109年度上易字第318號｜民事：返還房屋等｜裁判日期：109 年 05 月 26 日

臺灣高等法院民事判決 109年度上易字第318號上訴人張瑞崙焦愛紅被上訴人溫明亮徐秋梅張秀英共同訴訟代理人任君逸律師上列當事人間請求返還房屋等事件，上訴人對於中華民國109年2月7日臺灣新竹地方法院108年度訴字第665號第一審判決提起上訴，本院於109年5月12日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：坐落新竹縣○○鄉○○段000○號即門牌新竹縣○○ 鄉○○街00號房屋（下稱系爭房屋）、同段310、311地號（合稱310地號等2筆）、309地號（下稱309地號）土地（與310 地號等2筆合稱為系爭土地）分別為被上訴人溫明亮、伊母徐秋梅、張秀英（後2人合稱為徐秋梅等2人）所有。上訴人焦愛紅於民國106年6月19日向徐秋梅承租系爭房屋，約定租期自同年8月1日至108年7月31日，租金每月新臺幣（下同）3萬元（下稱甲租約）。另其配偶即上訴人張瑞崙於106年7 月間與徐秋梅等2人簽訂租賃契約書J001626特約條款承租系爭土地，約定租期與甲租約相同，租金每月2萬8000元，徐秋梅、張秀英各分得2萬元、8000元（下稱乙租約）。徐秋梅已於108年5月29日、6月11日，伊於同年6月18日通知上訴人租期屆滿後不再出租，詎上訴人拒不遷出，自屬無權占有。爰依民法第767條第1項前段、中段、第455條、第179條規定，求為命：（一）焦愛紅將系爭房屋騰空遷讓返還溫明亮，並自108年10月31日起至交還房屋之日止，按月給付溫明亮3萬元。（二）張瑞崙將310等2筆地號土地騰空返還徐秋梅，並自108年10月31日起至交還土地之日止，按月給付徐秋梅2萬元。（三）張瑞崙將309地號土地騰空返還張秀英，並自108年10月31日起至交還土地之日止，按月給付張秀英8000元之判決（原審判決上訴人上開部分敗訴之判決，上訴人聲明不服，提起上訴。被上訴人逾上開請求部分，經原審判決敗訴，未據其聲明不服，已告確定）。並答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：徐秋梅非系爭房屋所有權人，焦愛紅亦非幸福飲食店負責人，無權代表該飲食店，其等於106年6月19日簽立之甲租約，應為無效。系爭房屋租期應以張瑞崙與溫明亮106年7月5日所簽立之租約（下稱丙租約）為準。丙租約107年7月5日租期屆滿後，張瑞崙繼續使用系爭房屋經營幸福飲食店，並按月給付溫明亮全棟租金3萬元，溫明亮無即表示反對意思，依民法第451條規定，視為以不定期限繼續丙租約。又徐秋梅已於106年6月19日與伊口頭合意長期租賃，徐秋梅等2人與張瑞崙於同年7月間並簽訂乙租約，其第2條約定到期後由承租人續租、房屋租金調整為3萬3000元及爾後每兩年再調漲房屋租金3000元，系爭土地租約亦為不定期租約，被上訴人請求為無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查系爭房屋、310地號等2筆、309地號土地分別為溫明亮、其母徐秋梅、張秀英所有。焦愛紅於106年6月19日與徐秋梅簽訂甲租約，向徐秋梅承租系爭房屋，租期自106年8月1日至108年7月31日，租金每月3萬元；張瑞崙於106年7月間向徐秋梅等2人承租系爭土地，並簽訂乙租約，約定租金每月2萬8000元，徐秋梅、張秀英各分得2萬元、8000元等情，為兩造所不爭執，並有系爭房屋、土地登記第一類謄本、住宅用租賃契約書（即甲租約）、系爭土地租賃契約書J001626 特約條款（即乙租約）、授信契約書、保證書可稽（見原審卷第19至28頁、本院卷第108、140、141、155、158頁），應信為真正。四、又被上訴人主張：焦愛紅、張瑞崙承租溫明亮所有之系爭房屋及徐秋梅等2人所有之系爭土地，均因租期屆滿而消滅，爰依民法第767條第1項前段、中段、第455條、第179條規定，請求上訴人返還系爭房屋、土地，及給付相當租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。茲查：（一）關於系爭房屋及土地之租賃關係，是否已因租期屆滿而消滅？ 1.查焦愛紅與徐秋梅於106年6月19日簽訂甲租約，約定由焦愛紅向徐秋梅承租系爭房屋，租期自106年8月1日至108年7月31日，並經其等簽名確認，有住宅用租賃契約書可稽（見原審卷第22、25頁、本院卷第117至122頁），足認其等於簽署當時對於租期已達成合意。