109年度上字第1057號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：112 年 10 月 11 日

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第1057號上訴人即附帶被上訴人紀淑貞吳裕誠共同訴訟代理人陳學驊律師複代理人梁恩泰律師被上訴人即附帶上訴人日牛文化有限公司法定代理人石家雄被上訴人即附帶上訴人玖昇商行即廖毅峰（原名：廖益志）共同訴訟代理人張以彤律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年4月30日臺灣臺北地方法院108年度訴字第96號第一審判決提起上訴，本院於112年9月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及該部分訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄。上開廢棄部分，㈠被上訴人應再給付上訴人新臺幣肆萬柒仟捌佰伍拾肆元，及自民國107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈡被上訴人應自民國107年12月1日起至民國1 09年5月31日止，按月再給付上訴人新臺幣參萬肆仟伍佰元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。上訴人其餘上訴駁回。被上訴人之附帶上訴駁回。第一、二審訴訟費用（確定部分除外），關於上訴部分，由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第3款定有明文。查上訴人即附帶被上訴人紀淑貞、吳裕誠（以下分稱紀淑貞、吳裕誠，合稱上訴人）原上訴聲明請求：㈠被上訴人即附帶上訴人日牛文化有限公司、玖昇商行即廖毅峰（以下分稱日牛公司、玖昇商行，合稱被上訴人）應再給付上訴人新臺幣（下同）467,048 元，及自民國107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被上訴人應自107年12月1日起至返還門牌號碼：臺北市○○區○○○路0段000巷00號1樓、2樓及地下室之房屋（以下合稱系爭房屋）止，按月於每月1日給付上訴人448,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於本院審理中，變更上開第㈡項上訴聲明為：被上訴人應自107年12月1日起至109年5月31日止，按月再給付上訴人218,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。經核係屬減縮應受判決事項之聲明，與前開規定相符，應予准許。貳、實體方面： 上訴人主張：㈠訴外人周敏雄於106年5月15日與被上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），將其所有之系爭房屋出租予被上訴人，並約定租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借或以其他變相方法由他人使用系爭房屋。嗣周敏雄將系爭房屋出賣予紀淑貞，雙方於107年6月29日簽訂買賣契約，周敏雄於同年9月19日移轉登記系爭房屋所有權予紀淑貞、吳裕誠，權利範圍各2分之1，依民法第425條第1項規定，伊等即繼受周敏雄出租人之地位。惟伊等於107年9月28日完成交屋後，發現被上訴人將系爭房屋1樓轉租予訴外人莫莉里安尼精品店、May Club美咖商行、森石眼鏡、dre Ambition、法意奶油寵物店（以下合稱系爭5家商店），及將外牆出租予2家臨時攤販，並提供系爭房屋予訴外人國亞工程有限公司作為營業登記地址，吳裕誠遂於當日口頭告知玖昇商行終止系爭租約，詎被上訴人遲至109年5月31日始遷讓返還系爭房屋，伊等自得依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付107年9月28日起至同年11月30日止，按租金1倍計算之違約金共483,000元，及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月給付違約金23萬元。㈡又系爭房屋位處黃金地段，租金已低於一般行情，以租金1倍計算違約金並未逾越合理之範圍，自無酌減必要。再系爭租約於107年9月28日即已終止，伊等於同年10月3日另行寄發存證信函予被上訴人，僅係考量被上訴人搬遷所需時間，而給予被上訴人1個月之寬限期，故原判決以107年10月20日為起算日，並按租金額之20分之1計算違約金，顯然有誤等語【上訴人於原審請求：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人；⒉被上訴人應連帶給付上訴人483,000元，及自起訴狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被上訴人應自107年12月1日起至返還系爭房屋止，按月於每月1日連帶給付上訴人460,000元，及自每月2日起至清償止，按週年利率百分之5計算之利息。