110年度重上更一字第40號｜民事：給付違約金等｜裁判日期：111 年 12 月 27 日

臺灣高等法院民事判決 110年度重上更一字第40號上訴人周君臨訴訟代理人張弘強周燦雄律師複代理人周國榮律師蔡炳楠律師被上訴人祭祀公業法人新北市江宏海法定代理人江盛熙訴訟代理人粘舜權律師上列當事人間請求給付違約金等事件，上訴人對於中華民國107 年2月6日臺灣新北地方法院106年度重訴字第242號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於111年11月29日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。事實及理由一、本件上訴人主張：伊於民國105年10月27日向被上訴人購買坐落新北市○○區○○○○段○○小段18、18-1、18-2、18-3、21、 22、22-1、23、23-1、23-2、24、25、26、27、27-1、28地號等16筆土地(下逕以各地號土地稱之，並合稱系爭土地)及門牌號碼為新北市○○區○○里○○○號建物2 棟(下稱系爭建物) ，並簽署不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，價金總額新臺幣(下同)8800萬元。伊已於105年11月3日前給付第1期款2000萬元，被上訴人卻未依系爭買賣契約第6條約定，將系爭土地分別移轉登記於伊指定之訴外人三生石農業開發有限公司(下稱三生石公司)、張弘強名下，且未依第2條第6項約定，於105年12月31日前點交系爭土地，伊已於108年10月24日解除系爭買賣契約。爰依系爭買賣契約第11條約定，請求被上訴人返還已給付價金2000萬元，並給付違約金2000萬元，合計4000萬元，求為命被上訴人如數給付，及加計法定遲延利息之判決。二、被上訴人則辯以：系爭土地僅其中21、25地號土地須繳納土地增值稅，其餘土地如登記予自然人，且供農業使用，則免徵土地增值稅，故伊締結系爭買賣契約時，始同意負擔土地增值稅，且兩造洽商系爭土地買賣時，已協議系爭土地應移轉登記予自然人，伊始願以較低之價格8800萬元出售，系爭買賣契約第6條記載買方有權指定第三方為登記名義人，所稱之「第三方」，其真意僅以自然人為限。乃上訴人竟指定將部分土地登記於三生石公司名下，致增加土地增值稅1600餘萬元，與契約之真意不符，是上訴人主張伊違約，依系爭買賣契約第11條約定，請求伊給付4000萬元本息，於法不合等語。三、原審判決駁回上訴人之訴，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付4000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。四、兩造不爭執之事項(見本院卷第82至83頁)：㈠兩造於105年10月27日簽署系爭買賣契約，約定由上訴人向被上訴人購買系爭土地，含門牌號碼新北市○○區○○里○○○號建物2棟，價金為8800萬元(見原審卷第16至25頁)。㈡上訴人已依系爭買賣契約第2條約定，於105年11月3日前完成第一次付款2000萬元(原審卷第26頁)。㈢上訴人於105年11月4日以電子郵件通知吳明津，依據使用地類別將系爭18、18-3、21、22、22-1(該筆為耕地)、23-1、23-2、24地號土地所有權指定登記予三生石公司(原審卷第29頁)。㈣被上訴人委由大舜律師事務所於105年11月9日以權律字第105 1109號函通知上訴人，請上訴人於文到5日內辦理系爭土地指定登記予自然人，逾未辦理，被上訴人得以詐欺為由撤銷土地買賣之意思表示並沒收已付之買賣價金，上訴人已收受(見原審卷第30頁)。