臺灣高等法院民事判決

上訴人

即附帶被上訴人

紀淑貞

即附帶被上訴人

吳裕誠

共同訴訟代理人

陳學驊律師

複代理人

梁恩泰律師

被上訴人

即附帶上訴人

日牛文化有限公司

法定代理人

石家雄

被上訴人

即附帶上訴人

玖昇商行即廖毅峰（原名：廖益志）

共同訴訟代理人

張以彤律師

上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年4月30日臺灣臺北地方法院108年度訴字第96號第一審判決提起上訴，本院於112年9月20日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人即附帶被上訴人紀淑貞、吳裕誠（以下分稱紀淑貞、吳裕誠，合稱上訴人）原上訴聲明請求：㈠被上訴人即附帶上訴人日牛文化有限公司、玖昇商行即廖毅峰（以下分稱日牛公司、玖昇商行，合稱被上訴人）應再給付上訴人新臺幣（下同）467,048元，及自民國107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被上訴人應自107年12月1日起至返還門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓、2樓及地下室之房屋（以下合稱系爭房屋）止，按月於每月1日給付上訴人448,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於本院審理中，變更上開第㈡項上訴聲明為：被上訴人應自107年12月1日起至109年5月31日止，按月再給付上訴人218,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經核係屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。

貳、實體方面：上訴人主張：

㈠訴外人周敏雄於106年5月15日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將其所有之系爭房屋出租予被上訴人，並約定租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借或以其他變相方法由他人使用系爭房屋。嗣周敏雄將系爭房屋出賣予紀淑貞，雙方於107年6月29日簽訂買賣契約，周敏雄於同年9月19日移轉登記系爭房屋所有權予紀淑貞、吳裕誠，權利範圍各2分之1，依民法第425條第1項規定，伊等即繼受周敏雄出租人之地位。惟伊等於107年9月28日完成交屋後，發現被上訴人將系爭房屋1樓轉租予訴外人莫莉里安尼精品店、May Club美咖商行、森石眼鏡、dre Ambition、法意奶油寵物店（以下合稱系爭5家商店），及將外牆出租予2家臨時攤販，並提供系爭房屋予訴外人國亞工程有限公司作為營業登記地址，吳裕誠遂於當日口頭告知玖昇商行終止系爭租約，詎被上訴人遲至109年5月31日始遷讓返還系爭房屋，伊等自得依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付107年9月28日起至同年11月30日止，按租金1倍計算之違約金共483,000元，及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月給付違約金23萬元。

㈡又系爭房屋位處黃金地段，租金已低於一般行情，以租金1倍計算違約金並未逾越合理之範圍，自無酌減必要。再系爭租約於107年9月28日即已終止，伊等於同年10月3日另行寄發存證信函予被上訴人，僅係考量被上訴人搬遷所需時間，而給予被上訴人1個月之寬限期，故原判決以107年10月20日為起算日，並按租金額之20分之1計算違約金，顯然有誤等語【上訴人於原審請求：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人；⒉被上訴人應連帶給付上訴人483,000元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被上訴人應自107年12月1日起至返還系爭房屋止，按月於每月1日連帶給付上訴人460,000元，及自每月2日起至清償止，按週年利率百分之5計算之利息。經原審判決：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人；⒉被上訴人應給付上訴人15,952元，及自108年12月7日起至清償止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被上訴人應自107年12月1日起至返還系爭房屋止，按月於每月1日給付上訴人11,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，嗣於本院審理中減縮聲明如上述，被上訴人則就其敗訴部分提起一部附帶上訴（即原審判命被上訴人給付15,952元本息及按月給付11,500元本息部分），未上訴及減縮部分均已告確定】。並上訴及答辯聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴及該部分訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄；⒉上開廢棄部分，⑴被上訴人應再給付上訴人467,048元，及自107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵被上訴人應自107年12月1日起至109年5月31日止，按月再給付上訴人218,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行；⒋被上訴人之附帶上訴駁回。

