臺灣高等法院110年度上字第871號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 110年度上字第871號上訴人台慶不動產八德國中興豐店即匯昌不動產開發有限公司法定代理人吳政哲訴訟代理人廖克明律師被上訴人王玉蝦訴訟代理人許啟龍律師許淑玲律師張雅蘋律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國110年6月16日臺灣桃園地方法院109年度訴字第2636號第一審判決提起上訴，本院於110年12月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256條定有明文。查上訴人於原審係以被上訴人遲不依約配合簽訂買賣契約，致上訴人受有損害為由，依民法第229條第1項、第231條第1項等規定，請求被上訴人給付新臺幣（下同）200萬元本息，嗣於本院審理時，復補充另依民法第232條規定，而為前揭請求，經核僅屬補充法律上之陳述，非追加訴訟標的，於法自無不合，合先敘明。貳、實體方面一、上訴人主張：被上訴人於民國109年7月9日簽立土地專任委託銷售契約書（下稱系爭契約）及銷售聯賣同意書（下稱聯賣同意書），同意委託訴外人滙業廣告股份有限公司（即台慶不動產八德永福店，下稱滙業公司）、匯旺不動產開發有限公司（即永慶不動產八德廣豐店，下稱匯旺公司）、匯城不動產開發有限公司（即永慶不動產八德大潤發店，下稱匯城公司）及上訴人，共同居間仲介銷售被上訴人所有之桃園市○○區○○段0000地號土地（下稱系爭土地），約定委託銷售期間自109年7月9日起至109年8月10日止，另又簽署委託事項變更契約書，約定被上訴人須實拿新臺幣（下同）4億2,520萬元，且不支付任何仲介費、佣金及土地增值稅，僅支付潤筆費2,000元。嗣經上訴人於109年7月28日覓得買方凃福來願以每坪40萬元之價格買受系爭土地（系爭土地面積為3,513.02平方公尺，約1,062.7坪，故總價約4億2,520萬元），上訴人即依系爭契約第6條第3項約定，收取凃福來簽發面額為2,000萬元之支票作為定金，並旋即通知被上訴人配合進行後續簽約事宜，詎被上訴人竟藉詞拒絕辦理，致上訴人受有無法向凃福來收取服務報酬200萬元之損害。爰依民法第229條第1項、第231條第1項、第232條等規定，請求被上訴人給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。二、被上訴人則以：系爭契約係由被上訴人與匯城公司簽訂，上訴人並非系爭契約書之當事人，兩造間應無契約關係存在，且被上訴人簽訂系爭契約及聯賣同意書時，匯城公司未依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1規定，給予3日以上之審閱期間，則銷售聯賣同意書中關於「委託」、「居間仲介」之約定，自不構成契約內容，況縱認此部分構成契約內容，仍難認系爭契約之效力亦及於上訴人，是上訴人援引系爭契約之內容而為相關主張，自屬無據；另系爭契約第3條、第6條第3、4項之約定，因違反消保法第11條之1規定，應不構成契約內容，被上訴人亦未授權受託人得同意買方以支票充作定金，匯城公司人員曾浚瑋於委託銷售期間與被上訴人聯繫時，更從未提及已收取買方之定金支票，是上訴人所稱已於109年7月28日收受定金支票乙節，自屬可疑；又被上訴人係因就買方是否需於系爭土地移轉登記前將全部價金存入履約保證專戶，及得否以貸款支付買賣價金等交易條件，未能與買方達成共識，而未與買方簽訂買賣契約，尚非無故拒絕簽約；況依上訴人與凃福來簽訂之買賣定金收據第4條後段約定，若因可歸責於賣方之事由致無法簽立買賣契約，上訴人仍得請求凃福來支付服務報酬，其自未受有損害等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之請求，為其敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執事項（見本院卷第98頁）：㈠被上訴人與匯城公司於109年7月9日簽訂系爭契約及委託事項變更契約書。㈡原證1之委託確認單、聯賣同意書中被上訴人之簽名為真正。五、本院之判斷兩造均同意簡化本件爭點之項目（見本院卷第98-99頁），茲分述如下：㈠兩造間有無居間仲介之契約關係存在？