109年度重上字第947號｜民事：不動產所有權移轉登記｜裁判日期：110 年 12 月 21 日

臺灣高等法院民事判決 109年度重上字第947號上訴人羅天源訴訟代理人馮韋凱律師被上訴人顧文君訴訟代理人吳錫欽律師上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國109年9月24日臺灣新北地方法院109年度重訴字第20號第一審判決提起上訴，本院於110年12月7日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決廢棄。二、被上訴人應將如附表所示不動產所有權移轉登記予上訴人。三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：附表所示房地（房屋部分稱系爭房屋，與土地部分合稱系爭不動產）為伊所有，借名登記於被上訴人名下，然伊之戶籍始終設在系爭房屋，且居住在系爭房屋從未搬離，系爭不動產相關費用並皆由伊繳納。又系爭不動產向新北市泰山區農會抵押貸款之每月應繳本息，係由被上訴人之新北市○○區○○ 00000000000000號帳戶（下稱系爭帳戶）扣款支付，然上開帳戶存摺、印鑑及提款卡皆由伊持有保管，該帳戶內收入款項亦係伊之薪資、與他人間工作所得或借款，被上訴人就上開帳戶並無實際支配或存入任何款項。伊爰以本件起訴狀繕本之送達向被上訴人為終止系爭不動產借名登記法律關係之意思表示，並依民法第179條規定，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予伊等語。因而於原審聲明：被上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人。【原審判決上訴人全部敗訴，上訴人不服，提起上訴】並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人。二、被上訴人則以：伊於民國103年1月間以新臺幣（下同）590餘萬元向唐鳴華購買系爭不動產，並以系爭不動產向泰山區農會設定抵押貸款800萬元，用以清償前手唐鳴華向華南銀行抵押貸款之餘額559萬3,212元，以支付買賣價金，其餘款項，其中50萬元借予上訴人清償其債務，其中140萬元匯到伊土地銀行○○分行帳戶，另由伊領取40萬元現金購買家電及裝潢。又上訴人雖將其薪資等存入伊之系爭帳戶，然係因上訴人信用破產遭法扣而無法申辦帳戶，且因與伊為同居共財關係，故將薪資等存入系爭帳戶以供雙方共同生活，及幫忙負擔對泰山區農會之貸款債務，與借名登記無關。再者，唐鳴華於原審之證詞僅能證明其與上訴人就系爭不動產之借名登記關係，無法證明兩造就系爭不動產亦有借名登記關係。至上訴人固提出有系爭不動產之水電、瓦斯、稅賦等費用之相關憑條，然僅能證明其就居住於系爭不動產內時亦有負擔系爭不動產相關費用之事實。上訴人復未能舉證其於伊登記為系爭不動產所有權人之初與伊有借名登記互相表示意思一致，則自無主張終止借名登記關係，而依民法第179條規定請求伊將系爭不動產所有權移轉登記予上訴人等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。三、本件經整理並與兩造協議簡化爭點後，確認兩造不爭執事項如下（見本院卷二第193至194、238頁）：㈠系爭不動產自系爭房屋辦理第一次所有權登記而均登記為上訴人之父羅堯庭所有（見原審卷一第126頁、本院卷一第101頁）後，歷經93年12月3日移轉登記予張德福、94年1月18日移轉登記予林俊雄、97年12月11日移轉登記予劉明奇、98年11月4日移轉登記予蕭義韋、99年8月3日移轉登記予楊偉志、100年6月8日移轉登記予唐鳴華、103年2月26日移轉登記予被上訴人，及歷次設定抵押權，詳如原審卷一第127至137頁之異動索引及本院卷二登記資料。㈡被上訴人至遲自97年起居住系爭房屋，到108年初，而上訴人則在被上訴人居住系爭房屋前，即住在系爭房屋，至108年初。