臺灣高等法院110年度上字第1072號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 110年度上字第1072號上訴人蔡建興訴訟代理人謝曜焜律師複代理人惠嘉盈律師被上訴人許芳瑋訴訟代理人朱俊穎律師葉芸君律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年9月2日臺灣臺北地方法院110年度訴字第1188號第一審判決提起上訴，本院於111年3月9日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、被上訴人主張：伊於民國108年12月8日經由房屋仲介向訴外人楊淑滿購買臺北市○○區○○段0○段000號建物（即臺北市○○ 區○○○街000號8樓房屋）及附屬地下2樓編號101號坡道機械車位（下稱系爭不動產），價金新臺幣（下同）1,750萬元（下稱系爭買賣契約），伊於108年12月16日給付簽約款175萬元、109年1月8日給付完稅款175萬元，並於109年2月間向兆豐國際商業銀行貸款1,400萬元，透過履約保證專戶付訖價金，嗣109年2月6日完成系爭不動產所有權移轉登記。詎系爭不動產遭上訴人無權占用，爰依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭不動產。上訴人無合法權源占用系爭不動產，係無法律上原因獲有不當得利，致伊受有損害，故併依民法第179條規定，請求上訴人返還相當於租金之不當得利等語。聲明：上訴人應將系爭不動產騰空並遷讓返還被上訴人，暨上訴人應自109年9月1日起至騰空並遷讓返還系爭不動產之日止，按月給付被上訴人2萬3,677元。原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴。被上訴人之答辯聲明：上訴駁回。二、上訴人則以：伊與楊淑滿於80年4月6日結婚，育有一女，婚姻關係現存續中，系爭不動產係伊出資購買，以楊淑滿為登記名義人，自94年起以久住意思同住系爭不動產，祖先牌位供奉於此，楊淑滿尚未點交系爭不動產予被上訴人，被上訴人不得主張楊淑滿為無權占有，基於類推適用占有連鎖之法理，被上訴人亦不得對伊主張無權占有。伊於109年4月20日收到被上訴人寄發存證信函，始知楊淑滿將系爭不動產出賣被上訴人。被上訴人購買系爭不動產時未前往現場查看，並要求出賣人點交，在不知房屋內部構造、擺設或現居住之人，甚至有祖先牌位之情況下，貿然出資1,750萬元購買系爭不動產，顯不合常理，是其與楊淑滿間系爭買賣契約應屬通謀虛偽意思無效。依系爭買賣契約第7條房地點交之約定及被上訴人寄發之存證信函，被上訴人於點交前即知伊居住系爭不動產內，其可向楊淑滿請求違約處罰、解除契約並拒絕辦理結算出款，卻捨易取難，轉向伊提起本件訴訟，不符常理，違反誠信原則，應屬權利濫用。系爭不動產110年課稅現值為47萬6,000元，坐落土地申報地價為112萬9,250元，依土地法第97條第1項規定，每月租金上限應為1萬3,377元，則被上訴人請求不當得利超過上開數額，違反土地法第97條第1項規定之房地總價年息10%上限，應屬無效等語，資為抗辯。上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。三、查上訴人與楊淑滿於80年4月6日結婚，自94年7月14日遷入系爭不動產，婚姻關係現仍存續中，上訴人現占有系爭不動產，被上訴人與楊淑滿於108年12月8日簽立系爭買賣契約，系爭不動產於109年2月6日移轉登記與被上訴人，被上訴人於109年2月18日結清價金，付訖買賣總價金1,750萬元等情，有系爭買賣契約、系爭不動產登記謄本、安新建築經理股份有限公司（下稱安新公司）專戶資金及利息結算明細表、戶籍謄本可稽（見原審卷第17至20、47、83至90、91頁），且為兩造所不爭（見本院卷第82頁），堪信為真。