臺灣高等法院111年度上字第1487號｜法律人

臺灣高等法院民事判決 111年度上字第1487號上訴人黃建平住○○市○○區○○街00巷00號訴訟代理人余梅涓律師被上訴人曾玉靜訴訟代理人趙澤維律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，上訴人對於中華民國111 年9月29日臺灣士林地方法院110年度訴字第935號第一審判決提起上訴，本院於112年9月26日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由 、被上訴人主張：伊於民國109年6月11日與上訴人簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以總價新臺幣（下同）1,630萬元向上訴人購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分24分之1，及其上同段498建號即門牌號碼臺北市○○區○○街000號2樓房屋所有權全部（下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地），於109年8月13日交屋。詎伊於同年0 月間進行裝潢時，發現系爭房屋之傾斜度達1/99～1/115（下稱系爭瑕疵），影響建築物安全及市場交易價值，顯有重大瑕疵，上訴人應負瑕疵擔保責任，伊得依民法第359條前段、第179條規定，請求減少價金194萬7,850元，求為命上訴人如數給付，並加給自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。 、上訴人則以：系爭房屋於簽訂系爭買賣契約時並無傾斜，且兩造嗣於109年8月12日與仲介即信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋）簽訂協議書（下稱三方協議書），約明系爭房屋於交屋前所需修繕補強之處應以協議書約定為準，並有專業技師出具建築物結構調查初勘表（下稱系爭初勘表）載明未發現傾斜以致影響系爭房屋安全之情形。系爭房屋之傾斜係點交後陸續發生地震所致，依民法第373條規定，應由被上訴人負擔危險。況系爭房屋並無結構安全疑慮，縱有些微破損或傾斜，亦非重要，不足認為有瑕疵等語，資為抗辯。、原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠、原判決廢棄。㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 、查被上訴人於109年6月11日與上訴人簽訂系爭買賣契約，以總價1,630萬元向上訴人購買系爭房地，原約定於同年7月31日點交，嗣於同年8月12日兩造與信義房屋簽訂三方協議書，變更交屋日為同月13日，系爭房屋滲漏水、壁癌及結構受損屋況（指陽台裂縫）之修繕費用，由訴外人民榮工程行進行估價（估價結果為16萬5,000元），於交屋後信義房屋退還上訴人服務費16萬5,000元，上訴人同意信義房屋將該退還服務費匯入被上訴人指定之臺灣土地銀行南港分行帳號000000000000號帳戶等情，為兩造所不爭執（見本院卷第230 至232頁），並有系爭買賣契約、標的物現況說明書、三方協議書、工程估價單可證（見原審卷第20至29頁、本院卷第29至33、102至158頁），堪以信實。 、系爭房屋存在傾斜之系爭瑕疵：㈠、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號裁判先例意旨參照）。㈡、被上訴人主張系爭房屋有傾斜之情形，業據提出臺北市土木技師公會（下稱北市土木技師公會）110年3月3日北土技字第1102000866號系爭房屋結構安全鑑定報告書（下稱土木技師鑑定報告）、被上訴人與整平施工廠商間之LINE對話紀錄為證（見原審卷第30至53頁、本院卷第171頁）。依土木技師鑑定報告所載，系爭房屋於109年12月9日、110年1月5日該公會技師前往現場會勘時所測得傾斜率介於1/94～1/2282之間【換算至小數點第4位為：0.0106～0.0004】（見原審卷第34頁）。經原審另行送請臺北市建築師公會（下稱北市建築師公會）鑑定，該公會於110年12月29日前往會勘後，亦認：系爭房屋有樓地板傾斜之瑕疵，高低差約為6.8公分；因系爭房屋樓地板傾斜之現象為前高（前方客廳結構樓版頂面較高）後低（後方臥室結構樓頂版頂面較低），研判係整棟建築物後方有局部下陷6.8公分之情形，連帶造成系爭房屋結構樓版局部下陷傾斜6.8公分，傾斜程度為1/99～1/115【換算至小數點第4位為：0.0101～0.0008】等情（見外放鑑定報告第2、4至5頁），堪認系爭房屋確有傾斜率介於1/99～ 1/115之傾斜情形無誤。