交等語〔見原審卷㈡第153頁至第155頁〕；證人楊迪富於原審證稱：伊知道三合公司與儲復旦間就系爭28地號土地有糾紛，儲全陸有傳基隆地院103年度重訴字第28號判決的部分內容〔即原審卷㈠第175頁至第176頁〕給伊看，在買賣系爭28地號土地之前，儲全陸有告訴伊，儲復旦就系爭28地號土地有使用權的事情等語〔見原審卷㈡第135頁至第139頁〕；證人連仕弘於本院證稱：105年3、4月間，伊看過楊迪富來看系爭28地號土地，楊迪富說他是仲介，伊當時告訴楊迪富，三合公司雖然就系爭28地號土地有所有權，但沒有使用權，使用權是歸儲復旦，有經過法院判決。楊迪富說他找到1個買方，買方覺得系爭28地號土地不夠用，想要連周邊土地一起購買，包括27、29、28-5、28-4地號土地，其中屬於儲復旦的土地部分，伊有幫楊迪富約儲復旦，看儲復旦願不願意賣。後來見面後，儲復旦跟楊迪富說他就系爭28地號土地有使用權，如果要買要有合理補償，儲復旦願意將其所有土地連同系爭28地號土地之使用權一起出售解決糾紛。補償部分是希望儲復旦所有土地的賣價比系爭28地號土地的賣價高，差價部分當作系爭28地號土地使用權的補償，伊知道買方後來有開了50萬元支票斡旋等語（見本院卷第159頁至第160頁）；及證人儲全陸在LINE對話中稱：「楊先生，商談下來，看來是無法在目前就訂一日期，若買賣成交，承租方已願意開始立刻找地，找到後就搬……我們只能說盡量協助溝通，但無法將搬遷之責任硬性規定，最差回到買賣不破租賃，合約約剩2.5年，期間買方收租，和三合談……」等語，證人楊迪富回復稱：「我會通知買方……」等語〔見原審卷㈠第 178頁〕；暨被上訴人係於105年5月13日，由林晨農為代表，與三合公司簽訂系爭買賣契約等情可知，證人楊迪富於被上訴人向三合公司購買系爭28地號土地之前，即已知悉三合公司曾出具土地使用權證明書予儲程念，儲程念死亡後，儲復旦因繼承而對系爭28地號土地有使用權，儲復旦並已將系爭28地號土地出租予他人使用。 ⒊另按民法所稱之代理，係指代理人於代理權限內，以本人名義，所為或所受之意思表示，直接對本人發生效力而言（最高法院81年度台上字第442號民事判決意旨同此見解）。又代理人代本人為意思表示或代受意思表示，固須以本人名義為之，始直接對本人發生效力。但代理雖未用本人名義，第其有為本人代理之意思，已為相對人所明知，或可得而知者，亦發生代理之效力（最高法院82年度台上字第767號民事判決意旨同此見解）。查，依證人楊迪富於原審證稱：三合公司的代表莊詠字說三合公司跟儲復旦的土地已經裁判分割，產權清楚，請伊找買方，伊就仲介連文貴的太太郭秀卿來買系爭28地號土地，後來郭秀卿覺得產權清楚願意買，就由伊居中仲介買受系爭28地號土地。伊向被上訴人收系爭28地號土地買賣價金的2％為佣金，向三合公司收了40萬元的佣金等語〔見原審卷㈡第129頁、第159頁〕；於本院證稱：本來是要買一大塊共有土地，後來土地分割完成後，郭小姐（按即郭秀卿）說可以個別去買，所以伊就個別接觸地主，郭小姐提出總價金，由伊分配個別跟地主談，三合公司比較好談，儲復旦要求的金額比較高，儲復旦說他的土地有出租，無法立即交付土地，所以只有買了三合公司的土地等語（見本院卷第163頁）；及前揭證人儲全陸、連仕弘之證詞，暨證人儲全陸、楊迪富間之LINE對話內容〔見原審卷㈠第175 頁至第178頁〕可知，證人楊迪富就收系爭28地號土地之買賣，同時為被上訴人（買方）及三合公司（賣方）之仲介，並代表被上訴人至系爭28地號土地現場，瞭解系爭28地號土地之使用現況，並與證人儲全陸連繫系爭28地號土地之承租人即陳孟輝是否搬遷，及與儲復旦洽談購買儲復旦所有土地之事，而為被上訴人之代理人。則證人楊迪富於被上訴人向三合公司購買系爭28地號土地之前，知悉儲復旦就系爭28地號土地有使用權，及儲復旦已將系爭28地號土地出租予陳孟輝使用乙事之效力，揆諸前開說明，自應對被上訴人發生效力，亦即應認被上訴人於其向三合公司購買系爭28地號土地之前，已知悉儲復旦就系爭28地號土地有使用權，且儲復旦已將系爭28地號土地出租予陳孟輝使用之事。