㈢系爭不動產於103年2月26日以買賣名義移轉登記為被上訴人所有，同時由被上訴人以系爭不動產為泰山區農會設定擔保最高限額960萬元之抵押權而貸款800萬元，其中所貸559萬3212元係由泰山區農會直接轉帳清償前以唐鳴華名義及以系爭不動產為華南銀行設定抵押權貸款之債務。㈣上訴人受僱於鴻卓公寓大廈管理維護股份有限公司、聚星保全股份有限公司之薪資，自103年3月起至109年間均匯入被上訴人泰山區農會帳戶（見原審卷一第259至331頁）。㈤系爭不動產移轉登記予被上訴人後，以被上訴人名義向泰山區農會設定擔保抵押權貸款之還款帳戶（本院卷一第337至389頁），其中註明鴻卓公寓、鴻卓保全、聚星保全公司及薪資（或薪津）之轉帳入款，係上訴人之薪資，另由羅家康（上訴人之子）、施秀如（上訴人之表妹）、蔡采樺（蔡門府之姊）及黃金鶴（陳仁傑之女友）之轉入或匯入款項，均係與上訴人之關係而轉入或匯入。四、本院之判斷：上訴人主張系爭不動產為其所有，僅係借用被上訴人名義登記，其已終止系爭借名登記關係，依民法第179條規定，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予其等情，為上訴人所否認，並以前詞置辯。是本件應審究之兩造主要爭點即為：㈠兩造就系爭不動產，是否有上訴人主張之借名登記關係？㈡上訴人主張終止借名登記關係，並依民法第179條規定請求被上訴人移轉系爭不動產所有權予上訴人，有無理由？㈠按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約，其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視，倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定（最高法院98年度台上字第990 號裁判要旨、106年度台上字第2678號判決參照）。又借名登記契約為諾成契約，當事人互相表示意思一致，即能成立，不以做成書面為必要（最高法院109度台上字第3240號、106度台上字第1695號判決參照）。借名登記契約之成立，側重於借名者與出名者間之信任關係，當事人間若未訂立書面契約以保留證據，借名人得就客觀事實舉證，如由何人出資、何人管理使用收益等情形，以證明其與登記名義人間，確有借名登記之合意存在（最高法院107年度台上字第521號判決參照）。又證明借名登記契約成立之證據資料，不以直接證據為限，倘綜合其他情狀，證明由一方出資取得財產登記他方名下後，仍持續行使該財產之所有權能並負擔義務者，非不得憑此等間接事實，推理證明彼等間存有借名登記契約（最高法院105年度台上字第600號、110年度台上字第1323 號判決參照）。而法院為判決時，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證判斷事實之真偽，民事訴訟法第222條第1項前段定有明文。㈡查上訴人主張其借用被上訴人之名義登記系爭不動產前，原係借用唐鳴華之名義登記等情，此據證人唐鳴華於原審證述：系爭房屋具體地址伊不知道，只知道景安路4號；上訴人是伊很好的朋友，這房子是他爸爸過世後過戶給他，因上訴人信用破產，且有法扣，他就拜託伊，大約在100年間起將房子登記在伊名下，並用伊的名字向華南銀行貸款，再由上訴人拿錢給伊按月繳貸款利息；後來兩年到了，因被上訴人是上訴人的女友，上訴人叫伊將房子過戶給她，伊就過給她；伊和被上訴人從未實際談過買賣及買賣金額，是上訴人、被上訴人及代書到伊辦公室，他們到伊辦公室弄好講好了，伊只負責簽名蓋章，伊只知道要返還系爭不動產給上訴人，不會去看那些買賣過戶文件，至於系爭不動產要登記在何人名下、被上訴人是否借名登記，均與伊無關；在伊之前，上訴人是向人借名登記，付錢給人家，是何人伊不知道，只知道是人頭等語（見原審卷二第80至85頁），核與上訴人上開主張，悉相吻合。可知，系爭不動產原係上訴人借用唐鳴華名義登記，以唐鳴華名義及系爭不動產為華南銀行設定抵押權之貸款，實際上亦係上訴人負責繳納，嗣唐鳴華係依上訴人要求而在辦理移轉登記之文件上簽名蓋章，其並未與被上訴人談論過系爭不動產之買賣。