111年度上字第1493號｜民事：確認租賃權存在｜裁判日期：112 年 02 月 21 日

臺灣高等法院民事判決 111年度上字第1493號上訴人劉奕良被上訴人李榮華訴訟代理人包漢銘律師上列當事人間請求確認租賃權存在事件，上訴人對於中華民國111年8月11日臺灣宜蘭地方法院109年度訴字第380號第一審判決提起上訴，本院於112年2月7日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：㈠伊與訴外人游承曉、葉添滄、吳松原（下稱游承曉等3人）、游才明、被上訴人為朋友。被上訴人為運發有限公司（下稱運發公司）之實際負責人，民國95年間運發公司向游才明承租門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路0段000號1、2樓房屋（下稱系爭房屋）及同上鄉00段000地號土地（下稱系爭基地，與系爭房屋合稱系爭房地），租賃期間為106年5月1日起至116年4 月30日止，租金前5年每月新臺幣（下同）5萬元、後5年每月6萬元（下稱系爭租約）；再由伊、被上訴人及游承曉等3人分租使用。伊於104年經營鋼構屋之生產、製造，於106年在該址經營好適屋有限公司（登記負責人：劉溶萱，登記地址：宜蘭縣○○市○○路00號，下稱好適屋公司），被上訴人經營運發公司（登記負責人：李佳穎，登記地址：宜蘭縣○○鄉 ○○路0段000號1樓），為該公司實際負責人，因系爭房屋前方為3層樓之建物，1、2樓作為辦公室使用，後方有工廠廠房與空地，伊則向被上訴人承租系爭房地之一部，承租範圍為辦公室、土地後方工廠、空地，且使用被上訴人設置之天車、工廠廠房、設備用以經營事業，每月給付被上訴人租金2500元，經被上訴人簽名確認，足證伊與被上訴人間就系爭房地有租賃契約存在。㈡嗣被上訴人因年事已高而生退休之意，遂於108年7月15日上午10時，由被上訴人與訴外人即其妻高淑真，召集伊、邱勝雄、游承曉等3人在系爭房屋開會（下稱系爭會議），向與會人員表示欲將系爭房地之廠房、設備、工具、材料、折疊屋半成品等所有權，全部無償轉讓給伊；被上訴人復向伊表示欲讓伊接手運發公司，並於108年11月1日由伊開始承接被上訴人在系爭房地之一切權利，獲與會人員全數無異議通過，且伊、吳松原、游承曉均看過會議記錄（下稱系爭會議記錄）並簽名；就承接運發公司營運而言，被上訴人既有意要使伊承接，自然包含承接公司之資產與承租人地位，方能達到承接公司之目的，惟伊因已有好適屋公司，不需要運發公司之名稱，遂婉拒被上訴人要伊承接該公司名稱的好意，然同意被上訴人繼受承租人地位與生產廠房、天車等設備；又被上訴人於108年10月16日五結二結郵局168號存證信函（下稱168號存證信函）亦表示其確實於108年7月15日會中詢問伊是否願意承接運發公司營運，故兩造於系爭會議結論已就「由伊繼受系爭房地承租人地位與運發公司生產廠房、天車等設備」（下稱系爭約定）達成意思合致。㈢詎被上訴人於108年9月間欲終止與游才明之系爭租約，伊於1 08年10月8日以宜蘭東港路郵局112號存證信函通知被上訴人違約之嚴重性，嗣吳松原於109年4月10日與游才明就系爭房屋簽立租賃契約，並要伊搬離，伊已全部搬離完畢。惟被上訴人依系爭約定應協助伊繼受系爭租約，竟逕自終止運發公司與游才明之系爭租約並另找吳松原承租，剝奪伊承租人之地位，伊因信任兩造間系爭約定，而在系爭房地進行投資如興建系爭基地後方廠後屋、廣告帆布製作、購置設備與器材準備擴大營業等，支出如原審判決附表（下稱附表）所示金額，合計162萬6284元，因被上訴人違反系爭約定，屬可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，伊受有信賴利益之損害，被上訴人應負債務不履行損害賠償之責等語。爰依民法第227條債務不履行之法律關係，請求被上訴人如數給付。