再參以證人楊迪富於原審證稱：伊有和郭秀卿去系爭28地號土地現場看過，當時土地上雖有貨櫃屋，但莊詠字有保證會排除，在系爭買賣契約中也有承諾等語〔見原審卷㈡第129頁至第131頁〕，及系爭買賣契約第4條第4款確已載明：「本契約標的地上雜物，由賣方（按即三合公司）負責清理之所有事宜及費用。」〔見原審卷㈠第8頁背頁〕，暨證人連仕弘前開證稱：價格談了之後，楊迪富有帶1張50萬元支票到現場，並要求保證成交後3個月內要把土地上之地上物清除，伊表示沒有辦法，所以沒有收該紙50萬元支票，之後買賣就沒有成交等語；證人連仕弘前揭證稱：伊告訴楊迪富系爭28地號土地之使用權是歸儲復旦，後來楊迪富與儲復旦見面後，儲復旦跟楊迪富說他就系爭28地號土地有使用權，如果要買要有合理補償，儲復旦願意將其所有土地連同系爭28地號土地之使用權一起出售解決糾紛。補償部分是希望儲復旦所有土地的賣價比系爭28地號土地的賣價高，差價部分當作系爭28地號土地使用權的補償，買方（按即被上訴人）後來有開了50萬元支票斡旋等語，可知被上訴人應已由證人楊迪富知悉儲復旦就系爭28地號土地有使用權，否則豈會在儲復旦要求其所有土地之出賣價格一定要高於被上訴人向三合公司購買系爭28地號土地之價格，二者之差價作為儲復旦放棄系爭28地號土地使用權之補償後，仍開立50萬元支票作為證人楊迪富與儲復旦洽談購買儲復旦所有土地之用。至證人楊迪富於原審證稱：伊沒有將儲復旦就系爭28地號土地告知被上訴人云云〔見原審卷㈡第139頁、第143頁〕，證人郭秀卿於原審證稱：伊沒有聽過系爭28地號土地有其他人有使用權之事云云〔見原審卷㈡第147頁〕，與本院前揭認定之事證不符，均不足採。 ⒋綜上可知，儲程念死亡後，儲復旦因繼承關係，依三合公司出具予儲程念之土地使用權證明書，就系爭28地號土地有使用權，則儲復旦將系爭28地號土地出租予陳孟輝，陳孟輝亦有合法占有使用系爭28地號土地之權源。而被上訴人於向三合公司購買系爭28地號土地前既已知悉上情，自應受該土地使用權證明書之拘束。㈡被上訴人訴請上訴人遷屋還地及給付相當於租金之不當得利，有無理由？承前所述，上訴人既有合法占有使用系爭28地號土地之權源，則被上訴人依民法第767條前段、中段、第821條、第179條等規定，請求上訴人拆屋還地及給付相當於租金之不當得利，均屬無據。七、綜上所述，被上訴人依民法第767條前段、中段、第821條、第179條等規定，請求：㈠陳孟輝應將系爭28地號土地上，如附圖所示編號A之鐵皮架（面積：50.55平方公尺）、編號B 停廢車處之車輛（面積：126.74平方公尺）、編號C之圍牆、編號D及E之貨櫃（面積分別為28.13平方公尺、14.64平方公尺）予以拆除或清除（原判決主文第1項載為移除）；儲復旦應將上開占用之土地返還被上訴人全體；㈡儲復旦應分別給付被上訴人各104,086元，及自106年10月1日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈢儲復旦應自106年10月1 日起至返還上開土地之日止，按月於每月5日前分別給付被上訴人各6,505元（原判決主文第4項載為按月各別給付被上訴人6,505元）；為無理由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項本文，判決如主文中華民國 108 年 12 月 31 日民事第十庭審判長法官黃嘉烈法官陳筱蓉法官高明德正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 108 年 12 月 31 日書記官郭彥琪附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院108年度重上字第447號

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