108年度重上字第485號｜民事：返還價金｜裁判日期：109 年 03 月 17 日

臺灣高等法院民事判決 108年度重上字第485號上訴人御揚開發建設有限公司設臺北市○○區○○路0段000○0號0樓法定代理人王慧金上訴人王興華共同訴訟代理人陸正康律師郭展瑋律師被上訴人孫偉立陳美秀共同訴訟代理人陳河泉律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國108年4月15日臺灣臺北地方法院第一審判決（107年度重訴字第994號）提起上訴，本院於109年2月25日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。事實及理由 被上訴人起訴主張：伊二人分別於民國103年12月12日與上訴人御揚開發建設有限公司（下稱御揚公司）、王興華簽訂房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書（下合稱系爭房地買賣契約，分稱系爭房屋、土地買賣契約），購買「御揚比漾」（下稱系爭建案）預售房屋，孫偉立購買A棟5樓房地（含地下2層編號3機械停車位）、陳美秀購買B棟6樓房地（含地下2層編號13機械停車位）（下合稱系爭房地），御揚公司未依系爭房屋買賣契約第9條第2項約定，於申請放樣勘驗日起30個月內即106年12月2日（已扣除颱風停班11日）完工交屋，伊買受之停車位（下稱系爭停車位）實際完工之尺寸不足。伊為此於107年5月25日限期催告上訴人完工交屋及修補停車位瑕疵未獲置理，已於同年6月7日對上訴人為解約之意思表示。又上訴人於107 年12月間以買賣為由將系爭房地過戶他人，已陷給付不能，伊就此復於108年3月18日對上訴人為解約之意思表示。系爭房地買賣契約既經解除，上訴人自應將伊已付價金如數返還，並依系爭房屋買賣契約第19條第2項、系爭土地買賣契約第11條第2項約定負連帶給付之責等情。爰依民法第259條、第179條規定，求為命上訴人連帶給付孫偉立新臺幣（下同）524萬元、陳美秀584萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107年7月27日）起算法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。而答辯聲明：上訴駁回。 上訴人則以：系爭房屋買賣契約第9條第1項係針對系爭建案開工及完工期限作約定，不含實際交屋在內；完工範圍則指系爭房屋，不含一樓大廳等公共設施及系爭房屋取得使用執照後之二次施工在內。該建案於104年6月18日臺北市政府同意備查申報放樣勘驗日起算30個月內之106年12月12日申報完工取得使用執照，並無逾期完工之情。被上訴人於建案完工後，負有先履行辦理銀行貸款之義務，被上訴人迄未完成前述貸款義務，伊尚無庸履行交屋義務，且伊非系爭房屋二次施工承攬人，就此不負履約義務。又系爭停車位約定之規格係含機械停車設備及停車空間在內，非指實際供停放車輛尺寸，無被上訴人所稱尺寸不足之瑕疵。況縱有被上訴人所稱停車位瑕疵，情節亦屬輕微，被上訴人主張解約有失公平，不應准許。另系爭房地係因借名而過戶他人，伊仍有履約可能，不構成給付不能。故被上訴人之解約不合法，兩造間之買賣關係仍然存在，被上訴人不得請求伊返還價金等語，資為抗辯。而上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。 查被上訴人分別與上訴人簽訂系爭房地買賣契約，購買系爭建案預售之A棟5樓房地（含地下2層編號3機械停車位）、B棟6樓房地（含地下2層編號13機械停車位）。御揚公司就該建案向臺北市政府申報放樣勘驗，經臺北市政府於104年6月18日同意備查，其後於106年12月12日完工取得使用執照，107年1月30 日辦畢系爭房屋第一次所有權登記。孫偉立、陳美秀於該案取得使用執照前已繳納系爭房地價款524萬元、584萬元，尚餘銀行貸款及交屋款未付等情，為兩造所不爭執，並有系爭房、地買賣契約、系爭房地所有權狀、建物登記謄本、臺北市政府都市發展局104年6月18日函、使用執照及系爭房地各期繳款明細表可稽（見原審卷第29至176、253至257、261至265、349、485、252、260頁），堪信屬實。被上訴人主張上訴人就伊買受之系爭房屋有逾期完工、停車位有尺寸不足之瑕疵，經伊限期催告仍未履約及修補，復將系爭房地過戶他人而給付不能，有解約事由等語，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。查被上訴人向御揚公司買受系爭建案預售房地各1戶，系爭房屋面積包含主建物、附屬建物（即陽台、雨遮）、共有部分（含一樓門廳、管委會空間、法定機車停車位、陽台、各樓層電梯廳、樓梯間及屋頂平台等）及停車位等項；系爭房屋之主要結構、建材、設備及其廠牌、規格或等級、施工標準，應依主管機關核准之建造執照、圖說、工程圖樣，及系爭房屋買賣契約附件施作等情，業據系爭房屋買賣契約第2、3、8條載明（見原審卷第30至31、36、106至107、112頁）。