109年度上字第986號｜民事：返還租賃房屋等｜裁判日期：109 年 12 月 09 日

臺灣高等法院民事判決 109年度上字第986號上訴人郭明翰訴訟代理人蔡宥祥律師被上訴人林佳霓訴訟代理人林明正律師複代理人曹尚仁律師訴訟代理人林文博蘇顗糴上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國109年6月12日臺灣新北地方法院108年度訴字第3223號第一審判決提起上訴，本院於109年11月18日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決主文第二項關於命上訴人給付逾「新臺幣壹仟伍佰元，及自民國一０九年一月一日起至遷讓返還原判決主文第一項房屋之日止，按月給付被上訴人新臺幣參萬元」部分，與該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔十分之九，餘由被上訴人負擔。事實及理由壹、程序部分按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件被上訴人於原審主張伊於民國108年5月13日發存證信函，向上訴人為解除租賃契約之意思表示(見原審板簡字卷第13頁），嗣主張其真意為終止契約之意思等語（見原審卷第424、425頁），於本院審理時則稱：上開存證信函係解除契約之意思，如認不能解除契約，亦為終止契約之意思等語（見本院卷第172頁），核屬更正法律上之陳述，依上開規定，非為訴之變更或追加，合先敘明。貳、實體部分一、被上訴人主張：上訴人於108年4月2日與伊簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定上訴人承租伊所有新北市○○區○○ 路0段00號7樓房屋（下稱系爭房屋）作為住家及一對一瑜伽教學使用，租賃期間自108年5月1日起至113年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）3萬元，押租保證金7萬元。詎上訴人於108年4月底將大量重量訓練用之大型健身器材設備搬入系爭房屋，將系爭房屋作為健身房，時有健身房學員等外來人士出入，造成社區出入複雜及保全出入管制登記之困擾，影響社區安寧秩序，因上訴人違反系爭租約之約定，伊依系爭租約第14條約定，於108年5月13日發存證信函，向上訴人為解除系爭租約之意思表示，並限期上訴人應於函到10日內返還系爭房屋，如認伊不能解除契約，系爭契約亦經伊以上開存證信函終止；伊復於原審109年5月15日言詞辯論期日當庭依系爭租約第14條及民法第438條規定終止系爭租約。爰依民法第767條第1項前段、第455條規定，請求擇一判命上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，並依民法第179條規定，請求上訴人自108年5月26日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬元等語，聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還被上訴人。㈡上訴人應自108年5月2 6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付3萬元。㈢第二項請求，願供擔保請准宣告假執行。原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：被上訴人以存證信函通知伊解除或終止系爭租約並返還系爭房屋，並未依民法第453條、第450條第3項規定，至少1個月前通知；又其於109年5月15日當庭表示終止租約，仍未依法定期通知，其終止或解除系爭租約顯非合法，而尚未發生效力。又系爭租約並無約定系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教學使用，伊亦無將系爭房屋作為健身房營業使用，伊為健身選手，常參與健身比賽，在系爭房屋鋪設瑜伽墊、擺放自用之健身器材設備，合乎常情，並未違反系爭租約，伊現已將健身器材搬回中和住處，系爭房屋現已無108年4月間照片所示如此多之健身器材，被上訴人以伊違反租約為由，解除或終止系爭租約，顯無理由。又如認系爭租約業已解除或終止，伊已將108年12月前之租金提存於原法院，被上訴人請求不當得利部分應將該提存金額扣除等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、經查，兩造於108年4月2日簽訂系爭租約，約定上訴人承租被上訴人所有系爭房屋，租賃期間自108年5月1日起至113年4月30日止，每月租金3萬元，押租保證金7萬元，被上訴人已依約將系爭房屋交付上訴人占有，系爭房屋由上訴人占有迄今，被上訴人曾於108年5月13日發存證信函，向上訴人為解除系爭租約之意思表示，上訴人於翌日收受等事實，有系爭租約、系爭房屋所有權狀影本及登記謄本、存證信函及收件回執在卷可稽（見板簡字卷第19-22、87、91-93、33-39 頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、被上訴人主張上訴人違反兩造間就系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教室之約定，違反系爭租約約定及民法第438條規定，伊已於108年5月13日發函解除系爭租約，並於原審109年5月15日言詞辯論期日當庭表示終止系爭租約，得依民法第767條、第455條規定擇一請求上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並依民法第179條規定請求返還不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌之爭點為：㈠兩造有無約定上訴人承租系爭房屋係作為住家及一對一瑜伽教學使用？