四、被上訴人主張系爭不動產為伊所有遭上訴人無權占有，故請求上訴人遷讓返還系爭不動產，並請求占有期間相當於租金之不當得利等語，為上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利。民法第758條第1項、第759條之1第1項定有明文。系爭不動產於109年2月6日登記為被上訴人所有，有不動產登記謄本可參（見原審卷第17至20頁），依上開規定，應推定被上訴人為系爭不動產之適法所有權人甚明。㈡上訴人稱系爭買賣契約為通謀虛偽意思表示應屬無效，系爭不動產非被上訴人所有云云。惟： ⒈被上訴人於108年12月20日以1,750萬元之價金向楊淑滿買入系爭不動產，雙方簽訂不動產買賣契約，付款方式為第一期（簽約款）175萬元於108年12月8日以商業本票交付、第三期（完稅款）175萬元至遲於109年1月8日前匯入履保專戶，以貸款方式付清第四期（尾款）1,400萬元，有不動產買賣契約可稽（原審卷第69至76、83至90頁），上開交易係由安新公司辦理，該買賣簽約款175萬元、完稅款175萬元，及另筆交屋尾款1,315,929元均已收受，其餘1,268萬4,071元則由貸款銀行匯入安新公司之履約專戶，有安新公司專戶資金及利息結算明細表可稽（見原審卷第91頁），可見被上訴人依系爭買賣契約透過安新公司之交易管理，將總價金1,750 萬元匯入履約專戶或由買方以銀行貸款清償賣方原有銀行貸款方式付訖，此亦為上訴人所不爭執（見原審卷第136頁），是被上訴人確已依約給付買賣價金完畢。 ⒉證人即系爭不動產出賣人楊淑滿證稱：「…系爭不動產原是登記在我名下，我因被告（即上訴人）外遇而搬離該屋，繳不出貸款，當時有跟被告說請他每月匯款6萬元給我，但被告不理會，我不得已才賣掉房子…。原告（即被上訴人）於簽立系爭買賣契約時，房屋仲介有帶原告去看過系爭不動產，當時系爭不動產裡面都是東西，看得出來有人住，我也有告訴原告被告居住在系爭不動產…」（見原審卷第201至202、2 04、205頁），依證人楊淑滿所述，於交易時已經由房屋仲介帶被上訴人看過系爭不動產之現況，可看到屋內滿是東西及上訴人居住在內等情，是上訴人主張被上訴人於購買系爭不動產時，並未調查使用現況、前往察看云云，並非可採。又衡以房屋買賣交易過程中，於交屋前仍有人繼續占有、使用房屋之情況，並非少見，自難以系爭不動產仍有上訴人居住占用、仍有供奉祖先牌位等，即認系爭不動產之買賣違反社會常情，雙方無買賣之真意，故上訴人以此為辯，並不足取。 ⒊上訴人稱被上訴人之買賣資金應是由楊淑滿所交付，可調查被上訴人購買系爭不動產之資金來源，且應調查被上訴人出入境資料以查明其於簽約時是否在國內，又被上訴人在未能取得系爭不動產之占有，却僅向楊淑滿收取每月2萬元共6個月之補償金，未向其請求違約金或主張解除契約，不符常情云云。然被上訴人就系爭不動產之買賣已完成給付價金，有安新公司專戶資金及利息結算明細表可稽（見原審卷第91頁），就其已付清價金一事，復為上訴人於原審所不爭執（見原審卷第136頁），則其事後無何憑據、翻異前詞，指稱買賣價金非被上訴人所有，自不足採。又被上訴人與楊淑滿簽系爭不動產買賣契約，已由第三人安新公司保證履約完畢，有系爭不動產買賣契約可憑，契約之形式真正為上訴人所不爭（見原審卷第136頁），則契約所載簽約日期，被上訴人是否在國內，顯不影響契約效力；另被上訴人除取得楊淑滿所給付之每月2萬元、6個月共12萬元之補償做為未能使用系爭不動產之損失外，其於本件訴訟中尚請求上訴人給付無權占有系爭不動產期間相當於租金之不當得利。再被上訴人是否對楊淑滿請求違約賠償或主張解除契約，係其2人間之民事糾葛，難以此可推認其2人間就系爭不動產之買賣為虛偽不實。 ⒋所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人雙方故意為不符真意之意思表示而言，且如有主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應由該主張人負擔舉證責任（最高法院48年度台上字第29號、50年度台上字第421號裁判意旨參照）。