110年度重上更一字第153號｜民事：出讓區分所有房地｜裁判日期：111 年 09 月 21 日

臺灣高等法院民事判決 110年度重上更一字第153號上訴人王芝蘭訴訟代理人劉錦隆律師被上訴人黃捷信訴訟代理人黃俊強律師被上訴人林素媒兼訴訟代理人陳志文被上訴人邱銘川上列當事人間請求出讓區分所有房地事件，上訴人對於中華民國106年10月17日臺灣新北地方法院106年度重訴字第264號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年8月31日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由壹、程序方面：一、被上訴人邱銘川未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，上訴人聲請一造辯論判決，核無不合，應予准許。二、按聲請法院為裁判，須具有解決紛爭之實益，則依事實審言詞辯論終結時之狀態，當事人原請求法院裁判之目的，若尚未實現，其訴即仍有權利保護必要，得再請求法院裁判。經查上訴人於原審提起本訴，請求不同意重建之被上訴人出讓如附表所示不動產（下稱系爭不動產）所有權，經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴。被上訴人黃捷信雖於本院表明願以權利變換方式參與本件都市更新，惟以權利變換方式參與都市更新所獲得獎勵，比合建方式參與都市更新所獲獎勵為少，為兩造所不爭執，則上訴人對黃捷信之上訴，仍有權利保護必要。從而黃捷信辯稱：本件上訴人對伊之上訴，並無權利保護必要云云，即屬無據。貳、實體方面：一、上訴人主張：兩造為坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之門牌號碼新北市○○區○○路000號至135號、同路123巷2號、4號建築物（下稱系爭公寓）之區分所有權人。系爭公寓於民國104年4月21日經台灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定認定為高氯離子鋼筋混凝土建物（俗稱海砂屋）。伊為系爭公寓之管理負責人，經區分所有權人依法推選為召集人，於104年11月21日召集區分所有權人會議，決議拆除重建系爭公寓（下稱104年決議）。惟被上訴人邱銘川與訴外人吳樹邦經合法通知，未出席該會議，黃捷信雖出席該會議但不同意拆除重建。吳樹邦於105年3月21日將其所有房地出賣予被上訴人林素媒、陳志文，並於105 年4月15日移轉所有權登記。嗣系爭公寓區分所有權人再於107年1月7日區分所有權人會議決議拆除重建系爭公寓，並委由鐵冠建設股份有限公司（下稱鐵冠公司）依都市更新方式改建（下稱107年決議），惟被上訴人仍不同意重建。爰依公寓大廈管理條例第14條第1項規定，求為命被上訴人出讓系爭不動產所有權之判決（原判決駁回上訴人之訴。上訴人提起上訴，本院前審改判被上訴人應出讓系爭不動產所有權。被上訴人提起上訴，經最高法院發回更審。未繫屬本院者，不予贅述。）並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭不動產所有權出讓。二、黃捷信則以：伊同意以權利變換方式進行重建。上訴人迄今未明確說明系爭公寓之重建方案、條件，縱獲勝訴判決亦難以執行等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。三、邱銘川則以：伊不同意合建，且未參加系爭公寓104年及107年之區分所有權人會議等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。四、林素媒、陳志文則以：伊同意都市更新，但合建條件尚需與建商再行協議等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。五、兩造不爭執事項（見本院卷第93頁）：兩造為系爭公寓之共有人，系爭公寓經鑑定為高氯離子鋼筋混凝土建物，並經新北市政府工務局函准備查在案。六、兩造爭執要點為：㈠系爭公寓有無公寓大廈管理條例第13條第2款規定所示重建事由？㈡107年決議是否合法？茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下：㈠系爭公寓有無公寓大廈管理條例第13條第2款規定所示重建事由？ ⒈按公寓大廈管理條例第13條第2款規定：「公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：……二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。」。經查系爭公寓經土木技師公會於104年4月21日鑑定結果，認為其混凝土裂損、剝落及鋼筋鏽蝕外露情形嚴重，研判應為混凝土中氯離子含量過高，及長期水氣侵入所致，結構存在耐久性之疑慮。系爭公寓之樓層平均水溶性氯離子含量大於0.60 kg/m3之樓層數，與總樓層數之比值為100%。系爭公寓之樓層中性化深度大於2.0公分之樓層數，與總樓層數之比值為 100%。故土木技師公會依新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點第8條第4項規定：「有關高氯離子建築物經鑑定符合下列情形者，得判定為拆除重建：混凝土水溶性氯離子含量平均值0.6kg/m3以上，中性化深度檢測樓層平均值2公分以上之樓層比3/4以上者」，建議系爭公寓拆除重建（見原審調解卷第31至52頁），並有現場照片影本可稽（見原審卷第62至92頁）。