109年度上字第825號｜民事：給付違約金｜裁判日期：110 年 11 月 09 日

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第825號上訴人即附帶被上訴人邵夏江訴訟代理人陳瑋博律師被上訴人即附帶上訴人吳敏瑾訴訟代理人羅一順律師複代理人趙筠律師上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國109年5月12日臺灣新北地方法院107年度訴字第2966號第一審判決提起上訴，被上訴人提起部分附帶上訴，本院於110年10月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴及附帶上訴均駁回。第二審訴訟費用關於上訴部分由上訴人負擔，關於附帶上訴部分由被上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人明知其所有之新北市○○區○○街00巷0 號1樓房屋（下稱系爭房屋），有嚴重傾斜之瑕疵，竟於委託仲介商出售時，於「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」（下稱系爭現況說明書）不實記載為無傾斜。伊於民國107年3月29日，以新臺幣（下同）1298萬元，向上訴人買受系爭房屋及其基地（下合稱系爭房地），並付清價金。詎伊裝修系爭房屋時，發現該房屋傾斜。經伊委請臺灣省土木技師公會鑑定，確定該房屋所屬建物，按2支大樑底高程水準測量，傾斜率各為78分之1、70分之1；按頂板底高程測量，傾斜率更達58分之1，有安全疑慮。系爭房屋有傾斜之重大瑕疵，上訴人應負物之瑕疵擔保、不完全給付責任，並已構成詐欺之侵權行為。伊委請臺灣省土木技師公會進行鑑定，支出鑑定費用3萬6000元，並因系爭房地有建物傾斜之瑕疵致增加支出28萬2700元裝潢費用，加計系爭房地因傾斜所減損之價值228萬1300元，伊共受有260萬元之損害，得依民法第227條第1項、第360條、第184條第1項前段規定請求上訴人如數賠償；或依第359條規定請求減少同額之價金，並依第179條規定請求返還等情。爰依上開規定，擇一求為命上訴人給付伊260萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決（原審就此部分判命被上訴人給付上訴人211萬2800元及自107年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，並為准、免假執行之宣告，駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請。兩造各就其敗訴部分提起上訴、附帶上訴。其餘未繫屬本院部分，不予贅述）。附帶上訴聲明：㈠原判決關於駁回被上訴人下列第㈡項之訴部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄；㈡上訴人應再給付被上訴人48萬7200元，及自107年11月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。二、上訴人則以：伊委託原審共同被告徐宥家居間仲介時，已如實告知系爭房地曾發生鄰損之情事，且系爭現況說明書均由徐宥家勾選填寫，徐宥家未將上情翔實轉知被上訴人，非可歸責於伊。系爭房屋已屬老舊，建物傾斜程度輕微，並未達減少房屋價值或效用之程度。伊已依債之本旨為給付，自毋庸負損害賠償責任。縱認伊應負損害賠償之責，亦應扣除系爭房地之土地價值，以建物本身為基準，計算系爭房地因建物傾斜之價值減損。至鑑定費用3萬6000元、增加支出之28 萬2700元裝潢費用，則均與系爭房地之價值減損無關，被上訴人不得為請求等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨命負擔訴訟費用部分，均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、被上訴人前經訴外人都營不動產開發股份有限公司之經紀人即原審共同被告徐宥家居間仲介，與上訴人訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定被上訴人以1298萬元向上訴人購買系爭房地，並已付清價金、完成系爭房地之移轉登記與交付。