㈢被上訴人於本院訊問時雖稱：伊應該是以590幾萬元向唐鳴華購買系爭不動產，伊跟唐鳴華就像兄妹一樣，是唐鳴華說要賣房子，伊當時住那邊，伊就跟他說，伊沒什麼錢，看他貸款餘額剩多少，就用那個價格賣給伊，本來他還不願意賣，伊跟他講了3、4個月後，有一天他突然說願以系爭不動產向華南銀行貸款餘額賣給伊云云（見本院卷一第162至163頁）。然此不僅與上開唐鳴華所證述其未曾與被上訴人談論過系爭不動產之買賣等情不符，且嗣以系爭不動產為泰山區農會設定抵押權及以被上訴人名義貸款，而償還以唐鳴華名義向華南銀行貸款之餘額亦僅559萬3,212元，有系爭帳戶存摺可參，且為兩造所不爭執（見原審卷一第263頁、上開不爭執事項㈢），既非被上訴人上開所稱之590餘萬元，亦非其於原審所稱土地及建物所有權買賣移轉契約書（俗稱公契）所載571萬6,229元及25萬2,242元、合計596萬8,471元之價格（見原審卷二第22、31至39頁，上開公契所載土地價格571萬6,229元，實係土地公告現值《10,780.51平方公尺應有部分4 2/10000103年1月之每平方公尺公告現值12萬6,247元≒571 萬6,229元，見本院卷第115頁》；另上開公契所載建物價格2 5萬2,242元，則與房屋課稅現值相近《見本院卷一第139頁》），可見被上訴人對於系爭不動產之購買價格前後說詞不一，況且被上訴人所稱泰山區農會代償華南銀行貸款餘額559 萬3,212元，與其公契上所載購買價格596萬8,471元之差距，即37萬5,259元如何交付（見本院卷一第163頁），其亦未能舉證以實其說。則被上訴人所稱其向唐鳴華購買系爭不動產及買賣價格商議之情，已難遽採。㈣況系爭不動產於103年2月26日以買賣為原因，自唐鳴華名下移轉登記為被上訴人所有，同時由被上訴人以系爭不動產為泰山區農會設定抵押權而貸款800萬元等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈢）。而上開以被上訴人之名義向泰山區農會設定抵押權貸款，即使系爭土地僅以公告現值估計，泰山區農會就系爭不動產之評估總價仍達982萬0,476元，並按土地、房屋、公設及車位不同放款率計算結果，擔保放款總值亦達812萬8,006元，有泰山區農會109年12月31日新北泰農信字第1090201118號函及所附貸款價值評估資料可憑（見本院卷一第49至79頁）。足見，系爭不動產於移轉登記至被上訴人名下時，其市場客觀價值應至少有泰山區農會評估其願擔保放款之數額812萬8,006元，且被上訴人自陳：2 年前看到同社區在賣房子，大概賣1,000多萬元，伊找人來估價，大概是一坪35萬元左右，所以系爭房子應該價值也有1,200萬元等語（見本院卷一第166頁）。被上訴人卻稱其以590餘萬元或公契上所載596萬8,471元之價格向唐鳴華購得，然其隨即向金融機構貸得800萬元，即顯然悖於交易常情，被上訴人亦未能就其此部分主張舉證以實其說。益徵證人唐鳴華前揭證述系爭不動產原係上訴人借其名義登記，其只是要將系爭不動產返還上訴人，其並未與被上訴人談論系爭不動產買賣及買賣金額等節，應屬可採。㈤唐鳴華既未與被上訴人談論系爭不動產買賣及買賣價金，渠等自無可能就系爭不動產達成買賣契約之意思合致，則被上訴人受移轉登記為所有權人，即非本於向唐鳴華購買之原因。而被上訴人所稱其向唐鳴華購得系爭不動產一節，顯非實情。證人即被上訴人之妹妹顧文華於原審固證述：系爭不動產係其姊姊即被上訴人所購買，伊係聽姊姊告知云云（見原審卷二第12頁），惟其既係聽聞被上訴人所告知，而被上訴人主張其向唐鳴華購買系爭不動產，並非實情，業如前述，乃證人顧文華之證詞自亦無從佐證被上訴人之主張。又如前揭證人唐鳴華所證述，唐鳴華係因與上訴人間之借名登記關係，依上訴人要求而在辦理移轉登記予被上訴人之文件上簽名蓋章，而將系爭不動產移轉登記至被上訴人名下，兩造係與代書到伊辦公室處理等情，可見，系爭不動產自唐鳴華移轉登記至被上訴人名下，係唐鳴華應上訴人之指定所為。