109年度上字第1455號｜民事：減少價金等｜裁判日期：110 年 04 月 14 日

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第1455號上訴人何淑雲訴訟代理人陳彥旭律師被上訴人江青釗訴訟代理人尹純孝律師上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國109年9月15日臺灣新北地方法院108年度訴字第1456號第一審判決提起上訴，本院於110年3月24日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰貳拾陸萬肆仟肆佰捌拾捌元，及自民國一百零八年五月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之八十二，餘由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：兩造於民國103年5月11日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），由伊以新臺幣（下同）1,650萬元購買被上訴人所有之門牌號碼新北市○○區○○街000號1樓及2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地（與系爭房屋合稱為系爭不動產），業於同年6月13日完成交屋及所有權移轉登記。詎伊於108年3、4月間重新裝潢系爭房屋並委託厚昇工程顧問有限公司檢驗時，發現系爭房屋有混凝土氯離子含量過高，導致混凝土剝落、鋼筋裸露，影響系爭房屋結構安全之瑕疵，被上訴人應負物之瑕疵擔保責任，並減少系爭不動產買賣價金之8%即132萬元（計算式：1,650萬元×8%）；且伊為保存系爭房屋之瑕疵現況，以進行訴訟上鑑定及估價，致無法修繕居住使用系爭房屋，因而支出租屋費用22萬2,000元等情，爰依民法第359條、第179條、第227條第2項規定，求為命被上訴人給付伊合計154萬2,000元（計算式：132萬元＋ 22萬2,000元）及加付法定遲延利息之判決。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人154萬2,000元，其中132萬元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘22萬2,000元自109年6月10日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被上訴人則以：原審委託社團法人新北市土木技師公會（下稱土木技師公會）進行鑑定，該公會製作之編號108-A0129 鑑定報告（下稱系爭鑑定報告）記載系爭房屋於78年完工時，並無鋼筋混凝土或新拌混凝土最大水溶性氯離子含量之國家標準，且氯離子含量檢測結果僅1處數值稍微偏高，此係因系爭房屋屋齡達30年所致，尚未影響結構安全，足見系爭房屋並非高氯離子建築物，亦無瑕疵。系爭契約附件之房地產買賣標的現況說明書（下稱系爭說明書）第3條第2項雖約定，氯離子含量檢測超過0.6kg/㎥時，買方得解除契約，但此約定係賦予買受人於房屋過戶前，得提前從速檢查系爭房屋氯離子含量之權利，解釋上應限於系爭房屋移轉過戶前才有適用。退步言，縱認系爭房屋有氯離子含量過高之瑕疵，但原審委託勤茂不動產估價師事務所（下稱勤茂事務所）鑑定結果，系爭不動產無瑕疵時之交易價格為1,903萬8,001元，受瑕疵影響後之交易價格為1,757萬9,012元，而系爭契約所約定系爭不動產交易價格僅1,650萬元，顯見上訴人未受有任何逾付價金之損失等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、經查，兩造於103年5月11日簽訂系爭契約，由上訴人以1,650萬元購買被上訴人所有之系爭不動產，業於同年6月13日完成所有權移轉登記等情，為兩造所不爭（見原審卷第576頁；本院卷第74頁），並有系爭契約、系爭不動產登記謄本等在卷可稽（見原審卷第27至59、171至189頁）。