系爭買賣契約附有上訴人於委託人欄簽名、徐宥家於經紀人員欄簽名之系爭現況說明書。該說明書第33項「本建物是否有傾斜之情形」、第36項「是否曾因火災及其他天然災害或人為破壞，造成建物損害及其有修繕情形」，均為勾選「否」之記載。系爭房地同巷弄建物曾因附近新建工程導致發生房屋龜裂等情形，上訴人亦與該新建工程業者調解而受有賠償。系爭房地於系爭買賣契約成立前已有建物傾斜情形，被上訴人於該買賣契約成立前未自徐宥家或上訴人處得知該建物傾斜情形等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第100頁），堪信為真正。四、上訴人請求損害賠償或返還不當得利，為被上訴人以上開情詞所拒。茲就爭點分別論述如下：（一）系爭房地欠缺上訴人保證之品質。 ⒈物之出賣人應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，此觀民法第354條第2項規定甚明。出賣人與買受人間有無保證品質之特約，應以契約內容及當事人立約當時之事實等一切情況判斷之。至於約定之方式，則無限制。 ⒉系爭房屋於67年12月7日建築完成，有建物登記謄本可稽（見原審卷第61頁），迄兩造107年3月29日簽訂系爭買賣契約時，已近40年。其間，臺灣地區曾經歷多次強烈地震，乃眾所周知。且該建物位在建築密集區域，有位置圖可考（見外放新北市建築師公會鑑定報告書＜下稱系爭鑑定報告書＞附件二）。衡諸臺灣位處地震頻繁地帶，建物基礎承載力因受地震影響，造成房屋傾斜，時有所聞。而建築密集地區，新建施工造成附近建物傾斜、龜裂者，亦非少見。故一般老舊建物，經歷強震或遭受鄰損之可能性相對較高，倘老舊建物之出賣人，立據表明其建物未有傾斜情事，應可認係對該建物品質所為之特別保證。系爭房屋屋齡已近40年，依社會通常觀念，已屬老舊建物。上訴人出售該房屋及其基地，出具系爭現況說明書，於第33項「本建物是否有傾斜之情形」、第36項「是否曾因…天然災害… 造成建物損害…」，均勾選「否」，並將之附入系爭買賣契約（見原審卷第27至57頁），成為兩造約定之內容，自可認為兩造已就「系爭房屋無傾斜」，訂有保證品質之特約。 ⒊上訴人雖謂：系爭現況說明書係徐宥家勾選，伊不清楚該文書內容云云。然私文書經本人簽名者，推定為真正，此觀民事訴訟法第358條第1項規定甚明。申言之，有當事者簽名之私文書，其簽名如正確，在未有反證以前，應可信當事者已為該文書內容之表示。上訴人既不爭執在系爭現況說明書簽名，且未提出反證證明該文書勾選內容非其意思，即應推定其已為該文書勾選內容之表示。 ⒋況依證人林迁羚所證：上訴人是伊之美髮店客戶，多次拜託伊推薦房屋仲介。伊推薦徐宥家給上訴人，上訴人乃委託徐宥家出售系爭房地，並於106 年10月16日在伊店裡填寫系爭現況說明書，伊全程在場。上訴人有近視，故由徐宥家用國語逐條唸給上訴人聽，上訴人聽不懂部分，伊用台語翻譯。徐宥家都是依照上訴人回答填寫，每一項問題都有詢問。當時上訴人都說房子沒問題，只有提到修理下水道及地磚。系爭現況說明書第33項問題是依照上訴人回答勾選。就伊所知，徐宥家不知道系爭房地有建物傾斜情形等語（見原審卷第289至293頁）以考，益徵系爭現況說明書雖由徐宥家代為勾選，惟係依上訴人意思所為，其內容自屬上訴人之表示。 ⒌至上訴人稱：伊高齡75歲，僅小學畢業，識字不多，慣用台語，聽不大懂國語；林迁羚收受徐宥家紅包1萬元，顯有偏頗，其證言不可採云云。然上訴人未證明其年齡、學歷、識字程度及慣用語言，確造成理解系爭現況說明書之障礙；亦未舉出林迁羚證言有何虛假之實據。而林迁羚既推薦徐宥家承接上訴人售屋之仲介案，並協助徐宥家與上訴人完成系爭現況說明書之填寫，徐宥家贈其1萬元紅包，資為謝禮，本屬人情之常，無從據以指其證言必屬偏頗虛偽。況上訴人為其客戶，且其證述前已依法具結，衡諸事理，亦無甘冒偽證處罰風險故為不利上訴人陳述之必要。上訴人謂其證言不實，並不可取。系爭現況說明書應屬上訴人之意思，足堪認定。其附入系爭買賣契約，即屬兩造就「系爭房屋無傾斜」所訂定之保證品質特約，並無疑義。