110年度重上字第518號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：111 年 03 月 29 日

臺灣高等法院民事判決 110年度重上字第518號上訴人周方慰被上訴人隆通企業管理顧問有限公司法定代理人李秀英被上訴人燁聯資產管理顧問股份有限公司法定代理人陳正修共同訴訟代理人王志陽律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國110年5月10日臺灣臺北地方法院109年度重訴字第1279號第一審判決提起上訴，並減縮起訴聲明及為訴之追加，本院於110年3月8日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。原判決主文第一項應減縮更正為：被上訴人隆通企業管理顧問有限公司應給付上訴人新臺幣參拾萬壹仟捌佰肆拾貳元，及自民國一一○年一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原判決主文第四項應更正為：原判決減縮更正後主文第一項於上訴人以新臺幣壹拾萬零陸佰壹拾肆元為被上訴人隆通企業管理顧問有限公司供擔保後，得為假執行；但被上訴人隆通企業管理顧問有限公司如以新臺幣參拾萬壹仟捌佰肆拾貳元為上訴人預供擔保後，得免為假執行。事實及理由壹、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第3款定有明文。而原告在第二審減縮起訴之聲明者，該減縮部分雖經第一審判決，但因有此減縮，於該減縮範圍內使訴訟繫屬消滅，第一審判決應於減縮範圍內失效，第二審無庸再就減縮部分為裁判（最高法院76年度台上字第1659號裁判意旨參照）。經查：一、上訴人於原審係請求被上訴人隆通企業管理顧問有限公司（下稱隆通公司）應給付民國105年6月至107年5月社區管理費共新臺幣（下同）192,123元本息（見原審卷第125至126頁）、104年9月18日至106年12月31日房屋稅共68,870元本息（見原審卷第126至127頁）、104年9月18日至106年12月31 日地價稅共367,007元本息（見原審卷第127至128頁）等，經原審判決隆通公司應給付上訴人628,000元本息（社區管理費192,123元＋房屋稅68,870元＋地價稅367,007元），並駁回上訴人其餘之訴。嗣於本院審理中，上訴人主張伊代墊之社區管理費金額實應為188,311元（見本院卷二第9至10頁），嗣因隆通公司已於110年1月14日向訴外人時代廣場大樓管理委員會（下稱社區管委會）全額繳清（見本院卷二第223 頁），上訴人遂表示此部分金額減縮不再請求（見本院卷二第275頁）；又就前揭房屋稅及地價稅部分，經兩造於本院彙算整理後，上訴人表明僅主張房屋稅68,870元、地價稅232,972元，超過部分皆無請求隆通公司給付之意，並同意減縮起訴聲明（見本院卷二第577、578頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定相符，應予准許，且該減縮部分之訴訟繫屬消滅，第一審判決於其減縮之範圍內，即失其效力，本院無庸再就減縮部分為裁判，合先敘明。二、隆通公司原係針對原審判決其敗訴部分全部不服聲明上訴（見本院卷一第129頁），嗣經兩造於本院彙算整理後，上訴人就社區管理費減縮不予主張，另就房屋稅、地價稅部分則減縮請求金額分別為68,870元、232,972元，業如前述；而隆通公司對於上訴人減縮請求之房屋稅68,870元、地價稅232,972元並不爭執，且於本件訴訟中亦不主張抵銷（見本院卷二第580頁），是就原審判決隆通公司應給付上訴人628,000元本息（社區管理費192,123元＋房屋稅68,870元＋地價稅3 67,007元）部分，經上訴人減縮起訴聲明後，僅於301,842 元（房屋稅68,870元＋地價稅232,972元）範圍內有效，超過部分因訴訟繫屬消滅而失其效力，隆通公司遂表明就減縮後之原審判決不予上訴（見本院卷二第581頁），併此敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：伊與林欣瑩、高陳綉治同為臺北市○○區○○路0 段000號地下1樓房屋（下稱系爭房屋）之共有人，於104年9月18日共同簽訂使用借貸契約書（下稱系爭使用契約），將系爭房屋無償出借予當時尚非共有人之隆通公司使用，且約定自簽約日起至系爭房屋辦理都市更新改建為止，隆通公司得自由管理使用收益系爭房屋，惟所有修繕及必要或有益維護費用、借用期間相關稅費均由隆通公司負擔。