上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應給付上訴人162萬628 4元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年7月8日（見原審調字卷第102頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：㈠伊曾代表運發公司向游才明承租系爭房地，簽立系爭租約，上訴人要求伊將運發公司辦公室撥出一隅供其使用，伊答應後遂將運發公司辦公室一隅供其使用，每月僅象徵性收受2500元之租金，且由運發公司開立統一發票，縱伊於收款人處簽名，然伊為運發公司之實際負責人，於收款人處簽名，亦無法遽以推論出租人為伊，上訴人自始知悉承租對象為運發公司，由運發公司轉租系爭房地辦公室一隅予上訴人所營之好適屋公司。況系爭房地每月租金5、6萬元，上訴人每月僅支付2500元，僅占總租金20分之1，其稱承租範圍為系爭房屋及前後空地，實與一般社會經驗法則有悖，自難以上訴人主張使用之範圍，即變更其標的為使用面積全部；縱使伊曾讓上訴人使用系爭基地堆置物品，亦無從據此推論上訴人給付之租金2500元包含承租系爭基地。又系爭房地歷年水電費用均由游承曉負責，或由伊之妻支付，上訴人並未繳納；上訴人所提出水電費收據不足證明系爭房地之水電費均為其繳納。㈡108年7月15日伊邀集友人至運發公司洽談，系爭會議中曾詢問上訴人是否承接運發公司，遭上訴人當面拒絕，且上訴人已自認不接受運發公司之事實，故無上訴人所謂兩造就承接運發公司資產、承租人地位達成系爭約定乙事。嗣因伊無法支付租金，而代表運發公司與游才明終止系爭租約。又系爭會議無錄音，無從確認該日與會者談論之內容為何，且上訴人所提會議記錄（下稱系爭會議記錄）無伊之簽名，實難據此認定兩造間有於當日達成任何協議。縱系爭會議記錄有上訴人、游承曉、吳松原之簽名，然游承曉、吳松原均非運發公司之股東或合夥人，運發公司由何人承接只有伊或運發公司之法定代理人始可決定，系爭會議記錄所載「大家無異議通過」自屬無據。兩造間無系爭約定存在，伊自無所謂義務違反而需負擔債務不履行責任。再者，上訴人於系爭房地所興建鋼構屋為活動式，目前均移置於他方使用，其未受損害等語置辯。答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項（見本院卷第57、82、83頁）：㈠運發公司向游才明承租系爭房地，租賃期間為106年5月1日起至116年4月30日止，租金前5年為每月5萬元，後5年為每月6萬元，有房屋租賃契約書附卷可參（見原審卷第131至137頁）。㈡運發公司實際經營者為被上訴人，名義負責人李佳穎為其女兒。㈢好適屋公司為生產、銷售鋼構屋之業者，實際經營者為上訴人。㈣108年7月15日被上訴人在系爭房屋召開系爭會議，其有向上訴人表示欲讓上訴人接手運發公司。四、兩造爭執事項：上訴人依民法第227條債務不履行之法律關係，請求被上訴人給付162萬6284元（項目及計算金額如附表所示）本息，是否有據？五、得心證之理由：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求( 最高法院72年度台上字第4225號裁判意旨參照)。上訴人主張伊向被上訴人承租系爭房地之一部，承租範圍為辦公室、土地後方工廠、空地，每月給付被上訴人租金2500元；且兩造於108年7月15日系爭會議已達成系爭約定，被上訴人應協助伊繼受系爭租約，惟被上訴人竟突然解除與游才明之系爭租約、未安排伊繼續承租系爭房地以履行系爭約定，被上訴人違反兩造間系爭約定，屬可歸責於被上訴人之事由致為不完全給付，並造成伊受有如附表所示之損害，被上訴人應依民法第227條規定對其負損害賠償之責等語，則為被上訴人否認，並以前詞置辯，依上說明，即應由上訴人就其主張之利己事實，負舉證之責。