109年度重上更一字第141號｜民事：給付服務報酬｜裁判日期：110 年 03 月 24 日

臺灣高等法院民事判決 109年度重上更一字第141號上訴人陳福壽陳蘇雄共同訴訟代理人簡長順律師被上訴人林書玄(即中鼎地產有限公司之承當訴訟人) 訴訟代理人王寶蒞律師卓詠堯律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於中華民國105 年9月23日臺灣新北地方法院105年度重訴字第109號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於110年3月3日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：上訴人陳福壽、陳蘇雄（下各以姓名稱之，合稱上訴人）於民國102年12月28日與中鼎地產有限公司（即全國不動產板橋新站加盟店，下稱中鼎公司）簽訂不動產專任委託銷售契約書（編號RA0000000，下稱系爭委託契約），委託中鼎公司居間仲介、銷售其所有坐落新北市○○區○○ 段000○000○000○000○000○000○000地號土地（下各以地號稱之，合稱系爭7筆土地）及其上門牌號碼新北市○○區○○路000 巷0號建物（下稱系爭建物，與系爭7筆土地合稱系爭房地）。嗣經中鼎公司居間仲介之下，上訴人於102年12月30日以總價新臺幣（下同）1億7,395萬元與訴外人胡睿鈞簽立買賣契約（下稱系爭買賣契約），並同意給付中鼎公司服務報酬695萬元（下稱系爭報酬），且簽署服務費用證明書（下稱系爭證明書）在案。系爭買賣契約雖嗣因胡睿鈞未依約履行而遭上訴人解除，仍不影響上訴人所負給付系爭報酬之義務，且伊（買方經紀人）及中鼎公司之賣方經紀人確實有將胡睿鈞於102年12月27日以訴外人鈞碩建設股份有限公司（下稱鈞碩公司）名義提出之不動產買賣購買意願書（下稱系爭意願書）所載之出價條件告知上訴人，並無違反民法第571 條忠實義務而不得請求報酬之情事。中鼎公司業將系爭報酬債權讓與伊，並由伊依法承當訴訟，爰依民法第565條、第568條、系爭委託契約第6條、系爭證明書等約定，及債權讓與之法律關係，請求上訴人如數給付系爭報酬等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人695萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（原審為被上訴人全部勝訴之判決，並分別諭知准、免假執行之宣告，上訴人不服提起上訴，經本院105年度重上字第909號〈下稱前審〉將原判決廢棄，並駁回被上訴人在原審之訴及假執行之聲請。被上訴人不服提起上訴，嗣經最高法院將本院前審判決除假執行部分外廢棄，發回本院更為審理）。並於本院答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊係於102年12月25日簽立編號RA0000000之不動產專任委託銷售契約書（下稱81861號契約），委託中央房屋仲介有限公司（即全國不動產板橋文化加盟店，下稱中央公司）銷售系爭房地，未與中鼎公司成立居間契約。系爭委託契約未給予伊合理審閱期間，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，其中關於服務報酬之約定應不構成契約內容。中鼎公司未依不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第22條第1項第1款法定要式在委託契約上簽章，系爭委託契約應屬無效。而系爭委託契約第7條第6項約定若因可歸責於買方而解除契約時，伊仍應支付已收價金50%作為服務報酬，對伊有重大不利益，依消保法第12條、民法第247 條之1規定應屬無效；退步言之，中鼎公司於伊簽署系爭買賣契約前，並未將系爭意願書告知或交付伊，反而協助胡睿鈞議價而以較低價格買受，且中鼎公司事後與胡睿鈞已協議免除其所負給付服務報酬義務，形同自買方收受利益，依民法第571條規定自不得向伊請求報酬，況伊實際已收價金僅為100萬元，被上訴人依系爭委託契約第7條第6項約定，只能請求服務報酬50萬元。