上訴人主張被上訴人未查看系爭不動產現況、不知是否有人居住，即貿然購買系爭不動產，購買價金非其所有，交易不符常情，系爭買賣契約為虛偽不實云云，均非可採；此外，上訴人復未提出其他證據，則其主張被上訴人與楊淑滿間之系爭不動產買賣為通謀虛偽意思表示，系爭不動產所有權移轉亦不實在云云，並無依據。㈢上訴人稱伊與楊淑滿、女兒自94年起即共同居住系爭不動產，與楊淑滿之婚姻關係迄今仍存續，基於夫妻間同居義務之履行，伊與楊淑滿間就系爭不動產有類似使用借貸法律關係，故有權占有使用系爭不動產云云。惟夫妻互負同居之義務。但有不能同居之正當理由者，不在此限。夫妻之住所，由雙方共同協議之；未為協議或協議不成時，得聲請法院定之。法院為前項裁定前，以夫妻共同戶籍地推定為其住所。為民法第1001條、第1002條所明定，此係民法親屬編就夫妻2 人間互負履行同居生活權利義務之規定，但此與第三人無涉，無從據此對於第三人主張此同居權利。楊淑滿已於109年4月20日前搬離系爭不動產（見原審卷第201頁），有楊淑滿之戶籍資料可參（見本院卷第263頁），依上開規定，系爭不動產已非楊淑滿履行夫妻同居義務之處所，上訴人主張與楊淑滿間就系爭不動產有類似使用借貸之法律關係云云，自不足取。至於上訴人所舉之臺灣高等法院臺南分院94年度上易字第140號判決，旨在說明夫妻同住一處時，夫妻之一方居住使用他方所有之房屋，非無法律上原因，然此與本件被上訴人並非履行夫妻同居義務之一方，且楊淑滿已搬離系爭不動產等情形均不同，故無從援引。此外，上訴人復未能舉證對於系爭不動產有何占有權源，則被上訴人主張上訴人係無權占有系爭不動產，堪可認定。㈣上訴人以系爭買賣契約第7條關於房地點交部分已約定如買賣標的物有第三人占用之情形，應由賣方於點交前排除，如經買方催告賣方補正而不補正或難以補正者，買方得向賣方請求減少價金或解除契約，被上訴人既然明知上訴人居住於系爭不動產，本得依前開約定向楊淑滿主張契約權利，卻捨易取難，願意交付價金尾款給楊淑滿，再提起本件訴訟，顯係透過本件訴訟達到驅離上訴人之目的，參諸最高法院100年度台上字第463號判決意旨、95年度第16次民事庭會議決議，應屬權利濫用而違反誠信原則云云。然權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨參照）。上訴人就系爭不動產與楊淑滿間並無使用借貸關係存在，本件事實與最高法院100年度台上字第463號判決之基礎事實已有不同。又被上訴人於第三人占有系爭不動產時，未向出賣人楊淑滿主張系爭買賣契約權利，並不妨礙其對於無權占有系爭不動產之人主張權利。上訴人既未舉證其占有系爭不動產之合法權源，妨害被上訴人就系爭不動產所有權之行使，被上訴人提起本件訴訟，自屬權利之正當行使，被上訴人已付系爭買賣契約價金取得系爭不動產，顯非以損害上訴人為主要目的，難認有權利濫用或違反誠信原則之情事。㈤所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。上訴人以被上訴人無權占有系爭不動產，依上開規定，於109年4月20日發函請求上訴人於函到7日遷讓系爭不動產，有苗栗南苗郵局第45號存證信函暨執據可參（見原審卷第23至25頁），被上訴人為系爭不動產之所有權人，上訴人復未能舉證有何占有權源，則被上訴人依上開法律規定，請求上訴人騰空並遷讓返還系爭不動產，自屬有據。㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書定有明文。無權占用他人建物，可能獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年度台上字第1695號裁判意旨參照）。上訴人迄今仍繼續占有使用系爭不動產，屬無法律上原因而受有利益，致被上訴人受有相當於租金之損害，自應將占有相當於租金之不當得利償還被上訴人。被上訴人於109年4月20日函請上訴人於7日內遷離系爭不動產（見原審卷第13、23至25、41頁），是被上訴人請求上訴人自109年9月1日起至返還系爭不動產之日止（見原審卷第193頁），給付相當於租金之不當得利，亦屬有據。