111年度上易字第1212號｜民事：給付買賣價金｜裁判日期：112 年 08 月 15 日

臺灣高等法院民事判決 111年度上易字第1212號上訴人陳西鳳訴訟代理人呂文正律師被上訴人施美燕訴訟代理人施愛玉林永擷上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國111 年8月12日臺灣基隆地方法院109年度重訴字第44號第一審判決提起上訴，本院於112年7月18日言詞辯論終結，判決如下：主文一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。二、被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹佰壹拾肆萬玖仟伍佰元。三、其餘上訴駁回。四、第一（除確定部分外）、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。事實及理由一、上訴人主張：伊與被上訴人於民國109年3月5日簽訂買賣契約（下稱系爭契約），約定以價金新臺幣（下同）800萬元出售伊所有坐落於基隆市○○區○○段000000地號土地及其上18 52建號建物即門牌號碼基隆市○○區○○街000巷00號房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭房地）予被上訴人，而依系爭契約第4條第1項約定，被上訴人簽約時應給付伊80萬元，於稅捐機關核發稅單後3日內給付160萬元，並於109年5月31日前給付尾款560萬元。詎伊於109年5月8日辦畢系爭房地所有權移轉登記予被上訴人後，被上訴人竟未依約於109年5月31日給付買賣價金餘款450萬元，經伊於109年6月23日寄發碇內郵局存證號碼105號存證信函催告後，仍未獲置理，爰依民法第367條規定、系爭契約第4條第1項及第12條第4項約定，求為命被上訴人給付450萬元及自109年6月1日起算之法定遲延利息，暨給付15萬2,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按日給付違約金4,000元之判決，並願供擔保請准宣告假執行（未繫屬本院部分，不予贅述）。二、被上訴人則以：伊於簽訂系爭契約前，仲介僅告知伊系爭房地有占用鄰地面積25平方公尺，嗣經基隆市地政事務所（下稱基隆地政所）指界後，伊始知悉系爭房地無權占用相鄰同段927-2、927-3地號土地（下合稱系爭鄰地，如單指其一逕稱其地號）面積37.66平方公尺之瑕疵，伊自得依民法第359條規定請求減少價金及行使同時履行抗辯權，亦無需負給付遲延之違約責任等語，資為抗辯。三、原審就上訴人之請求，為其一部勝訴之判決，及命被上訴人給付335萬500元，及自109年7月2日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並分別為准免假執行之宣告，另駁回上訴人其餘之請求及假執行之聲請。上訴人就其敗訴部分，提起一部上訴，聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人130萬1,50 0元，及其中114萬9,500元部分，自109年6月1日起至清償日止，按5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按日給付4,000元。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：上訴駁回（原判決關於駁回上訴人逾上開請求部分，未據上訴人聲明不服提起上訴，非本院審理範圍）。四、上訴人主張兩造於109年3月5日簽訂系爭契約，由上訴人出售系爭房地予被上訴人，約定價金800萬元，並於同日交屋，上訴人再於109年5月8日辦畢系爭房地所有權移轉登記予被上訴人等情，有系爭契約及先行點交標的物同意書在卷可參（見原審卷第31頁至第49頁），且為被上訴人所不爭執（見原審卷第254頁），自堪信為真。五、上訴人另主張被上訴人未依約給付買賣價金尾款，並應負違約之責等情，則為被上訴人所否認，並以前詞置辯。經查：㈠關於上訴人得否依民法第367條規定及系爭契約第4條第1項約定請求被上訴人給付買賣價金尾款之爭點： ⒈按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條第1、2項定有明文。而所謂重大過失而不知有瑕疵者，應係指通常情況下締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存有瑕疵，而買受人卻未予以查知情形而言。 ⒉查，觀諸系爭契約特別約定事項中已記載：「一、一樓廚房後方陽台有占用他人土地為買方所明知，現況交付。……」等語（見原審卷第42頁），參以證人即上訴人委任之仲介莊翔宇於原審證稱：上訴人於109年3月3日來辦公室簽委託書時，有將訴外人即系爭鄰地所有人杜世坤寄發之如原證6之存證信函（下稱系爭存證信函）交予伊查看，並告知一樓廚房後方陽台曬衣間有占用他人土地，伊有用手機拍下來，之後再給訴外人即被上訴人委任之仲介高宇柔看，伊跟高宇柔也有此事告知被上訴人，但沒有告知占用坪數，伊也不清楚存證信函上25平方公尺有多大，只有將上訴人告知是一樓廚房後方陽台曬衣間有占用他人土地一事予被上訴人等語（見原審卷第332頁至第333頁），以及證人即上訴人配偶林慶進於本院審理中證述：上訴人係拍賣取得系爭房屋，只知拍賣公告有載明有占有哪個地號，但沒有實際去確認具體位置及面積，伊等在委託仲介時已告知有占用鄰地，也有給仲介看系爭存證信函，但伊等並非從事房地產專業，也不曉得要再行鑑界，後來簽約時也有明確告知被