嗣隆通公司將系爭房屋出租予被上訴人燁聯資產管理顧問股份有限公司（下稱燁聯公司，與隆通公司合稱被上訴人）使用，渠2人並簽立房屋租賃契約（下稱系爭租約）。詎隆通公司未依約繳納系爭房屋關於按伊應有部分比例（即1588/10000）計算之房屋稅、地價稅，違反系爭使用契約第3、4條約定，且未經貸與人即伊之同意而允許燁聯公司使用系爭房屋，違反民法第467條第2項規定，伊自得依民法第472條第2款規定終止系爭使用契約；另燁聯公司擅自將系爭房屋再轉租予其他公司，亦未繳納社區管理費，違反系爭租約第6條及第7條第2 項約定，伊自得依民法第242條規定，代位隆通公司終止系爭租約。伊已於106年12月8日以台北松德郵局第341號存證信函（下稱系爭信函）分別向隆通公司終止系爭使用契約、及代位隆通公司向燁聯公司終止系爭租約，並均於106年12 月11日合法送達被上訴人，爰依民法第767條第1項、第821 條規定，請求被上訴人應將系爭房屋騰空返還予伊及全體共有人。又隆通公司現仍繼續無權占有系爭房屋享有相當於租金之利益，並致伊受有無法利用系爭房屋之損害，爰依民法第179條規定，並以系爭租約第3條各款租金數額為基準，請求隆通公司給付自106年12月8日起至109年11月24日止，按伊應有部分比例計算相當於租金之不當得利共347萬元，及自本件起訴狀繕本送達翌日起至被上訴人騰空返還系爭房屋之日止，按月給付伊87,340元。再者，伊已墊付104年9月18日至106年6月30日房屋稅共68,870元、104年9月18日至106 年12月31日地價稅共232,972元，爰依民法第179條、系爭使用契約第3、4條約定，請求隆通公司如數給付等語。於本院減縮起訴聲明：㈠被上訴人應將系爭房屋騰空返還予上訴人及全體共有人；㈡隆通公司應給付上訴人3,771,842元（含房屋稅68,870元、地價稅232,972元及106年12月8日起至109年11月24日不當得利347萬元），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢隆通公司應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人87,340元；㈣願供擔保請准宣告假執行。（原審關於上訴人請求隆通公司給付上開減縮後之房屋稅、地價稅部分，判決上訴人全部勝訴，並就判命隆通公司給付部分，分別諭知准、免假執行之宣告；另駁回上訴人其餘之訴及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分不服提起上訴，並於本院減縮起訴聲明，至於隆通公司就減縮後之原審判決已陳明不予上訴，業如前述，該部分非為本院審理範圍，茲不贅述）。並於本院上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分及該部分假執行之聲請均廢棄；㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應將系爭房屋騰空返還予上訴人及全體共有人；⒉隆通公司應再給付上訴人347萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；⒊隆通公司應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月再給付上訴人87,340元；㈢願供擔保請准宣告假執行。至於上訴人於本院另依民法第820條第2至4項規定追加備位之訴部分，均不合法，本院爰另以裁定駁回之。