則據此足證系爭公寓因混凝土水溶性氯離子含量已達新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點所定標準，經鑑定認為應予拆除重建，無從以其他修補方式加強結構，故系爭公寓因嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞，具有公寓大廈公寓大廈管理條例第13條第2款規定之法定重建事由。是上訴人此部分主張，應屬有據。 ⒉被上訴人雖辯稱：系爭公寓僅經鑑定為海砂屋，並經建議應重建，但並無立即倒塌危險，且未經主管機關命令限期拆除，故並無公寓大廈管理條例第13條第2款規定之法定重建事由云云。經查土木技師公會於107年11月15日表示，系爭公寓雖未經判定有立即危害公共安全之慮，惟業經鑑定屬於高氯離子混凝土建築物，為顧及整體社區使用之結構安全性，且恐有危害公共安全之慮，故建議拆除重建（見本院前審卷第329頁）。且新北市政府工務局於107年12月27日表示，基於行政與技術分立原則，建築物安全與否，仍應由專業技術人員判斷之（見本院前審卷第379頁）。則據此足證系爭公寓為海砂屋，因嚴重毀損、傾頹或朽壞，確有危害公共安全之虞，具有公寓大廈管理條例第13條第2款所定法定重建事由。次查上訴人與其他區分所有權人持土木技師公會鑑定報告向新北市政府工務局申請核備獲准備查（見原審調解卷第53至54頁），足證新北市政府工務局已知悉系爭公寓業經區分所有權人申請鑑定為應予拆除重建，該局自無再命令區分所有權人限期拆除重建之必要，故不能以系爭公寓未經主管機關依建築法第81條規定命令限期拆除重建，即認未達有危害公共安全之虞。是被上訴人所辯，固不足採（但系爭107 年決議並不合法，詳如後述）。㈡系爭107年決議是否合法？ ⒈按公寓大廈管理條例第29條第6項前段規定：「公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。」。經查系爭公寓區分所有權人並無組成管理委員會，嗣依公寓大廈管理條例第25條規定，於104年5月16日推舉上訴人為區分所有權人會議之召集人（見本院前審卷第223至 234頁），復於106年12月15日再推舉上訴人為召集人（見本院前審卷第235至249頁），則據此足證上訴人業經系爭公寓之區分所有權人互推為召集人，並依上開規定為管理負責人，得依法召集系爭公寓區分權人會議及提起本件訴訟。 ⒉次按公寓大廈有嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者，經區分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上及其區分所有權比例合計2/3以上出席，以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3/4以上之同意行之。區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席。公寓大廈管理條例第14條第1項、第 31條、第27條第3項前段分別定有明文。經查： ⑴系爭公寓之區分所有權人於104年11月共計24人（見原審卷第 150至228頁），上訴人於104年11月24日召集區分所有權人會議，出席人數共計20戶，訴外人李金福、黃秋霞委託上訴人出席，訴外人賴素珍委託賴素玲出席，是該次區分權人會議已達區分所有權人2/3以上之出席。系爭公寓建物總面積為3,519平方公尺，出席會議之區分所有權人所有建物總面積為2,354.65平方公尺（見原審卷第150至228頁），占總建物面積67%（小數點以下四捨五入），已達區分所有權比例2/3以上之出席，且出席者均同意拆除重建系爭公寓（見原審調解卷第71至72頁、原審卷第60、150至228頁），固與公寓大廈管理條例第31條規定相符。 ⑵上訴人於107年1月7日再召集系爭公寓區分所有權人會議，當時之區分所有權人共25人，17人（含委託6人）出席會議，出席比例達68%，區分所有權比例達71.23%，出席人數及區分所有權比例已達2/3以上，符合法定開議人數，經提案討論是否同意拆除重建並由鐵冠公司擔任實施者以都市更新方式進行改建，投票重新計數出席人數為19人（含委託6人），出席簽到人數比例達76%、區分所有權比例達 77.26%，投票贊成之人數為17人，比例達89.47%，區分所有權坪數比例達90.29%，已逾出席人數、區分所有權比例 3/4，故決議拆除重建系爭公寓，並由訴外人鐵冠公司擔任實施者，以都市更新方式進行改建（見本院前審卷第117、 118頁），固與公寓大廈管理條例第31條規定相符。 ⒊惟按公寓大廈區分所有權人會議決議重建公寓大廈時，重建決議之核心必須包括重建決定與重建方案，且重建方案必須具體明確而有實施重建之可能，並於區分所有權人會議提案，賦予區分所有權人討論、溝通之機會，再經決議，始與公寓大廈管理條例第13條第2款、第14條第1項、第31條規定相符。經查107年決議文僅為：「本案表決通過，同意拆除重建並由鐵冠建設擔任實施者以都市更新方式進行改建」（見本院前審卷第118頁），並無表明究竟為重建或改建；於討論事項說明雖稱：「都市更新改建方式有協議合建及權利變換二種方式」（見本院前審卷第117頁），亦無特定其都市更新改建方式究竟為協議合建或權利變換，且上訴人並無提出具體重建方案以供區分所有權人討論並決議，則依其全部文字所示，顯然並不符合重建方案應具備之內容。