上訴人系爭房屋權狀42坪，增建45坪，可使用87坪，占用鄰地25平方公尺，並出示系爭存證信函等語（見本院卷第87頁至第89頁），堪認上訴人於締約時已向被上訴人說明系爭房地有占用鄰地等情，雖兩造於締約過程中並未表明具體、正確之占有位置及面積，然系爭房屋合法登記之一層樓面積僅為48.82平方公尺，此有建物登記第一類謄本可參（見估價報告卷附件六），對照系爭存證信函所載占用面積25平方公尺等語，依此等面積比例，被上訴人應得以查知系爭房地占用系爭鄰地之情形非微，且依本件仲介公司所製作之不動產說明書，亦已明確記載系爭房屋有增建部分、無所有權、不保證未來不被拆除或可永久使用，且為買方所知悉乙節（見原審卷第317頁），復經證人莊翔宇於原審證稱此內容已確實告知被上訴人等語（見原審卷第334頁），然被上訴人始終未要求鑑界、測量即願意買受，難謂無重大過失而不知有瑕疵之情，上訴人復未保證無此瑕疵，揆諸前開說明，上訴人自不負擔保責任。從而，被上訴人執此為請求減少價金及同時履行之抗辯，要無足採。準此，上訴人依民法第367條規定及系爭契約第4條第1 項約定請求被上訴人給付買賣價金尾款450萬元，自屬有據。扣除原審判准之335萬500元後，被上訴人應再給付上訴人114萬9,500元（計算式：450萬元-335萬500元）。又被上訴人已依系爭契約第4條第7項約定將買賣價金尾款匯入履保專戶，並無給付遲延之情事（詳如後述），且價金存入履保專戶仍按受託銀行活期存款計息，此觀價金履約保證申請書第1條第2項約定即明，則上訴人另依民法第229條規定併請求自109年6月1日起算之法定遲延利息，並無理由，附此敘明。㈡關於上訴人得否依系爭契約第12條第4項約定請求被上訴人賠付違約金之爭點： ⒈觀諸系爭契約第4條第7項之約定，兩造就本件買賣價金之給付方式，均同意依合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰建經公司）之價金履約保證相關手續辦理，並以價金履約保證申請書及價金履約保證書之內容為準（見原審卷第34頁）；而依價金履約保證書所載，被上訴人應給付之買賣價金，均應匯入合泰建經公司信託予台新國際商業銀行所載之履保專戶，該履保專戶中之買賣價金，則於上訴人履行系爭契約及交屋完畢後，扣除必要費用後，由合泰建經公司撥付予上訴人，此亦有價金履約保證書可考（見原審卷第45頁)。是據此可知，兩造就本件買賣價金之給付方式，乃約定由被上訴人匯入履保專戶，再由合泰建經公司視履約情形撥付予上訴人，而被上訴人業已於系爭契約所定之尾款交付日109年5月31日前已將買賣價金匯入履保專戶（見本院卷第141頁），堪認被上訴人已依約履行其給付價金之義務，而無給付遲延之情事。 ⒉再者，有關履保專戶中款項之撥付方式，系爭契約第9條第7 項已明定：「一、甲乙雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、修繕、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據……。」（見原審卷第35頁）及價金履約保證書第5條第2項約定：「有關履保專戶中款項之撥付或返還及買賣雙方違約解約之認定，均由本公司依據買賣雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包含但不限於不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書及價金履約保證書、價金履約保證專戶明細暨點交證明書等）判斷後所認定之結果為準。若買賣雙方對於買賣契約之履行或款項撥付等有爭議且已進入司法程序，則應以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容需載明給付之對象與金額），作為撥款之依據。」（見原審卷第46頁），是依上開約定內容可知，被上訴人將買賣價金匯入履保專戶後，縱兩造間發生是否履約或能否撥付尾款之爭議，仍應由合泰建經公司依相關事證，自行認定應否撥款予被上訴人，或依法院確定判決或與確定判決有同一效力文書為認定，尚非被上訴人不願簽署同意撥款之意見書，即得當然阻止合泰建經公司基於價金履約保證書應負擔之認定及撥款責任。準此，上訴人主張依系爭契約第12條第4項約定被上訴人應賠付違約金云云，自屬無據，非可准許。六、綜上所述，上訴人依民法第367條規定及系爭契約第4條第1 項約定請求被上訴人再給付114萬9,500元，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴人指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，核無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本院判決被上訴人應給付部分金額未逾150萬元，被上訴人不得上訴而告確定，自無准免假執行宣告之必要。另本院駁回上訴人請求之利息及違約金部分，核屬附帶請求性質，原不在計算訴訟標的價額範圍內，故關於上訴部分之訴訟費用應由被上訴人負擔，併此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　15　　日民事第二十庭審判長法　官周祖民法　官鄭威莉法　官張永輝正本係照原本作成。被上訴人不得上訴。上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　15　　日書記官鄭淑昀

臺灣高等法院111年度上易字第1212號

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