查兩造於系爭不動產登記為被上訴人所有時，係共同居住在系爭房屋，復於108年1月間分手而均離去系爭房屋，為兩造所不爭（見本院卷一第159、161頁、上開不爭執事項㈡）。而上訴人主張其與被上訴人間就系爭不動產係借名登記關係，則係以被上訴人名義及系爭不動產為泰山區農會設定抵押權貸款之債務係由其繳納，且還款之系爭帳戶存摺及印鑑暨提款卡均由其掌管等節為據，並提出其所保管自103年1月開戶時起至109年2月間之系爭帳戶存摺6本為證（見原審卷一第259至331頁、本院卷一第241至242、307至389頁）。經查： ⒈上訴人所提出之系爭帳戶存摺，其中存入金額項目中註記鴻卓或鴻卓公寓（或轉入帳號為000000000）、鴻卓保全、薪資或薪津、聚星保全股份有限公司之轉帳或匯款入款，均係上訴人薪資，另由訴外人羅家康（上訴人之子，轉帳帳號000000000）、施秀如（上訴人之表妹）、蔡采樺（蔡門府之姊姊，轉帳帳號000000000）及黃金鶴（陳仁傑之女友，轉帳帳號000000000）之轉入或匯入款項，亦均係因與上訴人之關係而轉入或匯入之款項等情，有鴻卓公寓大廈管理維護有限公司（下稱鴻卓公司）110年9月29日（110）鴻字第000000000號及110年11月5日（110）鴻字第110110501號函所附上訴人薪資資料、羅家康、蔡采樺、黃金鶴之上開帳號帳戶存摺、彰化商業銀行股份有限公司110年9月29日彰作管字第00000000000-0號函及所附蔡采樺上開帳戶基本資料、聯邦商業銀行110年9月30日聯業管（集）字第11010347942號函及所附羅家康上開帳戶基本資料、鴻卓公司之泰山區農會帳號0000000000000號帳戶存摺、聚星保全股份有限公司110年10月22日（110）星業字第11101022001號函所附資料可稽（見本院卷二第7至71、75至83、93至101、109、125至129、181至183頁），且為兩造所不爭執，堪信屬實。則合計上訴人之薪資及可證明與其有關係之轉帳或匯入金額，合計達648萬1,282元（尚不包括未能證明入款來源部分），占上開存摺所示全部入款合計約828萬0,657元將近八成（若扣除本院卷二第137至139頁所列現金存入，而未能查得入款來源之合計約97萬6,300元，則上訴人或與其有關之存入款項所占比例，更將近九成），而此期間之泰山區農會被上訴人名義貸款之本息還款扣繳金額，則僅合計278萬8,838元。則上訴人稱被上訴人之泰山區農會貸款債務係由其繳納等情，已非無據。 ⒉若再逐筆細究上開泰山區農會貸款，於每月還款本息扣款前所存入供扣繳之款項，至少於103年5月27日、8月27日、10 月27日、12月27日、104年1月27日、2月27日、3月27日、4 月27日、8月27日、105年1月7日、4月7日、6月8日、8月5日、10月5日、11月3日、11月27日、106年2月8日、3月7日、4月5日、5月2日、5月27日、7月6日、7月27日、8月27日、11月2日、12月5日、107年1月15日、1月27日、1月29日、4月10日、4月27日、5月29日、6月27日、8月2日、11月12日、11月13日、12月7日、108年1月10日、3月8日、4月7日、4月10日、5月26日、5月27日、6月2日、6月27日、7月27日、10月21日、11月8日、12月15日、12月29日、109年2月3日及2月9日之泰山區農會扣款，合計181萬0,727元，均可確認係由上開上訴人之薪資及與其有關之轉帳或匯入金額所支應（尚不包括泰山區農會核貸之800萬元，其中140萬元於103年3月6 日先匯至被上訴人台灣土地銀行股份有限公司○○分行帳戶，然於103年6月23日、6月30日、7月25日、9月29日陸續匯回15萬元、10萬元、5萬元及1萬5,000元，合計31萬5,000元，分別供103年6月27日及7月27日各4萬0,150元及供103年9月29日1萬5,510元、合計9萬5,810元之扣款，核係以所貸得款項繳納貸款本息，此經核對本院卷一第137至138、307至312頁足知）。