㈢、依卷附臺北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊（下稱北市府鄰損鑑定手冊，由北市土木技師公會、臺北市結構工程工業技師公會、臺北市建築師公會共同修訂，臺北市政府工務局審定），其中第三章「施工損鄰鑑定」有關「標的物傾斜之補償費用估算原則」之「工程性補償」部分，係規定：⑴房屋傾斜率低於房屋傾斜率低於1/200者，應估列標的物損害部分之修復費用而為修復；⑵房屋傾斜率介於1/200～1/40 之間，則應為結構安全影響評估及修復補強；⑶房屋傾斜率大於1/40者，即應重建（見原審卷第61至62頁）。準此，系爭房屋之傾斜率介於1/200～1/40之間，依上開手冊所定準則，屬須就結構安全影響為評估及進行修復補強之程度。㈣、上訴人雖抗辯：系爭房屋於67年5月9日建築完成，屋齡約43年，就算傾斜率超過1/200，但未達結構安全疑慮，應認已符合中古屋所具備之通常效用及價值云云。惟系爭房屋傾斜程度，依前開北市府鄰損鑑定手冊之標準，須評估是否影響結構安全，已屬非輕，依社會通常交易觀念，應可認為有減損其通常效用及交換價值。上訴人所辯，並無可採。㈤、上訴人又抗辯：系爭房屋於三方協議書簽立前，即經專業技師製作系爭初勘表，系爭房屋並無因傾斜以致影響結構安全，足見系爭瑕疵係因點交後陸續發生地震所致，應由被上訴人自負危險云云，並提出賴尚賢土木結構技師出具之建築物結構調查初勘表、初勘照片記錄（編號：NI13494）、中央氣象局地震測報中心於109年9月至12月之地震資訊為證（見本院卷第35至37、181至189頁）。依系爭初勘表所示，其中評估項目編號⒎、「鄰棟建築物傾斜有影響本建築物安全」，固勾選「未發現」，惟依同表、「評估結果及處理方式」之說明⒋記載：該份初勘表僅就可視結構部位進行調查評估及處理建議，然因局部樓層評估不等同於整棟建築物結構狀態，如有詳細評估或補強設計需求，仍應洽詢專業機構辦理後續量化分析作業等語（見本院卷第35頁），洵見系爭初勘表僅係初勘技師就系爭房屋可視結構部位所為概略評估，而原審囑託北市建築師公會鑑定系爭房屋之傾斜情形及原因，經該公會會同兩造至現場會勘，並於室內施作水平測量，於室外施作傾斜測量（見鑑定報告第3頁），其鑑定結果顯較上開初勘表完整、精確，自為可採。至前開地震資訊僅足認臺北市在109年9月30日、同年10月12日及26日、12月10日及11日各有發生震度2至4級不等之地震，不能證明系爭瑕疵係上開地震造成。況且，系爭房屋前於97年間即因相鄰建案興建施工過程中受損，經送鑑定確認系爭房屋所在結構體之主要樑柱有輕微受損，且其中特定施測點（編號Ｔ35）從施工前之1/170傾斜率，增加為鑑定時之1/104傾斜率，增加量為1/268乙情，有北市土木技師公會鄰房現況鑑定報告（摘錄影本）、財團法人中華建築基金會建築物安全、損害之賠償鑑定報告書（摘錄影本）在卷可稽（見本院卷第257至298頁），並經本院調取本院104年度建上更㈡字第38號民事案卷查核無誤，益見系爭房屋所在建物結構體確有傾斜情事，且傾斜率與本件鑑定結果接近。是上訴人抗辯系爭瑕疵係因點交後陸續發生多次地震所致，要非可採。㈥、上訴人再抗辯：「三方協議書」已約明系爭房屋於交屋前所需修繕補強之處係專以協議約定為準，被上訴人不得再請求伊負物之瑕疵擔保責任云云。查兩造與信義房屋成立三方協議書時，並未發現系爭房屋有傾斜率1/99～1/115之情形，此為兩造所不爭執（見本院卷第83頁），足見系爭瑕疵並非兩造簽訂三方協議書時所已知悉且有意排除者。上訴人抗辯依三方協議書，系爭瑕疵非屬須為補強修繕之範圍，仍無可取。 、上訴人應就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任：㈠、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，此觀民法第359條規定自明。次按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。倘依通常之檢查不能發見之瑕疵而未通知者，即無怠於通知瑕疵之情事（最高法院110年度台上字第2800號判決意旨參照）。㈡、系爭房屋因系爭瑕疵存在以致減損其通常效用及交換價值，既如前、㈣所述，而依卷附上訴人所出具之標的物現況說明書所載，關於系爭房屋是否有傾斜之狀況，係勾選「無」（見原審卷第28至29頁），且系爭初勘表未發現系爭瑕疵，亦如前、㈤所述，堪認系爭瑕疵應屬依通常之檢查不能發見之瑕疵。