臺灣高等法院民事判決

上訴人

富鈺國際實業股份有限公司

法定代理人

黃明祥

上訴人

黃國品

上二人共同訴訟代理人

成介之律師

複代理人

潘建儒律師

上訴人

賴銅照

上訴人

盧柏青

上二人共同訴訟代理人

馬在勤律師

複代理人

陳佳雯律師

被上訴人

楊儲明

被上訴人

林珮瑜

被上訴人

黃一宸

被上訴人

李金蘭

被上訴人

臺北市事務器械商業同業公會

上一人法定代理人

關志森

被上訴人

唐榮俊

被上訴人

李亨利

被上訴人

張素蓮

被上訴人

李慧娟

被上訴人

蔡子涵

被上訴人

楊國鉎

被上訴人

袁蔚青

被上訴人

何宗嶽

被上訴人

詹裕琦

被上訴人

楊智斐

被上訴人

陳林秀卿

被上訴人

許鈴悅

被上訴人

應涵芬

被上訴人

廖碧英

被上訴人

李雅萍

被上訴人

陳建宏

共同訴訟代理人

陳志偉律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國108年4月17日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第517號第一審判決提起上訴，本院於109年2月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被上訴人主張：兩造為坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地）上光武大廈（下稱系爭大廈）區分所有權人，被上訴人就系爭土地之應有部分如原判決附表（下稱附表）三「原告別／所有系爭土地權利範圍」欄所示，上訴人富鈺國際實業股份有限公司（下稱富鈺公司）、賴銅照、盧柏青、黃國品（合稱為上訴人）之應有部分均為48分之1，依序為門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號、180號、184號、188號建物（下稱176號1樓、180號1樓、184號1樓、188號1樓建物）之所有權人。富鈺公司、賴銅照、盧柏青、黃國品依序為原判決附圖（即臺北市大安地政事務所民國107年5月31日大安土字第025800號複丈成果圖第1頁，下稱附圖）編號A（25.51平方公尺）、B（1.95平方公尺）、C（9.10平方公尺）、D（24.75平方公尺）增建物（下分稱A、B、C、D增建物）之事實上處分權人，該等增建物無權占有系爭土地如附圖編號A、B、C、D所示。富鈺公司、盧柏青及黃國品，無法律之原因而各受有附表三「合計」欄、附表四「本院認原告請求有理由之金額」欄所示金額之利益；嗣賴銅照將B增建物拆除，並於107年9月14日返還該部分予全體共有人，係無法律上之原因而受有附表五「合計」欄、附表六「本院認原告請求有理由之金額」欄所示金額之利益，致伊受有損害等情。爰依民法第767條第1項中段、前段、第821條、第179條規定，求為命富鈺公司、盧柏青、黃國品依序拆除附圖編號A、C、D增建物，騰空返還各該部分土地予伊及其他共有人全體，及命上訴人給付如原判決主文第4至7項所示金額及利息之判決（原審關此部分為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴。未繫屬本院者，不予贅述）。

二、上訴人富鈺公司、黃國品以：系爭大廈之起造人即訴外人陳而黨將該大廈後方之12個車位連同房屋出售予買受人，各買受人取得各該車位之專屬使用權，應認共有人間就系爭土地已合意成立分管契約，富鈺公司取得176號1樓建物之所有權後，就位於編號10至12停車位上之A增建物，及黃國品取得188號1樓建物之所有權後，就D增建物，均有占有使用系爭土地之正當權源。又全體共有人就該大廈後方之系爭土地，由特定共有人占有管領情形，未曾異議，可認各共有人已默示成立分管契約，受讓共有權利者，對該占有使用情形，應屬明知或可得而知，亦應受該默示分管契約之拘束。縱認伊無占有權源，被上訴人請求不當得利之數額亦屬過高；上訴人賴銅照、盧柏青則以：系爭土地之共有人就附圖編號C部分土地，係由C增建物之所有人占有使用，已成立分管契約。賴銅照之夫即訴外人盧智超於71年3月間因拍定取得184號1樓建物之所有權及對附圖編號C部分土地之使用權，盧智超死亡後，由盧柏青於95年8月21日因分割繼承而取得上開權利，被上訴人應受該分管契約之拘束。又全體共有人長年對於上訴人（均為一樓住戶）占用部分系爭土地，未曾加以干涉，而C增建物占有系爭土地長達36年，亦未有人向盧智超、盧柏青主張無權占有，亦應認有默示分管契約存在，則盧柏青之C增建物，並非無權占有系爭土地。縱令伊係無權占有系爭土地，因B、C增建物週遭為停車位與其他建物包圍，被上訴人與其他共有人無從單獨使用，且該處為法定空地，被上訴人喪失對系爭土地之排他使用權利，伊占有使用該法定空地，被上訴人並無損害，不得請求相當於租金之不當得利。倘被上訴人得請求不當得利，其請求之數額亦屬過高各等語，資為抗辯。富鈺公司、黃國品之上訴聲明為：（一）原判決關於命富鈺公司、黃國品為拆除、給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回；賴銅照、盧柏青之上訴聲明為：（一）原判決關於命賴銅照為給付部分、盧柏青為拆除、給付部分及該部分假執行之宣告均廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