被上訴人則以：

㈠玖昇商行之負責人廖毅峰（原名廖益志，下稱廖毅峰）自98年起即向周敏雄承租系爭房屋，系爭5間商店及外牆攤販於簽訂系爭租約前即已存在，且系爭5家商店均為廖毅峰加盟或投資而開設，並開立玖昇商行之發票，顯與單純將房屋轉租予第三人而獲取租金之情形不同，故伊等並無轉租之情事。又廖毅峰於98年間即取得周敏雄之書面同意，得將系爭房屋轉租或設立公司登記，且廖毅峰於承租系爭房屋期間，為節稅而調整與周敏雄簽訂租約之承租方，並以多間公司辦理租賃所得扣繳，周敏雄多年來收受多間公司開立之扣繳憑單，均未曾質疑扣繳義務人與系爭房屋之承租人不同，足見伊等係經周敏雄同意或默示承認而將系爭房屋轉租予第三人，上訴人自不得主張伊等違約轉租而終止系爭租約。

㈡再上訴人自107年9月28日繼受周敏雄之出租人地位後，每月均按期收取租金至系爭租約到期日止，故上訴人應有默示同意續行出租系爭房屋之意思表示，系爭租約即未合法終止。退步言之，倘認上訴人已合法終止系爭租約，惟上訴人請求違約金與系爭租約第8條第2項之要件不符，且該違約金約定之金額亦屬過高等語，資為抗辯。並答辯及附帶上訴聲明：⒈上訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行；⒊原判決關於命被上訴人給付15,952元本息及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月再給付上訴人11,500元本息部分廢棄；⒋上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。

經查：㈠周敏雄原為系爭房屋之所有權人，於106年5月15日與被上訴人簽訂經公證之系爭租約，約定將系爭房屋出租予被上訴人，租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用系爭房屋；

㈡周敏雄於107年6月29日與紀淑貞簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房屋及其坐落土地出賣予紀淑貞，並約定將所有權移轉登記予紀淑貞、吳裕誠，權利範圍各2分之1，嗣周敏雄與上訴人於同年9月19日辦竣系爭房屋之所有權移轉登記，並於同年9月28日完成交屋，周敏雄復於同日將被上訴人所簽發107年10月至109年5月之租金支票20紙交付予上訴人，上訴人將該支票交付予銀行，由銀行每月12日自動兌現；㈢上訴人於107年10月3日寄發存證信函予被上訴人，為終止系爭租約之意思表示，玖昇商行、日牛公司分別於同年10月4日、10月19日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭房屋及其坐落土地所有權狀、公證書、系爭租約、存證信函、掛號郵件收件回執等件附卷可稽（見原審卷一第17至44、68至72頁），自堪信為真正。　按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。被上訴人主張：周敏雄於106年5月15日與被上訴人簽訂系爭租約，將其所有之系爭房屋出租予被上訴人，並約定租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部份轉租、出借或其他變相方法由他人使用系爭房屋，嗣周敏雄將系爭房屋出賣予紀淑貞，雙方於107年6月29日簽訂買賣契約，周敏雄於同年9月19日移轉系爭房屋所有權至紀淑貞、吳裕誠名下，權利範圍各2分之1，依民法第425條第1項規定，伊等即繼受周敏雄出租人之地位，惟伊等於107年9月28日完成交屋後，發現被上訴人將系爭房屋1樓轉租予系爭5家商店，及將外牆出租予2家臨時攤販，吳裕誠即於當日口頭告知玖昇商行終止系爭租約，詎被上訴人遲至109年5月31日始遷讓返還系爭房屋，伊等自得依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付107年9月28日起至同年11月30日止，按租金一倍計算之違約金共483,000元，及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月給付違約金23萬元。惟為被上訴人所否認，被上訴人並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被上訴人主張上訴人將系爭房屋1樓轉租予系爭5家商店，及將外牆出租予2家臨時攤販，違反系爭租約第4條第3項約定，依系爭租約第8條第1項約定終止系爭租約，是否有據？㈡上訴人主張依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付107年9月28日起至同年11月30日止，按租金1倍計算之違約金共483,000元，及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月給付違約金23萬元，有無理由？經查：