五、本院判斷：上訴人主張其於105年10月27日以總價8800萬元，向被上訴人購買系爭土地及系爭建物，並簽署系爭買賣契約，其已於同年11月3日前給付第1期款2000萬元，被上訴人卻未依系爭買賣契約第6條約定，將系爭土地分別移轉登記於其指定之三生石公司、張弘強名下，且未依第2條第6項約定，於同年12月31日前點交系爭土地，其已於108年10月24日解除系爭買賣契約，爰依系爭買賣契約第11條約定，請求被上訴人返還已給付價金2000萬元，並給付違約金2000萬元等語。惟為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠系爭契約第6條約定之第三方是否僅限於自然人： ⒈按解釋契約固屬事實審法院之職權，惟其解釋如違背法令或有悖於論理法則、經驗法則，自非不得以其解釋為不當，援為上訴第三審之理由。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義(最高法院109年度台上字第2991號判決意旨參照)。 ⒉查18-1、18-2、27、28、22-1、23、25、26地號土地(下稱系爭耕地)為農業發展條例所稱之耕地，依同條例第33條規定，其承受人不得為一般私法人。而18、18-3、22、23-1、23-2、24、27-1地號等土地則非耕地(下稱系爭非耕地)，雖得由一般非農地農用之自然人或私法人承受，惟依土地稅法第39條之2第1項規定，仍應課徵土地增值稅，且該等土地如於105年底至106年初辦理所有權移轉登記於非農地農用之自然人或公司名下，其土地增值稅額預估達1617萬8048萬元(見附表甲之一)，有系爭買賣契約、新北市淡水地政事務所及新北市政府稅捐稽徵處淡水分處函可稽(見原審卷第16至25 頁，本院前審卷第265、369至373頁)。可見系爭非耕地而作農地農用之農地，將因移轉登記與非農地農用之自然人或法人，造成應繳納之土地增值稅額所有差異。則系爭買賣契約第6條所載之「第三方」，就系爭非耕地而言是否僅限於作農業使用之自然人，否則加計系爭非耕地之土地增值稅後買賣價金即會高於8800萬元，自須審酌兩造簽訂系爭買賣契約之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果，而為綜合判斷，不能僅因系爭買賣契約第6條對「第三方」未為界定，遽認包含非作農業使用之自然人或法人在內。 ⒊徵諸：①證人吳佩吟於原審證稱：買方委託伊購買系爭土地，協商時，跟佃農、買方、賣方、代書提到的稅金僅有2筆，1筆為建地、1筆有小木屋，由祭祀公業江宏海繳納，其他都是農地農用，登記在個人名下免稅。伊於104年間跟賣方簽意向書時，有跟江盛熙(即祭祀公業江宏海法定代理人)說是個人要買的，伊對這個案子的認知也是個人等語(見原審卷第129至133頁)。②證人即佃農江木旺於原審證稱：伊承租系爭土地，有佃農權益存在，第1、2次討論買賣過程時，伊與兩造、代書、仲介都在場，農地無增值稅，僅有2筆土地要繳納稅金而已等語(見原審卷第159、160頁)。③證人吳明津即被上訴人委任之代書於原審證稱：系爭買賣契約為伊製作，土地登記給自然人，方能主張免繳土地增值稅，張姐(即張弘強)也希望保留25、26地號土地上之小木屋，才稱這筆要繳增值稅，且當時都說要登記在她女兒或兒子名下，不打算登記給法人，系爭買賣契約第6條是指可以指定登記給任何第三人，但不能是法人，契約上雖未特別標示以自然人為限，但討論過程大家都同意登記給自然人，買賣雙方要付款多少都會先行討論，契約雖未明定，但事先討論的內容應該要涵蓋在內，雙方均認同才會簽立契約，登記給自然人或法人，土地增值稅額差約2千多萬元等語(見原審卷第161至164頁)。可見兩造正式簽約前屢次會同上開仲介、地政士及佃農就本件土地買賣協商交涉之過程，即以系爭土地登記與自然人為前提，商討釐清將來應負擔土地增值稅所牽涉之相關土地後，始正式簽訂系爭買賣契約，則上訴人如欲將系爭非耕地指定移轉予非農地農用之自然人或法人，自須負擔因而增加之土地增值稅，始符合事理之平。 ⒋復參以三生石公司早於105年5月20日即已設立，有該公司基本資料可憑(見本院前審卷第293頁)，且由上訴人提出之買賣契約草稿(見原審卷第34至57頁)，顯示初始係記載買主為三生石公司，惟其後即將買主欄空白未予記載(見原審卷第34至57頁)。