三、兩造為系爭大廈之區分所有權人；富鈺公司、賴銅照、盧柏青、黃國品依序為176號1樓、180號1樓、184號1樓、188號1樓建物之所有權人；系爭土地為系爭大廈建築基地，為兩造及其他共有人所共有，被上訴人之應有部分各如附表三「原告別／所有系爭土地權利範圍」欄所示（其中袁蔚青以買賣為原因，於105年11月1日取得原由訴外人黃潔菱自69年9月5日取得之系爭土地應有部分96分之1，黃潔菱併讓與相當租金不當得利債權，袁蔚青嗣於106年10月17日取得系爭土地應有部分96分之1；何宗嶽於103年6月18日因買賣取得系爭土地應有部分48分之1；其餘被上訴人均於102年2月12日前取得系爭土地之應有部分）；富鈺公司、賴銅照、盧柏青、黃國品依序於105年9月29日、71年3月1日、95年8月21日、88年8月23日，因買賣、拍賣、分割繼承、分割繼承之原因，取得各該建物所有權，及系爭土地之應有部分（權利範圍均為48分之1），且依序為A、B、C、D增建物之事實上處分權人，該等增建物依序占有系爭土地如附圖編號A、B、C、D部分，面積各為25.51平方公尺、1.95平方公尺、9.1平方公尺、24.75平方公尺；賴銅照嗣將B增建物拆除，並於107年9月14日返還該部分予全體共有人等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第250頁），堪信為真正。

四、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地如附圖編號A、B、C、D部分，富鈺公司、盧柏青、黃國品應依序拆除A、C、D增建物、返還占用土地，上訴人並應返還不當得利各節，為上訴人以前開情詞所否認，經查：

（一）被上訴人得請求富鈺公司、盧柏青、黃國品依序拆除A、C、D增建物，並騰空返還占用之土地予被上訴人及其他共有人全體。

１、所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，此觀民法第767條第1項前段、中段、第821條規定自明。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分為占用，須徵得其他共有人之同意。如未經他共有人同意而就共有物之一部任意為占用，他共有人即得本於所有權請求除去其妨害並向全體共有人返還占用部分。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有所有權之事實，已無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為有理由。系爭土地為兩造及其他共有人所共有，富鈺公司、賴銅照、盧柏青、黃國品依序為A、B、C、D增建物之事實上處分權人，各占有系爭土地如附圖編號A、B、C、D部分，面積依序為25.51平方公尺、1.95平方公尺、9.1平方公尺、24.75平方公尺（見上三所示），上訴人以其非無權占有為抗辯，應就其有權占有之事實負舉證之責。