㈠周敏雄原為系爭房屋之所有權人，於106年5月15日與被上訴人簽訂經公證之系爭租約，約定將系爭房屋出租予被上訴人，租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用系爭房屋，嗣周敏雄於107年6月29日與紀淑貞簽訂系爭買賣契約，將系爭房屋及其坐落土地出賣予紀淑貞，並約定將所有權移轉登記予紀淑貞、吳裕誠，權利範圍各2分之1，嗣周敏雄與上訴人於同年9月19日辦竣系爭房屋之所有權移轉登記，並於同年9月28日完成交屋，周敏雄於同日將被上訴人所簽發107年10月至109年5月之租金支票20紙交付予上訴人，上訴人將該支票交付予銀行，由銀行每月12日自動兌現；又上訴人於107年10月3日寄發存證信函予被上訴人，為終止系爭租約之意思表示，玖昇商行、日牛公司分別於同年10月4日、10月19日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，業如前述。是上訴人於107年9月19日取得系爭不動產之所有權，依前揭說明，自該日起即承受系爭租約之出租人地位，而得行使負擔由該租約所生之權利義務。

㈡關於上訴人依系爭租約第8條第1項約定，終止系爭租約部分：按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第443條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第4條第3項約定：「乙方（即被上訴人，下同）不得將房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用房屋。」、第8條第1項約定：「乙方租金達兩個月以上，或違反本契約各條項之約定時，經甲方催告限期繳納仍不支付或改善時，甲方（即上訴人，下同）得隨時終止租約回收租賃物…」、第8條第2項約定：「乙方於租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求…」等旨，足見兩造已明定被上訴人不得將系爭房屋轉租、出借或以其他變相方法由他人使用，被上訴人如違返上開約定，上訴人自得終止系爭租約。經查：

⒈上訴人主張被上訴人違反系爭租約第4條第3項約定，將系爭房屋違約轉租、出借予系爭5家商店及2家外牆攤販使用，業據其提出系爭租賃物使用狀況平面圖、現場照片、系爭5家商店之工商登記資料等件為證（見原審卷一第47至65、67、195至225、250、251頁）。而依上開現場照片所示，系爭房屋內有莫莉里安尼精品店、May Club美咖商行、森石眼鏡、dre Ambition等商店，1樓房屋外牆有攤販（見原審卷一第195至225頁、第235頁反面）。再原審至系爭房屋現場勘驗時，自系爭房屋臨臺北市忠孝東路181巷之大門進入後，1樓右側第1間為法意奶油寵物店、第2間正在裝修，大門正前方為森石驗光所（即森石眼鏡），左前方為dre Ambition，有原審108年12月26日勘驗筆錄、現場照片等件在卷可查（見原審卷二第198、201至224頁），是系爭房屋於107年9月28日後，1樓有系爭5家商店先後在該屋內，1樓外牆則有攤販一節，堪以認定。

⒉又證人朱嘉源於原審結證稱：森石眼鏡是伊與廖毅峰合夥成立，伊出產品，廖毅峰於102年間出商場及經營等語（見原審卷一第300至302頁），證人沈明儒於原審亦結證稱：廖毅峰加盟伊所有之法意奶油寵物店，該店由伊經營，廖毅峰無償提供場地作為加盟之方式等語（見原審卷一第302、303頁），惟上開證言即使可採，充其量亦僅足認定廖毅峰以提供場地之方式投資上開2家商店。惟周敏雄於原審結證稱：系爭租約約定不得轉租，伊向廖毅峰表示，依照租約不可以轉租等語（見原審卷二第378至381頁），且廖毅峰自98年10月起即向周敏雄承租系爭租賃物，於歷年租賃契約多次變更承租人之名義，於98年10月1日至100年5月31日之租約，以玖昇商行及日牛公司籌備處為承租人，於100年6月1日至103年5月31日之租約、103年6月1日至104年5月31日之租約，以玖昇商行為承租人，於104年6月1日至106年5月31日之租約，以文茲社、日牛公司、森石創意國際有限公司為承租人，於106年6月1日至109年5月31日之租約，以日牛公司及玖昇商行為承租人，有上開租賃契約書等件附卷可憑（見原審卷一第102至106頁），足見周敏雄僅同意將系爭房屋由承租人使用，而廖毅峰亦因此迭次將所投資之公司或商行列為承租人。因此，即使森石眼鏡及法意奶油寵物店為廖毅峰所投資、莫莉里安尼為廖毅峰加盟之商店、美咖商行為廖毅峰所出資之商店，上開商店仍非系爭租約之承租人，廖毅峰自不得將系爭房屋交由系爭5家商店使用。是上訴人主張被上訴人違反系爭租約第4條第3項約定，以其他變相方法將系爭房屋交由他人使用，自屬有據。被上訴人辯稱：伊等並無轉租之情事，且已取得周敏雄書面同意轉租，況上訴人均按月收取租金，亦有默示同意續行出租之意思云云，並非可採。