被上訴人嗣雖主張於上開存摺期間，有17個月之扣繳金額及2個月之部分扣繳金額合計約70萬餘元係由其存入云云（見本院卷二第213至214頁），惟此為上訴人所否認（見本院卷二第238頁）。而經核對被上訴人上開主張存入款項，俱係「現金存入」，此有上開帳戶存摺可知。惟被上訴人對於上開帳戶存摺交易明細中有那些係其自己或其親友存入，其先表明已不記得（見本院卷二第193頁）；嗣經本院調查系爭帳戶各筆入款來源，泰山區農會回覆上開有摺現金存款無法查得存款人身分後（見本院卷二第137至139、141至161頁），被上訴人方於準備程序終結後稱上開現金存入均係其所為云云，不僅前後不一，且未舉證以實其說，上開系爭帳戶存摺復均在上訴人持有中，則被上訴人此部分抗辯，已難遽採。 ⒊再參酌有關被上訴人名義之貸款本息扣款情況，被上訴人固係設定抵押權擔保之系爭不動產登記所有權人及貸款名義人，然系爭帳戶可經查證入款來源者，絕大部分係上訴人之薪資或與上訴人有關之款項，且就每月應付貸款本息，大部分備供泰山區農會扣繳之入款，亦係上訴人薪資或與其有關之入款，而可證明係被上訴人入款甚至係其以自有資金備供泰山區農會貸款本息扣款者，反而付之闕如。則據被上訴人以系爭不動產設定抵押權貸款、卻由上訴人保管該還款帳戶存摺並陸續提供資金供泰山區農會扣繳本息之情況而言，上訴人顯較積極提供資金以供泰山區農會扣繳，即上訴人更加在意系爭不動產之保全。從而，上訴人主張該貸款本息係其繳納，而供泰山區農會設定抵押權擔保之系爭不動產，實係其借用被上訴人之名義登記，其方係系爭不動產之實質所有權人，已非無稽。而被上訴人非本於向唐鳴華購買之原因而受移轉登記為系爭不動產之所有權人，唐鳴華在辦理移轉登記之文件上簽名蓋章，係因其要將系爭不動產返還予上訴人，業如前述；然上訴人未由唐鳴華移轉登記為系爭不動產所有權人，而係將系爭不動產自唐鳴華名下移轉登記予被上訴人，後續復長期備供資金清償被上訴人之貸款債務。綜此以觀，上訴人主張系爭不動產於103年2月26日以買賣之名義，自唐鳴華名下移轉登記為被上訴人所有，係本於其向被上訴人借用名義登記之借名登記關係，應堪認定屬實。㈥系爭不動產既係本於上訴人借用被上訴人名義之借名登記關係而登記在被上訴人名下，在性質上應與委任契約同視，並類推適用民法委任之相關規定。乃上訴人以本件起訴狀繕本之送達，作為終止借名登記關係之意思表示，並於借名登記關係終止後，主張被上訴人已無法律上之原因，而受有系爭不動產之登記利益，依民法第179條規定，請求被上訴人將系爭不動產之所有權移轉登記予上訴人，即於法有據，應予准許。五、綜上所述，本件上訴人依民法第179條規定，請求被上訴人將系爭不動產所有權移轉登記予被上訴人，核屬有據，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　21　　日民事第六庭審判長法官陶亞琴法官林俊廷法官陳賢德正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　22　　日書記官張佳樺附表土地標示土地坐落地目面積（平方公尺）權利範圍編號縣市鄉鎮市區段小段地號 1 新北市 ○○區 ○○ 0000-0000 10,780.51 42/10000 建物標示編號建號基地坐落建物門牌建築式樣主要建築材料及房屋層數建物面積（平方公尺）權利範圍樓層面積附屬建物 1 00000-000 新北市○○區○○段000000000地號新北市○○區○○路000巷00號4樓 5層鋼筋混凝土造 4層總面積 89.88 陽台：9.58 花台：0.39 1/1 共有部分：○○段0000-000建號，面積882.38平方公尺，權利範圍：40/10000 2 00000-000 新北市○○區○○段000000000地號新北市○○區○○路000巷0弄0號底層 5層鋼筋混凝土造地下層總面積 14.59 42/10000 共有部分：○○段0000-000建號，面積882.38平方公尺，權利範圍：460/10000

臺灣高等法院109年度重上字第947號

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