２、經查，賴銅照、盧柏青、黃國品就其所稱：系爭土地之全體共有人就系爭土地之使用有分管契約存在乙節，並未舉證以實其說，則其據以稱其係有權占有系爭土地如附圖編號B、C、D部分云云，即難憑採。次查，審諸富鈺公司所提系爭大廈使用執照上所載之起造人為陳而黨（見原審㈠卷第69頁）；該大廈竣工之1樓平面圖（下稱竣工平面圖）標示大廈後方劃設12個私設停車位（見原審㈠卷第399頁）；臺北市大安地政事務所檢送之臺北市○○區○○段0○段000號建物（即176號1樓建物）建築改良物登記簿記載：陳而黨於60年1月21日以總登記為登記原因，登記為所有權人；萬嘉鎮於63年6月17日以買賣為登記原因，登記取得所有權等內容（見臺北市大安地政事務所107年6月6日檢送之登記簿資料所示）；及富鈺公司提出陳而黨於63年5月8日出具之讓渡書所載：茲收到新台幣陸萬伍仟元係光武大廈第十二號停車位計一位使用權讓渡予萬嘉鎮先生使用，此據，萬嘉鎮先生台照等內容（見原審㈠第75頁），參互以觀，僅可證明系爭大廈之起造人陳而黨於63年間將176號1樓建物出售予萬嘉鎮時，有將該大廈第12號停車位之使用權讓與萬嘉鎮之約定，並不能資為陳而黨與其他承購戶之房地買賣契約，亦有約定系爭土地由特定共有人使用之佐證，自難遽謂系爭土地之全體共有人已合意成立分管契約。佐以富鈺公司提出其法定代理人黃明祥向賣方廖嘉松、廖黃愛玉、廖俊明（下稱廖嘉松等3人）購買176號1樓房地之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並未記載買賣標的物包括停車位（見本院卷第282頁）；及上訴人訴訟代理人於本院陳稱：系爭買賣契約書之文字上，並無提到買受人可以使用A部分土地，或該部分有分管協議之內容（見本院卷第278頁）以考，可知廖嘉松等3人出售之標的，並不包括停車位，且未表明買受人得使用A部分土地，及該部分確實存有分管契約，應可確定。倘全體共有人確實就系爭大廈後方之系爭土地存有由特定共有人使用之分管契約，黃明祥於買受176號1樓房地時，基於保護嗣後登記取得所有權之富鈺公司可使用A增建物所占系爭土地如附圖編號A部分土地（其占用範圍橫跨竣工平面圖之3個私設停車位，有臺北市大安地政事務所107年9月3日土地複丈成果圖可佐，見原審㈠卷第581頁）之權益，衡情應會要求廖嘉松等3人在系爭買賣契約書上載明以求明確，且當場加註該內容，並非難事，然該買賣契約書卻付之闕如，益徵共有人全體就系爭大廈後方之系爭土地並未成立分管契約，至為明悉。以故，富鈺公司辯稱：系爭土地之全體共有人就系爭土地之使用有分管契約存在，其輾轉受讓176號1樓房地後，係有權使用系爭土地如附圖編號A部分云云，顯無足採。

３、所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言。若單純之沉默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示。經查，A、B、C、D增建物占用系爭土地之原因為何，難僅憑該增建物之外觀而查知，縱其他共有人對上訴人以該增建物占用系爭土地不曾異議或干涉，亦僅為單純之沈默，尚不能謂被上訴人已同意上訴人得占有使用系爭土地如附圖編號A、B、C、D部分，而有默示成立分管契約之效果意思。上訴人空言辯稱：全體共有人就其占有管領情形，未曾異議或加以干涉，應認各共有人已默示成立分管契約，其係有權占有附圖編號A、B、C、D部分云云，並不可採。

４、基此，上訴人所舉之證據，無從使本院對其主張有權占有 系爭土地如附圖編號A、B、C、D部分之事實形成確信。職是，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821條規定，請求富鈺公司、盧柏青、黃國品依序拆除A、C、D增建物，並騰空返還占用之土地予被上訴人及其他共有人全體，即屬有據。

（二）被上訴人得請求上訴人給付如原判決主文第4至7項所示金額及利息。

１、無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，而對受損人不具有取得利益之正當性，即可認為受損與受益間之損益變動具有因果關係而無法律上原因。上訴人無權占有兩造共有之系爭土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。而建築法第11條第2項關於建築基地應留設法定空地之規定，旨在使建築物有適當之空間，以供採光、通風、維護生活起居環境，非指該空地之全體共有人不得為適當之利用，其對無權占有該土地，受有不當得利者，要非不得請求返還不當得利。至賴銅照、盧柏青所舉最高法院92年度台上字第2775號判決之認定（見本院卷第141頁），與本件事實不同，無從比附援引，則其辯以：被上訴人與其他共有人就系爭土地如附圖編號B、C部分，無法單獨使用，且該部分為法定空地，被上訴人已喪失對系爭土地之排他使用權利，伊占有使用該法定空地，被上訴人並無損害，不得請求相當於租金之不當得利云云，並不足採。