⒊從而，上訴人以被上訴人違反系爭租約第4條第3項約定為由，於107年10月3日寄發存證信函予被上訴人，為終止系爭租約之意思表示，經廖毅峰、日牛公司分別於同年10月4日、10月19日收受該存證信函（見原審卷一第68至72頁，存證信函、掛號郵件收件回執），則系爭租約於107年10月19日即已合法終止，揆諸首開規定，被上訴人自該日起繼續占有系爭房屋，即無法律上之正當權源，上訴人為系爭房屋之所有權人及出租人，主張依系爭租約第8條第2項、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。

㈢關於上訴人依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付違約金部分：　按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。而當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例，95年度台上字第1095號、111年度台上字第167號、111年度台上字第2443號判決意旨參照）。經查：

⒈系爭租約第8條第2項係約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人絕無異議。」等旨（見原審卷一第43頁），而被上訴人在上訴人於107年10月19日終止系爭租約後，至109年5月31日前均未遷讓交還系爭房屋，已如前述，上訴人自得依上開約定，自租約終止之翌日即107年10月20日起至109年5月31日返還系爭房屋之日止，請求被上訴人給付違約金。

⒉本院綜合上情，並審酌系爭房屋每月租金高達23萬元，被上訴人延遲返還系爭房屋之期間長達19個月，影響上訴人規劃該屋後續使用收益，致上訴人受有損害，及上訴人已返還系爭房屋，暨其他客觀社會經濟狀況等一切情狀，認系爭租約第8條第2項約定之違約金按每月租金23萬元之1倍計罰，依一般通念，實屬過高，應核減為按每月租金23萬元之百分之20計罰違約金，始為合理允當。準此，上訴人依約得請求被上訴人自終止租約之翌日即107年10月20日起至同年11月30日止之違約金為63,806元【計算式：230,000元×（12/31＋1）×0.2＝63,806元（元以下四捨五入，下同】，自107年12月1日起至109年5月31日返還系爭房屋之日止之違約金為每月46,000元（計算式：230,000元×0.2＝46,000元），逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。

⒊因此，除原審判命被上訴人給付之金額外，被上訴人應再給付107年10月20日起至107年11月30日止之違約金47,854元（計算式：63,806元－15,952元＝47,854元），107年12月1日起至109年5月31日止按月給付之違約金34,500元（計算式：46,000元－11,500元＝34,500元）。　綜上所述，上訴人除原審判命被上訴人給付之金額外，請求被上訴人再給付47,854元，及自107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自107年12月1日起至109年5月31日止，按月再給付上訴人34,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上訴人超過該部分之請求則不應准許，原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應予以駁回。附帶上訴意旨指摘原判決關於判命被上訴人給付上訴人15,952元本息，及自107年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人11,500元本息部分不當，聲明廢棄改判，亦無理由，應予以駁回。又上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件命被上訴人給付之金額未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，本院關於上開部分之判決即告確定，自無宣告假執行之必要，併予敘明。

本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。

據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。

民事第二十三庭