茲分述如下：㈠兩造間就系爭房地無租賃關係存在：上訴人主張伊向被上訴人承租系爭房地之一部，承租範圍為辦公室、土地後方工廠、空地，每月給付被上訴人租金2500元，固提出106年9月至108年9月6日每月租金2500元之收據為據（見原審調字卷第16至18頁），惟觀諸該等收據之記載，被上訴人均係以「經收人」、「收款人」名義所簽收，並非出租人；再佐以證人高淑真證述：運發公司的實際負責人是被上訴人，運發公司承租之系爭房地，後來是由運發公司轉租一部分給上訴人，上訴人在給付租金的時候，伊跟上訴人經手的時候，伊有開發票給上訴人，發票是用運發公司的名義開立的，這是上訴人要求的，上面是用買受人是好適屋公司，好適屋的買受人也是上訴人要求記載的，上訴人說要報帳等語（見原審卷第386、388至389頁）；及上訴人繳交108年1月至9月之租金共計2萬2500元（計算式：2500元×9＝2萬2500元），開立發票者亦為運發公司，此有統一發票附卷可稽（見原審調字卷第16頁），可知被上訴人為運發公司之實際負責人，其於「經收人」、「收款人」處簽名，僅係代運發公司收受上訴人上開繳交之租金，足徵被上訴人抗辯系爭房地之一部係由運發公司轉租予上訴人，係屬可採；上訴人主張伊係向被上訴人承租系爭房地之一部，並不足取，即兩造間就系爭房地並無租賃關係存在。又兩造間就系爭房地既無租賃關係存在，運發公司轉租系爭房地一部予上訴人之範圍為何，於本件自無審究之必要。㈡兩造間未成立系爭約定：上訴人主張108年7月15日上午10時，由被上訴人與高淑真，召集伊、邱勝雄、游承曉等3人在系爭房屋開系爭會議，被上訴人向與會人員表示欲將系爭房地之廠房、設備、工具、材料、折疊屋半成品等所有權，全部無償轉讓給伊；被上訴人復向伊表示欲讓伊接手運發公司，並於108年11月1日由伊開始承接被上訴人在系爭房地之一切權利，獲與會人員全數無異議通過，兩造間成立系爭約定等語，並提出系爭會議記錄為據（見原審調字卷第24至28頁）。查： ⒈按契約如因要約與承諾而成立者，其承諾之內容必須與要約之內容完全一致（客觀上一致），契約始能成立；若當事人將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，應視為拒絕原要約而為新要約（同法第一百六十條第二項），契約尚不能成立（最高法院103年度台上字第1844號判決意旨參照）。觀諸上訴人所提系爭會議記錄，其上「與會者簽名」欄僅有上訴人、游承曉、吳松原之簽名，並無被上訴人之簽名，亦為被上訴人否認真正。再稽諸高淑真證述：被上訴人於108年2月6日中風，在醫院治療5個月，這段時間無法到公司去處理業務，被上訴人在108年6月29日出院以後，於108年7月15日回到公司開1個小型座談會，認為他無法繼續營業，所以座談會上被上訴人有詢問上訴人有沒有意思要接棒運發公司營業，上訴人就拒絕，108年7月15日的座談會，有伊、被上訴人、上訴人及葉添滄、吳松原、邱勝雄、游承曉在場，當天被上訴人只有詢問上訴人而已，沒有問其他的人，而且不是詢問租地的事情，是問上訴人要不要接棒運發公司繼續在那邊營運，因為被上訴人認為上訴人也是對改貨櫃屋有興趣，被上訴人捨不得把公司結束掉，才會詢問上訴人，當時有1 個但書，運發公司的約期雖然還沒有到，但是也要房東願意才能執行，只有問說上訴人是否願意承受，還沒有講到細部的設備、廠房、工具這些內容，上訴人當天就明確表示不接棒運發公司，被上訴人回來跟伊討論說公司既然沒有辦法繼續營業，想要結束營業，因為還有分租給生通公司，約期是在109年4月才到期，所以這段期間的房租每個月都是由運發公司去支付，109年5月1日開始運發公司就沒有再繼續承租房子，過程中被上訴人沒有跟上訴人承諾要將系爭房地改由上訴人承租，因為108年7月15日座談會上訴人當場拒絕等語（見原審卷第386至390頁）；又上訴人復自承：系爭會議當時被上訴人要求伊承接工廠及所有的設備，伊接受，這有會議記錄，當時開會伊是均受工廠及工廠的設備，伊跟被上訴人說運發的執照伊不需要，因為我有申請好適屋這家公司、伊婉拒被上訴人要伊承接運發公司名稱的好意等語（見原審卷第391頁；本院卷第65頁）；佐以被上訴人亦於108年10月16日168號存證信函向上訴人表示：「…二、本人確實於108年7月15日會中詢問台端（即上訴人）是否願意承接運發公司營運，於台端當場表示拒絕，本人即再無此意。」（見原審卷第163頁），可知系爭會議當日被上訴人雖有詢問上訴人是否願意承接運發公司營運（下稱系爭要約），然上訴人認其已有好適屋公司，而向被上訴人表示不需要運發公司之執照、名稱，可見上訴人已將系爭要約加以限制，應視為拒絕系爭要約，而為新要約，依上說明，系爭約定自未成立。