110年度重上更一字第186號｜民事：損害賠償｜裁判日期：111 年 02 月 22 日

臺灣高等法院民事判決 110年度重上更一字第186號上訴人廣豐實業股份有限公司法定代理人賀錫敬訴訟代理人陳志雄律師被上訴人香港商戴德梁行不動產投資顧問有限公司台灣分公司法定代理人顏炳立訴訟代理人楊金順律師複代理人方志偉律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108年3月21日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第727號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年2月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應給付上訴人新臺幣壹仟萬元，及自民國一百０七年五月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。第一、二審及發回前第三審訴訟費用均由被上訴人負擔。本判決所命給付，於上訴人以新臺幣參佰參拾肆萬元供擔保後得假執行。但被上訴人如以新臺幣壹仟萬元預供擔保，得免為假執行。事實及理由壹、程序部分：上訴人法定代理人原為邱文達，嗣變更為賀錫敬，並於民國110年10月8日具狀聲明承受訴訟（見本院卷第21至28頁），核無不合，應予准許。貳、實體部分：一、上訴人主張：伊於106年8月間以高額報酬，委任被上訴人處理臺北市○○區○○路0段000號13樓、207之1號13樓建物、車位及其基地（下稱系爭房地）之標售事宜（下稱系爭委託售屋契約）。被上訴人本於不動產仲介經紀業之專業知識經驗，負有調取建物竣工圖以確認系爭房地現況，並協助伊完成買賣及點交之義務。乃其於標售前，未盡善良管理人之注意義務，確實查明系爭房地之游泳池（下稱系爭游泳池）係明顯異常之違建，予伊必要之諮詢協助，致伊未發現該違建瑕疵即簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），出售予訴外人丁健益。嗣因解除契約遭求償新臺幣（下同）5285萬2500元而受損害。被上訴人違反系爭委託售屋契約之主給付或附隨義務等情。爰依民法第544條規定，一部求為命被上訴人給付1000萬元，並自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月15日）起計付法定遲延利息之判決（原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴）。嗣於本院審理中，主張系爭委託售屋契約亦有居間仲介關係，被上訴人未予伊必要諮詢協助，違反不動產經紀業管理條例第24條、第24條之2第4款所定義務，故追加以不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227條第1項為其訴之依據，請求擇一為有利之判決。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付伊1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107年5月15日）起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊僅為受任處理標售系爭房地之顧問，並非系爭買賣契約之仲介或經紀人，無不動產經紀業管理條例之適用。上訴人於86年間買入系爭房地時，即存在系爭游泳池，其於系爭買賣契約後附不動產說明書（下稱系爭說明書）㈥4.「有無違建或禁建情事」欄位勾選「無」，並未委任或授權伊調取建物竣工圖或查明系爭房地有無違建，伊處理標售事務並未違反善良管理人之注意義務。又上訴人與丁健益合意解除系爭買賣契約並給付補償金，與系爭房地有無違建無關等語置辯。