至上訴人另謂伊曾告知徐宥家系爭房屋曾受鄰損，請其轉告被上訴人乙節，並未舉證以實其說，且為徐宥家所否認（見原審卷第227頁），自非可採。 ⒍關於系爭房地之建物傾斜情形，經原審囑託新北市建築師公會鑑定結果，認為：依一般建築實務，探討房屋損害賠償或價值減損時，係以各向各線之傾斜測量值之中取最大者，故研判系爭房地之建物傾斜比率為向左傾斜58分之1等情，有系爭鑑定報告書可稽（外放，見第5至6頁），堪認系爭房地確有建物傾斜之情形。準此，系爭房地顯然欠缺上訴人所保證「房屋無傾斜」之品質，至為明晰。上訴人否認，並不可採。（二）被上訴人因系爭房地欠缺保證之品質，得請求上訴人賠償211萬2800元之損害。 ⒈買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得請求不履行之損害賠償，此觀民法第360條前段規定可明。所謂不履行之損害賠償，係指不完全給付之損害賠償而言，應適用民法第227條規定。賠償範圍，則依民法第216條定之。系爭房地既欠缺上訴人所保證「房屋無傾斜」之品質，被上訴人請求上訴人賠償損害，即屬有據，分述如下： ⑴被上訴人得請求賠償起訴前鑑定費3萬6000元。 ①被上訴人主張起訴前委由臺灣省建築師公會鑑定系爭房屋確有傾斜，支出鑑定費3萬6000元，為其所受損害等語，雖為上訴人所否認，辯稱該支出與系爭房屋傾斜無關云云。然依上訴人所陳：系爭房屋傾斜非目視可發現；及被上訴人所述：買受系爭房屋時不知有傾斜，經室內裝修業者施工時告知，始知有傾斜各語，參互以觀，可知系爭房屋之傾斜程度，尚非經由感官體驗足以判斷。 ②被上訴人買受系爭房屋，有從速檢查之義務（參民法第356條第1項），逾期即喪失得對出賣人主張瑕疵擔保之權利。且系爭房屋之傾斜有無造成安全疑慮、是否達物之瑕疵程度、或構成重要瑕疵等問題，非經專業鑑定，顯然無法得知。 ③基此，被上訴人於起訴前，委由臺灣省土木技師公會就系爭房屋進行傾斜安全鑑定，有鑑定報告可考（見原審卷第97至139頁），乃其盡買受人義務及行使權利所必要。衡諸事理，倘系爭房屋未有傾斜之瑕疵，被上訴人無需為此鑑定，亦無支出鑑定費用之問題。以故，其支出3萬6000元委請專家鑑定系爭房屋瑕疵情況，當屬系爭建物傾斜狀態所引起之財產減損，自屬損害而得請求上訴人如數賠償。上訴人否認賠償責任，並非可採。 ⑵被上訴人請求賠償系爭房地因建物傾斜所致損害，於207 萬6800元範圍內，應予准許；超過部分則無理由。 ①原審囑託新北市建築師公會鑑定，認為系爭房地因建物傾斜率達58分之1，介於41分之1至74分之1之間，交易價值減損比例以16％計算為合理，折算減損價值為207萬6800元（計算式：1298萬×16% ＝207萬6800）等情，有系爭鑑定報告書可稽（外放，見第4至6頁）。 ②上訴人雖指摘系爭鑑定報告書關於損害額之鑑定，逕以兩造買賣之價格乘以減損比例16％計算，未就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格予以比較，再按二者之差額佔無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額；且所認定之減損比例16％係直接引用中華民國建築師公會（下稱全國建築師公會）之2019鑑定案例彙編所載資料，並未具體說明構成之理由，亦未評估系爭房屋附近標的之交易價值、比較兩造簽訂買賣契約當時之實際價值與交易價格之差異，及系爭房屋應否計算折舊問題，更將不具瑕疵之土地價格併入計算，鑑定結論有重大瑕疵，不可採信云云。 ③然建築物傾斜時，結構安全可能出現疑慮，故垂直測量乃測量建築物之垂直度，常以傾斜率表示。所謂傾斜率，係以「上下兩觀測點間之水平偏移量/上下兩觀測點間之垂直距離」表示。有關建物傾斜補償工程性費用（改善傾斜率之費用），於建物傾斜率低於1/200時，估列損害部分之修復費用；超過1/200，但未超過1/40者，應評估工地施工對標的物結構安全造成之影響，並依評估結果估列標的物損害部分之修復補強費用，其中補強應考慮因傾斜增量所引起標的物基礎或結構之強度損失；傾斜率超過1/40者，不論損害情況如何，應依房屋重建造價估算（重建）費用。此有新北市土木技師公會鑑定手冊第八章、第九章所載可稽（見本院卷第157、162頁）。由此以觀，可知建築物傾斜率超過1/40者，顯然危及安全，必須拆除重建。