是同約第9條第1項所載「本案之建築工程自放樣勘驗之日起30個月內完工交屋」等語（見原審卷第36、112頁），所指「完工」一語，參佐同約第11、13條第1項約定御揚公司依約完成該戶一切主建物、附屬建物之設備、領得使用執照，並接通自來水、電力、天然瓦斯等（但不含外水、外電等配管），及完成契約、廣告圖說所示之設施後，即應通知被上訴人進行驗收等情，應係指御揚公司依系爭房屋買賣契約債之本旨，按主管機關核准建造執照及工程圖說，完成具兩造完造所約定建築結構、主要建材、設備之建物而言；範圍及於主建物、附屬建物、共有部分（含一樓門廳、管委會空間、法定機車停車位、陽台、各樓層電梯廳、樓梯間及屋頂平台等）及停車位，房屋設備則應具備衛浴、廚具設備、中央監控系統（含大樓大廳門禁管制、停車場安全管制系統、住戶安全系統）、電器、電視、電話、給排水、消防安全、電梯等設備等（見原審卷第57至64、133至140頁）。上訴人辯稱：系爭建案於御揚公司取得使用執照時，即屬完工云云，尚無足取。況御揚公司為專事不動產買賣、開發、租售等業之建商（見原審卷第239至240頁），系爭房屋買賣契約乃御揚公司預先擬定提供與多數買戶訂立之定型化契約，其契約條款如有疑義時，依消費者保護法第11條第2項規定及該契約第21條約定（見原審卷第49、125頁），亦應為有利於消費者（買方）之解釋。至於內政部依據消費者保護法第17條授權規定所公布之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」，係用以規範建商預擬之定型化契約內容不得劣於上開應記載及不應記載事項所定者，以保護消費者權益，並無限制建商不得以優於上開事項所定條件與消費者締約之意。是被上訴人主張系爭買賣契約第9條第1項約定御揚公司應於該建案放樣勘驗日起算30個月內，依該契約約定之買賣標的物條件完工等語，揆諸前開說明，洵屬可採。㈡又系爭房屋買賣契約第9條第2項載明：御揚公司如逾前項「完工交屋」期限未開工或完工者，每逾1日應按已繳房地價款萬分之五單利計算遲延利息予被上訴人，如逾期3個月仍未開工或完工，視同御揚公司違約，依第20條違約之處罰規定處理；同約第20條第1項約定：御揚公司違反「主要建材及其廠牌、規格」（第8條）、「開工及取得使用執照期限」（第9條）之規定者，被上訴人得解除契約；另同約第19條第2項及系爭土地買賣契約第11條第2項約定上訴人就他方所應履行之義務互負連帶責任（見原審卷第37、47至48、94、123至124、168頁）。查御揚公司就系爭建案申報放樣勘驗，經臺北市政府於104年6月18日同意備查，並於106年12月12日取得使用執照，然其迄107年5月間尚未施作屬系爭房屋主要設備中央監視系統部分之大廳門禁管制、停車場安全管制（監視）系統、住戶安全系統（對講機及主臥室緊急壓按按鈕）等工項，且直至108年12月間為止仍未完成上開設施及設備之施作，為上訴人所不爭執（見原審卷第531頁、本院卷第177頁），其復未舉證證明其於放樣勘驗日起算30個月內依系爭房屋買賣契約本旨完成系爭房屋，堪認上訴人未於申報放樣勘驗，經臺北市政府於104年6月18日同意備查後30個月內（即106年12月）完工，且逾期3個月仍未完工，則依前揭契約第9條第2項約定，應視同違約。故上訴人謂該條第1項「完工交屋」期限之「交屋」二字應屬贅字，或被上訴人於伊完工後負有先辦理銀行貸款之義務而未履行，伊尚不負交屋之義務云云，縱屬實情，亦不足執為有利於上訴人之認定。從而，被上訴人提出存證信函及回執為佐（見原審卷第179至208頁），主張：伊於107年5月25日限期催告上訴人完工交屋，未獲置理，已於同年6月7日依系爭房地買賣契約之約定，以存證信函向上訴人為解除契約之意思表示，翌（8）日送達上訴人生效，上開買賣契約業經合法解約等語，核屬有據。又被上訴人以前揭事由解除系爭房地買賣契約既屬合法，則被上訴人另主張該買賣契約尚有停車位瑕疵未經補正或買賣標的物已陷給付不能等解約事由，即無另行審認之必要，併此敘明。㈢末按，契約解除時，由他方所受領之給付物，應返還之。民法第259條第1款定有明文。查孫偉立、陳美秀於系爭房、地買賣契約解除時已繳納系爭房地價款524萬元、584萬元，且兩造於系爭房屋買賣契約第19條第2項及系爭土地買賣契約第11條第2項約定互負連帶責任，則被上訴人依民法第259條第1款規定及前揭契約約定，請求上訴人於解約後如數連帶返還價金予伊，自屬有理。 綜上所述，被上訴人依民法第259條第1款規定及系爭房屋買賣契約第19條第2項、系爭土地買賣契約第11條第2項之約定，請求上訴人連帶給付孫偉立524萬元、陳美秀584萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年7月27日（見原審卷第215、217頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，並依兩造所請分別為供擔保准、免假執行之宣告，理由雖有不同，但結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第85條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　 109　　年　　3 　　月　　17　　日民事第七庭審判長法官周玫芳法官王育珍法官林翠華正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　3 　　月　　17　　日書記官黃文儀附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院108年度重上字第485號

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