臺灣高等法院民事判決

上訴人

民凱建設股份有限公司

法定代理人

王韵琳（原名王郁惠）

訴訟代理人

徐維良律師

上訴人

蘇雄達

上訴人

廖千緣

上二人共同訴訟代理人

張采明

上訴人

黃葉蘇

上訴人

黃菘滌

上訴人

黃惠玲

兼上三人

訴訟代理人

黃振峰

上訴人

陳慧真

訴訟代理人

陳博韜

上訴人

黃雲雀

上訴人

楊隆榮

上二人共同訴訟代理人

廖信憲律師

參加人

新觀念資產管理顧問股份有限公司

法定代理人

張采明

法定代理人

受 告知人 周文偉

代理人

李品慶

受 告知人 張碧華

李碧嬌

上列當事人間請求分割共有物事件，兩造對於中華民國109年4月17日臺灣士林地方法院第一審判決（108年度訴字第423號），各自提起上訴，本院於111年6月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、本件訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定，上訴人蘇雄達、廖千緣（下各稱其名，合稱蘇雄達等2人）提起上訴，依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，其效力及於同造未提起上訴之黃葉蘇、黃菘滌、黃惠玲、黃振峰(下各稱其名，合稱黃振峰等4人）、楊隆榮、陳慧真、黃雲雀（下各稱其名，與蘇雄達等2人合稱蘇雄達等5人），爰併列其為上訴人，合先敘明。

二、周文偉、張碧華、李碧嬌分別為坐落臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地（下逕以地號稱之，合稱系爭土地）之抵押權人，本件判決結果，依民法第824條之1第2項、第4項及土地登記規則第107條規定，影響其抵押權設定範圍，為有法律上利害關係之人，爰依上訴人民凱建設股份有限公司（下稱民凱公司）之聲請，告知訴訟。

三、黃振峰等4人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，應依民凱公司之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面

一、民凱公司主張：系爭土地為兩造共有，應有部分各如附表一、二所示。兩造就系爭土地並無約定不分割之期限，系爭土地亦無因物之使用目的不能分割之情形，然分割方法不能協議。又伊與黃振峰等4人之應有部分比例合計占系爭土地95%以上，有維持共有關係之意願，而蘇雄達等5人之應有部分極微小，受原物分配有困難，爰依民法第823條第1項、第824條第2項規定，求為判決分割系爭土地，將蘇雄達等5人之應有部分原物分配予伊及與黃振峰等4人按應有部分比例維持共有，伊以金錢補償蘇雄達等5人等語。

二、蘇雄達等5人則以：

㈠蘇雄達等2人：系爭土地與同地段695、696、699、696-1、699-1地號土地（下合稱695等5筆土地）相鄰，共有人相同，應合併分割始能發揮最大效益，民凱公司僅請求分割系爭土地，變相剝奪伊合併鄰地參與危險及老舊建築重建最高容積獎勵40%（下稱危老獎勵）或都市更新最高容積獎勵50%（下稱都更獎勵）之權利，係以損害伊之利益為目的，構成權利濫用，侵害伊憲法保障之財產權。又廖千緣已將系爭土地及695等5筆土地之應有部分合併設定抵押權予第三人，系爭土地之金錢補償，不足清償抵押權所擔保之債權；蘇雄達之應有部分則經參加人為假處分，參加人假處分之開發利益為6億4,850萬1,920元，廖千緣為參加人持股比例75%之最大股東，故由民凱公司以金錢補償伊，其合理之補償金額為每坪新臺幣（下同）888萬元，並應賠償其鄰近共有土地價值貶損之損害，否則伊不同意分割，願維持共有等語，資為抗辯。

㈡陳慧真部分：民凱公司請求分割系爭土地之目的在於壓低金錢補償之數額，侵害伊之開發權益，已構成詐欺行為，伊認為合理金錢補償至少應為每坪256萬元，其餘理由同蘇雄達等2人等語置辯。

㈢楊隆榮等2人：同意原審判決所定分割方法及金錢補償之數額。

㈣黃振峰等4人：同意民凱公司主張之分割方法。

㈤參加人則以：蘇雄達之應有部分業經伊假處分，伊就系爭土地有合併開發6億4,850萬1,920元之權利，於金錢補償時應將伊假處分取得之權利併予計算。

三、系爭土地為兩造共有，應有部分各如附表一、二所示，有卷附土地登記謄本足佐（見原審卷二第182至185、188至191頁）。本件應審酌者厥為：民凱公司請求分割系爭土地是否構成權利濫用或詐欺？系爭土地應如何分割？