㈦上訴人稱本件相當於租金之不當得利上限應為每月1萬3,377元，被上訴人請求每月2萬3,677元，違反土地法第97條規定，應屬無效云云。惟城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。又實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與自行申報地價之分，但法院斟酌實情，認公告地價較諸自行報價為準確，爰在土地法第105條準用同法第97條所定年息百分之十限度內，命為給付不當得利之判決，非當事人所得任意爭論多寡。有最高法院84年度台上字第484號民事裁判要旨可參。系爭不動產坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地，自102年至109年 1月之申報地價均為1萬9,520元/平方公尺，有土地登記謄本可稽（見原審卷第19頁），如以土地申報地價計算，系爭土地權利價值為112萬9,250元（1萬9,520元/平方公尺×8,264.42平方公尺×70/10000，元以下四捨五入），系爭不動產110年房屋稅繳款書之課稅現值47萬6,000元（見本院卷第185頁），房地總價值僅160萬5,250元（即1,129,250元＋476,000元），顯與系爭不動產108年間之交易價格1,750萬元相距甚大（見原審卷第69至76頁），可見土地申報地價顯然偏低。又系爭土地於109年1月之公告地價為8萬9,200元/平方公尺（見原審卷第19頁），足見109年間之土地公告地價因市區快速發展調整為8萬9,200元較為準確，故以土地公告地價80%為申報地價，被上訴人就系爭土地之權利價值為412萬8,243元（89,200元/平方公尺×8,264.42平方公尺×70/10000×80%＝4,128,243），加計房屋價值47萬6,000元，房地總價為460 萬4,243元（即4,128,243元＋476,000元），依土地法第97條規定城市地方房屋租金不得超過房地申報總價10%，系爭不動產之每年租金上限應為46萬0,424元，每月為3萬8,369元（460,424÷12＝38,369），是本院認被上訴人請求相當於租金之不當得利每月2萬3,677元，並未超過土地法第97條所規定之房地申報總價年息10%之上限，應屬適當，故上訴人所辯，並不可取。五、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、第179條等規定，請求上訴人騰空、遷讓返還系爭不動產，及自109年9月1日起至返還系爭不動產之日止，按月給付2萬3,677元之不當得利，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，上訴人請求傳喚被上訴人與證人楊淑滿到庭，命被上訴人提出委託安新公司進行履約保證之相關契約書及履約保證專戶之各次匯、付款明細，被上訴人於108 年12月8日、109年1月8日、109年2月18日匯付自備款入本件履約保證專戶之各次匯款單據，楊淑滿迄今給付被上訴人每月補償費2萬元之帳戶入款紀錄，被上訴人向兆豐銀行設定抵押貸款之帳戶（含分行名稱、帳號），發函永立地產開發有限公司（大家房屋台北政大店)提出「本件買賣各自委託該公司進行仲介買賣之『委託契約書』及買賣雙方各自給付仲介費之發票存根」，並說明「本件買賣雙方支付仲介費之方式及相關證明」，向內政部移民署調取被上訴人自108年1月1日至110年12月31日止之出入境紀錄等，因本件事證已明，均無必要；兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3　　月　　30　　日民事第十九庭審判長法官魏麗娟法官張婷妮法官潘進柳正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　　30　　日書記官廖婷璇

臺灣高等法院110年度上字第1072號

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