上訴人雖抗辯徐秋梅非系爭房屋所有權人，焦愛紅亦非幸福飲食店負責人，且當時尚非張瑞崙配偶，無權代表幸福飲食店簽立甲租約，該租約無效云云。惟按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人（最高法院91年度台上字第1537號判決意旨參照）。故徐秋梅雖非系爭房屋所有權人，仍得出租系爭房屋。且溫明亮自承同意徐秋梅出租系爭房屋予焦愛紅乙情（見本院卷第97頁）。自不得因此即認甲租約無效。又焦愛紅係以自己之名義簽立甲租約，而非以幸福飲食店為承租人，亦未載有代理之意旨，自不因其當時非幸福飲食店負責人、張瑞崙之配偶，而有無權代表或代理之問題。則上訴人是項抗辯，並不足取。 2.又上訴人固抗辯張瑞崙與徐秋梅等2人簽訂甲租約承租系爭房屋，已合意為不定期限租約云云。惟查上訴人於原審先陳稱徐秋梅曾承諾出租系爭房屋18至20年，約定租期至124年7月31日云云（見原審卷第53、62、63頁）；嗣又稱徐秋梅並未說到租期至124年7月31日，僅表示租期18至20年沒有問題，因20年租約未經公證為無效租約，故自行推定為租期18年租約云云（見本院卷第23頁）；復又改稱於106年6月19日與徐秋梅口頭合意成立不定期租約云云（見本院卷第110、156、170頁），就徐秋梅有無承諾系爭房屋租期至124年7月31日止，及租約為18或20年，前後陳述不一，更與上訴人於本院所稱：伊於簽立甲租約時即表示希望長期租賃之意，惟徐秋梅簽約當下堅持以2年為一單位，因其後來來店遊說張瑞崙承租系爭土地，始與張瑞崙達成長期租約之約定等語（見本院卷第25頁）相違，可見徐秋梅於106年6月19日當時顯然不欲簽立長期租約。再審酌徐秋梅於108年5月29日、同年6月11日，被上訴人於同年6月18日通知上訴人系爭房屋及土地租期屆滿後不再續租等語，張瑞崙於同年6月4日回覆徐秋梅之存證信函中記載：「本人於106年6月19日向台端承租新豐鄉松林街11號店舖經營幸福飲食店。同年7月台端以店舖及三筆土地合租即可延長租約至民國124年，每兩年僅調漲三千元為由，說服本人承租店鋪旁三筆土地...」等語，於同年7月11日寄予溫明亮之存證信函亦記載：「...依民法第153條規定及租賃契約書特約條款，本人續租台端位於新豐鄉松林街11號房屋及旁邊三筆土地至民國124年7月31日於法有據...」等語，有湖口郵局第134、146、147、139號、新豐山崎第155號存證信函可稽（見原審卷第29至35頁）。足見上訴人當時表示與徐秋梅達成租期延長至124年之合意，亦非稱成立不定期租約。況租賃期間為租賃契約重要之點，倘上訴人與徐秋梅於簽立甲租約當時確有達成長期租賃之合意，豈有未將該重要之租賃條件記載於甲租約或另立字據之理？甚至於甲租約明確約定租期自106年8月1日至108年7月31日，顯違常情。上訴人既未能舉證證明徐秋梅已與上訴人就不定期租賃系爭房屋成立意思合致。則上訴人辯稱已與徐秋梅就系爭房屋口頭成立不定期租約云云，不足採信。 3.上訴人復抗辯系爭房屋之租約應以張瑞崙與該屋所有權人溫明亮於106年7月5日簽訂之丙租約為準，該租約約定租期屆滿後，張瑞崙仍繼續使用收益，溫明亮未表示反對之意思，視為不定期限繼續丙租約云云。惟細察丙租約用紙係購自坊間制式化租賃契約，除第1、2、3、5條約定，租賃標的物為系爭房屋1樓前段，租金每月1萬5000元，押租金為3萬元等內容外，對其餘制式契約之內容均未更動，並無租賃標的物為全棟、租金3萬元之相關記載，有丙租約可稽（見原審卷第73頁、本院卷第27至35頁）。又上訴人自承實際上係按甲、乙租約內容履行等語（見本院卷第155頁）。且徐秋梅於108年5月29日、同年6月11日寄予上訴人之存證信函乃稱：「台端承租本人所有不動產座落於新竹縣○○街00號之房屋乙棟（明新段312-0地號）及房屋旁之三筆建地，雙方簽具租賃契約書（J001626）在案，租期自民國106年8月1日至民國108年7月31日止...」等語（見原審卷第29、30頁），而張瑞崙於同年6月4日回覆徐秋梅之存證信函亦稱其於106年6月19日向徐秋梅承租系爭房屋等語，並未否認甲租約之效力，僅就租期有所爭執（見原審卷第31頁），足見其等均無以丙租約之內容為據履行系爭房屋租約之意。