經原審判決：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還上訴人；⒉被上訴人應給付上訴人15,952元，及自1 08年12月7日起至清償止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊被上訴人應自107年12月1日起至返還系爭房屋止，按月於每月1日給付上訴人11,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，而駁回上訴人其餘之訴。上訴人就其敗訴部分提起上訴，嗣於本院審理中減縮聲明如上述，被上訴人則就其敗訴部分提起一部附帶上訴（即原審判命被上訴人給付15,952元本息及按月給付11,500元本息部分），未上訴及減縮部分均已告確定】。並上訴及答辯聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴及該部分訴訟費用之裁判（確定部分除外）均廢棄；⒉上開廢棄部分，⑴被上訴人應再給付上訴人46 7,048元，及自107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵被上訴人應自107年12月1日起至109年5月31 日止，按月再給付上訴人218,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⒊願供擔保請准宣告假執行；⒋被上訴人之附帶上訴駁回。 被上訴人則以：㈠玖昇商行之負責人廖毅峰（原名廖益志，下稱廖毅峰）自98年起即向周敏雄承租系爭房屋，系爭5間商店及外牆攤販於簽訂系爭租約前即已存在，且系爭5家商店均為廖毅峰加盟或投資而開設，並開立玖昇商行之發票，顯與單純將房屋轉租予第三人而獲取租金之情形不同，故伊等並無轉租之情事。又廖毅峰於98年間即取得周敏雄之書面同意，得將系爭房屋轉租或設立公司登記，且廖毅峰於承租系爭房屋期間，為節稅而調整與周敏雄簽訂租約之承租方，並以多間公司辦理租賃所得扣繳，周敏雄多年來收受多間公司開立之扣繳憑單，均未曾質疑扣繳義務人與系爭房屋之承租人不同，足見伊等係經周敏雄同意或默示承認而將系爭房屋轉租予第三人，上訴人自不得主張伊等違約轉租而終止系爭租約。㈡再上訴人自107年9月28日繼受周敏雄之出租人地位後，每月均按期收取租金至系爭租約到期日止，故上訴人應有默示同意續行出租系爭房屋之意思表示，系爭租約即未合法終止。退步言之，倘認上訴人已合法終止系爭租約，惟上訴人請求違約金與系爭租約第8條第2項之要件不符，且該違約金約定之金額亦屬過高等語，資為抗辯。並答辯及附帶上訴聲明：⒈上訴駁回；⒉ 如受不利判決，願供擔保請准免為假執行；⒊原判決關於命被上訴人給付15,952元本息及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月再給付上訴人11,500元本息部分廢棄；⒋上開廢棄部分，上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。 經查：㈠周敏雄原為系爭房屋之所有權人，於106年5月15日與被上訴人簽訂經公證之系爭租約，約定將系爭房屋出租予被上訴人，租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用系爭房屋；㈡周敏雄於107年6月29日與紀淑貞簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭房屋及其坐落土地出賣予紀淑貞，並約定將所有權移轉登記予紀淑貞、吳裕誠，權利範圍各2分之1，嗣周敏雄與上訴人於同年9月19日辦竣系爭房屋之所有權移轉登記，並於同年9月28日完成交屋，周敏雄復於同日將被上訴人所簽發107年10月至109年5月之租金支票20紙交付予上訴人，上訴人將該支票交付予銀行，由銀行每月12日自動兌現；㈢上訴人於107年10月3日寄發存證信函予被上訴人，為終止系爭租約之意思表示，玖昇商行、日牛公司分別於同年10月4 日、10月19日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，並有系爭買賣契約、系爭房屋及其坐落土地所有權狀、公證書、系爭租約、存證信函、掛號郵件收件回執等件附卷可稽（見原審卷一第17至44、68至72頁），自堪信為真正。 按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項定有明文。被上訴人主張：周敏雄於106年5月15日與被上訴人簽訂系爭租約，將其所有之系爭房屋出租予被上訴人，並約定租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部份轉租、出借或其他變相方法由他人使用系爭房屋，嗣周敏雄將系爭房屋出賣予紀淑貞，雙方於107年6月29日簽訂買賣契約，周敏雄於同年9月19日移轉系爭房屋所有權至紀淑貞、吳裕誠名下，權利範圍各2分之1，依民法第425條第1項規定，伊等即繼受周敏雄出租人之地位，惟伊等於107年9月28日完成交屋後，發現被上訴人將系爭房屋1樓轉租予系爭5家商店，及將外牆出租予2家臨時攤販，吳裕誠即於當日口頭告知玖昇商行終止系爭租約，詎被上訴人遲至109年5月31日始遷讓返還系爭房屋，伊等自得依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付107年9月28日起至同年11月30日止，按租金一倍計算之違約金共483,000元，及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月給付違約金23萬元。