109年度上字第805號｜民事：不動產所有權移轉登記等｜裁判日期：111 年 03 月 23 日

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第805號上訴人薛武雄訴訟代理人周承武律師被上訴人陞聯建設開發股份有限公司法定代理人謝維賢訴訟代理人柏有為律師施旻孝律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國109年4月24日臺灣臺北地方法院108年度訴字第4116號第一審判決提起上訴，本院於111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊提供伊母、弟即訴外人薛廖春梅、薛國精( 下各稱薛廖春梅、薛國精)共有坐落新北市○○區○○段000○0地號土地(於民國103年4月23日分割自同段000地號土地，嗣於107年7月6日合併為同段000地號土地〈下稱000號土地〉之一部，下稱系爭土地)，參與被上訴人「幸福家綻」建案(下稱系爭建案)之合建，分別於103年4月12日簽立承諾書(下稱系爭承諾書)，同年月24日簽訂合建契約書、特約事項、同意書(下依序稱系爭合建契約、特約事項、同意書，與系爭承諾書合稱為系爭契約)，約定伊配合拆除系爭土地上單層面積22平方公尺之4層樓建物(下稱原始建物)，被上訴人承諾新建面積合計88平方公尺之獨棟式建築物，並於工務機關核准後3個月內開工，1年內施工完畢，於取得使用執照3個月內完成所有權登記予伊。被上訴人已於104年12月15日取得系爭建案同段0000建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路0段0 00巷000號(下稱系爭房屋)建造執照，依約應於106年3月16 日完工，並辦理系爭房屋所有權登記予伊，惟迄未辦理，至起訴時已逾期2年6月。且系爭房屋總面積僅65.01平方公尺，不足22.99平方公尺，伊因此受有遲延辦理所有權登記、面積短少之損失各新臺幣(下同)21萬3750元、107萬0300元(下分別稱遲延登記損失、面積短少損失)等情。爰依系爭特約事項第2條、第13條、民法第227條第1項、第226條、第229條、第231條第1項規定，求為命被上訴人將系爭房屋所有權移轉登記予伊，並賠償128萬4050元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決(原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴)。於本院上訴聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人。㈢被上訴人應給付上訴人128萬4050元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈣上開第㈢項金錢給付部分，願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：上訴人非系爭土地所有權人，單獨請求移轉系爭房屋所有權，與公寓大廈管理條例第4條第2項規定有違，屬法律上不能之給付；伊在104年12月15日取得建造執照，於105年3月17日開工，107年1月30日竣工，未逾系爭合建契約第3條第4項所定完工期限，自無遲延責任可言；系爭房屋主建物及共用部分，合計76.7平方公尺，與系爭合建契約第4條第1項第1款所載面積相符，並無面積短少情形；況伊於107年10月2日寄發通知函，催請上訴人備齊文件資料、繳納相關稅費，俾辦理產權移轉登記，未獲置理，伊得行使同時履行抗辯權等語資為抗辯。答辯聲明為：上訴駁回。三、兩造於103年4月12日簽立系爭承諾書，復於同年月24日簽訂系爭合建契約、特約事項、同意書，約定上訴人提供系爭土地，由被上訴人出資興建系爭房屋等情，為兩造所不爭執（見本院卷第81至82頁），並有卷附系爭契約可佐（見原審卷第35至69頁），堪信為真正。上訴人請求被上訴人移轉系爭房屋所有權登記，並賠償遲延登記損失、面積短少損失等節，則為被上訴人所拒，並以前開情詞置辯。經查：㈠、上訴人依系爭特約事項第2條、第13條約定，請求被上訴人移轉系爭房屋所有權登記，為無理由。 ⒈上訴人雖舉系爭特約事項第2條、第13條約定為由，主張被上訴人依該等約定，應移轉系爭房屋所有權登記予伊云云。惟查： ⑴按區分所有建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔，民法第799條第5項定有明文。又專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項亦有明定。上開規範立法意旨，乃為維持建築物區分所有權與基地共有權之一體化，避免法律關係趨於複雜。