四、上訴人主張系爭房屋有氯離子含量過高，致影響結構安全之瑕疵，請求減少買賣價金及不完全給付之損害賠償，為被上訴人以前詞所拒。茲就兩造爭點分別論斷如下：㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。」、「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。」，民法第354條前段、第359條、第365條第1項分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵（最高法院90年度台上字第1460號判決意旨參照）。㈡系爭房屋一樓部分有混凝土氯離子含量過高之瑕疵： ⒈依系爭契約第5條第6項約定：「簽約後，賣方就買賣標的物依法對買方負有瑕疵擔保責任，瑕疵重大如經政府許可之相關單位檢測確認為…海砂屋超過標準值…者，買方得主張解除契約。」（見原審卷第29頁）；及系爭契約附件之系爭說明書第3條第2項約定：「氯離子含量檢測約定（本條僅適用完成日期於70年1月1日以後之建物）：買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取3個樣本）辦理房屋氯離子含量檢測，其全部樣本檢驗結果之平均值如符合約定解約條件（民國70年1月1日～87年6月25日之建物，其含氯量為0.6kg/㎥以下，民國87年6 月26日以後者，其含氯量為0.3kg/㎥以下），除買賣雙方另有約定外，買方得逕行解除契約，賣方應退還買方全部買賣價金及檢測費用。」（見原審卷第41頁）；且系爭房屋之建築完成日為78年11月25日，此有建物登記謄本存卷可考（見原審卷第43頁），可徵兩造已約定系爭房屋之混凝土氯離子含量平均值不得超過0.6kg/㎥之標準。又本件經原審囑託土木技師公會鑑定，就系爭房屋1樓、2樓樑柱各取樣3處，檢測結果：1樓混凝土氯離子每立方公尺含量依序為0.533公斤、0.658公斤、1.080公斤，平均值為0.757kg/㎥；2樓混凝土氯離子每立方公尺含量依序為：0.504公斤、0.283公斤、0.686公斤，平均值為0.491kg/㎥等語，有系爭鑑定報告附卷可考（見原審卷第227、229頁），足證系爭房屋1樓部分之混凝土氯離子含量平均值已逾兩造約定之標準值0.6kg/㎥甚明，是上訴人主張系爭房屋一樓部分有混凝土氯離子含量過高之重大瑕疵，應屬可採。 ⒉被上訴人雖抗辯：系爭房屋於78年完工時，並無鋼筋混凝土或新拌混凝土最大水溶性氯離子含量之國家標準，目前經濟部標準檢驗局國家標準中亦無「硬固混凝土之水溶性氯離子含量」之標準，工程實務上暫以CNS3090A2042「新拌混凝土最大水溶性氯離子含量」規定作為參考依據；且系爭說明書第3條第2項有關氯離子含量平均值超過0.6kg/㎥時，買方得逕行解約之約定，係賦予買受人於房屋過戶前，得提前從速檢查系爭房屋氯離子含量之權利，解釋上應限於房屋移轉過戶之前才有適用，故系爭房屋並無混凝土氯離子含量超標之瑕疵云云。惟查，買賣當時依通常交易觀念或雙方約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為瑕庛，是系爭房屋建築完成時，政府雖未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然，然房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範，始能符合社會大眾對於買賣標的物所應具備通常效用之期待。況依系爭說明書第3條第2項約定，混凝土氯離子含量平均值超過0.6kg/㎥時，買方得逕行解除契約等語，兩造應已合意以上開數值作為判斷混凝土氯離子含量是否過高之瑕疵標準；再參酌系爭契約第5條第6項約定「海砂屋經檢測超過標準值」屬瑕疵重大之態樣，足認兩造已特別約定以混凝土氯離子含量平均值是否超過0.6kg/㎥，作為系爭房屋有無物之瑕疵存在之認定基準。