則系爭房屋傾斜率達1/58，為被上訴人所無異詞，顯然已經接近危險建物之程度。衡情，此項資訊若於不動產交易市場揭露，按諸社會通念，勢將嚴重影響系爭房地之交易價格，應無疑義。 ④系爭鑑定報告判斷系爭房屋傾斜率為1/58，造成房地價格減損16％，已表明：參照全國建築師公會2019鑑定案例彙編所載「不同傾斜率對應房屋交易價值之減損高低」之建議，房屋傾斜率為1/41～1/74時，房屋交易價值之減損為16％。系爭房屋之傾斜比例為左傾斜1/58，研判系爭房屋傾斜狀況對系爭房屋交易價值減損（包括建物及土地）之比例為16％等理由（見外放鑑定報告第6頁）。並以補充函文，說明：上開2019建議列表乃蒐集整理法院民事判決案例，分析其房屋不同傾斜率對建物價值之減損各有高低，且參酌縣市政府發布之「建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊」有關建築物所對應之修補策略級距，經分析、綜合、判斷、評價、量化、合理化及權重調整後，經分析評價後予以細分為除拆除重建外之10個級距。且一般公會於蒐集整理鑑定案例彙編，均經鑑定委員會討論研商後，才編列成冊提供會員參考，鑑定人經衡量該建議列表並綜合評估本案相關事實後，研判本案建物之傾斜率採該建議列表建議之價值減損比例計算應為合理等詞（見本院卷第381至382頁），已盡可能說明其鑑定意見產生之緣由。且有關上開2019建議列表所由形成之根據，與全國建築師公會函覆本院所述情形相同，有該公會函文可查（見本院卷第335頁），可徵該建議列表係根據實務經驗值統計，並經多數專家分析、歸納綜合研判整理而成，自具備相當客觀可信性。而評估不動產因房屋傾斜所致之價值減損，非如數學計算，可由已知之數透過運算求得精確答案。實則，不動產價值減損之估定，按其性質僅能透過各項影響因素之結合、比較、分析、評價、推演、估計，綜合研判其可能之數值，不能要求需具有精確憑證之數據，始得作為評估之依據。新北市建築師公會根據鑑定之專業知識與訊息，衡量上開各項因素，研判系爭房地因傾斜所致價值減損程度，以全國建築師公會累積實務知識經驗整理而成之上開2019建議列表所列比例為合理，因而採為評估根據，並無不當，應屬可採。且系爭屋傾斜1/58，已接近危險程度，系爭鑑定報告認定將造成房地價格減損16%，亦符合社會通念。上訴人以系爭鑑定報告書未評估系爭房屋附近標的之交易價值、比較兩造簽訂買賣契約當時之實際價值與交易價格之差異，及系爭房屋應否計算折舊問題，據以指摘系爭鑑定報告具有重大瑕疵，並不足採。 ⑤至上訴人所謂減損價額應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格予以比較，再按二者之差額佔無瑕疵物應有價值比例計算之方法，無非先求得瑕疵所致價值減損之比例，再以該比例與交易價格相乘之數為減損之金額。然系爭鑑定報告本即以瑕疵所致價值減損比例16％，與系爭房地交易價格相乘，得出減損金額。其計算過程與上訴人所述方法，並無不同。僅上訴人所稱價值減損比例應以無瑕疵物、有瑕疵物價格差額所佔無瑕疵物價值之比例計算，系爭鑑定報告則以全國建築師公會整理之建議列表所載為據，有所差別而已。而系爭鑑定報告引用上開建議列表做為參考依據，並無不當，已如前述。上訴人據以指稱系爭鑑定報告計算方式錯誤云云，亦不可取。 ⑥上訴人另謂系爭房屋之基地並無傾斜，計算系爭房地傾斜之減損價值，應扣除土地價值云云。然系爭房屋為集合住宅之一部分，無法與基地所有權分離而單獨處分，此觀公寓大廈管理條例第4條第2項規定意旨甚明。而被上訴人購得系爭房屋，係供住宅使用，並耗費裝潢，顯非為拆除建物而購入。衡諸一般房屋通常存在於土地達數十年，期間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣多以房地為整體作為單一之交易標的物，兩造並陳明系爭房地買賣亦然（見本院卷第348頁）。且計算系爭房地減損價值，旨在決定被上訴人所得請求之履行利益損害，即其因買賣契約未獲完整履行所受之損害，並非單就個別不動產物權分論其價值。是以衡量系爭房地因建物傾斜所致價值之減損，自以房屋、土地合併計算為合理。上訴人辯稱應扣除土地價值云云，並不足採。 ⑦基上，系爭房地因建物傾斜所致價值減損之數額，應按新北市建築師公會鑑定之減損比例16％計算。