又中鼎公司係於102年12月30日完成仲介事宜，遲至105年1月15日始提起本件訴訟，已逾民法第127條第8款所定2年時效，爰以時效抗辯拒絕給付。縱認中鼎公司得向伊請求給付系爭報酬，惟中鼎公司未調查胡睿鈞履約能力，且未依系爭委託契約第4條約定向胡睿鈞收取總價10%之簽約款，嗣因胡睿鈞反悔不履約，依管理條例第26條第2項規定，伊得請求中鼎公司賠償系爭房地跌價損失17,395,000元；及依民法第184條第1項前段、後段或依民法第197條準用第179條規定請求中鼎公司返還詐騙致匯出聲請本票裁定訴訟費用6萬元；暨因中鼎公司未告知系爭意願書致伊低價出售系爭房地所致差價1,485萬元之不完全給付損害賠償，爰以上開債權與被上訴人本件請求互為抵銷等語，資為抗辯。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、兩造不爭執之事項（見本院前審卷第103、104頁、本院卷第56頁）：㈠胡睿鈞經中鼎公司業務人員即被上訴人之仲介，由胡睿鈞委託之訴外人辜喨秋與上訴人於102年12月30日簽訂系爭買賣契約，以總價1億7,395萬元向上訴人購買系爭房地，第1期簽約款約定為1,739萬元，並簽訂買賣價金履約保證申請書、價金履約保證動用專戶款項協議書在案（下合稱系爭履約保證協議書）。㈡依系爭履約保證協議書其他約定事項附件第2條之約定，胡睿鈞應支付之第1期款，於簽約當天暫以面額1,739萬元本票支付，該本票暫保管於中鼎公司處，待胡睿鈞於102年12月31 日將全額1,739萬元匯至履約保證專戶內，該本票即歸還胡睿鈞。㈢辜喨秋於簽約當天代理胡睿鈞簽發面額1,739萬元之本票交予中鼎公司保管，翌日即102年12月31日再交付發票人為胡睿鈞、票面金額100萬元之支票正本1紙，及交付1紙未經用印、票面金額1,639萬元、受款人為安信建築經理股份有限公司價金履約保證專戶之支票影本予中鼎公司，由被上訴人持之與上訴人交涉，經上訴人同意胡睿鈞最遲應於103年1月6 日中午12前將上開1,639萬元存入履約保證專戶內，上開100萬元支票則經上訴人提示兌現。㈣胡睿鈞未如期於103年1月6日中午12時前將上開1,639萬元存入履約保證專戶內，且於103年1月8日以系爭7筆土地未能興建1,500坪以上之房屋為由，寄發存證信函通知上訴人解除系爭買賣契約及請求返還100萬元支票，副本通知被上訴人。㈤上訴人於103年1月17日寄發存證信函，催告胡睿鈞應於函到後7日內給付第1期價款，屆期未履行視同違約；嗣又於103 年1月29日寄發存證信函予胡睿鈞，表明解除系爭買賣契約；並以前開1,739萬元本票未獲清償為由，向法院聲請裁定准予強制執行，經原審法院於103年4月14日以103年度司票字第1682號裁定准許。上訴人嗣持該本票裁定為執行名義，聲請原審法院民事執行處以103年度司執字第147631號執行事件對胡睿鈞之財產為強制執行，胡睿鈞於104年5月25日清償票款17,897,880元（其中1,739萬元為票面本金、1,376,760元為102年12月31日起至104年5月25日止利息、131,120元為執行費，見原審卷一第101頁）。㈥胡睿鈞曾以本件兩造涉嫌背信、詐欺得利等情提起刑事告訴，經臺灣新北地方檢察署檢察官於103年8月1日以103年度偵字第19610號為不起訴處分。㈦胡睿鈞前曾對本件兩造及中鼎公司提起確認本票債權不存在等訴訟（下稱另案訴訟），經原審法院以103年度重訴字第423號判決駁回，胡睿鈞不服提起上訴，請求確認前述本票裁定所示之本票債權不存在，上訴人應連帶給付100萬元本息，並追加請求上訴人應連帶給付17,897,880元本息，經本院以104年度重上字第281號判決上訴駁回，另就追加之訴部分判決上訴人應給付胡睿鈞739萬元本息，並駁回胡睿鈞其餘追加之訴。上訴人及胡睿鈞各自提起上訴，經最高法院以106年度台上字第1853號判決廢棄關於命上訴人給付及駁回胡睿鈞其餘追加之訴部分，發回本院以107年度重上更一字第33號更為審理中，本院復於107年12月4日裁定上開事件於本件訴訟終結前停止訴訟程序，尚未確定。㈧被上訴人前就系爭房地買賣仲介事宜，訴請中鼎公司給付仲介承攬報酬4,642,650元本息，經原審法院以104年度訴字第2143號判決中鼎公司應給付被上訴人882,000元本息，另駁回被上訴人其餘之訴。