又建物混凝土有無氯離子含量過高之瑕疵，非經儀器檢測無從察知，應屬民法第356條第2、3項所指依通常檢查，不能發見之瑕疵及不能即知之瑕疵；而系爭說明書第3條第2項約定，乃因於兩造簽訂契約後、系爭房屋交屋前，就被上訴人仍占有系爭房屋期間，特別約定被上訴人不得拒絕上訴人進入系爭房屋進行檢測，而為上訴人之權利，並非約定上訴人僅得於交屋前進行氯離子含量檢測，交屋後即不得再檢測，此觀系爭契約及系爭說明書全文均未約定上訴人於交屋後，即不得再就氯離子含量過高乙節主張物之瑕疵擔保責任或拋棄檢測之權利即明，足見兩造以系爭說明書所為氯離子含量平均值不得超過0.6kg/㎥之特別約定，於交屋後仍有適用，亦不得以交屋前上訴人未行檢測，即謂上訴人已視為承認所受領之物。被上訴人所辯上情，尚不足取。 ⒊觀之卷附系爭房屋現場照片（見原審卷第65至85、247至251、257頁），系爭房屋之天花板、牆壁有多處整片面積呈現鋼筋裸露、混凝土脫落之情形；且系爭鑑定報告認定：⑴依6 處混凝土中性化深度檢測結果，分別為1樓：3.0、2.5、1.4公分，平均值為2.3公分≧2.0公分；2樓：0.3、2.2、1.4公分，平均值為1.3公分≧2.0公分。依檢測數據研判，1樓的混凝土稍有劣化現象，而2樓混凝土中性化深度不會造成鋼筋加速生銹。⑵10處鋼筋保護層厚度檢測結果分別為1.3公分（ 1樓版）、8.0公分（1樓樑）、2.0公分（1樓版）、2.3公分（1樓版）、6.0公分（1樓樑）、2.5公分(2樓版）、4.8 (2樓樑）、6.9 (2樓樑）、2.3 (2樓版）、2.8公分（2樓版）。1樓版的平均值為1.87公分≧2.0公分，1樓樑的平均值為7. 0公分≧2.0公分；2樓版的平均值為2.53公分≧2.0公分，2樓樑的平均值為5.85公分≧2.0公分。檢測數據與現場量測研判，1、2樓版皆有局部底部鋼筋保護層厚度不足而使保護層混凝土脫落現象，然1、2樓的樑柱尚仍完整。⑶系爭房屋混凝土抗壓強度已有較低、局部混凝土氯離子含量稍偏高，且局部底部鋼筋保護層厚度不足情形，房屋結構宜適當補強與進行鋼筋防蝕處理，以增加房屋結構安全性等語（見原審卷第229頁）。足徵系爭房屋之整體結構安全性雖無虞，僅需進行房屋結構適當補強及鋼筋防蝕處理，惟1樓部分之混凝土氯離子含量平均值已超過系爭契約約定標準值0.6kg/㎥，且因混凝土中性化深度偏高造成混凝土稍有劣化現象，及樓版有局部底部鋼筋保護層厚度不足之情況，堪認此部分已減少其通常效用及價值，而有系爭契約特別約定之瑕疵（下稱系爭瑕疵）存在甚明；至於2樓部分之混凝土氯離子含量、抗壓強度、中性化深度及鋼筋保護層厚度，均在系爭契約約定及實務上一般檢測標準範圍內，即無瑕疵可言，是上訴人主張系爭房屋之2樓部分亦構成瑕疵，即屬無據。而依現場樓版鋼筋鏽蝕狀況均屬整片大面積發生推知，該瑕疵並非交屋後5年內因屋況老舊始逐漸產生，而係103年6月交屋時即已發生之瑕疵甚明，被上訴人抗辯系爭房屋1樓現況乃交屋後屋齡達30年老屋之正常現象，並非交屋當時物之瑕疵，核與本件鑑定結果不符，難以採憑，亦不得以系爭房屋結構仍屬安全，即謂並非瑕疵。㈢上訴人得請求被上訴人返還應減少之價金126萬4,488元：⒈被上訴人抗辯：本件縱有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，但上訴人依系爭契約之約定，僅得主張解除契約，不得主張減少價金云云。查系爭契約第5條第6項及系爭說明書第3條第2項雖約定混凝土氯離子含量平均值超過0.6kg/㎥時，買方得解除契約等語，然依民法第359條規定，於出賣人應負瑕疵擔保責任之場合，買受人即得選擇解除契約或減少價金，惟該瑕疵於買受人所生之損害與解除對出賣人所生之損害，有失平衡者，即不得解除契約（最高法院88年度台上字第711 號裁判要旨供參）。堪認相較於減少價金而言，解除契約對出賣人之影響更巨，乃有上述不得顯失公平之限制。