㈡上訴人有無違反系爭房屋使用方式之約定？被上訴人解除或終止系爭租約，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈣被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？五、兩造有無約定上訴人承租系爭房屋係作為住家及一對一瑜伽教學使用？㈠按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。租賃契約為諾成契約及不要式契約，當事人以口頭約定租賃物之使用方式，於意思表示合致時，即生契約關係，不因書面租賃契約無此記載而否定其效力。又按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之，民法第438條第1項定有明文。㈡被上訴人主張：兩造約定上訴人承租系爭房屋係作為住家及一對一瑜伽教學使用等語，被上訴人則辯稱：系爭租約並無約定系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教學使用，兩造係約定供作住家及一對一健身瑜珈教學工作室使用等語（見原審卷第42頁）。經查，系爭房屋之主要用途為「住家用」，有建物所有權狀影本在卷可稽（見原審卷第87頁）；證人葛大隆（即系爭房屋社區大樓前任主任委員）於原審亦證稱：這棟大樓有40年，不是商業大樓，是以住家為主，規約有提到不能做商業使用等語（見原審卷第280頁），足見除雙方另有約定外，上訴人應以系爭房屋之性質即「住宅」之方式而為使用至明。再證人即系爭租約仲介彭芸瑄於原審具結證稱：伊於系爭租約簽立前與上訴人接觸時，上訴人表示承租系爭房屋要作為瑜伽教室，系爭租約簽立時，雙方口頭約定上訴人承租系爭房屋作為住家及一對一瑜伽教室，當時上訴人表示只作為一對一瑜伽教室，說不會吵、很單純，伊沒聽到上訴人說健身房，當時被上訴人之母親說一對一的瑜珈教室很單純可以做等語（見原審卷第230-237頁）；證人即仲介許皎祺亦具結證稱：被上訴人父母有跟伊說系爭房屋所在大樓不能做營業登記，因為大樓住戶居家居多，不能租給出入複雜之行業，伊於系爭租約簽立前詢問上訴人職業，上訴人表示從事瑜伽教室，且承租系爭房屋要作為瑜伽教室，系爭租約簽立時，雙方認知上訴人承租系爭房屋作為瑜伽教室，當時上訴人表示承租系爭房屋一部作為住家、一部作為瑜伽教室等語（見原審卷第238-241頁），衡諸證人彭芸瑄、許皎祺已具結擔保其等證詞之真實性，上訴人復未說明其與上開證人有何嫌隙仇怨，若非確有其事，上開證人實無甘冒觸犯偽證罪之風險，故意虛捏事實，其等證詞自可採信。是系爭房屋雖主要供住家使用，然因上訴人陳稱一對一瑜珈教學很單純、不會吵等語，被上訴人亦同意上訴人可作為一對一瑜珈教學使用，應認兩造至多僅就上訴人承租系爭房屋可作為一對一瑜伽教學使用乙節達成合意；而上訴人並未證明兩造亦有約定系爭房屋可作為健身教學使用，其上開所辯自不足採。再兩造雖未將系爭房屋係供住家及瑜伽教室使用之約定記載於系爭契約，然此既為系爭房屋之之性質及因其等另以口頭就此使用方式達成合意，此約定自已成為兩造系爭租約之一部，不以形諸於書面為必要，上訴人辯稱系爭租約並無約定系爭房屋僅能作為住家及一對一瑜伽教學使用云云，並不可採。六、上訴人有無違反系爭房屋使用方式之約定？被上訴人解除或終止系爭租約，有無理由？㈠上訴人不否認承租系爭房屋後將重量訓練用之健身器材設備搬入系爭房屋，及被上訴人所提系爭房屋現場照片為其承租系爭房屋後之現場照片等情（見原審卷第43、284、285頁、本院卷第93-109頁），而觀之系爭房屋現場照片（見板簡字卷第23-30頁），上訴人搬入系爭房屋之健身器材設備數台高度逼近天花板，體積龐大，重量沉重，與一般坊間健身房提供付費會員使用健身器材設備之經營型態相仿，上訴人抗辯其搬入系爭房屋之健身器材設備僅供自用云云，尚難遽信。又被上訴人所提出系爭房屋大樓保全（下稱「保」）、被上訴人訴訟代理人林文博（下稱「博」）、同棟住戶陳秀惠在系爭房屋大樓1樓電梯門口多日對前來搭乘電梯上樓之多名外來人士查問之錄影影像及譯文（以下不同女性以甲、乙、丙女…區分，不同男性以甲、乙、丙男…區分），可見109 年5月22日18時48分「甲女：我去7樓。保：做什麼？甲女：來運動。同棟住戶陳秀惠：來運動多久了？甲女：蛤？陳秀惠：你在這裡運動多久了？甲女：這個搬來不到半個月。陳秀惠：他從哪裡搬來的？甲女：從新埔3號出口附近那邊搬來這邊」（見原審卷第367頁）；109年5月24日18時54分「保：你要去哪裡？乙女：我要到7樓。保：7樓做什麼？乙女：健身、健身房。