四、本院之判斷：

㈠關於民凱公司請求分割系爭土地是否構成權利濫用或詐欺部分：

⒈按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不能分割之期限者，不在此限，為民法第823條第1項所明定。對於共有物採分割自由原則，只要共有物符合前開分割要件，任一共有人均得請求分割。查兩造並未約定系爭土地不能分割之期限，而系爭土地位於第三種住宅區，亦有臺北市政府都市發展局（下稱都發局）函、全國土地使用分區資料查詢系統足參（見原審卷二第25頁、卷一第150頁），並無因物之使用目的不能分割之情事，惟兩造對於分割方法不能協議行之，則民凱公司請求分割系爭土地，即屬有據。

⒉蘇雄達等2人及陳慧真（下合稱蘇雄達等3人）雖辯以系爭土地未臨建築線，應與鄰近共有人相同之695等5筆土地合併分割，民凱公司僅請求分割系爭土地，係以損害其等之利益，構成權利濫用云云。惟民法第824條第5項規定共有人相同之數不動產，共有人得請求合併分割，其立法目的係為避免土地細分，有礙社會經濟發展，然是否合併請求分割，共有人仍有自由選擇之權。又民事訴訟本諸當事人處分權主義，除別有規定外，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，此觀民事訴訟法第388條之規定自明。民凱公司僅請求分割系爭土地，且無追加請求合併分割695等5筆土地之意願（見原審卷一第233至234頁）；蘇雄達等3人雖認合併合割始能發揮系爭土地最大效益，惟已表明並無反訴請求就695等5筆土地合併分割之意願（見本院卷三第164頁、卷四第127頁），顯然各均有其盤算及考量，基於私權自治原則，本應相互尊重，法院更無從因共有人均不願合併分割，逕認民凱公司 提起本件訴訟為權利濫用或詐欺。而系爭土地無臨鄰接已經公告道路之境界線，其申請建造執照應依都市計劃及建築法相關規定辦理，有臺北市建築管理工程處（下稱建管處）函足佐（見原審卷二第59頁），是系爭土地不論分割與否，均不能單獨申請建築執照，蘇雄達等3人據此辯稱民凱公司僅就系爭土地訴請分割係以損害其利益為目的，為權利濫用云云，要無可取。

⒊陳慧真另辯稱民凱公司請求分割系爭土地之目的，在壓低金錢補償之數額，侵害伊之開發權益，構成詐欺云云。然民凱公司為系爭土地之共有人，系爭土地符合民法第823條第1項之分割要件，亦已如前述，民凱公司行使其私法上之權利，並非詐欺行為，而有關金錢補償及補償標準所應考量之因素，則屬分割方法之問題，與系爭土地能否分割無關。至於民凱公司與陳慧真及陳慧真訴訟代理人間因合作開發土地所衍生之契約爭議，並非本件分割共有物之訴所應審酌，陳慧真前開所辯，亦無可取。

㈡關於系爭土地應如何分割部分：

⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部仍維持共有，此觀民法第824條第2項第1款、第3項、第4項自明。而共有物以原物分配於共有人為原則（立法理由參照），若原則上認原物分配對全體或多數共有人有利，須先就原物分配，必於原物分配有困難者始予變賣，以價金分配於各共有人，且就原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，並非定出於變賣之一途。而將原物分配於部分共有人，對於未受分配之共有人以價金補償，仍屬原物分配之分割方式。又法院於裁判分割時，應斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、價格、利用效益及公共利益等因素，兼顧公平原則，為適當之決定，不受共有人所主張分割方法之拘束。

⒉查民凱公司與黃振峰等4人就系爭土地應有部分之比例合計為95.6%（小數點第1位以下四捨五入），其等5人均出具同意書表明系爭土地分割後維持共有之意願，且黃振峰等4人同意委由民凱公司進行系爭土地之利用等情，有卷附同意書足參（見原審調字卷第17頁），而民凱公司為黃振峰、黃菘滌、黃惠玲設立之家族公司，有經濟部商工登記公示登記查詢資料、公司變更登記表足參（見本院卷一第139至143頁），是由其等維持共有，符合其等意願及利益。另蘇雄達等5人均同意其應有部分分配予民凱公司，由民凱公司以金錢補償予蘇雄達等5人之分割方法（見本院卷四第127至128頁）。本院審酌上情，認系爭土地為第三種住宅用地，民凱公司所營事業含不動產買賣、租賃、住宅及大樓開發等相關業務，有公司變更登記表足參（見本院卷一第377至381頁）、整筆開發能發揮其最大效益，而蘇雄達等5人應有部分較小或極微，原物分配有其事實上之困難，且取得面積甚小的土地，亦不利蘇雄達等5人之利益，況蘇雄達等3人與民凱公司間復因開發利益意見不一致而發生爭議等情，認系爭土地以原物分配，蘇雄達等5人應有部分分配予民凱公司，民凱公司以金錢補償蘇雄達等5人，並由民凱公司與黃振峰等4人按應有部分比例維持共有關係，符合系爭土地之經濟效用及全體共有人之意願與利益。