中鼎公司不服提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，經本院以105年度上易字782號判決中鼎公司應給付被上訴人806,883元本息確定。四、至於被上訴人主張：上訴人經中鼎公司居間與胡睿鈞簽立系爭買賣契約，並承諾給付服務報酬695萬元，中鼎公司嗣將上開報酬債權讓與伊，伊自得請求上訴人給付服務報酬等情，則為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。經查：㈠上訴人與中鼎公司間就系爭房地有無成立委託銷售契約？ ⒈被上訴人主張上訴人於102年12月28日與中鼎公司簽訂系爭委託契約，委託中鼎公司居間仲介銷售系爭房地等情，業據提出編號RA0000000之系爭委託契約書影本為憑（見原審卷二第52、53頁）。而上訴人雖不爭執曾簽署該委託契約書之事實，惟辯稱：渠等係委託中央公司銷售系爭房地，嗣於102 年12月28日依仲介人員要求另行簽署空白授權書、系爭委託契約，迄至同年月30日與胡睿鈞簽訂系爭買賣契約時，仍不知受託人非中央公司，且系爭委託契約並無中鼎公司及法定代理人之簽名用印，渠等與中鼎公司間並未成立居間契約，而係經中央公司仲介簽立系爭買賣契約云云，並提出與中央公司訂立之編號RA0000000不動產專任委託銷售契約書影本為佐（見原審卷一第116至117頁，下稱81861號契約）。經查，81861號契約所載簽約日期為105年12月25日，而系爭委託契約記載日期則為105年12月28日，乃於81861號契約之後，且上訴人在原審對於102年12月30日就系爭房地與胡睿鈞簽署系爭買賣契約前之同年月28日，已改與中鼎公司簽訂系爭委託契約乙節並不爭執（見原審卷二第96頁），足見上訴人確與中鼎公司就居間銷售系爭房地乙事成立系爭委託契約，上訴人雖辯稱其簽署系爭委託契約時係空白云云，然未舉證證明，要難採信。又系爭委託契約已記載受託人（乙方）為「全國不動產新站加盟店中鼎地產有限公司」（見原審卷二第52頁），雖未表明該公司之法定代理人，然不因此影響雙方成立契約之效力，是上訴人辯稱其與中鼎公司間並無成立系爭委託契約之意思、系爭委託契約並未成立云云，難認可採。 ⒉次查，系爭房地買賣契約所附「不動產標的物現況說明書」，其右上角即已記載委託銷售契約書之編號為「RA0000000 」（見原審卷一第118頁、卷二第54頁），而該說明書業經陳蘇雄本人於102年12月30日簽名用印之（同時載明陳蘇雄代理陳福壽之字句），經核與上訴人和中央公司所簽立81861號契約之編號顯不相同，可徵上訴人係本於與中鼎公司所簽立之系爭委託契約，經中鼎公司居間仲介銷售系爭房地甚明。再參諸被上訴人於原審參加訴訟前，曾以證人身分到庭結證稱：伊曾受僱於全國不動產新站加盟店，該加盟店為中鼎公司，全國不動產板橋文化加盟店為中央公司，都是中鼎體系，伊曾仲介胡睿鈞（委託人辜喨秋）與上訴人於102年12月30日買賣系爭房地，伊是買方經紀人，有協助到賣方，賣方是委託板橋文化加盟店銷售，系爭買賣契約及系爭服務費用證明書係在新站加盟店簽立，當時買賣雙方之仲介、代書和伊都有在場，賣方仲介方芊懿是文化加盟店人員，但都算中鼎體系，賣方在簽立系爭買賣契約前有跟板橋文化加盟店簽1份委託銷售契約書，之後伊和方芊懿有再拿1份委託銷售契約書給賣方簽，那1份是由新站加盟店蓋章，因為原來板橋文化加盟店所簽委託書有誤，伊有跟賣方說前1份作廢，才補簽後1份，第2份委託契約是在系爭買賣契約簽立前所簽，在系爭買賣契約之不動產現況說明書右上角有寫上系爭委託契約編號，上訴人委託中央公司之委託銷售契約書編號是RA0000000，編號RA0000000這份才是後來所簽的委託書，伊有告知中鼎公司和中央公司都是中鼎體系，決策者都是中鼎公司之法定代理人等語（見原審卷二第24至27頁）；及證人方芊懿於原審法院104年度訴字第2143號被上訴人訴請中鼎公司給付承攬報酬事件中證稱：系爭房地買賣契約，伊是賣方仲介，伊也是屬於中鼎公司的仲介，買方仲介是被上訴人，伊是任職中鼎公司，就伊認知，地主的服務費用證明書就是跟中鼎公司所簽等語（見原審卷二第105、108至110頁）；佐以陳蘇雄於102年12月30日簽立之系爭證明書已明確記載：「…今由本公司居間協調，買賣雙方合意買賣總價計新台幣壹億柒仟參佰玖拾伍萬元整，並同意支付服務費報酬計新台幣陸佰玖拾伍萬元整。