並答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第106至107頁）：㈠坐落臺北市○○區○○段○小段353、353-2、353-3（應有部分各萬分之308）、443、443-1（應有部分各11萬7500分之454）地號土地，及其上2341、2353（應有部分均為全部）、1292（應有部分47分之2）建號建物（門牌臺北市○○區○○路0段00 0號13樓、207之1號13樓，含189號地下室坡道機械車位，即系爭房地），於竣工圖並無游泳池之設置，系爭房地於86年7月14日以86年6月19日買賣為原因登記為上訴人所有（見本院108年度重上字第346號卷〈下稱前審卷〉第234至249頁、第 417至419頁）。㈡上訴人於106年8月間以口頭約定之方式，委託被上訴人標售系爭房地，約定委任報酬為300萬元（即系爭委託售屋契約），被上訴人嗣於106年8月21日至系爭房地進行現勘，在此之前，系爭房地內已設有違章建築之系爭游泳池。㈢被上訴人依系爭委託售屋契約，代理上訴人辦理系爭房地之第一次（106年9月15日）、第二次（106年10月6日）公開標售相關事宜（見原審卷第187、215至225、227至237頁），並曾提供系爭說明書予上訴人，由上訴人所屬職員於系爭說明書㈥⒋之「有無違建或禁建情事」項下勾選「無」（見原審卷第23至43、121至127、145至147頁）。㈣丁健益於系爭房地第二次公開標售時以2億9880萬元得標，於 106年10月26日與上訴人使用被上訴人擬訂之契約書，就系爭房地簽訂不動產買賣契約書（見原審卷第23至43頁，即系爭買賣契約）。於此之前，被上訴人未曾調取系爭房地之竣工圖或告知上訴人系爭游泳池為違章建築。㈤丁健益於106年11月1日寄發如原審卷第163頁所示之電子郵件予被上訴人，提及：「因建物現況與伊至建管處申請之相關圖說（如竣工圖等）有極大落差……，擔心於未來使用上是否會衍生相關問題（如泳池與現況之結構是否有安全上之疑慮、於正常使用上是否會遭受其他住戶或管委會之限制、甚至未來會不會受相關主管機關的糾舉，要求伊拆除泳池，恢復成竣工圖之情況或有產生罰鍰等情事），請向賣方（即上訴人）轉達於伊第二期款付款前，提供伊建物本身無結構或使用上安全疑慮之相關證明……以讓本買賣案能順利進行。」等語。㈥上訴人於106年11月2日寄發如前審卷第135至140頁所示之不動產顧問委託合約書予被上訴人，兩造迄因系爭游泳池相關爭議而未在其上簽名用印（見前審卷第425頁）。㈦丁健益原已給付上訴人系爭買賣契約第一、二期價款計5976萬元，而上訴人於106年11月21日與丁健益簽訂和解協議（下稱系爭協議），第一條約定：「甲（即上訴人）乙（即丁健益）雙方雖無買賣契約第十條之相關情事，惟合意於106 年11月21日解除買賣契約，甲方同意支付乙方5285萬2500元之補償金（下稱系爭補償金），並無息返還已自乙方收取之部分買賣價款5976萬元。」等語。㈧上訴人已依系爭協議給付丁健益系爭補償金5285萬2500元（見原審卷第45至51、53至55頁）。四、本院之判斷：㈠按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。受任人因處理委任事務有過失所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、第544條分別定有明文。所謂善良管理人之注意，係指依交易上一般觀念，認為有相當知識經驗及誠意之人所具有之注意。㈡被上訴人處理系爭委託售屋契約，是否違反善良管理人注意義務？ ⒈經查，系爭房地於竣工圖並無游泳池之設置，上訴人於86年間購入系爭房地，並於86年7月14日以86年6月19日買賣為原因登記為上訴人所有時，系爭房地即存在系爭游泳池。而上訴人於106年8月間與被上訴人成立系爭委託售屋契約，委託被上訴人標售系爭房地，被上訴人嗣於106年8月21日至系爭房地進行現勘，在此之前，系爭房地內已設有違章建築之系爭游泳池等情，為兩造所不爭執（見兩造不爭執事項㈠、㈡），堪信為真實。