準此，依舉重以明輕原則，兩造上述約定意旨顯在於因交易雙方認同氯離子含量是否過高屬該交易之重要事項，故明定除另有約定外，一旦系爭房屋氯離子含量逾約定標準，買受人即得主張解除契約，不受民法第359條規定倘解除契約顯失公平，僅得請求減少價金之限制，非如被上訴人辯稱上訴人不得選擇請求減少價金，否則顯屬輕重失衡；且自系爭契約上開條款文義上言，上訴人「得」解除契約，亦有不解除契約之權利，惟尚無從得出兩造已約定排除民法第359條請求減少價金之適用，是被上訴人此節所辯，即屬無據。 ⒉按買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院99年度台上字第1972號、87年台簡上字第10號裁判意旨參照）。故買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利之規定請求返還。 ⒊經查，系爭房屋有混凝土氯離子含量超過約定標準值0.6kg/㎥，而減少其通常效用及價值之系爭瑕疵存在，已如前述，則上訴人依民法第359條規定請求減少系爭契約買賣價金，並依民法第179條規定，請求返還溢付價金，自屬有據。又系爭房屋所存瑕疵致其價值減損乙節，經原審併將系爭鑑定報告送請勤茂事務所進行鑑價結果略以：依系爭鑑定報告鑑定結果，系爭房屋1樓之房地市場交易價格受到影響而有減損，但2樓之房地市場交易價格不會受影響而減損；經由「瑕疵案例比較法」與「法院判決案例比較法」兩種方法之推估，求得系爭房屋受氯離子含量偏高瑕疵影響時，對系爭不動產房地結合體正常價格所產生之減損價金比例分別為17.24%及11.03%，經考量收集資料可信度、估價種類目的條件差異、瑕疵資訊透明程度及減損比形成因素等條件後，決定「瑕疵案例買賣比較法」加權40%，「法院判決案例比較法」加權60%，作為本報告書最後推定之價金減損比例，即為：17.24×40% ＋ll.03%×60%＝13.51%。故系爭不動產1樓房地結合體受瑕疵影響後之價格為：10,799,329元× (1－13.51%) ＝93 4萬0,340元；2樓房地結合體受瑕疵影響後之價格為：8,238,672元× (1－0%)＝8,238,672元。價格總結：⑴無瑕疵時系爭不動產之總價：①1樓合法登記房地與增建部分之價格為1,07 9萬9,329元；②二樓合法登記房地與增建部分之價格為823萬 8,672元；③合計1,903萬8,001元。⑵受瑕疵影響後系爭不動產之總價：①1樓合法登記房地與增建部分之價格為934萬0,3 40元；②2樓合法登記房地與增建部分之價格為823萬8,672元；③合計1,757萬9,012元等語，有勤茂事務所編號000000000 號不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）在卷可考（見原審卷第369、485、487頁）。又系爭房屋所在公寓原為5層樓之區分所有建物，而系爭房屋係將1、2樓合併登記所有使用，此為兩造所不爭（見本院卷第66頁），並有建物測量成果圖在卷可證（見原審卷第521頁），則系爭估價報告區分系爭房屋1、2樓，分別鑑定1、2樓建物價值有無減損，尚無違誤，附此敘明。揆諸上開最高法院裁判意旨，系爭房屋於103年5月11日買賣時為無瑕疵物與瑕疵物之「應有價值」差額為145萬8,989元（計算式：19,038,001元－17,579,012元＝1, 458,989元），以該差額占無瑕疵物應有價值之比例計算本件買賣價金應減少之數額為126萬4,488元（計算式：1,650 萬元×1,458,989/19,038,001＝1,264,488元，元以下四捨五入）。是上訴人依民法第359條規定請求減少價金126萬4,488元範圍內，應屬有據，逾此範圍，不應准許。上訴人雖主張支出修繕費用92萬7,240元，並提出川田營造工程有限公司、天力國際事業有限公司、同富工程有限公司、盛格裝潢工程行估價單及致康裝潢工程行統一發票為證（見本院卷第123至141頁），然經核上開估價單所載施工項目，大多與室內裝潢有關，尚難認全部屬修復系爭瑕疵之必要費用；且上訴人縱然有此部分工程費用支出，仍與系爭不動產有無因系爭瑕疵造成交易貶值屬二事，即難以上開估價單、統一發票逕為上訴人有利之認定。 ⒋被上訴人抗辯：依系爭估價報告記載系爭不動產無瑕疵時之交易價格為1,903萬8,001元，受瑕疵影響後之交易價格為1,757萬9,012元，然系爭契約所約定系爭不動產交易價格僅1,650萬元，故上訴人未受有任何逾付價金之損失云云。惟查，被上訴人供稱：伊居住在系爭房屋時，不知道有混凝土保護層脫落問題，故兩造交易時，伊未告知上訴人上情等語（見本院卷第161頁），足見兩造於103年間買賣系爭不動產時，顯然未以系爭房屋1樓部分有混凝土氯離子含量過高之瑕疵，作為決定買賣價格1,650萬元之考量因素，而一般交易市場，當事人願以低於市場價格出售，其原因本有多端，如欲迅速出售以求供財務週轉等情形，本件被上訴人既非因告知該瑕疵後而減價出售，即難認上訴人未受有溢付價金之損失；況本院所採上開物之瑕疵價值減損之計算，係以系爭不動產於買賣時為瑕疵物與無瑕疵物之「應有價值」比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少比例之數額，並非逕以其市價扣除實際價值以為計算，是被上訴人此節所辯，亦不足採。㈣上訴人請求被上訴人賠償其另行租屋之損失22萬2,000元，為無理由：按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」，民法第227條定有明文。上訴人固主張：伊為保存系爭房屋之瑕疵現況，以進行訴訟上鑑定及估價，致無法修繕居住使用系爭房屋，因而支出租屋費用22萬2,000元，依民法第227條第2項規定，被上訴人應賠償此部分瑕疵結果損害云云，並提出租賃契約書為證（見原審卷第563至574頁）。然查，兩造係於103年6月13日完成交屋及所有權移轉登記，上訴人自承：伊於108年3、4月間（即已使用系爭房屋約4年9個月）因將原供公司使用之系爭房屋，改為供自己居住使用重新裝修時，才發現系爭房屋有牆壁滲水、混凝土剝落等異狀，經自行檢測始發現混凝土氯離子含量超標等語（見原審卷第13、15頁民事起訴狀）。參以系爭房屋經土木技師公會鑑定結果，僅1樓部分之混凝土氯離子含量超過系爭契約約定之標準值0.6kg/㎥，2樓部分之混凝土氯離子含量、抗壓強度、中性化深度及鋼筋保護層厚度，均在系爭契約約定及實務上一般檢測標準範圍內，系爭房屋僅需做結構適當補強及進行鋼筋防蝕處理即可，已如前述，是系爭房屋雖於交屋時存有「混凝土氯離子含量超過約定標準值0.6kg/㎥」瑕疵情事，但尚不影響系爭房屋整體結構安全，僅需做適當補強即可，堪認本件被上訴人所交付、移轉登記之系爭不動產，仍可供安全居住使用。系爭房屋本即供上訴人開設公司使用中，上訴人既然本另有居住處所，係因另欲改作系爭房屋為居住使用重新裝潢，於未完成裝潢前，因生本件爭議始自行停工，系爭房屋既非有不能安全居住情形，自難謂有何侵害上訴人固有利益，而生加害給付之損害可言。上訴人此部分請求被上訴人賠償不完全給付之另行支付租金加害給付損害，即屬無據。㈤按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定甚明，上訴人自得據此規定，請求加付法定遲延利息。查上訴人之民事起訴狀繕本係於108年5月20日送達被告，此有送達證書存卷可查（見原審卷第101頁），則其請求被上訴人給付自108年5月21日起算法定遲延利息，並無不合。五、綜上所述，上訴人依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人給付126萬4,488元，及自108年5月21日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　14　　日民事第十六庭審判長法官朱耀平法官呂明坤法官羅立德正本係照原本作成。不得上訴。中　　華　　民　　國　　110 　年　　4 　　月　　16　　日書記官顧哲瑜

臺灣高等法院109年度上字第1455號

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