…仲介公司：全國不動產新站加盟店（中鼎地產有限公司漢生東路營業所）」等語（見原審卷一第22頁），陳福壽復不爭執陳蘇雄有權代理其簽署系爭證明書（見本院前審卷二第14頁），是由上各點互核以觀，可證上訴人確有同意將系爭房地改委由中鼎公司仲介銷售，並承諾依系爭證明書支付服務報酬695萬元予中鼎公司。至於上訴人抗辯陳蘇雄在系爭證明書上簽名，僅單純簽認仲介費尚未支付而已，並非有意將委託銷售契約之受託人更改為中鼎公司，亦非同意給付仲介費予中鼎公司云云，與系爭證明書所載內容不符，要無足採。 ⒊準此，上訴人與中鼎公司就系爭房地訂有系爭委託契約，且上訴人與胡睿鈞間之系爭買賣契約係經由中鼎公司居間仲介而成立，洵堪認定。㈡系爭委託契約是否無效？ ⒈上訴人辯以：中鼎公司及其經紀人未依管理條例第22條第1項規定在系爭委託契約上簽章，此種欠缺法定要式行為應無效云云。惟查，系爭委託契約已載明受託人為中鼎公司，經承辦人方芊懿簽名，並蓋有不動產經紀人之證書字號及姓名章（見原審卷二第52頁），且管理條例第22條第1項乃為保障交易當事人之權益，遂明定關於不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售等事宜如委由經紀業仲介或代銷者，委託契約書應由經紀業指派經紀人簽章，此為主管機關之行政管理規範，並非居間契約之要式規定，如有違反，委託居間契約自不因而無效，上訴人前揭抗辯委無足取。 ⒉上訴人復辯以：中鼎公司未給予伊合理期間審閱契約，依消保法第11條之1規定，服務報酬之約定應不構成契約內容云云。經查，系爭委託契約係於102年12月28日簽訂，依104年6月7日修正前消保法第11條之1第1項、第2項本文：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」，及內政部92年6月26日公告修正之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，契約審閱期間不得少於3日。惟該條規定係為保護消費者所設，使其於訂立定型化契約前，經由相當期間之審閱，有充分了解定型化契約條款之機會，倘消費者於訂約當時對於契約條款內容業已明瞭知悉，並自願放棄其審閱期間之權利，該條之保護目的即屬已達，故消費者審閱定型化契約內容之期間，雖未達規定期間，倘消費者已有充分了解契約條款之機會，而同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間，法律並無禁止消費者拋棄此部分權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，並無不可，對於該定型化契約之效力自不生影響。而系爭委託契約為定型化契約，委託人陳蘇雄本人並代理陳福壽於該契約第1頁審閱說明欄位勾選「業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱」之選項並簽名（見原審卷二第53頁），且上訴人曾於102年12月25日與同屬中鼎體系之中央公司就系爭房地簽署相同定型化約款之81861 號契約，業如前述，堪認上訴人就系爭委託契約之內容約款已有相當程度了解，始會同意在該特約事項欄位處簽名，否則自會當場向中鼎公司所屬人員提出異議或表示質疑，或要求攜回合約思考，而非同意當場簽約，是本件難認中鼎公司有違反上開消保法關於審閱期間之規定。 ⒊至於上訴人另辯稱系爭委託契約第6條服務報酬、第7條第6項本文「於簽訂書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（即上訴人）仍應支付已收價金之50%予乙方（即中鼎公司）作為服務報酬」之約定（見原審卷二第52、53頁），對其有重大不利益，依消保法第12條、民法第247條之1規定應為無效云云。惟系爭委託契約第6條所約定服務報酬為成交價額之4%，未逾中央主管機關之規定（內政部公告之不動產仲介經紀業報酬計收標準規定，不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之6或1個半月之租金）。