系爭契約之效力是否及於上訴人？上訴人主張兩造間有居間仲介之契約關係存在，固據其提出聯賣同意書、系爭契約、委託事項變更契約書等為證（見原審卷第13-21頁），然為被上訴人所否認。經查： 1.依上訴人所提系爭契約及委託事項變更契約書所示，該契約之委託人為被上訴人、受託人為匯城公司，至上訴人則非契約之當事人，是上訴人主張其與被上訴人間有居間仲介之契約關係存在，已難認有據。 2.上訴人雖主張依被上訴人簽署之聯賣同意書，可知被上訴人已同意將系爭土地委託上訴人進行聯賣居間仲介，故兩造間亦有居間仲介契約存在云云。然考諸該紙同意書之名稱既為「銷售聯賣同意書」，足見其目的及作用應係同意該文件所列之4家公司得就系爭土地進行銷售聯賣，且觀其內容，僅有「立書人王玉蝦同意委託滙業公司、匯旺公司、匯城公司及上訴人進行聯賣居間仲介銷售系爭土地」之簡單記載，就雙方之權利義務內容等事項，則全無任何具體之約定，亦未提及系爭契約及委託事項變更契約書之效力，是否及於匯城公司以外其他3家參與聯賣之公司，甚而未見滙業公司、匯旺公司、匯城公司及上訴人之簽名用印，自難僅憑該聯賣同意書之內容，即認兩造間已達成由被上訴人委託上訴人居間仲介銷售系爭土地之意思合致。 3.且查，不動產經紀業界所謂之「聯賣」制度，乃指不動產經紀業者間，就受託之待租售物件，約定共同尋找交易相對人，以增加成交機會之行為，此與居間仲介契約之受託人是否變更或增加，應屬二事。是縱認賣方委託人同意受託人得以聯賣之方式，與其他不動產經紀業者合作，共同尋找交易相對人，以增加成交機會之行為，亦非當然表示委託人即同意與其他參與聯賣之不動產經紀業者成立契約關係；此參被上訴人僅與匯城公司簽訂系爭契約及委託事項變更契約書，內容詳列被上訴人委託銷售系爭土地之價額、同意之付款方式、服務報酬計算方式、雙方相關權利義務內容、委託期間等事項，卻未曾與另3家參與聯賣之公司簽訂任何委託銷售契約書，亦未在聯賣同意書上記載任何具體之契約內容，或註明系爭契約之效力亦及於另3家參與聯賣之公司等情，亦足印證被上訴人實無與上訴人締約之意。是上訴人以被上訴人同意由上訴人參與銷售聯賣，主張兩造間已有居間仲介之契約關係存在，即無可取。 4.況查，上訴人雖稱係由其覓得買方凃福來願以被上訴人委託銷售之價格，購買系爭土地云云，然觀諸其所提關於溝通說明銷售系爭土地相關進度情形之LINE對話紀錄（見原審卷第29-91頁），均係由匯城公司受僱人曾浚瑋與被上訴人聯繫，上訴人就此並無爭執（見本院卷第192頁），且被上訴人表示不同意簽訂買賣契約後，亦係由匯城公司委託律師發函催告被上訴人至匯城公司進行相關簽約事宜，此有東華律師事務所109年8月14日109年東明律字000000000號函在卷可佐（見原審卷第93-95頁），俱徵與被上訴人成立居間仲介契約之對象，應僅有匯城公司，而不及於上訴人甚明，否則，買方既係由上訴人尋得，理應由其自行告知被上訴人，殊無輾轉經由匯城公司之受僱人與被上訴人聯繫，甚而以匯城公司之名義委請律師發函催告被上訴人履約之必要。是綜上所述，應堪認上訴人與被上訴人間並無任何契約關係存在，上訴人主張兩造間有居間仲介之契約關係存在，且系爭契約之效力應及於上訴人云云，洵無可採。㈡承前所述，兩造間既無契約關係存在，則上訴人以被上訴人遲延履行系爭契約第6條第4項之義務為由，依民法第229條第1項、第231條第1項、第232條等規定，請求被上訴人給付200萬元本息，自無理由，不應准許。且其他有關被上訴人是否應負給付遲延損害賠償責任之爭點，亦無再予審究之必要，併此說明。六、綜上所述，上訴人依民法第229條第1項、第231條第1項、第232條等規定，請求被上訴人給付200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，非屬正當，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　21　　日民事第二十庭審判長法官周祖民法官張永輝法官馬傲霜正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　21　　日書記官崔青菁

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