準此，已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權之權利人同一者，應受上開不得分離轉讓之限制，如單獨移轉區分所有建築物所有權，即屬法律上不能之給付，自不得准許。 ⑵上訴人固主張依系爭特約事項第2條約定：「本棟房屋土地登記權人為薛廖春梅，建物登記所有權人為上訴人。土地部分辦理信託，建物部分則可免信託」等內容（見原審卷第65頁），被上訴人應移轉系爭房屋所有權登記予伊云云。惟查：①系爭房屋屬區分所有建築物，依民法第799條規定應與其建築基地併同移轉乙情，有新北市三重地政事務所(下稱三重地政事務所)109年12月22日新北重地登字第1096162606號函在卷可稽(見本院卷第243頁)，足悉系爭房屋為已登記被上訴人所有之區分所有建築物，依民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所有權不得與其基地所有權分離而為移轉甚明。又系爭房屋之建築基地權利範圍為000號土地應有部分100萬分之7666，有系爭房屋建物登記第二類謄本在卷為憑(見原審卷第81頁)，可知系爭房屋其基地所有權，乃為000號土地應有部分100萬分之7666。而被上訴人地籍歸戶截至110年7月15日止，除有系爭房屋所有權全部、新北市○○區○○段0000○號建物應有部分77分之3外，尚有000號土地應有部分7700萬分之254283之事實，有三重地政事務所110年7月15日新北重地登字第1106100280號函可考(見本院卷第417至418頁)。依上以觀，由被上訴人地籍歸戶登記情況合併觀察，系爭房屋與其所屬基地所有權現在同一人(即被上訴人)地籍歸戶內，亦即按照被上訴人地籍歸戶所載情況，顯示系爭房屋與其所屬基地所有權屬同一人情形，揆諸上開說明，上訴人請求被上訴人單獨移轉系爭房屋所有權予伊，即於民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定不合，屬法律上不能之給付。此外，上訴人於110年11 月25日向三重地政事務所申請單獨移轉系爭房屋所有權登記，惟因未一併請求移轉被上訴人地籍歸戶內000號土地應有部分，經命限期補正仍未補正而遭駁回乙情，為兩造所不否認(見本院卷第468頁)，核與卷附三重地政事務所補正通知書、駁回通知書所載意旨相符(見本院卷第449至457頁)，益徵上訴人依法不得請求被上訴人單獨移轉系爭房屋所有權予伊，應可確定。 ②上訴人雖主張系爭土地共有人為薛廖春梅，被上訴人單獨將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人，符合已登記區分所有建物與其所屬基地所有權非同屬一人情形，應可不受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定限制云云（見本院卷第515頁）。然查： 當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，此觀民事訴訟法277條本文規定即明。上訴人主張系爭房屋與其所屬基地所有權已非屬同一人，可不受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定限制，自應就此有利於己之事實，負舉證之責。 已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者，區分所有建築物所有權人及所屬基地所有權人，各自得獨立處分其權利，固無從適用民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定，限制區分所有建築物所有權人及基地共有人應併同轉讓其等房地權利之餘地。但所謂「已登記之區分所有建築物與其所屬基地所有權已非屬同一人者」，乃指區分所有建物與其所屬基地之所有權，現非歸屬同一人者而言，並不包括合建後建物現所有權人與合建前建築基地原所有權人非同一人之情形。系爭土地（即合建前000之0號土地）與系爭房屋所屬基地（即合建後000號土地應有部分100萬分之7666）並非同一，則薛廖春梅合建前雖為系爭土地共有人之一，亦無從推論合建後系爭房屋所屬基地即當然配屬於薛廖春梅。上訴人徒以系爭土地共有人為薛廖春梅，即遽謂系爭房屋與其所屬基地所有權已非屬同一人，符合已登記區分所有建物與其所屬基地所有權非同屬一人情形，可不受民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定限制云云，顯不可採。 