⒊民法第824條第3項所謂之金錢補償，指依市場交易之價格予以補償（最高法院73年台上字第1014號裁判參照）。查系爭土地位於○○街2段、○○街、○○○路3段18巷間，附近有捷運○○○站，○○○路夜市商圈、學校，聯外交通主要道路為○○○路、○○○及○○○○道路，有卷附地圖資料可參（見原審卷一第152至156頁），顯見其周圍環境之經濟繁榮、交通便利。而原審囑託誠正海峽兩岸不動產估價師聯合事務鑑定系爭土地之市值，經該所估價師採行一般因素分析（含政策面、經濟面）、不動產市場概況分析（含總體不動產市場、區域不動產發展概況、不動產市場價格水準），區域因素分析、土地個別因素分析、最有效使用分析，採用比較法及成本法之土地開發分析結果，得出僅斟酌系爭土地之單價為每坪142萬5,300元；如同時斟酌與鄰地692、699土地合併開發之單價為每坪163萬4,000元之結果，有不動產估價報告書（下稱估價報告）足參（證物外放）。而系爭土地價格係按市場行情估算，二組評估單價每坪差距20萬8,700元之原因，係因預估合併開發之基地面積不同等情，亦據鑑定人林金生結證在卷（見本院卷二第483、485頁），再參以廖千緣、陳慧真在108年1月間欲將其系爭土地及692、695、696、699應有部分以每坪148萬元出售予第三人等情，有陳慧真提出之存證信函足佐（見原審調字卷第100頁正反面），其欲出售價格每坪148萬元與僅就系爭土地評估之單價每坪142萬5,000元相近，可見鑑價結果並未悖離系爭土地之市場行情，具有參考之價值。又民凱公司及黃振峰等4人如開發系爭土地建築，勢須結合相鄰有建築線之692或699土地開發，系爭土地以與相鄰之692或699土地合併開發之土地價值計之，較能呈現其市場價值，故民凱公司應以每坪163萬4,000元金錢補償未受土地分配之蘇雄達等5人，始符合全體共有人之利益及公平原則。

⒋民凱公司雖以估價報告採取比較之標的為第四種住宅區，建蔽率及容積率均高於系爭土地，位置亦不相同，主張估價結果高於市場價值云云。惟估價報告就形成估價之因素已詳為記載並說明，就系爭土地及699土地同位於臺北市○○區（下稱○○區）○○街0段00000號間，採取比較之標的均係位在○○區，地理位置位於○○區○○路2段、○○○路3段、○○街2段之區間，但並無明顯之距離或區域差異。又比較標的○○區○○段0○段481-510地號、○○區○○段0○段571-600 地號雖均屬第四住宅區，惟估價時已為容積差異調整單價，並以調整後之單價作為比較基準（見估價報告第21、25頁備註欄），是民凱公司主張比較標的有第四種住宅區，建蔽率及容積率較本件標的為高，不得作為比較基準云云，並無可採。民凱公司復以臨近住三用地在110年之交易行情每坪在69至89萬元間，容積率較高之住四用地為每坪95至120萬元為由，主張本件合理之金錢補償每坪在52萬至142萬5300元間。惟民凱公司提出之土地實價查詢資料（見原審卷一第152頁、本院卷一第481頁），均為應有部分之交易，且107年之交易係逕以公告現值登載，尚無從真實反應市場行情，則主張鑑價過高乙情，亦無可取。

⒌蘇雄達等3人主張金錢補償應考量系爭土地未能與695等5筆土地合併開發、危老獎勵或都更獎勵、抵押權塗銷及假處分之開發利益，適用民法第216條、土地法第230條、第236條規定，其合理之金錢補償為每坪818萬元云云。惟：

⑴民凱公司請求分割系爭土地，乃正當權利之行使，已如前述，故不構成侵權行為，亦非附條件之法律行為。而有關金錢補償乃法院裁判所定分割方法，法律規定就事實上或法律上不能按其應有部分受原物分配之共有人之分配方法，並非損害賠償性質，亦與公法上之徵收補償不同，故無民法第28條、第100條、第184條、第179條、第176條、216條、第227條規定、及土地法第216條、233條、236條規定之適用，合先敘明。