保：健身房今天也有喔」（見原審卷第369頁）；109年5月27日19時「保：來做什麼？甲、丙、丁女：健身。保：健身喔？甲、丙、丁女：是。保：7樓哪家在做健身？甲男：蛤？保：幾號？甲男：什麼幾號？甲、丙、丁女：7樓。博：你們要去27號7樓是嗎？甲男：對。保：做健身，我做保全怎不知道」（見原審卷第371 頁）；109年5月28日19時1分「保：小姐你要找誰？戊女：我要去7樓。保：7樓做什麼？戊女：7樓上課。博：做健身房是嗎？戊女：對。博：你來過嗎？戊女：有來過：林文博：以前沒有看到你。戊女：我都自己來」（見原審卷第373頁）；109年5月30日18時45分「保：你要找誰？己女：要到7樓。博：要幹什麼？己女：我來運動的。博：來運動，你有來過嗎？己女：有啊。博：不是這裡住戶是嗎？己女：對。博：來運動，27號7樓？己女：對」（見本院卷第375頁）；109年5月30日19時1分「乙男：到27號。博：你有來過嗎？乙男：有，7樓。…。博：你真的是到27號7樓？乙男：對。博：你是去運動？乙男：去運動，7樓。博：去健身？乙男：去健身。…。乙男：OKOK 7樓。…。乙男：OK7 樓7樓。…。乙男：真的運動，真的。博：運動？乙男：運動、真的運動、真的運動。…。乙男：（使用手機）請他們幫忙按電梯，他們是有管制的。保：叫他給你按，叫上面給你按。…。乙男：我在等他們幫我按電梯。博：你是在這裡開始，別的地方有來過嗎？乙男：他剛搬過來。博：是在3號出口嗎？乙男：之前是在魚中魚那邊再過去一點那邊，他們搬過來這裡。…。博：你體格練得不錯。乙男：沒有啦，我是來減肥。乙男：（撥打電話）你到了嗎？可以幫我按一下電梯嗎？因為那個有管制，好OK，還沒有，我在樓下，我在1樓，因為我剛剛想說繼續，請他們等我一下。博：以前那邊是公寓還是大樓？乙男：是公寓。…。博：是搭電梯？乙男：是，也是類似這樣子」（見原審卷第377-383頁）；109年5月30日19時9 分「保：你新來的嗎？你來幾次了？丙男：來1次。保：今天剛來的嗎？丙男：之前來過1次。博：上禮拜來過1次？丙男：上上禮拜。…。博：來健身？丙男：對。博：1個月幾次？丙男：1個禮拜1次，有時不一定有時間。博：1個月要不要1萬塊？丙男：不用。博：幾千塊？丙男：嘿。博：1次大概幾千塊？丙男：1次幾百塊。丙男：因為我們3個一起上。博：這樣子喔，還有一些朋友？丙男：嗯。…。博：你確實是到這邊健身？丙男：對。…。丙男：我是最近搬過來，以前是在對面。博：對面，那個巨蛋後面嗎？丙男：在莒光路那邊。…。丙男：我請人幫我按電梯上去。博：你練得不錯啊。丙男：沒有。博：你練得muscle都練出來了，你這個體格很棒。丙男：沒有沒有。1次上課1小時。博：上1小時？丙男：對」（見原審卷第385-389頁），並有錄影影像擷圖可佐（見原審卷第393-403頁），上訴人亦不否認上開錄影影像及譯文形式上之真正（見原審卷第422-423頁），僅辯稱不認識影像中之學員云云，然查上開錄影中多名男女均明確陳稱要去27號7樓即系爭房屋健身、運動，丙男於109年5月30日並提及健身之費用，與上訴人於系爭房屋內擺設眾多健身器材設備之情相符，且因電梯有管制，該等學員需在1樓等候系爭房屋內之人替其按電梯後始能搭乘電梯上7樓，苟非上訴人所同意，該等學員應無登堂入室之可能，上訴人空言否認，殊難採信。是依上開錄影內容及現場照片，上訴人確有以系爭房屋作為健身房對外開放多名付費學員前來健身及上健身課程，且有多名學員表示因上訴人搬遷健身房地點而前來系爭房屋健身及上健身課程，且有數名學員係同時前往上健身課程等情，自可認定，上訴人否認以系爭房屋經營健身房云云，並不足採。又上訴人所營飛特健身工坊之登記所在地，固未設於系爭房屋（見原審卷第213頁），然營利事業、商號、公司之登記所在地與實際營運處所不同者，所在多有，原因多端，不影響本院前揭認定。㈡按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約」，「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：…承租人違反租賃契約時。」，民法第43 8條、土地法第100條第5款分別定有明文。再系爭租約第14 條約定：「甲（指被上訴人，下同）乙（指上訴人，下同）各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責」（見板簡卷第21頁）。又按繼續性之契約已開始履行者，由於無須因嗣後之債務不履行情事，使其溯及的消滅契約關係，致增法律關係之複雜性，原則上固應以「終止」之方法消滅其契約關係，惟究不得執此即謂凡已履行之繼續性契約，均無容當事人行使法定或意定解除權之餘地（最高法院95年度台上字第1731號、102年度台上字第1447號、108年度台上字第558號判決意旨參照）。㈢查上訴人承租系爭房屋僅能依其性質作為住家，或依兩造約定作為一對一瑜伽教學使用，已如前述，衡諸一對一教學之特性，即在同一時段僅會有1名學生前來，出入之外來人士數量較少且較單純，社區大樓出入管制登記之機制較不易鬆動，對於社區大樓安全管理維護之影響較低；另酌以瑜伽強調身心合一及呼吸，節奏舒緩平和，注重身體伸展各種姿勢及協調，所運用之輔助工具如瑜伽墊、瑜伽磚、瑜伽球、瑜伽繩、瑜伽伸展帶、瑜伽輪、瑜伽枕等，重量尚輕，且由學生上、下課時隨身攜入、攜離，對於社區大樓居家安寧及承重負載安全之影響較微，反觀上訴人以系爭房屋經營健身房對外開放，不僅搬入多台重量訓練用之健身器材設備，體積、高度、重量甚鉅，且時有外來學員出入，甚至數名外來學員同時出入及上課，顯已破壞系爭房屋社區大樓安全管理維護及居家安寧秩序，且有危害系爭房屋大樓承重負載安全之虞，自已違反兩造系爭租約之約定，而屬違約甚明。