再者，系爭會議記錄就此部分之記載均付之厥如，足徵系爭會議記錄並非當日兩造發言內容之始末，則該紀錄所載「以上議題大家無異議通過」顯與事實不符，不足證明兩造間有成立系爭約定。 ⒉另依證人游承曉證述：是有一天有開過會，是大家約好一起開會，當天被上訴人說什麼內容，時間太久伊不是很清楚，開會的時候，上訴人有答應要承接廠房這件事情嗎？這伊不知道，好像沒有，系爭會議記錄不是當天做好的，是過了一段期間上訴人說要留會議記錄，伊當時有大致看一下，但是現在伊都忘記了，現在看這格式好像怪怪的，當時只有3個人簽，至於是否為當天的內容，好像是這樣，但有一句話寫說全部都由上訴人處理，這部分伊不太確定，伊不太記得被上訴人是否在當天有跟上訴人說要將廠房希望由上訴人來處理，伊不記得上訴人有沒有及時回答等語（見原審卷第310 至312頁），可知兩造及高淑真、邱勝雄、游承曉等3人雖有舉行系爭會議，然游承曉並不知上訴人是否答應要承接廠房，而系爭會議記錄亦係事後作成，游承曉雖有簽名，但不確定是否為當天之內容。是依游承曉上開證述，不足證明兩造間有於系爭會議當日達成系爭約定乙事。 ⒊至證人陳美英證述：伊之前是上訴人的職員，應該是108年年初的時候，做到109年年底疫情發生前，在108年7月15日有開會，伊是負責紀錄的人，那天在場的人有7、8人，主要是討論被上訴人要把整個廠區給上訴人承接，當天主要是說廠房的交接，就是要給上訴人，被上訴人沒有提到上訴人去承接相關設備或廠房需要給付多少金錢，對於承接的工作，也沒有說到由上訴人或者是被上訴人、運發公司簽立正式的合約，被上訴人及他太太就是說廠房的所有設施、未完成的成品，由上訴人承接，無條件使用，108年7月15日當天被上訴人是無償將所有的設備讓給上訴人，當下工程就只有1個天車、3個未完成的折疊屋及一堆廢鐵，伊有當場做記錄，是在場書寫的，沒有人指定伊做記錄，只是伊的習慣，但打字是上訴人打的，是上訴人拿去給游承曉、吳松原簽名的，該份會議記錄是伊做的，最原始完成的就是這3張內容，當下沒有簽名，大概2、3天後完成，就簽了3個人之後，後來又拿給被上訴人簽名，被上訴人就說不出租了，就不簽名，伊在場做會議記錄沒有錄音，伊在現場有做初稿，然後再回去整理一下完成，108年7月15日會議記錄有提到系爭房屋要給上訴人承接，說10月份開始房租就要由上訴人去支付，要交接的物品為1個天車、3個折疊屋及廢鐵等語（見原審卷第304至309頁），僅可知陳美英於系爭會議當天在場，兩造有討論被上訴人要把整個廠區給上訴人承接、廠房交接、10月份開始房租由上訴人去支付及要交接的物品等事宜，被上訴人未提及上訴人承接相關設備或廠房需要給付多少金錢、亦未說到由上訴人或者是被上訴人、運發公司簽立正式的合約，系爭會議記錄由陳美英手寫，嗣後由上訴人以電腦打字，再拿去給游承曉、吳松原簽名，但拿給被上訴人簽名時，即為被上訴人所拒等情；惟系爭會議記錄並非當日兩造發言內容之始末，而該記錄所載「以上議題大家無異議通過」亦與事實不符，兩造並未達成系爭約定，均如前述，是依陳美英上開證述，仍無法據為有利上訴人之認定。㈢從而，上訴人未舉證證明兩造間就系爭房地有租賃關係存在，及兩造間已成立系爭約定，則其主張被上訴人突然解除與游才明之系爭租約、未安排伊繼續承租系爭房地以履行系爭約定，被上訴人違反兩造間系爭約定，致其受有如附表所示支出之損害162萬6284元，應依民法第227條規定對其負賠償之責云云，自屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第227條債務不履行之法律關係，請求被上訴人給付162萬6284元本息，為無理由，不應准許。從而原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　21　　日民事第六庭審判長法官周美雲法官江春瑩法官游悦晨正本係照原本作成。如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　21　　日書記官王詩涵

臺灣高等法院111年度上字第1493號

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