可見兩造於締約過程中，就系爭土地除21、25地號土地外，得移轉予法人顯無法達成共識，始會由上訴人以自然人名義與被上訴人簽約。再者，依一般社會通念，出賣人出賣土地之目的旨在謀利，而系爭買賣契約第7條復約定由出賣人祭祀公業江宏海負擔土地增值稅，則本件土地買賣所應繳納增值稅額之多寡，將直接影響其獲利之高低，兩造於簽約前特別商議釐清土地增值稅相關疑慮問題，無非在確認賣方祭祀公業江宏海將來可能負擔之土地增值稅範圍，以免承擔不可預料之風險，則其基此信賴，而應允簽訂系爭買賣契約，倘僅因系爭買賣契約第6條記載買方有權指定第三方為土地登記名義人，未以文字記明僅限於農地農用之自然人，即遽解為上訴人可指定登記於非農地農用之自然人或公司名下，致祭祀公業江宏海須多負擔高達千萬元以上之鉅額土地增值稅，顯然與誠信原則有違。 ⒌綜上所述，從兩造事前之交涉商議過程、契約目的及經濟價值作全盤觀察，兩造於立約當時就上開約款所稱之「第三方」，系爭土地除21、25地號土地外，其真意是以農地農用之自然人為限。上訴人主張：系爭買賣契約第6條約定之「第三人」包括法人在內云云，顯不可採。㈡上訴人於108年10月24日以被上訴人未將系爭土地移轉登記予其指定之人為由，解除系爭買賣契約，請求返還價金2000萬元及違約金2000萬元，有無理由： ⒈探求兩造締結系爭買賣契約之真意，上訴人僅能將系爭非耕地(除27-1地號土地已指定移轉自然人外)，指定移轉予農地農用之自然人，惟上訴人卻指定移轉登記予三生石公司(見兩造不爭執事項㈢)，顯不符系爭買賣契約之約定，則被上訴人未於105年12月31日前移轉與點交系爭土地，難認有何違約之情事，則上訴人自不得於108年10月24日以被上訴人未移轉與點交系爭土地為由，解除系爭買賣契約。 ⒉上訴人雖主張其指定系爭耕地與27-1地號非耕地登記於張弘強名下，為被上訴人所拒絕，被上訴人並無拒絕該部分給付之理由，被上訴人亦屬違約云云。惟查，兩造就系爭土地及建物僅約定一個總價金，就系爭土地與建物之移轉登記與點交自無從拆分。況被上訴人如將系爭耕地與27-1地號非耕地移轉登記予張弘強，而未移轉登記其餘土地，依系爭買賣契約第2條、第3條約定，上訴人仍無須支付第3期款，豈非謂上訴人僅須支付2000萬元及系爭建物之對價，即可先行請求被上訴人移轉系爭土地中之9筆土地，除與系爭買賣契約約定不符外，亦顯失公平。則上訴人上開主張，洵無可採。 ⒊綜上所述，上訴人就系爭非耕地(除27-1地號土地已指定移轉自然人外)不得指定移轉登記予法人，其指定被上訴人將上開土地移轉登記予三生石公司，與系爭買賣契約約定不符，且亦無權利指定將系爭耕地與27-1地號非耕地先行移轉登記予自然人張弘強，則被上訴人未依上訴人指定辦理系爭土地之所有權移轉登記，難認有何違約情事。則上訴人以被上訴人未依其指定辦理系爭土地之所有權移登記，其已於108年10月24日解除系爭買賣契約為由，請求被上訴人返還價金2000萬元及賠償違約金2000萬元，難認為有理由。六、從而，上訴人依系爭買賣契約第11條約定，請求被上訴人給付4000萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，非屬正當，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，所持理由雖與本院不同，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　27　　日民事第十庭審判長法官何君豪法官高明德法官邱靜琪正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。中　　華　　民　　國　　112 　年　　 1　　月　　 3　　日書記官鄭靜如附表甲：附表甲之一：

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