且居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響（最高法院49年台上字第1646號判例意旨參照），而系爭委託契約第7條第6項但書亦約定於該情形者，上訴人應給付中鼎公司之報酬不得逾第6條所約定按成交價4%計算之報酬，自無上訴人指摘對其有重大不利益且顯失公平、應為無效之情形，是上訴人此部分抗辯，仍無足取。㈢被上訴人請求上訴人給付服務報酬，是否有理？如有，金額應為若干？按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有明文。上訴人與中鼎公司於102年12月28日簽訂系爭委託契約，其中第6條約定：「服務報酬：為成交價額之百分之4（營業稅內含，最高不得超過中央主管機關之規定，…），於簽訂不動產買賣契約書之同時，以現金壹次付清予乙方（即中鼎公司）。…」（見原審卷二第53頁）；復於102年12月30日簽立之「契約內容變更合意書」第1條約定委託價格變更為1億7,395萬元，第4條則約定委託價金含4%服務費（見原審卷二第55頁）；再於102年12月30日簽立系爭證明書，約定：「…今由本公司居間協調，買賣雙方合意買賣總價計新台幣壹億柒仟參佰玖拾伍萬元整，並同意支付服務費報酬計新台幣陸佰玖拾伍萬元整」（見原審卷一第22頁）。是上訴人與中鼎公司既已約定上訴人就系爭買賣應支付中鼎公司695萬元之服務報酬，上訴人並於同年月30日因中鼎公司之仲介而與胡睿鈞簽立系爭買賣契約，業如前述，中鼎公司自得請求上訴人給付服務報酬，嗣中鼎公司已於107年7月17日將此項債權讓與被上訴人，並將債權讓與事實通知上訴人（見本院前審卷一第263至264頁背面），是被上訴人本於系爭委託契約、系爭證明書之約定，及債權讓與之法律關係，請求上訴人給付695萬元之服務報酬，自屬有理。㈣上訴人辯稱於簽訂系爭買賣契約前，胡睿鈞即以鈞碩公司名義，於102年12月27日出具系爭意願書，表明欲以每坪32萬元價購住○區○地○○000○000○000地號土地，下稱3筆住宅土地），以公告現值200%價購公共設施用地（即602、615、616 、655、599地號土地，下稱5筆公設土地），中鼎公司卻未善盡報告義務，致伊不知胡睿鈞上開較高出價內容，同意以較低總價出售系爭房地而受有價差損害，依民法第571條規定，中鼎公司自不得請求伊給付服務報酬云云。惟查： ⒈按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條定有明文。而居間人有否違反上開忠實義務，應由委託人就此有利之事實負舉證責任。又如自認人已證明其自認與事實不符者，自得撤銷其自認，此觀民事訴訟法第279條第3項規定甚明。 ⒉經查，被上訴人於本院前審107年6月12日言詞辯論期日係以參加人身分到庭，經審判長詢問對於上訴人前述違反忠實義務之抗辯有何意見時，係答稱：伊沒有告知出價32萬元，伊是在102年12月30日通知上訴人有買受人要出價，沒有告知出價多少，只是約雙方來談等語（見本院前審卷一第244頁）；而被上訴人嗣經上訴人與中鼎公司同意其承當訴訟（見本院前審卷二第7、9頁），於本院前審107年9月5日準備程序期日委任代理人到庭答稱：不爭執中鼎公司及被上訴人並未將系爭意願書給上訴人看，亦不爭執渠等沒有將該意願書之價格提出予上訴人議價等語（見本院前審卷二第88頁），經核上開不利於己之陳述當屬自認無訛，然被上訴人嗣後撤銷自認（見本院卷第120頁），辯稱於簽立買賣契約前有至陳蘇雄住處告知系爭意願書內容，並說明買方已提高出價，始有可能成功邀集上訴人與胡睿鈞見面商議並簽立系爭買賣契約等語（見本院卷第139頁），並以中鼎公司所屬仲介人員即證人陳彥彰、陳志昱之證詞，及陳蘇雄與被上訴人間通話內容之錄音光碟、譯文等件為據。 ⒊審諸證人陳志昱證稱：伊曾是中鼎公司職員，有參與系爭買賣，伊是協助賣方經紀人協談，希望能跟買方出的價比較接近，買方有給過伊2份購買意願書，買方有請伊拿去給陳蘇雄講有沒有要賣，伊有拿過去給陳蘇雄看，剛開始陳蘇雄沒有同意，一直到價錢比較接近，陳蘇雄才願意見面談等語（見本院卷第152至154頁）；證人陳彥彰則證稱：伊曾是中鼎公司職員，有參與系爭買賣，伊是居中協調跟賣方談，買方有寫過2份價格不同的買賣意願書，意思是買方想買，有寫價格，伊有帶意願書給地主看等語（見本院卷第159至161頁）；又陳蘇雄前曾就另案訴訟案情事宜自行致電被上訴人討論（陳蘇雄與被上訴人皆是另案訴訟一審被告，見原審卷第75頁），而於通話錄音大約17分18秒處，被上訴人提及：「他購買意願書開出來跟你去…拿去跟你講價的就是2張嘛…就是購買意願書嘛，你才會出來嘛」，陳蘇雄則以台語答稱：「對啊」，被上訴人再繼續陳述：「如果是拿個人的，個人的也許你會感覺說這個人到底有錢還是沒錢，這是一回事，但是他用公司出來，對，雖然是簽約是所有權人是他去買的但是他是…他是等於說打著公司的名號啦」，陳蘇雄再答稱：「他是代表啦」等情，有錄音光碟、譯文等件在卷可稽（見本院卷第223至227頁），並經本院當庭播放光碟勘驗錄音內容，核與前述譯文係屬相符（見本院卷第256頁）。經核上開2名證人經隔離訊問後所為之證詞內容大致相同，且陳蘇雄已自承該錄音內容是其聲音無誤（見本院卷第275頁），又系爭意願書確實係胡睿鈞以鈞碩公司名義所出具乙節，為兩造所不爭執（見本院前審卷一第240頁背面、244頁），亦與陳蘇雄於電話中提及：「他是代表啦」等語一致，顯見陳蘇雄於簽立買賣契約前實已見過或知悉系爭意願書之內容，否則對話當下語氣應當十分疑惑、不解，不可能於被上訴人提及意願書時仍對答自然，毫無異狀；況鈞碩公司（胡睿鈞）係分別於102年12月3日、102年12月27日出具購買意願書，先是以每坪30萬元欲價購，後提高為每坪32萬元（見本院前審卷一第228頁正反面），如上訴人於簽立買賣契約前全然不知買方出價意願，鈞碩公司（胡睿鈞）身為買方，理應要求仲介人員以其第1份出價內容與上訴人盡力洽談即可，自無平白書立第2份意願書而提高出價之理，由此足徵上訴人前已知悉買方出價範圍，猶仍不滿意，鈞碩公司（胡睿鈞）始需提高出價，並於提高出價後，上訴人方同意經由中鼎公司安排與鈞碩公司（胡睿鈞）見面商議買賣細節，是被上訴人既已證明其先前所為自認與事實不符，自可撤銷自認。 ⒋被上訴人既依法撤銷自認，且已舉證證明伊及中鼎公司所屬仲介人員於簽立系爭買賣契約前，業將系爭意願書拿給陳蘇雄過目或告知出價內容，而陳蘇雄係代理陳福壽到場商議買賣細節及簽約（見原審卷一第13至18頁），可認陳福壽亦屬知悉該意願書之內容，是上訴人辯稱中鼎公司違反民法第571 條所定之忠實義務，隱瞞系爭意願書之存在而未據實報告云云，即無可採。再者，系爭買賣契約之買賣標的為系爭7筆土地及系爭建物（見原審卷一第13頁），而系爭意願書記載之買賣標的則為3筆住宅土地及5筆公設土地，且不含建物，並就稅賦相關費用另有「土地增值稅、工程受益費，由賣方負擔；不動產買賣移轉登記費、書狀費、謄本費、印花稅、契稅及代書費，由買方負擔」之約定（見本院前審卷一228頁正反面），兩者相較之下，買賣條件既係本於不同之標的及費用分擔，則系爭意願書上所為之記載充其量僅能評價為胡睿鈞提出之要約，於買賣雙方見面商議時既已就標的範圍重為討論（增加意願書所無之系爭建物，剔除意願書所載之615地號土地），基此而另行商議買賣價格亦難謂悖於常情；況胡睿鈞於另案訴訟係主張本件兩造於簽約前向其表示系爭7筆土地可興建1,500坪以上之房屋，嗣其發現建造執照可申請之樓地板面積僅為1,427.7坪，因認系爭買賣標的有瑕疵等語（見原審卷一第76、91頁），足見胡睿鈞購買系爭房地乃意在進行建案設計、興建及銷售，而非居住使用系爭建物，則系爭買賣契約最終納入系爭建物為標的，衡情應為上訴人之要求，自無從遵循系爭意願書之出價逕行成交，而買賣雙方既經見面商議交易條件後始簽立系爭買賣契約，且上訴人於簽約前已知悉胡睿鈞出價內容，其本於自身考量及綜合所有情況後同意系爭房地以總價1億7,395萬元出售，自難謂中鼎公司有何違背忠實義務而故意利於胡睿鈞之行為，是上訴人此部分所辯，洵不足採。㈤上訴人再辯稱胡睿鈞就系爭買賣關係對於中鼎公司亦有給付服務報酬之義務，而渠等事後達成協議，胡睿鈞免除中鼎公司損害賠償責任，中鼎公司亦免除胡睿鈞支付服務報酬義務，形同中鼎公司自買方處取得利益，依民法第571條規定，中鼎公司亦不得向伊請求服務報酬云云。