又被上訴人支付1298萬元取得系爭房地，如該房地未有傾斜瑕疵，本應獲得對價相當之履行利益。茲系爭房地因建物傾斜致減損價值16％，則被上訴人之履行利益自亦隨之減少相同之比例。準此，被上訴人因系爭房地傾斜瑕疵所受之損害，應按1298萬元之16％計算，為207萬6800元（12,980,000×16％＝2,076,800）。是被上訴人請求賠償系爭房地瑕疵之損害，於207萬6800元範圍內，應予准許；超過部分即20萬4500元部分（2,281,300-2,076,800＝204,500），則無理由。又此部分係因數量超過損害範圍而不得請求，故無論被上訴人依其主張之何種權利為請求，本於同一理由均屬無據，附此敘明。 ⑶被上訴人不得請求賠償增加裝潢費用28萬2700元。 ①損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件。故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。又所謂相當因果關係，係指依經驗法則，綜合行為當時所存在之一切事實，為客觀之事後審查，認為在一般情形上，有此環境，有此行為之同一條件，均發生同一之結果者，始得謂該條件為發生結果之相當條件，行為與結果間有相當之因果關係。 ②依被上訴人所陳，其在系爭房屋交付裝潢時，始獲裝潢業者告知該房屋有傾斜等語以觀，可知被上訴人係將傾斜之房屋交付業者裝潢。則該裝潢業者本應按照系爭房屋傾斜之現狀，規劃、設計、施工，並據以收取報酬，初無先以未傾斜之房屋規劃設計，再以傾斜後之房屋收取追加報酬之理。換言之，被上訴人所謂「增加裝潢費用」，實為裝潢業者訂正規劃設計施工本應收取之報酬而已，非可謂係因系爭房屋傾斜所致增加之費用。是以，被上訴人縱有支出該費用，亦屬其為裝潢系爭房屋所支出之對價，乃其本於自由意志增益自有資產價值之費用。該費用之支出，與上訴人應負損害賠償責任之事由間，並無相當因果關係。被上訴人自無從依其主張之各項請求權，請求賠償該金額。 ⒉綜上，被上訴人因系爭房地欠缺保證之品質，所得請求上訴人賠償之損害金額，為211萬2800元，超過部分即請求傾斜減損價值、增加裝潢支出等損害各20萬4500元、28萬2700元，合計48萬7200元部分，並無理由。五、給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，此觀民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條規定可明。被上訴人所得請求上訴人給付之上開本金，法無規定給付期限，兩造亦未約定，是被上訴人得依上開規定，請求加付法定遲延利息。六、從而，被上訴人依民法第360條規定，請求上訴人給付211萬2800元，及自起訴狀繕本送達（送達證書見原審卷第195頁）之翌日即107年11月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，應予准許。被上訴人依民法第227條第1項、第360條、第184條第1項前段、第359條、第179條規定，請求其餘48萬7200元部分，不應准許。原審就上開應准許、不應准許部分，依序為上訴人、被上訴人敗訴之判決，並無違誤。上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴意旨，分別指摘原判決為其敗訴部分不當，求予廢棄改判，均無理由，應分別駁回其上訴、附帶上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於判決結果無影響，爰不另一一論駁，附此敘明。八、據上論結，本件上訴、附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　9 　　日民事第十八庭審判長法官黃明發法官周美雲法官林政佑正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　11　　月　　11　　日書記官紀昭秀

臺灣高等法院109年度上字第825號

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