惟為被上訴人所否認，被上訴人並以前詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠被上訴人主張上訴人將系爭房屋1樓轉租予系爭5家商店，及將外牆出租予2家臨時攤販，違反系爭租約第4條第3 項約定，依系爭租約第8條第1項約定終止系爭租約，是否有據？㈡上訴人主張依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付107年9月28日起至同年11月30日止，按租金1倍計算之違約金共483,000元，及自107年12月1日起至109年5月31日止，按月給付違約金23萬元，有無理由？經查：㈠周敏雄原為系爭房屋之所有權人，於106年5月15日與被上訴人簽訂經公證之系爭租約，約定將系爭房屋出租予被上訴人，租金每月23萬元，租期自106年6月1日起至109年5月31日止，另於系爭租約第4條第3項約定被上訴人不得將系爭房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用系爭房屋，嗣周敏雄於107年6月29日與紀淑貞簽訂系爭買賣契約，將系爭房屋及其坐落土地出賣予紀淑貞，並約定將所有權移轉登記予紀淑貞、吳裕誠，權利範圍各2分之1，嗣周敏雄與上訴人於同年9月19日辦竣系爭房屋之所有權移轉登記，並於同年9月28日完成交屋，周敏雄於同日將被上訴人所簽發107年10月至109年5月之租金支票20紙交付予上訴人，上訴人將該支票交付予銀行，由銀行每月12日自動兌現；又上訴人於107年10月3日寄發存證信函予被上訴人，為終止系爭租約之意思表示，玖昇商行、日牛公司分別於同年10月4日、10月19日收受該存證信函等情，為兩造所不爭執，業如前述。是上訴人於107年9月19日取得系爭不動產之所有權，依前揭說明，自該日起即承受系爭租約之出租人地位，而得行使負擔由該租約所生之權利義務。㈡關於上訴人依系爭租約第8條第1項約定，終止系爭租約部分：按承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人，但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人；承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第443條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第4條第3項約定：「乙方（即被上訴人，下同）不得將房屋全部或一部分轉租、出借或其他變相方法由他人使用房屋。」、第8條第1項約定：「乙方租金達兩個月以上，或違反本契約各條項之約定時，經甲方催告限期繳納仍不支付或改善時，甲方（即上訴人，下同）得隨時終止租約回收租賃物…」、第8條第2項約定：「乙方於租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求…」等旨，足見兩造已明定被上訴人不得將系爭房屋轉租、出借或以其他變相方法由他人使用，被上訴人如違返上開約定，上訴人自得終止系爭租約。經查： ⒈上訴人主張被上訴人違反系爭租約第4條第3項約定，將系爭房屋違約轉租、出借予系爭5家商店及2家外牆攤販使用，業據其提出系爭租賃物使用狀況平面圖、現場照片、系爭5家商店之工商登記資料等件為證（見原審卷一第47至65、67、195至225、250、251頁）。而依上開現場照片所示，系爭房屋內有莫莉里安尼精品店、May Club美咖商行、森石眼鏡、dre Ambition等商店，1樓房屋外牆有攤販（見原審卷一第195至225頁、第235頁反面）。再原審至系爭房屋現場勘驗時，自系爭房屋臨臺北市忠孝東路181巷之大門進入後，1樓右側第1間為法意奶油寵物店、第2間正在裝修，大門正前方為森石驗光所（即森石眼鏡），左前方為dre Ambition，有原審108年12月26日勘驗筆錄、現場照片等件在卷可查（見原審卷二第198、201至224 頁），是系爭房屋於107年9月28日後，1樓有系爭5家商店先後在該屋內，1樓外牆則有攤販一節，堪以認定。 ⒉又證人朱嘉源於原審結證稱：森石眼鏡是伊與廖毅峰合夥成立，伊出產品，廖毅峰於102年間出商場及經營等語（見原審卷一第300至302頁），證人沈明儒於原審亦結證稱：廖毅峰加盟伊所有之法意奶油寵物店，該店由伊經營，廖毅峰無償提供場地作為加盟之方式等語（見原審卷一第302、303頁），惟上開證言即使可採，充其量亦僅足認定廖毅峰以提供場地之方式投資上開2家商店。惟周敏雄於原審結證稱：系爭租約約定不得轉租，伊向廖毅峰表示，依照租約不可以轉租等語（見原審卷二第378至381頁），且廖毅峰自98年10月起即向周敏雄承租系爭租賃物，於歷年租賃契約多次變更承租人之名義，於98年10月1日至100年5月31日之租約，以玖昇商行及日牛公司籌備處為承租人，於100年6月1日至103年5月31日之租約、103年6月1日至104年5月31日之租約，以玖昇商行為承租人，於104年6月1日至106年5月31日之租約，以文茲社、日牛公司、森石創意國際有限公司為承租人，於106年6月1日至109年5月31日之租約，以日牛公司及玖昇商行為承租人，有上開租賃契約書等件附卷可憑（見原審卷一第102至106頁），足見周敏雄僅同意將系爭房屋由承租人使用，而廖毅峰亦因此迭次將所投資之公司或商行列為承租人。因此，即使森石眼鏡及法意奶油寵物店為廖毅峰所投資、莫莉里安尼為廖毅峰加盟之商店、美咖商行為廖毅峰所出資之商店，上開商店仍非系爭租約之承租人，廖毅峰自不得將系爭房屋交由系爭5家商店使用。