然中鼎公司就系爭買賣係對於上訴人、胡睿鈞分別有報酬請求權，兩者互不影響，且中鼎公司對於胡睿鈞之報酬請求權本即得自由處分，事後同意免除胡睿鈞支付服務報酬義務亦無違反誠實及信用方法之處，是上訴人以此辯稱中鼎公司依民法第571條規定不得向伊請求服務報酬云云，亦非可採。㈥上訴人又以系爭委託契約第7條第6項已明定「於簽訂書面買賣契約後，因可歸責於買方之事由而解除契約者，甲方（即上訴人）仍應支付已收價金之50%予乙方（即中鼎公司）作為服務報酬」，而買方胡睿鈞僅支付100萬元之買賣價金，餘款均未支付，中鼎公司至多僅能請求伊給付50萬元服務報酬等情為辯。經查，胡睿鈞於102年12月30日簽約當日，就依約應於簽約時支付之第一期款1,739萬元暫以同額本票支付，並承諾於翌日將1,739萬元匯入履約保證專戶，惟胡睿鈞於翌日僅交付100萬元之支票，及傳真一紙未經用印、票面金額1,639萬元支票影本，交由被上訴人持向上訴人交涉，經上訴人同意胡睿鈞最遲應於103年1月6日中午前將1,639萬元存入履約保證專戶，上開100萬元支票則經上訴人提示兌現；嗣胡睿鈞未如期將上開1,639萬元存入履約保證專戶內，上訴人遂以前開1,739萬元本票未獲清償為由，聲請法院裁定准予強制執行，經原審法院以103年度司票字第1682 號裁定准許後，上訴人持該本票裁定為執行名義，聲請對於胡睿鈞之財產為強制執行，胡睿鈞於104年5月25日清償票款17,897,880元等情（其中1,739萬元為本票本金、1,376,760元為102年12月31日起至104年5月25日止利息、131,120元為執行費）等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈡至㈤）。參諸系爭買賣契約之約定，胡睿鈞於簽約時本即負有給付第1 期款1,739萬元價金之義務，故前述本票係作為支付價金之用，如胡睿鈞未另行匯付足額之第1期款，即形同以該紙本票予以支付，應堪認定；且所謂擔保物，係指債務人為確保債權人債權之受償所交付，供債權人於債務人不履行其債務時，據以取償者，故受擔保之債權人於債務人不履行給付義務，本即得行使擔保品之權利充作債務人之給付以滿足其債權，是縱前述本票係供擔保之用，上訴人於胡睿鈞未另行匯付款項時，亦得以該本票作為胡睿鈞第一期款之給付，又上訴人於另案訴訟審理時亦同此意見，並依此主張應將1,739 萬元全額予以沒收等語（見原審卷一第92頁），從而上訴人既已提示前述支票及以前述本票強制執行取得第1期價金1,739萬元，其50%即為8,695,000元，仍高於上訴人與中鼎公司所約定之695萬元服務報酬，是上訴人辯稱其僅收取100萬元買賣價金，系爭買賣契約嗣已因故解除，中鼎公司至多僅能請求伊給付50萬元服務報酬云云，非為可採。㈦被上訴人請求上訴人給付服務報酬是否罹於時效？上訴人辯稱被上訴人之服務報酬請求權依民法第127條第8款規定時效為2年云云。按民法第125條規定，請求權，因15年間不行使而消滅，但法律所定期間較短者，依其規定。又民法第127條第8款係規定商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價，各該請求權因2年間不行使而消滅。查民法第565條以下既未就居間報酬請求權設有短期消滅時效之規定，且本件被上訴人係依據上訴人及中鼎公司間之委託銷售契約請求上訴人給付服務報酬，其性質為基於委任關係所生之債，此與商人、製造人、手工業人所供給之商品及產物之代價顯然有別，而無民法第127條第8款規定之適用（最高法院51年台上字第294號判例意旨參照），又關於委任關係所生之債，亦僅限於民法第127條其他各款所明文之律師、會計師、技師、承攬人等之報酬始有2年短期時效之適用，居間報酬並不在上開法文規定之範圍內，則該項請求權並無適用民法第127條第8款短期時效餘地，而應依民法第125條規定，因中鼎公司或被上訴人於15年間不行使時始告消滅。而上訴人係於102年12月30日簽立系爭證明書，迄至中鼎公司於105年1月15日提起本件訴訟（見原審卷一第10頁），顯尚未逾15年，是上訴人所為時效抗辯，亦不足採。㈧上訴人所為抵銷抗辯，是否有理？ ⒈上訴人係以中鼎公司未調查胡睿鈞履約能力，且未依系爭委託契約第4條約定向胡睿鈞收取總價10%之簽約款，嗣因胡睿鈞反悔不履約，致伊受有系爭房地跌價損失17,395,000元，中鼎公司應依管理條例第26條第2項規定賠償損害等情為由，與被上訴人本件服務報酬請求權予以抵銷。經查： ①按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任；居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。此固為管理條例第26條第2項、民法第567條所明定。惟上訴人並未提出任何證據證明系爭買賣契約之買方即胡睿鈞之履約能力有何問題，且胡睿鈞不願意繼續支付價款之原因，依另案訴訟判決所載，係因兩造於簽約前向其表示系爭7筆土地可興建1,500坪以上之房屋，嗣其發現建造執照可申請之樓地板面積為1,427.7坪，因認系爭買賣標的有瑕疵，已如前述，並非無財力支付，又胡睿鈞既能於前開強制執行事件中提出現款清償（見不爭執事項㈤），顯難認係因無資力履行系爭買賣契約始毀約。 ②又系爭委託契約第4條雖就委託銷售之收款條件約定簽約款（含定金）為總價10%等語（見原審卷二第53頁），惟上訴人與胡睿鈞委託之訴外人辜喨秋已於102年12月30日見面洽談系爭房地買賣事宜，並於同日簽訂系爭買賣契約、履約保證協議書，更於系爭履約保證協議書其他約定事項附件第2條約定胡睿鈞於簽約當天暫以面額1,739萬元本票支付第1期款，待胡睿鈞將款項匯至履約保證專戶內後，該本票即歸還胡睿鈞等語（見原審卷一第20頁），足徵買賣雙方經見面洽談後，已就付款方式另行議定而達成意思表示一致，並非中鼎公司未徵詢上訴人意見，擅自違背委託銷售內容而為之，中鼎公司自無損害賠償責任可言。 ③上訴人既不能證明中鼎公司於交易前明知胡睿鈞為無資力之人，且陳蘇雄已親自到場與買方商議買賣條件，中鼎公司並無違反管理條例第26條第2項規定問題，是上訴人就此所為抵銷抗辯，均屬無據。 ⒉上訴人再以中鼎公司詐稱可代伊向法院聲請本票裁定為由，向伊騙取6萬元，依民法第184條第1項前段、後段請求中鼎公司損害賠償，或依民法第197條準用第179條請求中鼎公司予以返還，並提出永豐銀行匯款單影本為憑（見本院前審卷一第119頁）。惟該匯款單並未記載匯款目的，且收款人為「群鼎地產有限公司」，與中鼎公司為不同法人格甚明，債權債務關係亦係各自獨立，上訴人復未舉證證明中鼎公司有何行使詐術致其陷於錯誤因而交付6萬元情事，自不能單憑中鼎公司前曾介紹律師予上訴人處理另案訴訟之情，即逕認中鼎公司有詐欺情事而應負損害賠償或不當得利返還責任，是上訴人就此所為抵銷抗辯，亦屬無憑。 ⒊上訴人又以中鼎公司於買賣契約成立前並未告知系爭意願書之內容，致伊以較低價格同意出售系爭房地，如以系爭意願書上所載每坪32萬元計算，總價為1億8,880萬元，而伊僅以1億7,395萬元成交，損失差價1,485萬元，中鼎公司應負不完全給付之債務不履行損害賠償之責等情為抵銷抗辯。惟前已敘及被上訴人已依法撤銷自認，且已舉證證明伊及中鼎公司所屬仲介人員於簽立系爭買賣契約前，業將系爭意願書拿給陳蘇雄過目或告知出價內容，至於系爭買賣契約書所載買賣標的及成交總價，乃經買賣雙方各自基於自身考量商議而定，中鼎公司自無上訴人所稱應負不完全給付損害賠償責任情事，是上訴人就此所為抵銷抗辯，亦難認有理。五、綜上所陳，被上訴人依債權讓與、系爭委託契約及系爭證明書之約定，請求上訴人給付服務報酬695萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年2月17日（於105年2月16日送達上訴人，見原審卷一第63、64頁之送達證書）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而原審為上訴人敗訴之判決，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　 3　　月　　24　　日民事第十四庭審判長法官蔡和憲法官邱靜琪法官周珮琦正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　25　　日書記官強梅芳

臺灣高等法院109年度重上更一字第141號

關鍵資訊