⑵廖千緣提出其與與訴外人中華經濟報股份有限公司（下稱中華公司）、大中華新科技股份有限公司（下稱大中華公司，與中華公司合稱大中華公司）之買賣契約、存證信函等件（見原審卷三第80至86頁、本院卷第一第313至319頁），主張系爭土地與鄰近土地合併開發價值每坪300萬元云云。惟民凱公司係於107年12月28日提起本件分割共有物之訴（見原審調字卷第3頁），廖千緣則於原審判決（109年4月17日）前後與上開第三人簽立買賣契約，將其本即極小之應有部分再細分出售予不同之第三人，每次買賣土地面積約僅0.05坪、0.0112坪，買賣總價金僅數萬元或10餘萬元，難認係以土地開發為目的所為之正常交易，實難以呈現系爭土地之市場價值。又大中華公司之法定代理人為廖千緣本件訴訟代理人兼參加人新觀念資產管理顧問股份有限公司法定代理人張采明，有卷附公司基本資料足參（見本院卷一第447至450頁），而參加人與民凱公司因合作開發土地，衍生多起訴訟糾紛，有卷附歷審判決足參（見原審卷一第83至146頁），故民凱公司抗辯大中華公司係配合廖千緣簽立買賣契約，藉以提高本件金錢補償，即非全然無憑。反觀陳慧真於本件訴訟之初，所提出訴外人沃華資本管理股份有限公司擬以每坪148萬元購買廖千緣、陳慧真系爭土地及692、695、696、699土地應有部分之價格（見原審調字卷第100頁），與原審囑託專業機構，按土地開發之估價程序，參酌系爭土地開發產品定位、區域新成屋個案資料，進行價格試算（見不動產估價報告書第31、33頁）之結果相近，較能反應系爭土地市場價值之真實性。

⑶廖千緣等3人另主張系爭土地為主管機關劃定之都市更新地區範圍，且已有第三人著手都市更新計畫，張采明已進行整合鄰近土地之危老重建，金錢補償應將危老獎勵及都更獎勵列入評估云云，並提出臺北市政府核准訴外人永德國際建設股份有限公司（下稱永德公司）擔任「擬訂臺北市○○區○○段○○段00000地號等40筆土地都市都市更新事業概要案」申請實施都市更新事業函，及692地號土地共有人、688地號土地共有人參與台北市危險及老舊建築物重建計畫同意書為證（見本院卷二第253至256、215至220、425至429頁）。惟依上開臺北市政府函，可知永德公司僅係擔任申請人實施都市更新事業，並未擬訂都市更新事業計畫、經所有權人同意達一定比例之權利變換計畫等，且其後續所擬定之上開計畫、申請之容積獎勵比例、成本提列標準，均須符合規定，並考量是否造成環境衝擊等因素，經臺北市政府主管單位審議通過後，始予核定實施（見本院卷二第253至254頁），並非已經准予核定實施之具體更新計畫。又都市更新及危老重建是目前臺北市政府所獎勵的重建機制，如果有取得比較多容積，就會影響土地價格，如果沒有，即便有此政策，也不會影響土地價格。要將都更獎勵或危老獎勵列入估價考量，須參考更新處審查大會之決議，系爭土地在108年11月15日估算時，尚未取得臺北市政府都更處有關都市更新及危老的獎勵核准，並未取得較多之容積率，不會影響土地價格。土地價格是按市場行情估算，不會參考公告現值，政府的政策及媒體報導，不足以作為系爭土地容積率之獎勵內容，系爭土地究竟可取得多少容積獎勵，應以臺北市政府之核准為準等情，已據鑑定人林金生結證在卷（見本院卷二479至486頁）。則系爭土地或廖千緣等3人臨近共有土地，既未有任何取得臺北市政府核准之獎勵容積事實，將來亦不能確定取得，即不得於本件之金錢補償列入評估，廖千緣等3人聲請估價公司重新評價，核無必要。廖千緣等3人提出其餘之媒體報導，抗議照片、記者名片、陳情書、他案評估及民凱公司取得系爭土地及週圍土地之價格，均與金錢補償無關，不另論述。

⑷至系爭土地分割後受金錢補償之共有人應有部分之抵押權登記是否塗銷，民法第824條之1已有規定，補償金額能否清償抵押債權，非金錢補償所應考量。而蘇雄達之應有部分經參加人為假處分，僅係參加人保全其金錢以外之請求將來强制執行之方法，並非實體上之權利，參加人縱有開發利益，亦係其與蘇雄達間的契約關係，非金錢補償應予考量之因素，不因廖千緣為參加人之最大股東而異。

五、綜上所述，民凱公司依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求分割系爭土地，為有理由。原判決就系爭土地以原物分配，蘇雄達等5人之應有部分分配予民凱公司，並與黃振峰等4人按原判決附表一、二所示比例維持共有，民凱公司按每坪163萬4,000元金錢補償予蘇雄達等5人，應補償之金額各如原判決附表三、四所示，所定分割方法，並無不當，民凱公司、蘇雄達等2人就原判決所定分割方法之金錢補償金額分別上訴，均指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴均應駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項、第86條第1項但書、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。

民事第三庭

附表一：臺北市○○區○○○○段000地號

附表二：臺北市○○區○○○○段000地號