況張瑞崙與溫明亮簽署丙租約後，復與徐秋梅等2人簽訂乙租約，其抬頭記載為「租賃契約書（J001626，即甲租約）特約條款」，倘兩造間合意系爭房屋之租約應以丙租約為準，自應將乙租約抬頭記載為丙租約之特約條款，而非記載為甲租約特約條款，更不會以甲租約內容為基礎，於乙租約第1條、第3條約定「連同房屋租金一併匯入出租人徐秋梅」、「本租賃契約書（J001626，即甲租約）於民國108年7月31日到期後...」等語，而未有任何丙租約之記載（見原審卷第28頁、本院卷第37頁）。又張瑞崙於原審自承：因為要辦理營業登記，必須經過溫明亮同意並立丙契約等語（見原審卷第53、54頁）。幸福飲食店並於106年8月18日檢附丙租約申請變更所在地，有新竹縣政府109年5月4日函附幸福飲食店申請變更登記之資料可稽（見本院卷第187至207頁）。據上各節，足見被上訴人抗辯溫明亮與張瑞崙於106年7月5日簽立之丙租約乃供張瑞崙辦理營業登記用而簽立，兩造實際係依甲、乙租約履行等語，自非無據。 4.另觀諸乙租約第1條約定：「雙方合議（意），由承租人一併承租本房屋（新豐鄉松林街11號）旁三筆建地...並合議每月租金為28,000元整...本三筆建地租金28,000元，承租人應於每月一日連同房屋租金一併匯入出租人徐秋梅帳戶...」、第2條約定：「本租賃契約書（J001626，即甲租約編號，見原審卷第22頁）於108年7月31日到期後，連同三筆建地由承租人續租，房屋租金調整為33000元，爾後每兩年再調漲租金3000元，建地不調漲租金，雙方不得異議」（見原審卷第28頁、本院卷第37頁），足見乙租約當事人真意為系爭土地部分之租期隨同系爭房屋之甲租約於108年7月31日屆期。則上訴人抗辯系爭土地之乙租約並未約定租期云云，難認有據。又乙租約第2條約定，核係就甲租約到期後，系爭房屋續租之租金調漲幅度為約定，由其仍記載「於108年7月31日到期後」，足見並無將甲租約租賃期限變更為不定期之意。再審酌甲租約約定租期自106年8月1日開始，乙租約同年7月間簽立時，甲租約約定租期根本尚未開始，且其上全無出租人同意於租期屆滿後續租之記載，實難遽認徐秋梅簽立乙租約時即已同意續租。又證人即徐秋梅之女溫淑惠證稱：張瑞崙原本租系爭房屋，後來一併承租系爭土地，故把土地租約即乙租約擬寫好拿給徐秋梅，簽訂過程雙方有協議調整土地租金由2萬7000元改為2萬8000元，及租約到期續租之租金調漲幅度，雙方並刪除原第3條之記載，伊有跟張瑞崙表示出租2年一定會守信用，張瑞崙表示如果租約到期要續租，租金不可鉅幅調漲，徐秋梅同意如果續租，租金不可以漫天喊價，沒有說一定會續租，並無約定租期為18年等語（見原審卷第123至125頁）。上訴人亦不爭執溫淑惠有陪同徐秋梅交付乙租約乙情（見本院卷第22頁），又證人溫淑惠既已具結，應無甘冒涉犯刑事偽證罪嫌故意虛偽陳述之理，所為證詞應堪憑採。況房屋及土地成立不定期租約對出租人、承租人雙方權利影響重大，且將致出租人收回租賃物受有土地法強制規定之限制，且上訴人自承乙租約之內容係由張瑞崙草擬等語（見本院卷第156頁），倘上訴人認投入鉅額成本經營有簽立長期租約之必要，且徐秋梅等2 人亦同意成立不定期租約，張瑞崙自應將甲租約2年租期變更不定期或徐秋梅等2人同意甲租約租期屆滿後續租且為不定期租約之重要約定明確記載於乙租約中，卻捨此不由，僅記載甲租約108年7月31日到期後續租之租金調漲金額，足見張瑞崙與徐秋梅等2人僅就系爭土地之租期係至108年7月31日，系爭房屋及土地續租之租金調整內容意思表示合致，尚難認其等就租期屆滿後將續租系爭房屋及土地，成立不定期租約等節亦已意思合致。則被上訴人抗辯乙租約第2條約定僅係預為協商倘日後續租之租金調整幅度，而非長期出租之意，應非子虛。 5.至甲租約特別約定事項固記載：「租約到期日承租方有優先承租權」等語（見原審卷第24頁）。然優先承租權係以出租人有繼續出租之意思，原承租人始可主張優先承租權。查徐秋梅於系爭租約期限屆滿之前，已於108年5月29日、同年6月11日通知焦愛紅表示租賃期限屆滿後不再續租等語（見原審卷第29、30頁），上訴人亦不爭執有收受該存證信函（見原審卷第125頁）。足見其等並無繼續出租之意思，焦愛紅復未能舉證證明徐秋梅有將系爭房屋繼續出租之情形，自無從依甲租約前開約定主張優先承租系爭房屋。 6.按租賃訂有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。系爭房屋及土地之租賃期間均至108年7月31日止，既經本院認定於前，則系爭房屋及土地之租賃關係因租期屆滿而消滅，應堪認定。（二）關於被上訴人請求上訴人返還系爭房屋、土地，及請求給付不當得利部分： 1.