是上訴人主張被上訴人違反系爭租約第4條第3項約定，以其他變相方法將系爭房屋交由他人使用，自屬有據。被上訴人辯稱：伊等並無轉租之情事，且已取得周敏雄書面同意轉租，況上訴人均按月收取租金，亦有默示同意續行出租之意思云云，並非可採。 ⒊從而，上訴人以被上訴人違反系爭租約第4條第3項約定為由，於107年10月3日寄發存證信函予被上訴人，為終止系爭租約之意思表示，經廖毅峰、日牛公司分別於同年10月4日、10月19 日收受該存證信函（見原審卷一第68至72頁，存證信函、掛號郵件收件回執），則系爭租約於107年10月19日即已合法終止，揆諸首開規定，被上訴人自該日起繼續占有系爭房屋，即無法律上之正當權源，上訴人為系爭房屋之所有權人及出租人，主張依系爭租約第8條第2項、民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。㈢關於上訴人依系爭租約第8條第2項約定，請求被上訴人給付違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第252條分別定有明文。而當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準，庶符實情而得法理之平（最高法院49年台上字第807號、79年台上字第1915號判例，95年度台上字第1095號、111年度台上字第167號、111年度台上字第2443號判決意旨參照）。經查： ⒈系爭租約第8條第2項係約定：「乙方（即被上訴人）於租期屆滿或中途終止租約時，乙方應即搬遷，將租賃物以原狀交還甲方，不得有任何要求，如有遲延，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租一倍計算之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人絕無異議。」等旨（見原審卷一第43頁），而被上訴人在上訴人於107年10月19日終止系爭租約後，至109年5月31日前均未遷讓交還系爭房屋，已如前述，上訴人自得依上開約定，自租約終止之翌日即107年10月20日起至109年5月31日返還系爭房屋之日止，請求被上訴人給付違約金。 ⒉本院綜合上情，並審酌系爭房屋每月租金高達23萬元，被上訴人延遲返還系爭房屋之期間長達19個月，影響上訴人規劃該屋後續使用收益，致上訴人受有損害，及上訴人已返還系爭房屋，暨其他客觀社會經濟狀況等一切情狀，認系爭租約第8條第2項約定之違約金按每月租金23萬元之1倍計罰，依一般通念，實屬過高，應核減為按每月租金23萬元之百分之20計罰違約金，始為合理允當。準此，上訴人依約得請求被上訴人自終止租約之翌日即107年10月20日起至同年11月30日止之違約金為63,806元【計算式：230,000元×（12/31＋1）×0.2＝63,806元（元以下四捨五入，下同】，自107年12月1日起至109年5月31日返還系爭房屋之日止之違約金為每月46,000元（計算式：230,000元×0.2＝46,000元），逾此部分之請求，則屬無據，不應准許。 ⒊因此，除原審判命被上訴人給付之金額外，被上訴人應再給付1 07年10月20日起至107年11月30日止之違約金47,854元（計算式：63,806元－15,952元＝47,854元），107年12月1日起至109 年5月31日止按月給付之違約金34,500元（計算式：46,000元－ 11,500元＝34,500元）。 綜上所述，上訴人除原審判命被上訴人給付之金額外，請求被上訴人再給付47,854元，及自107年12月7日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自107年12月1日起至109年5 月31日止，按月再給付上訴人34,500元，及自每月2日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決此部分予以廢棄，改判如主文第二項所示。至於上訴人超過該部分之請求則不應准許，原審為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨聲明廢棄改判，為無理由，應予以駁回。附帶上訴意旨指摘原判決關於判命被上訴人給付上訴人15,952元本息，及自107年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人11,500元本息部分不當，聲明廢棄改判，亦無理由，應予以駁回。又上訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，惟本件命被上訴人給付之金額未逾150萬元，被上訴人不得上訴第三審，本院關於上開部分之判決即告確定，自無宣告假執行之必要，併予敘明。 本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，附帶上訴為無理由。依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　11　　日民事第二十三庭審判長法官張松鈞法官許勻睿法官李昆曄正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　11　　月　　10　　日書記官蕭麗珍

臺灣高等法院109年度上字第1057號

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