查系爭租約第14條約定雙方應遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，被上訴人得隨時「解約」收回房屋，即有意定解除權之約定；衡諸系爭租約租期自108年5月1日開始，被上訴人於發現上訴人搬入大量健身器材，並開放學員到系爭房屋健身、上課後，隨即於108年5月13日寄發存證信函予上訴人解除契約（見板簡字卷第33-35頁），因系爭租約履行未久，縱解除契約有回復原狀之問題，法律關係亦不甚複雜，應認被上訴人依上開約定解除系爭租約，為有理由。上開約定既約明上訴人違背契約條件時，被上訴人得「隨時解約」收回房屋，上訴人抗辯被上訴人未經催告即解約，不生效力云云，並無理由。而上訴人已於108年5月14日收受上開存證信函（見板簡字卷第37頁），則系爭租約已於108年5月14日經被上訴人合法解除，而溯及失其效力；則上訴人嗣後搬走部分健身器材，辯稱系爭房屋現已無108年4月間照片所示如此多之健身器材，現場器材均係供自用等語，並不影響本院前開判斷。七、被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段定有明文。系爭租約既經被上訴人合法解除而溯及失效，上訴人繼續占有系爭房屋即屬無權占有，則被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即屬有據；被上訴人另依民法第455條規定為請求，即無庸審究。八、被上訴人請求上訴人按月給付相當於租金之不當得利，有無理由？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。又所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金額。㈡查系爭租約於108年5月14日經被上訴人合法解除，上訴人至今仍無權占有使用系爭房屋，受有占有之利益，依前開說明，自可按原先出租時之租金數額即每月3萬元計算。然上訴人陳稱系爭租約第1個月之租金係跟押租金一起繳等語（見原審卷第43頁），此並未見被上訴人否認（見本院卷第87頁），故被上訴人僅得自108年6月1日起請求相當於租金之不當得利。再者，上訴人主張伊已以被上訴人為提存物受取權人，向原法院清償提存108年6月1日起至同年12月31日止之租金21萬元，扣除提存費1500元，共計20萬8500元，如認伊應支付相當於租金之不當得利，應將該提存金額扣除等語，並提出原法院108年度存字第1403號、108年度存字第2003號提存書、自行繳納款項收據、國庫存款收款書為證（見原審卷第57-67頁、本院卷第173頁），審諸被上訴人為上開提存金之受取權人，已得向提存所領取上開提存金，其並同意可從上訴人應付之不當得利中扣除20萬8500元（見本院卷第173頁）。是上訴人應返還之不當得利應為1500元<即108年12 月份不足之1500元，（30,000元×7月）-208,500元=1,500元〉，及自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元，被上訴人逾此部分之請求，則無理由。九、綜上所述，被上訴人依系爭租約第14條約定解除系爭租約，並依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，及依民法第179條規定，請求上訴人給付1500元，及自109年1月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人3萬元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，不應准許。原審逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並為准免假執行之宣告，理由雖有不同，結論則無二致，仍應予維持，上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。十、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。十一、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第2項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　9 　　日民事第十三庭審判長法官邱景芬法官邱蓮華法官林純如正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　12　　月　　9 　　日書記官王靜怡附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院109年度上字第986號

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