二、被上訴人則以：系爭房屋係由訴外人李政和家族投資而取得所有權（林欣瑩為李政和配偶、高陳綉治為李政和舅母），李政和乃因與社區管委會間存有損害賠償之訴訟爭議，經人介紹認識上訴人後，因上訴人聲稱為臺大法律系畢業，熟悉訴訟技巧，李政和遂將系爭房屋之應有部分比例1588/10000借名登記在上訴人名下，以俾上訴人得以共有人名義對社區管委會提起訴訟及擔任李政和家族之代理人，上訴人並非真正所有權人，始會同意以系爭使用契約無償令李政和家族經營之隆通公司使用收益（隆通公司負責人李秀英為李政和之妹），李政和已於110年3月5日以圓環郵局第91號存證信函通知上訴人終止借名登記關係。而系爭使用契約之性質屬共有物管理契約，並非使用借貸契約，隆通公司依系爭使用契約第3條「收益」之約定，自有權將系爭房屋出租予燁聯公司收取租金，並無違約之處。又本件係上訴人建議於訴訟爭議中暫停向社區管委會繳納管理費，以俾將來以另案判決之損害賠償金扣抵管理費，且自104年間起不將房屋稅、地價稅等稅單轉交予隆通公司或李政和代為繳納，自非隆通公司違約不負擔必要費用及相關稅捐，不可歸責於隆通公司。再上訴人單獨向隆通公司為終止系爭使用契約之意思表示，而非與林欣瑩、高陳綉治全體契約簽署人共同為之，不生合法終止效力等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：㈠上訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第171至172、218至219頁）：㈠上訴人係於94年5月20日以買賣為登記原因，取得系爭房屋所有權應有部分比例1588/10000（見原審卷第13頁）。㈡隆通公司係於105年3月18日以贈與為登記原因，第1次取得系爭房屋所有權應有部分而成為系爭房屋共有人；嗣因多次自林欣瑩、高陳綉治處受贈系爭房屋應有部分比例，最後於110年2月5日以贈與為登記原因，取得系爭房屋所有權應有部分比例增加為64100/000000（見原審卷第101至102頁，本院卷二第259、260頁）。㈢上訴人、隆通公司、林欣瑩及高陳綉治係於104年9月18日簽立系爭使用契約，約定上訴人、林欣瑩及高陳綉治無償出借系爭房屋予隆通公司使用至建物辦理都更改建為止，隆通公司得自由管理、使用、收益系爭建物、修繕及維護，且其所有修繕及維護費用（不論是必要費用或有益費用）由隆通公司自行負責，又隆通公司於借用期間應負擔系爭房屋所生之相關稅費（見原審卷第17頁）。㈣隆通公司與燁聯公司係於104年9月22日簽訂系爭租約，約定由隆通公司自104年10月1日起至110年9月31日止將系爭房屋出租予燁聯公司使用，第19至第30個月月租金45萬元、第31至36個月月租金50萬元、第37個月起月租金55萬元（見原審卷第19至22頁）。㈤上訴人於106年12月8日寄發系爭信函予被上訴人，內載：「因台端違反與本人間於民國104年9月18日訂立之使用借貸契約書第3條及第4條約定，致本人受有損害，而向台端表示終止使用借貸契約」等語，被上訴人均於106年12月11日收受該函（見原審卷第25至27頁、本院卷一第383、435頁）。四、得心證之理由：㈠上訴人得否對被上訴人主張民法第767條、第821條之權利？⒈按物權之登記，有所謂推定力與公信力，前者乃指不動產物權經登記者，推定其登記狀態之物權與真實物權一致之效力，亦即不動產物權苟經登記，即推定其與實體法之權利一致，具有該登記所表示之實體上權利關係。登記之推定力不僅就物權之存在及其歸屬具有推定力，且就有關物權變動之存在，亦屬其推定之範圍，即推定登記物權應屬登記名義人所有，其具有登記之權利，物權變動一經登記，推定該物權變動之合法存在。故不動產登記具有推定力時，登記權利人僅須證明其物權業經登記，即足以證明依登記內容所記載物權之存在及其物權之種類內容，並得行使其權利，且推定之效果原則上得對於任何人主張之，僅於物權變動登記之當事人間包括概括繼承人間不得援用登記之推定力而已。又此項推定乃為權利推定，故非依一定之法律程序更正或塗銷其登記前，其效力不容否認，不得僅以反證推翻其登記之推定力。⒉被上訴人辯稱上訴人僅為李政和之登記名義人，故上訴人不得本於系爭房屋所有權人（共有人）之地位訴請伊應騰空遷讓返還系爭房屋等語。惟按土地法所為之登記有絕對之效力，登記簿上之所有權人縱有登記原因之不成立，無效或得撤銷等原因，雖不得對真正權利人主張其所有權，但對於真正權利人以外之第三人，在該登記尚未塗銷或更正前，該登記名義人仍得據以行使權利。