審諸系爭房屋所有權人為被上訴人，其所屬基地為000號土地應有部分100萬分之7666，至該所屬基地所有權究否配屬特定人，屬該基地及建物權利人間私權協議範疇，依現有登記資料無法據論等情，有卷附三重地政事務所109年12月22日新北重地登字第1096162606號函、110年1月8日新北重地登字第1106090110號函、110年2月25日新北重地登字第1106092520號函可參（見本院卷第244至245、261、321頁），可見系爭房屋所屬基地所有權究竟配屬何人，應視系爭房屋及其基地權利人協議內容而定，尚無從單憑登記資料即遽為判斷，則薛廖春梅地籍歸戶系統截至110年7月15日止雖僅餘000 號土地應有部分100萬分之7666（見本院卷第418頁），但被上訴人亦有000號土地7700萬分之254283，已如前述，仍無從憑該登記資料，即為有利於上訴人之認定。易言之，倘認系爭房屋其所屬基地果配屬於薛廖春梅，則該配屬關係需經系爭房屋所有權人與薛廖春梅互相表示意思一致，始生協議效力。惟查，上訴人迄未能提出薛廖春梅已同意配屬之證明，而系爭特約事項當事人為兩造（見原審卷第65頁），薛廖春梅並非該特約事項之當事人，自不得逕執系爭特約事項第2條約定所示內容，驟謂薛廖春梅已同意將系爭房屋所屬基地配屬其名下。再者，觀諸上訴人自承：系爭特約事項第2 條後段約定真意，係指合建期間，系爭土地應辦理信託登記於銀行，以供被上訴人得向銀行辦理貸款。至系爭房屋興建完成後，其配屬基地歸屬薛廖春梅所有，並經薛廖春梅同意等事實，伊無法提出證明等語（見本院卷第192、468頁），被上訴人對此則無異詞（見本院卷第192至194、468頁），足悉兩造就系爭特約事項第2條約定真意，應係指系爭土地共有人為薛廖春梅，該土地於興建房屋期間應信託登記予銀行，至於房屋興建完成後，系爭房屋所屬基地是否配屬薛廖春梅所有等節，則與該約定無涉，實難認兩造與薛廖春梅間有藉由上開約定，達成系爭房屋所屬基地配屬薛廖春梅之協議。遑論上訴人於本院屢陳：系爭特約事項第2條前段關於土地所有權登記在薛廖春梅名下乙節，會導致契約無效，兩造就該土地所有權人之約定係屬錯誤等語（見本院卷第192 、194頁）；甚至一度改稱：伊修正先前主張，改主張兩造關於系爭特約事項第2條約定真意，應該是系爭房屋第一次保存登記要登記予「被上訴人」，被上訴人再依同事項第13條約定移轉登記予伊云云（見本院卷第193頁），則兩造是否真有依系爭特約事項第2條所載文義成立意思表示合致，洵屬可疑，自不能單憑系爭特約事項第2條約定，即推認薛廖春梅已同意系爭房屋所屬基地配屬其名下，而遽斷系爭房屋與其所屬基地所有權符合已非屬同一人之情形。 上訴人再執系爭同意書為證，主張薛廖春梅既同意提供系爭土地，由上訴人與被上訴人簽立系爭合建契約，應認兩造及薛廖春梅有達成於房屋興建完成後，系爭房屋之基地即配屬薛廖春梅之協議云云（見本院卷第517頁）。然審諸系爭同意書約定：「上訴人同意負責釐清產權部分，將系爭土地全部持份提供被上訴人出資興建住宅，並將雙方簽訂合建契約交付銀行信託，共同遵守合約精神及履行雙方應盡義務。本土地原持有人薛廖春梅、薛國精、與相關人薛桂芳、薛坤元等人，無異議同意兩造之合建協定，共同立此同意書」等字句（見原審卷第69頁），充其量僅能知悉系爭土地共有人全體即薛廖春梅、薛國精同意提供該土地，由上訴人與被上訴人簽立系爭合建契約，但無隻字片語提及兩造及薛廖春梅間，有達成於房屋興建完成後，系爭房屋所屬基地應配屬薛廖春梅之意思。考諸薛廖春梅、薛國精同意授權上訴人將系爭土地提供被上訴人興建房屋，與房屋興建完成後，系爭房屋所屬基地是否配屬薛廖春梅名下等情，係屬二事，況系爭土地共有人除薛廖春梅外，尚有薛國精，如認地主同意提供土地由他人與建商合建，即當然有同意他人日後取得之建物所屬基地定配屬於地主之意思，則系爭房屋所屬基地不必然只限於配屬薛廖春梅一人，如何謂與薛國精全然無涉？實無從單憑系爭同意書內容，即逕謂兩造與薛廖春梅間已達成系爭房屋所屬基地應配屬薛廖春梅之合意。是故，上訴人執系爭同意書，主張兩造及薛廖春梅有達成房屋興建完成後，系爭房屋所屬基地配屬薛廖春梅名下之協議云云，仍不可取。 ⑶上訴人又提出系爭特約事項第13條約定，主張被上訴人依該約定，應移轉系爭房屋所有權登記予伊云云。然細繹系爭特約事項第13條約定：本土地分割並取得土地權狀後，乙方（即被上訴人）通知甲方（即上訴人）及登記所有權人，並按相關人決議交付權狀，乙方取得建物所有權狀後，另與甲方約定時間交付等文義（見原審卷第65頁），可見該約定係關於被上訴人取得系爭土地分割後所有權狀、建物所有權狀，須經上訴人與相關權利人協議後，始如何交付之約定，並未約定被上訴人負有單獨將系爭房屋所有權移轉登記予上訴人之義務，而置基地相關權利人之權益於不顧，甚為清楚。上訴人援引上開約定為據，主張被上訴人依該約定應移轉系爭房屋所有權登記予伊云云，委不可取。 ⒉綜上，上訴人舉系爭特約事項第2條、第13條規定為由，主張被上訴人依該等約定，應移轉系爭房屋所有權登記予伊云云，均無可採。