又系爭游泳池是否為違建，非肉眼即可辨識（見本院前審卷第263頁），此由被上訴人為專業不動產投資顧問公司，營業項目包括不動產仲介經紀業（見原審卷第91頁），仍須調取竣工圖核對，始得查悉違建即明，考諸證人即上訴人業務林黛芬證稱：系爭房地是伊與被上訴人職員聯繫，系爭說明書是伊填寫，106年10月6日第2次標售後，被上訴人傳給伊授權書申請竣工圖，直到10月30日丁健益收到竣工圖，伊才知道有違建問題（見原審卷第274至276頁）；協助上訴人與丁健益洽談和解之證人余祈霖證稱：上訴人法定代理人邱文達與丁健益，伊剛好都認識，邱文達一開始否認違建，表示公司不怕訴訟，後來他發現好像真的違建，才要伊去跟對方和談等語（見原審卷第268、272頁），佐以林黛芬於106年10月27日向李育洺（被上訴人投資部資深經理，從事仲介業務）表示：「內部的裝璜設計皆是室內裝修（在原權利範圍的使用面積內）……不涉及二工或違建。」（見原審卷第313頁）等情，可認上訴人主張其原不知系爭游泳池為違建乙情，應屬可採。 ⒉上訴人於106年8月間口頭委託被上訴人標售系爭房地，與被上訴人成立委任契約。被上訴人於標售前，為查明系爭房地現況，已派員至現場入內履勘，其為不動產投資顧問公司，受300萬元高報酬處理系爭房地標售事務，依交易上一般觀念，應具有相當專業知識經驗，自應以善良管理人之注意，本於忠實義務及誠信原則，處理系爭委託售屋契約所定工作內容，即以專業素養提供上訴人諮詢不動產顧問服務、相關建議、協助上訴人與交易相對人簽署不動產買賣契約及後續產權移轉點交等事務。惟依卷附勘查日期108年3月7日不動產估價報告書，一般市場上流通之不動產，其上游泳池多規劃為社區內之公共設施，置於地下室、一樓或空地上，系爭游泳池設在頂樓室內，長約12.61公尺、寬約7.1公尺，面積約89.53平方公尺，14樓為游泳池平面，13樓為游泳池體及其他濾水及加熱機房，實屬特殊裝璜、設計的產品等情（見本院前審卷第206頁）；及李育洺證稱：伊係本件承辦人，負責帶人去現場看屋2、3次，伊與林黛芬於開標前，有向管委會申請平面圖即結構圖，但看不出有無游泳池等語（見原審卷第286、288頁）之間接事實及證據，堪認系爭游泳池為系爭房地之異常設施，以被上訴人應具備之專業素養，就系爭游泳池是否屬室內合法建築，難謂毫無疑慮，自應建議上訴人申請建物竣工圖加以查明確認。 ⒊被上訴人於標售前，為查明系爭房地現況，代上訴人委任戴德梁行不動產估價師事務所進行估價（見本院前審卷第141 至185頁）。觀諸其估價報告，竟依委託者要求，未入內現勘（見本院前審卷第159頁），並就系爭游泳池未置一詞，被上訴人未察覺有異，難認已本於忠實義務及誠信原則履行受任事務。再稽諸被上訴人擬定之系爭買賣契約第6條第2項記載，上訴人於簽約前應將包含建物竣工圖等買賣標的相關資料揭露予丁健益知悉參考（見原審卷35頁）；佐以李育銘證述：丁健益於投標前，即反應要申請竣工圖等詞（見原審卷287頁）；林黛芬證稱：被上訴人於106年10月6日第2次標售後，要求伊協助出具授權書向建管處調閱不動產相關圖面，丁健益於106年10月30日（簽約後）收到竣工圖，發現與現實狀況有差異，伊始知有違建等語（見原審卷276頁）。可知被上訴人知悉簽訂系爭買賣契約前，應備妥建物竣工圖供買方查核，且系爭房地有無違建，經由建物竣工圖比對現況可明，自應建議及協助上訴人先行備妥建物竣工圖，確實查明確認系爭房地有無違建，以盡善良管理人注意義務。惟李育洺證稱：申請竣工圖的時候還沒簽約，拿到竣工圖的時已經簽約（見原審卷第288頁）；證人即被上訴人投資部主任陳威霖證稱：系爭說明書是伊傳給林黛芬，伊跟林黛芬溝通系爭說明書時，並沒有去過系爭房地內部，就是請林黛芬協助確認不動產是否有漏水或增建等語（見原審卷第221、282頁），可知被上訴人並未建議上訴人先行備妥建物竣工圖，協助確實查明系爭房地有無違建，應認未本於忠實義務及誠信原則履行受任事務。 ⒋據上，上訴人主張：被上訴人本於專業知識經驗，應建議及協助其調取建物竣工圖，卻未為之，致未察覺系爭游泳池屬於違建，未盡善良管理人之注意義務等情，核屬可採。