而上訴人就系爭房屋之所有權人登記，於本院言詞辯論終結時既未經地政機關塗銷或更正登記，或為任何移轉登記，其登記仍不失其效力，自應推定為所有權人，充其量僅主張為真正所有權人之李政和是否得對於上訴人請求辦理所有權移轉登記之債權關係而已，故上訴人基於系爭房屋所有權人（共有人）地位，對於被上訴人行使民法第767條、第821條之物上請求權，不生當事人適格方面問題，被上訴人此部分所辯，即無可取。㈡上訴人主張伊已合法終止系爭使用契約及代位隆通公司終止系爭租約，伊自得請求被上訴人騰空遷讓並返還系爭房屋，及請求隆通公司給付相當於租金之不當得利，是否有理？ ⒈按所謂共有物之管理，指共有物之保存、改良及使用收益，不包括處分在內；共有人對共有物使用收益方法之決定，屬共有物之管理範圍，是共有房屋之出租、出借，自屬共有物管理行為。又所謂使用借貸，係當事人約定一方以物無償貸與他方使用，他方於使用後返還其物之契約，民法第464條定有明文。 ⒉查上訴人、隆通公司、林欣瑩及高陳綉治係於104年9月18日簽立系爭使用契約，約定上訴人、林欣瑩及高陳綉治無償出借系爭房屋予隆通公司使用至建物辦理都更改建為止（見原審卷第17頁）。由於斯時系爭房屋之全體共有人為上訴人、林欣瑩及高陳綉治等3人，隆通公司直至105年3月18日始以贈與為登記原因，第1次取得系爭房屋所有權應有部分而成為系爭房屋共有人（見本院卷二第260頁），故系爭使用契約顯屬系爭房屋共有人與非共有人所約定之內容，就上訴人、林欣瑩及高陳綉治等3人之內部關係而言，既係同意將系爭房屋交由隆通公司使用，此即關於系爭房屋之使用收益應為如何之約定，屬共有物之使用收益管理契約，另就上訴人、林欣瑩及高陳綉治與隆通公司等4人而言，乃上訴人、林欣瑩及高陳綉治等3人為「貸與人」，同意無償將系爭房屋交由借用人「隆通公司」使用之使用借貸契約。 ⒊次按解除權之行使，應向他方當事人以意思表示為之；契約當事人之一方有數人者，前項意思表示，應由其全體或向其全體為之。民法第258條第1、2項定有明文，此為當事人依法律規定終止契約時亦準用之，民法第263條亦有明定。上開規定係為避免各當事人按其分擔或分受之部分，亦得受終止或為終止之意思表示，導致當事人間之法律關係複雜。且契約當事人之一方有數人者，其訂約之趣旨原即預期發生多數人之契約關係，如終止權得個別行使或無須向全體為之，亦與當事人之真意有違，此即民法第258條第2項所由設立之理由。是以契約當事人之一方有數人時，除有可分之情形外，其要約或承諾之意思表示，應向全體或由全體為之，方對全體當事人發生效力，倘契約當事人終止契約之意思表示僅由部分當事人為之者，其意思表示尚不生合法終止契約之效力。 ⒋查系爭使用契約就上訴人、林欣瑩及高陳綉治與隆通公司等4 人而言，乃上訴人、林欣瑩及高陳綉治等3人為「貸與人」，同意無償將系爭房屋交由借用人「隆通公司」使用之使用借貸契約，業如前述，倘嗣後因故發生法定或意定終止事由時，自應由全體貸與人即上訴人、林欣瑩及高陳綉治等3人共同向隆通公司為終止之意思表示，始發生效力，非僅以上訴人1人為意思表示即可，是上訴人以系爭信函向隆通公司為終止系爭使用契約之意思表示，顯未與林欣瑩及高陳綉治一同為之，自不生終止之效力。 ⒌再者，就終止事由而言，系爭使用契約並無隻字提及上訴人於何種情況下得終止合約之情事，可徵本件上訴人自無意定終止權可供行使。又觀諸上訴人終止系爭使用契約之系爭信函內容及本件起訴意旨，雖陳明隆通公司未依約繳納社區管理費、地價稅及房屋稅等費用，且未經貸與人同意即將系爭房屋出租予燁聯公司使用等情，惟系爭使用契約已約明隆通公司得自由管理使用「收益」系爭房屋（見原審卷第17頁），則隆通公司將之出租予燁聯公司使用，自未違反上開約定方法而使用借用物，或未經貸與人同意允許第三人使用借用物，不構成民法第472條第2款所定之貸與人終止契約事由；至於上訴人所稱隆通公司未依約繳付上開房屋必要費用部分，惟於債務人負有給付遲延之責任者，如債權人未依民法第254條之規定，定相當期限催告債務人履行，並因債務人於期限內不履行，為終止契約之意思表示，仍不能謂不受契約之拘束，是縱隆通公司已有上訴人所指之未按期負擔房屋必要費用情事，仍應回歸民法第254條須先定相當期限催告履行之法定終止權適用要件，然上訴人並未證明於寄發系爭信函前，曾踐行定相當期限催告隆通公司履行繳付社區管理費、地價稅及房屋稅等費用之程序要件，自無法定終止權可言。 ⒍至於隆通公司固於105年3月18日以贈與為登記原因，第1次取得系爭房屋所有權應有部分而成為系爭房屋共有人（參不爭執事項㈡），惟其所有權之權利來源係自高陳綉治、林欣瑩之贈與而來（見本院卷二第259頁），且並未對於系爭使用契約有何反對之意見，故其援引系爭使用契約作為其占有使用系爭房屋之依據，應屬有理。而林欣瑩、高陳綉治與訴外人李政和雖於110年3月3日簽立無償同意出借系爭房屋予隆通公司使用之同意書（下稱系爭同意書，見原審卷第103頁），然李政和並非系爭房屋之登記共有人，其對於系爭房屋使用收益之管理方式為任何意見表示均不生效力，另就林欣瑩、高陳綉治部分，其意在重申至今仍同意將系爭房屋無償交予隆通公司使用之意旨，始會於系爭同意書上記載「約定條件同雙方104年9月18日使用借貸契約書」之字句，亦無變更或調整系爭使用契約原有約定之效力，是系爭使用借貸契約至今仍有效力，上訴人既於其上同意簽署自己姓名，自應受該契約之拘束。 ⒎上訴人又以燁聯公司將系爭房屋再轉租予30幾家公司設立公司登記（見本院卷一第315至381頁)，且未按期繳納社區管理費致伊遭社區管委會催繳，已違反系爭租約第6條（管理費由燁聯公司負擔）、第7條第2項（未經隆通公司同意不得將房屋出借及轉租）之約定，伊得代位隆通公司依系爭租約第15條約定向燁聯公司終止系爭租約等語。惟按代位權係債權人代行債務人之權利，以債權人如不代位行使債務人之權利，其債權即有不能受完全滿足清償之虞，而有保全債權之必要者，始得為之。而上訴人代位隆通公司行使系爭租約之終止權利，所欲保全者，乃其騰空遷讓返還系爭房屋之請求，然上訴人向隆通公司為終止系爭使用契約意思表示並非合法，不生終止之效力，已如前述，上訴人對於隆通公司自無騰空遷讓返還系爭房屋之權利可資主張，亦無代位隆通公司向燁聯公司終止系爭租約而保全權利之必要，核與前揭代位權行使之要件不符，是上訴人主張伊騰空遷讓返還系爭房屋之權利有保全必要，爰依民法第242條規定，代位隆通公司向燁聯公司終止系爭租約等情，礙難採認，不生合法終止系爭租約之效力。 ⒏準此，上訴人主張伊已合法終止系爭使用契約及系爭租約，均無理由，則上訴人主張被上訴人係屬無權占有系爭房屋乙節，自非有據，隆通公司亦非無法律上原因受有占有使用系爭房屋之利益，從而上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求被上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋，及依民法第179 條規定，請求隆通公司應給付相當於租金之不當得利，洵屬無理，應予駁回。五、綜上所陳，上訴人依民法第767條、第821條之規定，請求被上訴人應騰空遷讓返還系爭房屋予伊及全體共有人，及依民法第179條規定，請求隆通公司應再給付347萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨隆通公司應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月再給付87,340元，非屬正當，不應准許。從而原審就此所為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又原判決主文第1項關於命隆通公司給付部分，業據上訴人減縮起訴聲明如前所述，爰於本判決敘明命隆通公司給付範圍如主文第3項所示，並將原判決主文第4項命兩造應供擔保金額更正如主文第4項所示。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　 29　　日民事第十四庭審判長法官蔡和憲法官周群翔法官周珮琦正本係照原本作成。如不服本判決且上訴利益逾150萬元者，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　3 　　月　 29　　日書記官強梅芳

臺灣高等法院110年度重上字第518號

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