至於鐵冠公司雖於104年2月7日、104年2月15日、106年5月13日、110年1月9日、111年3月5日舉辦說明會說明重建方案，並於107年1月7日、108年6月15日區分所有權人會議說明重建方案，固據上訴人提出106年5月13日、110年1月9日、111年3月5日說明會簽到簿影本為憑（見本院卷第171至185頁）。惟據此僅足以證明鐵冠公司曾為若干說明，但仍不足以證明或可於事後補正107年決議已具備重建方案應有之內容，並不足以為有利於上訴人之認定，自已違反上開法律規定之要件，且違反憲法第15條保障人民財產權及第10條保障人民居住自由權之意旨。上訴人無從執107年決議，依公寓大廈管理條例第14條第1項規定，訴請被上訴人出讓系爭不動產。 ⒋又按都市更新條例第44條第1項規定：「以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第1項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過4/5之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，以權利變換方式實施之。」。則據此足見都市更新實施者依法得以部分協議合建、部分權利變換之方式併行處理。經查： ⑴鐵冠公司曾於109年1月13日撤回先前都市更新事業計畫審議之申請（見最高法院卷第167至168頁），復於109年12月28 日向系爭公寓區分所有權人寄發「【林口佳林段】都市更新改建進度通知單」載明：「一、本案前尚有未同意戶，經本公司經新北市政府建議擬採部分協議合建部分權利變換方式重新送審都市更新計畫。二、計畫內中之分配方式原已簽訂契約之住戶條件內容不變，未同意戶則採用權利變換原則辦理分配。其權利變換內容由市府推薦之鑑估單位依現況海砂屋之價值換算後換取新建物之價值，其估算比例由新北市政府推薦之三家估算公司計算核定之。」（見本院卷第59頁）。是據此足證鐵冠公司已依都市更新條例第44條第1項規定，按新北市政府之建議，就系爭公寓之重建採行部分協議合建、部分權利變換之方式，重新送審都市更新計畫。則上訴人主張：都更只有二種方式，一為合建都更，二為權利變換，無法併行云云，即屬無據。 ⑵鐵冠公司固於111年3月5日就系爭土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案召開公聽會，公布共同負擔費用文件、1、2層平面圖、房屋價值表、土地所有權人及權利變換關係人應分配之權利價值表、都市更新權利變換計畫案權利變換意願調查表（見本院卷第149至153、195頁）。惟鐵冠公司並未公布關於共同負擔費用之各細項評估依據，且黃捷信不同意該公司擬具之都市更新合建契約書所載建物面積分配比例（見本院卷第197至198頁），故不同意合建，而選擇權利變換方式重建系爭公寓。陳志文、林素媒則因對房屋平面圖有意見，因此尚未決定採取合建或權利變換方式重建（見本院卷第204頁），邱銘川則不同意都市更新（見本院卷第95頁）。然上訴人又主張：因為黃捷信選擇權利變換，因此鐵冠公司已將全案改為權利變換方式實施都市更新，並且已向新北市政府都市更新審議委員會送件申請都市更新，故陳志文只能以變換權利方式參與都更，如有其他共有人所選擇之房型與陳志文相同，則依法應以抽籤決定，無從由陳志文指定所受分配之房型，因此陳志文已經無從選擇以合建方式參與重建等語（見本院卷第204頁）。惟107年決議既未具備重建方案應有之內容，已如前述，尚難徒憑鐵冠公司於107年決議後已提出都市更新事業計畫並送請審議等情，遽認107年決議之效力可因此於事後補正。 ⑶上訴人雖主張：本案若經判決上訴人勝訴確定後，上訴人另向地方法院民事執行處聲請強制執行並拍賣系爭不動產，於拍賣公告註明應買人應接受全部重建條件云云（見本院卷第160頁）。經查107年決議內容欠缺具體特定重建方案，已如前述，自無從命被上訴人出讓系爭不動產，遑論公寓大廈公寓大廈管理條例第14條第1項規定出讓之執行程序是否依不動產拍賣程序辦理，仍有爭執（見本院暨所屬法院90年法律座談會民事執行類提案第21號），且同條第2項亦已規定：「前項之受讓人視為同意重建」。故上訴人之主張，應屬無據。七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第14條第1項規定，求為命被上訴人出讓系爭不動產所有權，並非正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第463條、第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　21　　日民事第二庭審判長法官陳容正法官劉素如法官邱琦正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　111 　年　　9 　　月　　21　　日書記官廖月女附表：被上訴人應出讓之土地標示應出讓之建物標示地號應有部分建號(門牌號碼) 應有部分黃捷信新北市○○區○○段000地號 162/2634 新北市○○區○○段0000○0000○號新北市○○區○○路000號1、2 樓全部林素媒陳志文同上 39/1317 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○路000號全部邱銘川同上 77/2634 新北市○○區○○段0000○號新北市○○區○○路000巷0號全部

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