又被上訴人於109年8月13日點交後，於同年0月間進行裝潢時經廠商告知地坪傾斜，於同年11月20日自費向土木技師公會申請鑑定，並經該公會於110年3月3日作成土木技師鑑定報告，至此始確定系爭房屋有傾斜之情形，再於同年5月12日寄發存證信函，限期5日催告上訴人應就系爭瑕疵負責，復於同年7月16日提起本件訴訟等情，亦有鑑定申請書、110年1月15日會勘紀錄表、土木技師鑑定報告、現場照片、存證信函及起訴狀在卷可參（見原審卷第33至57、12至16頁）。足見被上訴人於000年0月間確認有系爭瑕疵存在後，即從速通知上訴人處理，並於同年0月間起訴而為減少價金之請求。依上開說明，被上訴人主張上訴人應就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任，應可憑採。 、被上訴人得請求減少價金之數額：㈠、按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，即應以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價值損失之數額（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。㈡、有關系爭房地因系爭瑕疵減損之價值，經原審送請台灣大華不動產估價師聯合事務所鑑定結果認：如無系爭瑕疵，系爭房地於109年6月11日之客觀交易價值為1,630萬2,360元；有系爭瑕疵，系爭房地於同日之客觀交易價值為1,435萬4,228元，有該所不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可稽，並經鑑定人林震星於本院審理時證述：系爭房地有無發生傾斜之情事，在市場上確會有價格的差異，但以伊為估價時所評估之各項具體交易條件而言，系爭房地於交易當時所成立之買賣價格並沒有賣方特別賣低或便宜賣的情形等語甚明（見本院卷第233至235頁），足見系爭房地買賣價金與當時市價相當，其因系爭瑕疵而有194萬8,132元（計算式：16,302,360元－14,354,228元＝1,948,132元）之價值減損，洵堪認定。上訴人雖抗辯：伊當時係以低於市價之標準出售系爭房地，系爭鑑價告報告結論自有不當云云，惟系爭估價報告考量一般因素、不動產市場概況分析、區域因素分析、個別因素分析，並針對系爭房地採用比較法及收益法之直接資本化法評估勘估標的無系爭瑕疵下之正常價格；及以比較法及折現現金流量分析法以評估標的有系爭瑕疵之正常價格，再據此評估瑕疵價值減損率及瑕疵情況價值，進而推認出系爭房地於簽約時之推估市價，方法嚴謹，且林震星估價師係經不動產估價師國家考試及格，領有不動產估價師證書、臺北市不動產估價師公會會員證書及開業證書，亦有上開證書附於系爭估價報告可參（見系爭估價報告伍、附件），該報告信屬有據，足堪憑採。上訴人空言質疑系爭估價報告鑑定不實，要非可取。㈢、按買受人因買賣標的物有瑕疵，依民法第359條規定向出賣人主張價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在，買受人對於因此溢付之價金，得依不當得利之法律關係請求返還（最高法院87年台簡上字第10號判例意旨參照）。系爭房地因系爭瑕疵減損價值194萬8,132元，而本件上訴人已受領全部買賣價金，被上訴人就溢付之價金，依民法第179條規定，請求上訴人返還194萬7,850元，自屬有據。 、綜上所述，被上訴人依民法第359條、第179條規定，請求上訴人給付194萬7,850元，及自起訴狀繕本送達翌日（即110 年8月20日，見原審卷第76頁送達證書）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並分別諭知兩造供擔保後，得、免為假執行，經核並無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。 、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不予逐一論列，附此敘明。 、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　17　　日民事第三庭審判長法官劉又菁法官吳素勤法官呂綺珍正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　10　　月　　18　　日書記官蔡宜蓁

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