此不因上訴人誤認系爭房地無違建，即得免除被上訴人建議調取建物竣工圖並協助查明之義務。堪認被上訴人處理系爭委託售屋契約之委任事務有過失。㈡上訴人依民法第544條規定，請求被上訴人賠償1000萬元，有無理由？ ⒈丁健益原已給付上訴人第一、二期價款5976萬元，嗣於106年 11月21日與上訴人簽訂系爭協議，合意於106年11月21日解除系爭買賣契約，收取系爭補償金5285萬2500元，並無息取回買賣價款5976萬元，為兩造所不爭（見兩造不爭執事項㈦、㈧），考諸丁健益於106年11月1日向李育洺表示：建物現況與相關圖說（如竣工圖）有極大落差，擔心泳池與現況結構有安全上疑慮，正常使用會遭受其他住戶或管委會之限制，甚至主管機關要求拆除（見原審卷第163頁）；同年月3日復要求連續5日每日進入系爭房地1小時或1日進入6小時檢視釐清買賣契約爭議部分（見原審卷第167頁），嗣提出簡報，亦質疑系爭房地涉及擅自變更建築物用途，破壞原有建築物結構，可能損害住戶或鄰居而有法律責任等項（見本院前審卷第427至441頁），再審諸林黛芬於106年11月17日透過訴外人楚小葵，請余祈霖與丁健益溝通協調和解協議，傳達擬賠償之金額5079萬6000元，包含買方律師執行業務所得747萬元及綜合所得稅等情（見本院前審卷第449至450頁）；余祈霖證稱：邱文達找伊與丁健益協調解約的事情，本來律師建議丁健益按照合約走完，再向上訴人請求賠償價金三成9000多萬元，伊跟丁健益說違建是事實，買房的目的不是獲利，可否退讓一下，丁健益才同意以和解協議所載金額和解等語（見原審卷第268至272頁），佐以系爭買賣契約第10條第1項第2款約定，未違約之一方得請求違約方賠償以買賣價款之30%計算之違約金（即8964萬元，298,800,000× 30%），可知上訴人確因系爭游泳池違建，得悉丁健益欲請求賠償，為降低損失而簽訂系爭協議，與丁健益合意解除系爭買賣契約並為系爭補償，上訴人主張系爭協議記載：「甲（即上訴人）乙（即丁健益）雙方雖無買賣契約第十條之相關情事」等語，係為隱藏違約賠償之真意，尚非全然無稽。 ⒉被上訴人處理系爭委託售屋契約之委任事務有過失，未本於專業知識經驗，建議及協助上訴人先調取建物竣工圖，核對系爭房地現況，致上訴人未發現系爭游泳池違建，於系爭說明書勾選無違建，嗣因此與丁健益合意解除系爭買賣契約，給付系爭補償金5285萬2500元，自受有損害。上訴人依民法第544條規定，一部請求被上訴人賠償其中1000萬元，核屬有據。被上訴人辯稱：系爭補償金與系爭游泳池之違建無涉云云，並不可採。而上訴人與丁健益為系爭協議，是否通知被上訴人，亦不影響前揭損害之認定，附此指明。㈢上訴人依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227條第1項規定，請求擇一為有利之判決。其依民法第544條規定為請求，既屬有據，其餘不動產經紀業管理條例第26條第1項、民法第227條第1項部分，爰不予審究，附此敘明。五、綜上所述，上訴人依民法第544條之規定，請求被上訴人給付1000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即107年5月15日（於107年5月14日送達，見原審卷第65頁之送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，自屬正當，應予准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰廢棄改判如主文第2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　22　　日民事第十四庭審判長法官蔡和憲法官周珮琦法官周群翔正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　111 　年　　2 　　月　　23　　日書記官秦千瑜

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