按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第767條第1項前段、中段、第455條前段分別定有明文。查系爭房屋、310地號等2筆、309地號土地分別為溫明亮、徐秋梅、張秀英所有，甲、乙租約之租賃關係已因租期於108年7月31日屆滿而消滅，已如前述。是焦愛紅、張瑞崙自同年8月1日起，已無占有使用系爭房屋、系爭土地之合法權源，對系爭房屋所有權人溫明亮及系爭土地所有權人徐秋梅等2人自屬無權占有，則溫明亮依民法第767條第1項前段規定，請求焦愛紅返還系爭房屋，徐秋梅等2人依民法第767條第1項前段規定，請求張瑞崙返還系爭土地，自屬有據。 2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院107年度台上字第951號判決意旨參照）。查甲、乙租約於108年7月31日租期屆滿時消滅，焦愛紅、張瑞崙已無權占有系爭房屋、系爭土地之正當權源，其等繼續占有使用系爭房屋及土地，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致系爭房屋所有權人溫明亮、系爭土地所有權人徐秋梅等2人受有損害，則溫明亮、徐秋梅等2人依不當得利之法律關係請求焦愛紅、張瑞崙返還其利益，即屬有據。又依甲、乙租約，系爭房屋每月租金為3萬元，系爭土地每月租金為2萬8000元，其中徐秋梅分得2萬元、張秀英為8000元，核屬焦愛紅、張瑞崙可獲得相當於租金之利益。則溫明亮依民法第179條前段規定，請求焦愛紅給付自108年8月1日後之同年10月31日起按月給付相當租金之不當得利3萬元，徐秋梅、張秀英請求張瑞崙給付自同年10月31日起按月給付相當租金之不當得利2萬元、8000元，自屬有據，應予准許。（三）上訴人另抗辯依民法第184條規定，溫明亮應賠償張瑞崙新店面工程費86萬9000元、106年6月19日交付押金6萬元、違約金9萬元、搬遷費3萬元，徐秋梅應賠償張瑞崙搭建式車棚、搬遷費5萬元、停車場設備5萬元、違約金6萬元，張秀英應賠償違約金2萬4000元云云（見本院卷第180頁）。惟系爭房屋及土地之租期均至108年7月31日止，既經本院認定於前，則系爭房屋及土地之租賃關係因租期屆滿而消滅。被上訴人並無提前終止之情事，自無違約可言，其依所有物返還請求權、租賃物返還請求權，請求上訴人返還系爭房屋及土地，乃依法行使權利，尚難認有何不法侵害上訴人權利之情事。又按押租金（即履約保證金）在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係消滅後，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人始得請求返還（最高法院83年台上字第2108號、81年度台上字第1630號判決意旨參照）。查焦愛紅既尚未返還系爭房屋予徐秋梅，押租金返還請求權自尚未屆清償期，自亦無從請求徐秋梅返還。則上訴人依民法第184條規定請求賠償前開損害，要屬無據。五、綜上所述，溫明亮依民法第767條第1項前段、第179條前段規定，請求焦愛紅返還系爭房屋，及自108年10月31日起至返還日止，按月給付3萬元；徐秋梅、張秀英依民法第767條第1項前段、第179條規定，請求張瑞崙返還系爭土地，及自108年10月31日起至返還日止，按月給付2萬元、8000元，均有理由，應予准許。又徐秋梅等2人依民法第767條第1項前段請求張瑞崙返還系爭土地既屬有據，本院即毋庸審酌徐秋梅等2人另依同法第767條第1項中段、第455條前段請求返還土地是否有理由。從而原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中　　華　　民　　國　　109 　年　　5 　　月　　26　　日民事第二十四庭審判長法官周舒雁法官陳杰正法官沈佳宜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1 第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　109 　年　　5 　　月　　26　　日書記官蕭麗珍附註：民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。

臺灣高等法院109年度上易字第318號

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