㈡、上訴人依民法第229條、第231條第1項規定，請求被上訴人賠償遲延登記損失21萬3750元，不應准許。 ⒈給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任，民法第229條定有明文。由是而論，債務不履行中所謂給付遲延者，係指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付者而言。是以，若契約係以不能之給付為標的，債權人既不得請求該項給付，自不生債務人給付遲延之問題。 ⒉承上㈠所述，上訴人請求被上訴人單獨移轉系爭房屋所有權予伊，於民法第799條第5項、公寓大廈管理條例第4條第2項規定不合，屬法律上不能之給付，上訴人不得請求被上訴人為該項給付，揆諸上開說明，被上訴人就移轉系爭房屋所有權乙節，不生給付遲延之問題，自無適用民法第229條、第231條第1項規定之餘地。準此，上訴人依民法第229條、第231 條第1項規定，請求被上訴人賠償遲延登記損失21萬3750元，要屬無據，無從准許。㈢、上訴人依民法第227條第1項、第226條規定，請求被上訴人賠償面積短少損失107萬0300元，亦無理由。 ⒈兩造於103年4月24日簽立系爭合建契約，其中第4條第1項第1 款約定：本契約書全體立約人同意以下列條件由乙方(即被上訴人)興建獨棟建築物交與甲方(即上訴人)，建築物相關坪數如下：權狀面積一樓、二樓各30.85平方公尺，屋頂層15平方公尺，合計76.70平方公尺等詞(見原審卷第39頁)，另上訴人於106年5月1日在系爭房屋平面配置圖及立面圖簽認欄簽名，該配置圖所載各層坪數面積與上揭約定互核相符等情，有卷附系爭房屋平面配置圖及立面圖可稽(見原審卷第178至179頁)，足見兩造約定系爭房屋權狀面積，為一、二樓各30.85平方公尺，屋頂層15平方公尺，合計76.7平方公尺。又系爭房屋包含主建物登記面積65.01平方公尺(含1層、2層及屋頂突出物各21.67平方公尺)，共有部分同段0000建號面積為3378.97平方公尺，權利範圍10萬分之346，換算面積約為11.69平方公尺，合計面積為76.7平方公尺等情，為上訴人所不爭執(見本院卷第82至83頁)，並有卷附建物登記謄本可佐(見原審卷第81頁)，堪認系爭房屋面積與系爭合建契約第4條第1項第1款約定相符，並無面積短少情事存在。 ⒉上訴人雖執系爭承諾書，主張被上訴人承諾新建面積合計88平方公尺之建物，惟系爭房屋面積僅76.7平方公尺，應認不足22.99平方公尺云云。然觀之上訴人自陳：兩造於103年4 月12日簽立系爭承諾書，同年月24日簽訂系爭合建契約書、特約事項、同意書，系爭契約簽立之緣由，皆係兩造於洽談系爭房屋興建過程所生之約定，系爭承諾書、特約事項均是系爭合建契約之附件等語（見本院卷第485至489頁），可見兩造係為洽談系爭房屋興建乙事，而陸續簽訂系爭契約，則上開契約文件就同一約定事項，倘內容有所出入時，應認兩造真意，係以簽立在後之約定內容，變更簽立在前之約定內容，方符一般交易常情。兩造固於103年4月12日簽立系爭承諾書，內載被上訴人承諾新建四層面積合計88平方公尺之建物，然兩造嗣於同年月24日簽立系爭合建契約，其中第4條第1項第1款就系爭房屋面積，修改為一樓、二樓各30.85平方公尺，屋頂層15平方公尺，合計76.70平方公尺等詞（見原審卷第39頁），足見兩造已以系爭合建契約第4條第1項第1款約定，修改系爭房屋權狀面積合計為76.7平方公尺，系爭承諾書關於系爭房屋面積合計88平方公尺之約定內容因此失其效力，上訴人自不得再引系爭承諾書約定，請求被上訴人給付面積合計88平方公尺之系爭房屋。準此，上訴人執系爭承諾書，主張被上訴人承諾新建面積合計88平方公尺之建物，系爭房屋面積尚不足22.99平方公尺，應賠償伊面積短少損失計107萬0300元云云，並不足取。四、綜上所述，上訴人依系爭特約事項第2條、第13條、民法第227條第1項、第226條、第229條、第231條第1項規定，請求被上訴人將系爭房屋所有權移轉登記予伊，並賠償128萬4050元，及加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，均為無理由，皆不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨仍執前詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　23　　日民事第十六庭審判長法官朱耀平法官羅立德法官邱育佩正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　23　　日書記官林伶芳

臺灣高等法院109年度上字第805號

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