２、被上訴人應有部分各如附表三「原告別／所有系爭土地權利範圍」欄所示（其中袁蔚青以買賣為原因，於105年11月1日取得原由黃潔菱自69年9月5 日取得之系爭土地應有部分96分之1，黃潔菱併讓與相當租金不當得利債權，袁蔚青嗣於106年10月17日取得系爭土地應有部分96分之1；何宗嶽於103年6月18日因買賣取得系爭土地應有部分48分之1；其餘被上訴人均於102年2月12日前取得系爭土地之應有部分）；富鈺公司、賴銅照、盧柏青、黃國品依序於105年9月29日、71年3月1日、95年8月21日、88年8月23日，因買賣、拍賣、分割繼承、分割繼承之原因，取得各該建物所有權，及系爭土地之應有部分（權利範圍均為48分之1），且依序為A、B、C、D增建物之事實上處分權人，該等增建物依序占有系爭土地如附圖編號A、B、C、D部分，面積各為25.51平方公尺、1.95平方公尺、9.1平方公尺、24.75平方公尺；賴銅照嗣將B增建物拆除，並於107年9月14日返還該部分予全體共有人（見上三所示）。準此，被上訴人各請求富鈺公司返還自105年9月29日起之占有利益；盧柏青、黃國品返還自本件起訴時即107年2月12日起往前回溯5年之日（即102年2月13日）起之占有利益；賴銅照返還自本件起訴時即107年2月12日起往前回溯5年之日（即102年2月13日）起至107年9月13日止之占有利益，均屬有據。又城市地方基地之租金，依土地法第105條準用同法第97條第1項規定，以不超過土地申報總價額年息10％為限；所謂土地總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價；而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法所申報之地價。本件被上訴人請求返還相當於租金之不當得利，得參考上開規定，並斟酌該土地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等為決定。本院審酌富鈺公司所提之系爭買賣契約書第1條第6項記載176號1樓建物至106年1月19日之每月租金為19萬元；房屋租賃契約第3條載明自同日起至109年1月18日止，第1年每月租金為23萬元、第2年每月租金為25萬元，有該買賣契約書、租賃契約書可參（見本院卷第282、289頁）、上訴人之占有使用情形、系爭土地坐落臺北市大安區、交通便利，生活機能良好，有勘驗筆錄、照片為憑（分見原法院107年度北司調字第195號卷〈下稱調解卷〉第22頁、原審㈠卷第320、323至391頁），認本件以系爭土地之申報地價年息5％（其中自107年2月13日起算之占有利益，均以107年申報地價年息5％為據），作為計算上訴人應返還其所受之利益基準為允當。上訴人空言辯稱：被上訴人請求以申報地價年息5％計算不當得利之數額，應屬過高云云，要不足採。系爭土地102年至104 年之申報地價為每平方公尺14萬8,800 元、105年至106年之申報地價為每平方公尺19萬8,400元、107年之申報地價為每平方公尺18萬6,400元（分見調解卷第73、127頁）。依此，被上訴人各得請求富鈺公司、盧柏青、黃國品給付附表三「合計」欄、附表四「本院認原告請求有理由之金額」欄所示金額（即原判決主文第4項、第5項所示金額）；請求賴銅照給付附表五「合計」欄、附表六「本院認原告請求有理由之金額」欄所示金額（即原判主文第6項、第7項之金額）（計算式詳如各該附表所示）。

３、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，此觀民法第229條第2項、第233條第1項本文、第203條即明。被上訴人請求上訴人給付上開金額，乃未定給付期限之金錢債權。本件起訴狀繕本依序於107年3月8日、同年2月22日、同日、同年3月8 日送達富鈺公司、賴銅照、盧柏青、黃國品（見調解卷第129至133頁）；被上訴人民事變更聲明狀，於107年8月16日送達上訴人（見原審㈠卷第469頁）；被上訴人民事變更聲明㈡暨撤回狀繕本，於107年11月26日送達上訴人（見原審㈡卷第81至82頁）。準此，被上訴人就附表三所得請求之金額，併請求富鈺公司、盧柏青、黃國品給付附表七所示法定遲延利息（即原判決主文第4項所示之利息）；就附表五所得請求之金額，併請求賴銅照給付附表八所示法定遲延利息（即原判決主文第6項所示之利息）；就附表六所得請求之金額，併請求賴銅照給付自民事變更聲明㈡暨撤回狀繕本送達翌日即107年11月27日起至清償日止之法定遲延利息（即原判決主文第7項所示之利息）（計算式詳如各該附表所示），亦屬有據。

五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821 條、第179 條規定，請求富鈺公司、盧柏青、黃國品依序拆除A、C、D增建物，並騰空返還占用之土地予被上訴人及其他共有人全體，併請求上訴人給付如原判決主文第4至7項所示金額及利息，為有理由，應予准許。原審關此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。又富鈺公司、黃國品聲請向臺北市建築管理工程處函調系爭大廈管理委員會成立後，歷年相關之區分所有權人會議紀錄及備查資料，欲證明系爭大廈之其他住戶對其使用附圖編號A、D土地，均未曾爭執乙節，因與前揭判斷不生影響，而無調查之必要，附此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1項、第78條、第85條第1項本文，判決如主文。

民事第十八庭

附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。

上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法